成都伊甸锦江房地产项目可行性论证报告.doc

万事兴·伊甸锦江项目可行性分析报告

万事兴实业•伊甸锦江项目
——可行性分析报告

审批：

审核：

编制：

成都全程机构

目 录

第一章 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。项目概要
第二章 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。项目建设必要性
第三章 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。市场前景预测
第四章 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。建设内容及规模
第五章 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。投资估算及资金筹措

第一章 项目概要

一、项目名称：伊甸锦江

二、建设地点：成都市福字街

三、项目性质：1-3层为配套商业设施、4-33层为高层住宅

四、项目业主简介
（一）业主名称：四川成都万事兴实业有限公司
（二）法人代表：经营范围：房地产开发经营等

五、编制依据及主要研究范围

我公司受成都万事兴实业公司委托，对伊甸锦江项目进行可行性研究并提交相关报告，本项目总建筑面积151496平方米，本次研究内容主要包括：业主情况、项目建设必要性、市场预测、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、效益分析等。本可行性研究报告主要编制依据如下：

1、项目用地范围图；
2、总平规划图
3、成都关于报建、规划等方面法规。

六、可研报告概要及结论
（一）该项目的建设有利于改善我市的居住环境，实现《成都市“九五”及2010年发展规划》中提出的至2010年实现人均居住面积不低于13平方米的目标。项目位于成都市福字街，作为成都市一流居住板块的高品质住宅，之于区域、之于社会所带来的品质引领，其社会价值是非常巨大的。同时，项目开发商秉承“以人为本”的开发理念，通过专业的开发技术，与专业的营销机构、设计单位等优势资源的强强联合，必将打造成都一流的品质大盘，预计将给开发商带来巨大的经济效益。因此，项目的建设是十分必要的。

（二）项目具有居住及商业用途价值，环境配套条件好，适应目标消费群的需求。

（三）项目所处地理位置相对独特，交通方便，规划合理，设计超前，建设外部条件具备。

（四）建设内容、规模及主要建筑指标

项目规划总占地15800平方米

项目
数量
居住（套）数
1360户
总建筑面积
151496平方米
地上建筑面积
132976平方米
住宅建筑面积
110976平方米
商业建筑面积
10900平方米
住宅平均层数
33层
架空面积
370平方米
物管用房面积
200平方米
地下部分面积
29050平方米
容积率
7.8
绿地率
42.5%

（五）物业管理
本项目的物业管理将由小区业主委员会委托物管公司进行管理。

（六）售价估算、投资估算、资金来源及使用计划
l 售价估算
根据项目所处的地理位置、建筑档次以及对本市同类高档住宅小区商品房的售价调查，本项目高层电梯住宅估算为8200元/平方米（均价），商业售价估算为18000元/平方米（均价）。
l 投资估算
本项目动态总投资94304万元，其中前期工程费3040.81万元，建安工程费27109.92万元，基础设施建设费2499.56万元，营业税+预征土地增值税：8562.77万元。

（七）财务评价
项目建成后可累计实现利润19867万元，投资利润率21.07%（未计入企业所得税），本项目在财务上是可行的。

（八）结论与建议
伊甸锦江项目市政配套条件良好，建设条件完全具备，规划方案合理，项目所需启动资金基本到位，测算财务效益较好，项目建设是可行的。

第二章 项目建设的必要性

一、 国际化大都市，呼唤具有国际化品质的楼盘

成都市是我国西南特大型中心城市，是西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通讯中心。“旋涡效应”很好地透射出这种效果,西南地区的人力、财力、物力，都如水一般，逐渐向旋涡中心：成都，汇集。川内、西南地区、中国、其它国家其它地区，不同类型的资源也逐渐向成都这个国际化大都市汇聚。

国际化大都市，需要具有国际品质的楼盘，品质上的吻合，文化上的包容，服务上的细致。本项目坐落于历史文化深厚的望江片区、二环内绝佳地段，周边大盘林立，具备成为国际化大盘的硬件条件。

