会计实务：售房方式不同收入确认的时间也不同.doc

售房方式不同收入确认的时间也不同

　问：我是一家大型房地产开发公司的会计，我公司现开发住宅、商业等不同类型的楼盘，准备在销售过程中采取多种销售方式，有一次性全额收款方式、分期付款方式、银行按揭方式、先租后售方式，还有委托中介公司销售方式，上述诸多售房方式的收入确认时间是否相同，请给予明确的指教。
答：房地产开发公司因售房方式不同，其收入确认的时间也有所不同。根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号），对您提出的问题分别答复如下：
一、一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
二、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
三、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
四、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4.采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
五、将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：
1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
您可以按照自己公司不同销售方式，正确确认房屋销售的收入时间。
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