会计实务：选准修房时机可节税.doc

选准修房时机可节税

对出租的房屋进行维修是每个房屋出租者都会遇到的问题，在维修时间上多数房屋出租者都会选择，房屋什么时候需要维修就对房屋进行维修。此种维修方式虽说很合乎常理，但其却忽略了税收因素。依照税法规定，将房屋出租向承租人收取租金，此种行为应该缴纳个人所得税（其他税种在此忽略不计），假如适当地选择一下房屋的维修时间，那么出租者将会节约一笔不小的税款。
例如：老王将房屋出租给他人，租期为5个月，在扣除相关费用后老王月应纳税所得额为2000元。假如在出租后的第二个月里老王打算对屋顶进行防水处理，预计投资3200元，工期一周。那么在此种情况下，整个租期内老王应承担的个人所得税为：1、老王在房屋出租后的第一个月内应纳税款：2000元×20%＝400元（依照个人所得税法规定，财产租赁所得适用20%的比例税率）。2、老王对房屋进行维修后第二个月至第五个月应纳税款为：
依照个人所得税法及国家税务总局国税发[1994]089号文件规定：纳税人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减去规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。
老王在出租后的第二个月对屋顶进行了防水处理，其花费的3200元费用，依照上述规定可以按每月800元费用在以后4个月扣除（假设老王已取得了合法有效的房屋维修发票）。其应纳税额具体计算如下：[（2000－800）×20%]×4＝960元
在整个租赁期间老王所负担的个人所得税为：400＋960＝1360元
假如老王将对屋顶防水处理的时间选择在租赁结束以后，那么在此种情况下，老王应承担的个人所得税为：2000×20%×5＝2000元（依照个人所得税法规定，财产租赁所得适用20%的比例税率）
老王将修房时间选择在租赁期间与将修房时间选择在租赁结束以后，其税负相差2000－1360＝640元。当然，在此还有一个房屋安全性问题，我们不能因片面的追求节省税款，在房屋需要维修时不去维修而等到有人租赁时才对房屋进行维修。
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