达州市熙河湾可行性研究报告.doc

Southwest university of science and technology毕业设计达州市熙河湾项目可行性研究报告学院名称专业名称学生姓名学号指导教师 二一五年六月西南科技大学本科毕业设计 IX设计总说明1. 项目可研的目的该项目名为熙河湾住宅小区项目，位于四川省达州西外繁华城市中心凤凰大道西行100米处（凤凰大酒店旁），两大城市主干道凤凰大道和金龙大道交汇，西外是达州三大开发新区之一，达州开发新区主要有西外、南外和北外。由于西外新区拥有目前达州城市发展众多的优势资源，如：教育资源优越、医疗服务先进、交通条件方便、生活资源丰富，商业发展带动住房发展，随着大型的商业卖场都集中在，片区发展迅速，但缺少高新区配套住宅小区。 因此本报告主要是对达州熙河湾住宅项目在技术上、经济上进行初步可行性研究，分析其在技术上、经济上是否可行，为投资者初始决策提供判断依据。通过对项目建设初步方案及规划设计、资源条件、项目寿命期内现金流测算以及进行财务评价等对本项目拟建地块市场价值进行准确、合理的评估，最终提出项目研究结论以及优化方案。2. 本报告的编制依据 (1) 达州城市居住区规划设计规范(2) 达州市规划管理条例(3) 中华人民共和国城市规划法(4) 工程建设标准强制性条文（房层建筑部分）(5) 住宅建筑设计标准(6) 达州市城市规划管理局地块规划设计条件(7) 国家计委 房地产开发项目经济评价方法(8) 建设项目经济评价方法与参数（第二版）(9) 达州市房地产开发项目资本金制度管理办法(10) 投资项目评估方法与实务(11) 达州城市房地产开发经营管理条例(12) 达州市城市居住区公共服务设施设置规定(13) 建筑工程交通设计及停车场设置标准(14) 城市道路绿化规划及设计规范(15) 高层民用建筑设计防火规范3. 本报告的编制说明 本报告是开发商进行投资决策、项目规划、实施、评估的依据性文件。进行相关数据分析前应深入市场调查，收集各方面资料，做出有依据的相关分析及评价。在编制过程中秉持科学、客观、公正的态度得出科学严谨的结论以及合理的建议。4. 工程概况熙河湾位于达州市通川区西外的重要住宅小区项目。西外新区是达州未来城市的政治、经济、文化中心，是三大城市新区中最重要的一个，随着大型的商业卖场都集中在西外新区发展，熙河湾项目是满足达州人民对高新区配套住宅小区的需求，同时方便当地居民的生活与工作，本项目也是响应达州政府对西外开发的政策号召。5. 主要技术经济指标 通过对项目所在地的市场分析，将项目产品定位为高档的商业住宅区。建筑为多层、高层混合形式。并初步确定主要技术指标如下：（1） 总用地面积：39899平方米（2） 总建筑面积：110298平方米（3） 容积率：2.76（4） 绿化率：35.2%（5） 建筑密度：16.79%General information1. The purpose of the project feasibility study The project called hee bend residential project, located in Sichuan Province, West bustling city center Phoenix Avenue westbound 100 meters at (Phoenix Hotel next to), two urban trunk road Phoenix Avenue and Jinlong Road intersection, West is up to the state and development of the three one district, Dazhou development area mainly in the west, South and North Bund. Due to the West District have the Dazhou city the development of numerous advantages of resources, such as: superior educational resources and advanced medical services, convenient traffic conditions and living resources rich, commercial development driven housing development, with large commercial shopping centers are concentrated in that area development rapidly, but the lack of supporting high-tech zone residential area. So this report is mainly to reach state hee bend residential project in technology and economy to carry out a preliminary feasibility study, analysis the technical