二、 消费者呼唤品质楼盘

近几年随着本市经济结构调整，改革不断深入，我市国内生产总值持续增长，2006年城市居民人均收入12789元。金融机构存款5485.3亿元。城市居民水平持续攀高。

　　同时，随着居民生活水平的持续提升，外地客户赴蓉比例的提高，对高档次居住楼盘也逐渐趋旺。这就要求有更多品质楼盘，更多高档次楼盘面世。当然，高档次楼盘的成都的销售情况，也一直处于一个比较健康的状态（在市场篇，我们将会以高端电梯住宅作为研究对象，对此进行印证）。

三、 城市的合理规划，需要品质大盘共同造势

锦江片区，作为成都人文积淀深厚，风景一流的名胜汇集区，具有极高房地产开发价值。它的再次升温和发力，离不开品牌开发商的鼎力支持。华润集团(翡翠城，1245亩)、瑞升集团（南光项目，160亩）、中置置业（原一汽制造厂, 300多亩）、水井坊（蓉上坊，61亩）……，众多品牌开发商的共同造势，必将打造一个更大区域的高尚居住区域。这对于城市的价值，对于人居品质的价值，都意义深远。

第三章 市场前景预测
一、成都房地产2007年整体发展情况
2007年，成都房地产市场供销两旺，供求紧张状况进一步缓解；中小户型住房供应量增长迅速，供应结构明显改善；受国家在成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区等因素的影响，近期房价有所上扬，但涨幅继续回落；二手房市场有所回暖。

1、 楼市规模将继续扩大
虽然07年成都市主城区土地成交面积较上年有所下降，但由于对单宗土地规模的控制，成交的地块数量较06年增加10余宗，根据开发政策，这些土地将会陆续转化为供应量上市。同时由于郊县中的双流、温江、郫县、都江堰、龙泉等到区县土地供应量较大，供应量亦将有较大幅度的增加。再之由于新政的影响，那些延迟上市的项目，将会在08年推出。综合各方面的因素，08年成都楼市规模将会继续扩大。
2、 三环外交易量将加大
在土地供应方面，2008年成都的土地供应量将继续加大，其中以城北、城南土地供应为主。分环线来看，住宅用地的供应主要集中在三环以外，受此影响，住宅的供应也将在三环以外。同时，三环外随着区域配套的不断完善，以及品牌项目开发商的进入，其住宅的成交量将有较大的增加。成都房地产发展正式进入“居住郊区”化发展阶段。

3、市场需求以自住为主的两房、三房为主
经过一轮新的土地政策与贷款紧缩等政策在很程度上打击了成都房地产市场的投资行为，使以自住为主要消费环境的成都房地产市场减少了地产泡沫，但同时也由于政策的刚性作用是成都房地产市场需求趋于经济性、实用性。预计成都2008年房地产市场仍然会以110平方米以下的两房、三房为主要供应与购买面积。

4、 市场价格稳中见涨
成都房地产市场在现今阶段区别于广州、深圳等城市的房地产消费结构。首先成都地产市场价格并没有出现像深圳那样的高价格，仍然有一定的上涨空间；其二、成都房地产市场主要是以自住为主要消费，而深圳、广州在2005年时的市场环境就是以投资为主要的消费环境，故其市场泡沫较大；其三、成都城市本身正处于一个快速发展阶段，其城市本身拥有的对人口、资金的吸附能力使其市场前景看好。但其涨幅会回归理性，预计的2007年6215元的基础上上涨10%。
5、政策信息
1）房地产政策与信息透析：继在上海浦东新区、天津滨海新区后，成都成为全国第三个综合配套改革实验区。可以预见，新特区的确立将会给成都带来的巨大影响，进一步推动成都成为中西部经济文化新中心。因“新特区”的政策利好，成都将吸引更多的外来人口和外来投资，从而彻底影响成都的房地产市场。
2）土地市场政策表现国土资源部部长表示今年（07年）将不会出台更强硬土地政策3月3日列席政协开幕式的国土资源部部长孙文盛表示，今年不会再出台更强硬的土地调控政策，主要是落实已经出台的政策。
二、成都市房地产行业发展形状

