庞提报返租方案.ppt

2012-10-11销售返租研究报告潮流品牌庞纪官1第一部分 返租的概念第二部分 返租的分类第三部分 返租的优势第四部分 返租的风险第五部分 销售返租代表项目研究第六部分 张店商业市场研究第七部分 建议销售返租方案目 录2第一部分：返租销售的概念 在商铺的销售中，采取所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小面积产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商铺的经营权，并对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。3 我们站在客户的立场可以简单理解为：开发商将整层购物中心、大市场分隔成2030平米甚至几平米的铺位或者摊位，然后进行零售。并有一定收益承诺。4大型商业物业中小投资者委托返租销售返租解决了产权分散和统一经营管理的矛盾5p 签订购房合同时，投资者必须签署委托经营协议和租金回报协议。p 返租方常是一个公司，这一切与开发商没有任何法律关系，返租协议可达3年-20年。p 投资者对商铺没有任何管理权。操作方式6第二部分：销售返租的分类7按产权分类（1）虚拟产权。虚拟回报。概念定义在虚拟铺位的基础上，回报是虚拟的，回报主要是投资人自身的投资款，即俗话说的“羊毛出在羊身上”。8按产权分类（2）虚拟产权。真实回报。概念定义在虚拟铺位的基础上，回报是真实的，回报依靠大商家的有效承租来支撑返点9 按产权分类（3）独立产权，虚拟回报返租概念定义市场内分划成独立经营商铺，把销售价格定高，通过高价格完成其前几年的返点。10 按产权分类（4）独立产权，真实回报返租概念定义市场内分划成独立经营商铺，销售完毕后，通过有效商家的租金来支撑投资者的返点。11第三部分：销售返租的优势12一、对开发商通过拆零产权、销售旺铺可回收巨额资金。利用长期稳定的回报为卖点，开发商在定价时可以适当提高单价，从而获得在一般销售模式下无法达到的销售额和利润。商业就是资本游戏，有钱好做事13二、对投资者风险小，收益高，稳定。不用劳心劳力，睡觉也挣钱。面积小，门槛低14三、对经营者促使经营者责任感，搞好经营，努力获取取更大的利润。15四、对银行压力小。风险小。银行一般要求首付50，这相对一般住宅项目的贷款来说，按揭比例较小；贷款5至10年还清，也比住宅贷款的还款期限(20到30年)短很多。加之每月利息负担有租金收益作保障，大大降低了银行的贷款风险16第四部分：销售返租的风险17风险一、后期营运管理公司经营不良带来的风险 发展商最为担心的风险。主要原因是在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致商家撤离或者不支付租金。而发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压力就更加大了。18风险二、差价补贴的风险 营运管理公司作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低（就好比“批发”的概念），而发展商为了实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金。19风险三、返租期满后产权分散带来的风险 分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。虽然营运管理公司整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾，但在返租期满后又将如何解决这个问题来保障众多小业主的利益呢？20第五部分：销售返租代表项目研究21地址：南六公路699弄案例：济宁亿丰时代广场案例：济宁亿丰时代广场开发单位项目定位发展商：上海亿丰集团济宁投资公司城市综合体，小商品、百货、辅以办公、酒店、住宅等配套。基本信息项目总建面积约60万平米，包括小商品市场、百货商场、酒店式公寓、仓库等多种物业形态。销售情况2011年6月11号开盘当天销售4个多亿，创济宁地产奇迹销售方式：委托管理返租12年，12年返还收益房款的100%。前三年18%的回报一次性虚拟返还。一期16万平米国际商贸城2012年3月份开业，目前已进入经营；二期银座商场和酒店已经开始施工三期开发时间及方向仍未定。产品情况l一期为16万平米国际小商品城，均为封闭式商场商铺，产品面积15-30平米；l二期为银座商场和商业步行街和酒店l三期为高层住宅已销售开业在施工地址：济宁金宇西路47号22开发单位项目定位销售时间销售方式：独立产权，真实返租3年，年返8%，逐年返还担保方式：无担保销售价格：15万元/平米主力价格3万元/平米发展商：上海电子商城有限公司定位为全球最大的电子产品批发采购中心，全国一流电子交易中心，集批零交易，品牌推广，仓储物流，电子商务于一体。基本信息位置偏僻。建筑面积50万平米，均为封闭式商场内铺铺产品情况产品形式：专业市场商场式商铺面积分割：2040平米销售售方式2006年10月首期对外销售销售情况开盘3个月销售90%地址：嘉定张掖路355号 案例：上海电子商城案例：上海电子商城客户情况上海本地客户居多部分电子及通讯的自营客户23开发单位项目定位销售时间销售方式：返租10年，方式一（10年固定比例）方式二（前4年固定比例，后6年按照租金客户获得90%收益）销售产权：虚拟产权去化速度：2个月去化90%发展商：上海腾昭置业汇聚众多的顶级国际国内知名品牌，通过典范家居体验营销概念，引领国际家居时尚潮流，为社会精英们提供高品质的家居购物场所，成为真正意义上的国际家居体验广场 基本信息项目整体合计8万平米，为封闭商场式商铺产品情况产品形式：家居MIAIL内商场式商铺面积分割：4070平米得房率：55%租售方式2008年6月开盘销售地址：昆山翠微东路518号案例：昆山案例：昆山-红星美凯龙红星美凯龙客户情况客户区域特征：上海本地客户居多，部分外地客户，浙江居多客户购买用途：投资24第六部分：销售返租淄博项目研究25地址：南六公路699弄案例：彩世界商业广场案例：彩世界商业广场开发单位项目定位发展商：德泰堂控股有限公司 商业办公于一体。基本信息项目总建面积约8万平米，包括商场、写字楼等物业形态。销售方式代理公司代理销售虚拟返租，返租3年，托管10年 前3年收益21%一次性在房价中扣除地址：淄博华光路与世纪路交汇口26地址：南六公路699弄案例：淄博万千汇时尚广场案例：淄博万千汇时尚广场开发单位项目定位发展商：淄博威通房地产公司核心商圈小型城市综合体，百货、辅以办公、酒店、住宅等配套。基本信息项目总建面积约5万平米，包括13000平米的百货商场、酒店式公寓物业形态。销售方式l售后返租，真实返租三年。委托管理10年l前三年固定收益为8%，9%，10%l代理公司代理销售地址：淄博中心路107号27第七部分：建议销售返租方案28先看看部分投资者对项目的看法没有公共交通住宅还行商业再等几年还建商场啊居住人口太少29没有优势，目前投资者对项目信心不足淄博同类商业地产项目竞争好激烈啊30我认为：超过3年以上的返租回报方可打消投资者的疑虑。投资者最关注回报、稳定31建议销售方案：独立产权，前期虚拟回报，长时间托管返租。32THANKS！33