and economic feasibility, provide basis for judging the initial decision of the investors. Through the primary scheme of construction project planning and design, resource conditions, in the life of the project cash flow estimates and financial evaluation for the proposed plots the market value of the project are accurate and reasonable evaluation, and finally puts forward project, the conclusion of the study and optimization scheme.2. This report compilation basis(1) the dazhou city residential area planning design specification(2) the dazhou planning management ordinance(3) the law of the Peoples Republic of China on urban planning(4) mandatory provisions engineering construction standard (building construction section)(5) residential building design standard(6) the condition of dazhou city planning administration of land planning and design(7) of the state planning commission economic evaluation method of real estate development project(8) construction project economic evaluation method and parameter (second edition)(9) dazhou system of capital of real estate development project management method(10) investment project evaluation methods and practice(11) the dazhou city real estate development management ordinance(12) dazhou city community public service facilities set sets(13) and a car park set the standard for design of building traffic(14) of the urban road greening planning and design specification(15) code for fire protection design of tall buildings3. This report of the manual This report is the developers, project planning, implementation and evaluation of investment decision based on file. Before analyzing related data should be in-depth market research, to analyze the data collected, make a basis of correlation analysis and evaluation. In the process of compiling uphold the scientific, objective and fair attitude to come to the conclusion that scientific rigour and reasonable Suggestions.4. Project summary Located in dazhou city river pass important residential projects outside the west sichuan area. West new district is the future of dazhou citys political, economic and cultural center, is the most important three big city new district, with large commercial stores are concentrated in the west new district development, city river project is to meet the people of dazhou for matching the demand of the residential area in the zone and the convenience of local residents living and working at the same time, this project is also a response to dazhou government policy in west development outside the call.5. The main technical and economic indicators Through the market analysis, project location of the project product positioning for high-grade commercial housing. The building adopts the combination of multilayer, small high level type. And determine the main technical indicators are as follows:(1) the total land area: 39899 square meters(2) a total construction area: 110298 square meters(3) volume rate: 2.76(4) : the green area of 35.2%(5) building density: 16.79%目录第一章 项目概况11.1 项目背景11.2项目概况11.2.1项目名称及概11.2.2项目建设单位21.2.3项目周边情况21.3项目编制的依据及说明31.4 简要结论3第二章 市场分析52.1宏观经济分析52.2区域经济分析52.3本地房地产市场分析62.3.1本地房地产市场现状与发展趋势62.3.1供给及销售情况72.3.3周边典型项目概况92.4 SWOT分析92.5项目的市场定位102.4.1形象定位102.4.2目标客户群定位112.4.3价格定位11第三章 建设条件及规划方案143.1建设条件143.1.1项目建设场地143.1.2公共配套条件143.2规划方案143.2.1总体规划方案143.2.2建筑方案153.2.4户型设计方案16第四章 项目组织机构及运行机制184.1项目组织机构及运行图184.2项目运作的要求184.3保证项目运作的措施19第五章 项目实施进度205.1项目进度205.2项目实施过程控制措施205.2.1项目进度控制措施205.2.2项目资金控制措施21第六章 项目的销售方案策划226.1销售策略226.2销售进度安排22第七章 投资估算及资金筹措237.1资金估算237.2资金筹措方式23第八章 财务效益指标分析258.1财务评价的依据及基本数据258.1.1财务评价依据258.1.2基本数据的估算258.2财务评价基本报表的编制258.3销售收入估算25第九章 项目经济效益评价269.1盈利能力分析269.2偿债能力分析26第十章 风险分析2810.1盈亏平衡分析2810.1.1盈亏平衡分析法原理2810.1.2线性盈亏平衡的假设条件2810.1.3本项目盈亏分析过程及结论2810.2敏感性分析2910.2.1敏感性分析的原理2910.2.2敏感性分析的过程及结论29第十一章 结论31参考文献33致 谢34附录35西南科技大学本科毕业设计第一章 项目概况1.1 项目背景 熙河湾位于达州市通川区西外，是达州未来城市的政治、经济、文化中心，是三大城市新区中最重要的一个。由于西外新区拥有目前达州城市发展众多的优势资源，如：教育资源优越、医疗服务先进、交通条件方便、生活资源丰富。例如：达一中、达八中、通川区一小、七小、八小、实验小学等，能为西外的市民提供最良好的教育服务；达州市专业三级甲等医院达州市中西医结合医院和达州红十字医院能为西外片区的市民提供良好的医疗服务。另外，西外拥有市政中心、体育中心、人民广场大寨子公园等大型公共服务资源，能让市民的生活更舒适，办事更方便。现在的西外新区已然成为达州市民买房的首选之地，同时也成为众多房地产开发商的投资宝地。西外新区开发具有有利的地域开发条件。商业发展带动住房发展。随着大型的商业卖场都集中在，片区发展迅速。缺少高新区配套住宅小区，更多的只是老式楼房。西外住宅小区的发展速度没能跟上西外高速的经济发展速度，开发西外住宅小区是必要的。项目启动对达州人民的生活提供便利，对西外的经济、历史、文化发展有着有利影响，更能够促进西外更商业的发展；对公司未来几年发展战略、发展规划的意义具有关键意义，在公司发展中处于重要的地位；公司进入重点区域市场、项目合理布局对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力有良好作用；有利于公司未来的利润需求、可持续经营。西外新区项目启动具有必要性。1.2项目概况1.2.1项目名称及概 该项目名为熙河湾住宅小区项目，位于四川省达州西外繁华城市中心凤凰大道西行100米（凤凰大酒店旁），两大城市主干道凤凰大道和金龙大道交汇。本项目为低密度高档商业住宅小区，建筑层数为27层的高层加6层的多层建筑结构，建筑总用地面积：39899平方米，总建筑面积110298平方米，其中地上面积79798平方米，地下建筑面积30500平方米，容积率为2.76，绿地率35.2%，建筑密度：16.72%。房建功能用途住宅、商业，住宅出让年限住宅70年，商业出让年限为50年。总户1000余户，停车位850余个。本项目内有停车区、建设休闲区等公共设施，项目周围有教育，医疗，商业服务、文化体育、金融邮电、行政管理、市政公用等公共设施。1.2.2项目建设单位 四川盛德房地产开发有限公司是达州本地一家知名企业。具有一级资质的房地产开发企业，年开发规模达30万方以上，公司总部位于川东明珠达州，业务半径辐射南充、广安、巴中、大竹、宣汉、渠县等城市。公司房地产业务的业态涵盖高层住宅、洋房、townhouse、商业、旅游地产等全线产品，其中已开发的“洲河湾”（30万平米）项目为达州首席江景品牌小区，获得轰动性成功。1.2.3项目周边情况 项目交通十分便捷，以金龙大道与凤凰大道作为交通主架，多路公交车均可到达本项目，到达火车站仅五分钟，飞机场20分钟，莲花湖风景区10分钟车程，公交路线有7、9、24、25、28等。项目生活配套十分完善，周边已建多一多超市，华隆超市，通锦美食街等项目，在建规划中的5000平米大型综合农超项目，区域开发条件已成熟。周边详细环境见下图1。图1 熙河湾地理位置图1.3项目编制的依据及说明 本报告的基础资料和数据来源于甲方提供的有关本工程的资历，国家、省、市相关职能部门颁布的文件资料，以及本人经过研究调查所得到的资料信息。具体依据如下：(1)达州城市居住区规划设计规范(2)达州市规划管理条例(3)中华人民共和国城市规划法(4)工程建设标准强制性条文（房层建筑部分）(5)住宅建筑设计标准(6)达州市城市规划管理局地块规划设计条件(7)国家计委 房地产开发项目经济评价方法(8)建设项目经济评价方法与参数（第二版）(9)达州市房地产开发项目资本金制度管理办法(10)投资项目评估方法与实务(11)达州城市房地产开发经营管理条例(12)达州市城市居住区公共服务设施设置规定(13)建筑工程交通设计及停车场设置标准(14)城市道路绿化规划及设计规范(15)高层民用建筑设计防火规范1.4 简要结论 达州市熙河湾房地产开发项目规划用地位于通川区凤凰大酒店旁，两大城市主道，凤凰大道与金龙大道交汇处，计划用地面积39899平方米。小区前特设1000平米休闲广场，旁边是西外唯一一条河流，北接莲花湖的母亲河万家河，由项目与政府联手打造美丽舒适的休闲滨河公园，小区背后为山地绿化，广场、庭院景观、山地公园与休闲滨河公园完美融合，彼此呼应，离尘不离城，增添了业主休闲活动空间，高档住宅小区让生活更显浪漫与舒适。 达州市熙河湾房地产开发项目将是一个布局合理、设施完善、使用方便、具有现代气息的低密度高档住宅小区。经分析论证认为，该项目符合达州市城市发展规划，项目选址可行，地块区位优势明显，土地手续齐备，周边公共配套设施条件较好，工程规划符合城市居住规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀各项费用取费全面合理，符合当地工程造价一般水平，住房价格合理，比较价格优势明显。项目建成后对改善城市居民的住房需求加快推进城市化进程都起到积极的推动作用。其主要技术经济指标见表1-1。表1-1项目主要技术经济指标表项目单位 数量备注总占地面积39899总建筑面积110298地上部分面积797981.住宅建筑面积758002.商业建筑面积28503.幼儿园建筑面积9004.物业配套设施及地面小房间248地下面积30500总户数户1001绿化率%35.2停车位个850地上停车位150个地下停车位700个容积率2.76建筑密度%16.72第二章 市场分析2.1宏观经济分析国家统计局日前发布的一季度宏观经济数据显示，中国经济下行压力加大，工业增加值、工业用电量、进出口数据等都持续低迷，房地产投资保持下行趋势，一季度跌破两位数。这表明在“稳增长调结构的紧要之年”，中国经济处在下行趋势。 导致房市价量起跌的因素主要在于：政府坚决调节房价的政策影响房地产市场的心态。限购政策与其他政策、房产税试征、加息等一起综合作用，强力将市场整体走势和房价预期、房地产投资回报预期等整市场预期，使市场步入迟到的回调通道。响楼盘销售，影响开发商资金回笼，开发商销售压力大，投资者退出市场。对于四川省的发展现状，我省积极加强新常态下的经济工作部署。2015年4月14日下午，四川省委召开常委会议，听取一季度经济运行情况汇报，审议四川省贯彻落实国家“一带一路”发展战略实施方案，会议要求今年以来全省上下认真贯彻中央决策部署，主动适应经济发展新常态，坚持稳中求进工作总基调，深入实施“三大发展战略”，着力内需拉动、产业带动、创新驱动，狠抓改革攻坚，强化风险防控，全省经济保持平稳健康发展，主要经济指标总体仍处在合理区间。在看到积极一面的同时，必须清醒认识经济下行压力持续加大、企业生产经营困难、政府财政收支矛盾有所显现、投资促进工作面临多重挑战等问题，在工作中采取有效措施予以解决。2.2区域经济分析达州，位于四川省东部，是四川省下属的以个二级城市。四川省的人口大市、农业大市、资源富市、工业重镇、交通枢纽和全国闻名的革命老区，以发展轻化工、商贸、文教科研为主的生态型园林城市。素有“中国气都、巴人故里”之称。达州区域经济主要现状如下：（1） 人口密度较低，城市化水平也低于全国平均水平。达州市辖5县1市1区，幅员1.66万平方公里，人口680万，市区人口150万，全市常住人口546.9万人，人口密度387人/平方公里，人口城镇化率25.5%。（2） 达州市宏观经济发展发展状况良好。达州作为中国“气都”，拥有全国最大的天然气井，巨大的投资带来了无限的商机，促进了达州经济的发展。（3） 达州人民具有较高的消费能力以及较高的消费欲望。巨大投资给达州带来的巨额利润并且为达州人民提供了稳定的就业条件，人民生活水平逐步提高，对购房的需求和要求都在逐步上升。（4） 达州市的城市规划主要以围绕大城市为目标，以市中心为主城区，以组团式向外扩展。城市新区建设以南外新区、西外新区等为主。（5） 达州的整体商业发展水平仍处于起步阶段。商业形式比较单一，在经营方式上主要体现为以街为市，以路为营，大型商业物业比较缺乏。2.3本地房地产市场分析由于熙河湾项目所在的达州地区与国内其他地区之间的发展存在差异，其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞现象。总体来说，2015年地产发展方向应该是趋好的，但对于楼市不会像2007年或2009年一样出现“量价齐升”甚至“买空、卖空”现象，房地产市场不会出现大的逆转或涨幅，更多的将是以“平稳过度、去除存量”为主旋律。2.3.1本地房地产市场现状与发展趋势达州房地产已经已经步入成熟发展阶段，进入了全方位竞争时代。由于达州市老城区以旧城改造为主，项目规模一般都不大，而且老城区包括城郊地段，可开发用地已经很少，将不再是房地产开发的重点区域。未来房地产开发主要集中在西外、北外、南外三个新区域，西外是达州房地产开发的焦点区域。 达州市房地产市场目前存在以下现状以及发展趋势如下：（1） 由于政策支持，达州楼出现将以“平稳过度、去除存量”为主旋律。今年7月1日颁布的建筑工程建筑面积计算规范和今年3月1日实施的不动产登记暂行条例等法规条例都将房地产市场存在的“偷送面积”、“房产投机”等现象进行了法治性规范。今年连续的降准、调息以及3月30日宣布的二套房营业税征收年限5变2，二套房首付6变4，都将进一步释放前期被抑制的购买力。（2） 住宅业开发区主要新开发区发展。随着发展步伐的加快，老城区以及不能满足人们多方面的需求，在政府集中力量要把他打造成为地位显赫的商业圈时，新区的崛起是必要趋势。（3） 大中型楼盘的开发已经作为市场的主流。随着生活的宽裕，达州人民的购房人群以及购房理念发生了变化。消费者购房开始趋向理性化，更注重小区的开发环境、户型以及整体规划设计以及开发商的品牌实力以物业品质。（4） 达州市居房价稳定。达州人民具有较高的消费水平，房间已基本稳定。郊区项目的价格主要在5000-6000元平方米之间，市区新项目建设价格在6000-7000元平方米之间。（5） 开发商水平提高很快，市场正逐步完善，全市具有资质的房地产开发企业已发展到200多家，注册资金101.2亿元。出现了滨江,明都、罗浮第壹区、世纪苑、滨江国茂、滨江，名都等高品质楼盘，其市场的开发运作水准已达到了一定的专业高度。2.3.1供给及销售情况达州城市布局，本报告将达州市分为中心城区和通川区（西外新区、南外新区以及北外城区）作为供给与销售情况的主要分析对象。以房管局网上备案批准预售许可证的商品住房房源作为供应数据统计标准。以实际成交（即签订合同）的商品住房房源备案信息作为销售数据统计标准。以实际成交（即签订合同）的商品住房房源备案信息作为均价数据统计标准具体供应、销售情况以及房屋价格变化见下图2-1 、图2-2、图2-3。图2-1 达州市房屋供应情况图2-2 达州市房屋销售情况图2-3 达州市房屋销售价格变化 由数据分析可看出，由于受楼市“限购令”、“信贷政策”以及“明码标价”的影响，横向上看，由于4月底楼市放量集中，市场存量房源较多，中心城区和西外新区总成交量与上月相比并没有出现太大的波动；纵向来看，中心城区因为市场房源紧缺，价格居高不下，成交量出现大幅下跌；而通川区市场房源相对较多，价格也连续2个月出现大幅下跌，反而出现逆市旺销，成交量大幅上涨。从成交均价上来看，本月中心城区成交均价出现小幅上涨；而通川区商品房成交均价继上月大幅下跌之后，本月再次大幅下跌，值得关注。由于老城区均价相对较高，小户型更受购房者青睐；而通川区均价相对较低，大中户型更受购房者青睐。可以看出，对于靠刚性需求支撑的达州楼市，价格的高低和涨跌对于购房者户型面积的选择有极其深刻的影响。2.3.3周边典型项目概况西外新区典型项目多层楼盘的有“通锦国际广场”、“恒阳骊都”、“金鹤佳苑项目”为主，电梯楼盘主有“天恒时代广场”、“雍河湾”、“罗马郦城”、“金利多青华园”、“罗浮第一区”等。根据抽样对达州西外20个代表性中高档楼盘、共计8949套房屋面积比例的调查分析,面积及户型供应情况数据如下表2-1：表2-1 达州西外套房面积调查表面积区间（）60以下60-8080-100100-120120-140140以上总计套数（间）33351418532018249517098449可以看出目前达州西外市场上，大中户型的供应量较大，其中120以上的户型比例占到了46%、为市场的第一主力户型区间；而80-100户型比例为21%、100-120户型比例为23%，为市场的第二主力户型区间；而60以下户型的比例仅为4%，市场供应的比例较小。2.4 SWOT分析通过以上调查研究，分析出公司所处的各种环境因素，即外部环境因素和内部能力因素。外部环境因素包括机会因素和威胁因素，它们是外部环境对公司的发展直接有影响的有利和不利因素，属于客观因素，内部环境因素包括优势因素和弱点因素，它们是公司在其发展中自身存在的积极和消极因素，属主动因素，在调查分析这些因素时，要充分考虑各种因素。对于达州盛得房地产，优势在于于其自身的资金雄厚，充足的财政来源以及良好的企业形象，这些都为企业带来了有利的竞争优势。相对公司整体条件来说，盛德房地产组织管理机构相对落后是其自身的一个劣势。项目位于达州一个二级城市，相对于其他项目来说，有着相对有利的优势，比如政府的扶持，达州宏观经济发展良好的势态，但全国经济下行压力的增大也是一改重要威胁。本项目的具体分析见SWOT矩阵图：项目优势（S）1. 具有有利的竞争态势2. 有充足的财政来源3. 有良好的企业形象项目劣势(W)1. 组织管理机构相对落后项目机会(O)1. 项目位于政府大力扶持地区-西外开发新区2. 项目用地面积较大，社会收益容易形成3. 达州宏观经济发展状况良好，投资收益回报快项目威胁(T)1. 全国经济下行压力大，全国房地产保持下行趋势2. 达州开发商水平提高很快，竞争压力明显上升图2-4 SWOT矩阵图2.5项目的市场定位2.4.1形象定位根据产品特征以及顾客利益作为定位点，熙河湾项目主要打造为为高档现代化低密度商业住宅小区。主要体现在建筑风格采用国际流行ART-DECO建筑风格，项目效果图如图2-5。图2-5 项目效果图2.4.2目标客户群定位 根据对达州市罗浮第壹区、时尚家苑、滨江国茂、等几大代表性中高档楼盘有效客户数据分析，通过数据分析可知，达州购买者主要集中与本地居民以及外来人员，因此在项目的开发中主要客户群应有：（1） 新区内私营企业者、高科技人士（2） 私营企业老板、公司领导（3） 在达州的白领阶层（4） 外来迁入者2.4.3价格定位本项目采用市场比较法对项目进行价格定位，必选实例通过对区域因素、个别因素、交易情况、交易日期的调整，再用调整后的价格乘以权重得到本项目的物业价格。一、搜集交易实例，选取可比实例。为了更加准确地体现市场行情，我们对达州市西外新区房地产市场供给进行了详细的研究调查，最后选取了格林西城、万锦城、一号公馆、西域名苑、十年城五个科比实例进行研究。选取依据是：（1） 都符合市场比较法的前提（2） 与本项目的用途相同（3） 与本项目的建筑结构相同（4） 与本项目的所属区域相同（5） 与本项目的类型相同（6） 与本项目的时点相同（7） 这些项目都是正常交易表2-2 可比实例对照表项目名称格林西城万锦城一号公馆西域名苑十年城地理位置通川区金龙大道48号通川区凤凰国际大酒店旁通川区凤凰大道新达一中正对面通川区凤凰大酒店军分区旁通川区朝阳中路海棠湾交易均价（元）57565560555355366338二、价格修正五个实例在以下四点进行比较：区域因素、个别因素、交易情况、交易时间。计算修正系数如下表： 区域因素修正 表2-3 区域因素比较表 公式：100100T 实例要素格林西城万锦城一号公馆西域名苑十年城地理位置100102100101100100100100100101交通100103100102100100100102100105周边配套1009810010010098100101100101内部设施100100100101100102100100100102商业氛围100971001011001001009510099修正系数1.000.951.001.020.92 个别因素修表2-4 个别因素比较表 公式：100100T 实例要素格林西城万锦城一号公馆西域名苑十年城小区成熟度10098100100100100100100100101小区规模10010210010110010010098100105产品综合素质10010210010010099100100100102开发商信誉1001001009910010010099100101修正系数0.981.001.011.030.92 交易日期修正 表2-5 交易日期修正表 公式：100T100 实例要素格林西城万锦城一号公馆西域名苑十年城小区成熟度103100103100101100102100105100 交易情况修正由于所选实例的交易价格是正常来的，不存在其他因素，所以无需进行交易情况修正。 比较因素修正系数的计算表2-6比较因素修正系数表 实例要素格林西城万锦城一号公馆西域名苑十年城区域因素1.000.951.001.020.92个别因素0.981.001.011.030.92交易日期103100103100101100102100105100交易情况100100100100100