（一）2007年成都房地产市场成交分布分析

成都房地产市场在传统意义上，仍然按照东西南北分为四个发展方位，同时因为不同的行政区域的划分又分为成华区、锦江区、武侯区等5大行政区域及各个卫星城市或附属城市（区、县、市），由于各个行政区域或是区域由于发展力度、发展历程与政府相关规划的不同而促使不同的区位有着不同的发展，但就其发展的共性有：

l 2007年各个区域的房地产市场都表现出快速发展，都呈现出旺盛的市场供应量土成交量；

l 其旺盛的市场需求在2007年11月后都进入了一个相对低迷的时期；

l 其成交商品房面积以110平方米以下的两房、三房为主流。
其分布特点为：
1、按照方位分布统计分析为：

总成交量 (万㎡)
成交套数（套）
成交量占比（％）
城东
302.54
35183
27.91
城南
281.68
29285
25.98
城西
313.77
34962
28.95
城北
117.43
13866
10.83
市中心
68.60
8821
6.33
合计
1084.02
122118

截止2007年12月，成都房地产市场按照五大方位分析其分布为：城动总成交量为302.54万平方米，成交总套数为35183套，其成交比例占成都整个市场的27.91%；城南总成交量为281.68万平方米，成交套数为29285套，占成都市场份额的25.98%；城西房地产市场总成交量为313.77万平方米，成交套数为34962套，占成都份额的28.95%；城北成交量为117.43万平方米，成交了13866套，占成都市场份额的1.83%。市中心成交达到68.60%，仅为市场份额的6.33%。就该方位分布量来看，成都房地产市场2007年城东与城西及城南为主，城北表现较弱，市中心由于土地出让少量，其成交量保持相对平衡（同比2006年），其中城东、西、南成为成都房地产市场发展的主要区域，城北成为潜力股。
2、按行政区域分布统计分析

总成交量 (万㎡)
成交套数（套）
成交量占比（％）
成华区
224.18
24667
20.68
高新区
197.17
19862
18.19
金牛区
185.49
21627
17.11
锦江区
149.91
18438
13.82
青羊区
153.02
16975
14.12
武侯区
174.26
20549
16.08
合计
1084.03
122118
100．00
就上图来看，成都房地产市场按照行政区域划分来分析，成华区成交量最高，2007年成华区成交总量为224.18万平方米，成交总套数为24667套，占成都2007年整个房地产市场的20.68%；高新区、金牛区与武侯区都保持相对高的成交量，占成都2007年整个市场的18.19%、17.11%与16.08%；其中锦江区与青羊区的成交量最低，其市场份额不足市场总份额的15%。就其行政区域市场的发展分析，成华区、高新区仍然是成都房地产市场的主要需求区域，金牛区成为潜力股。
（二）成都市2007年房地产市场价格分析
成都房地产市场价格2007年保持了良好的发展态势，在2006年4200元/平方米的市场均价上，一路上扬，将成都房价提高到6215元/平方米，就总体上来说，成都房地产市场价格在成都房地产市场供需两旺的阶段得到了飞快发展，究其原因：
第一方面，是由于成都住宅需求量表现较强；
第二方面，成都土地市场价格与商品房价格相持相涨；
第三方面，成都房地产市场中投资成分逐渐增加。
同时成都房地产市场价格上涨的过程里伴随的是政府的宏观调控制，新的土地出让政策与银行信贷紧缩等政策的多次执行，使成都房地产市场价格快速上涨态势在2007年11月左右进入了一个低迷时期，该时期使成都房地产市场均价在6215元/平方米的发展基础上，进入了一个理性的、平稳的发展阶段，直到今天。
1 、2007年成都房地产市场价格整体发展分析
2007年成都房地产市场价格在2006年市场均价4220元/平方米的基础上，保持着快速上升，从1-3月份的4321元/平方米增长到年末的6215元/平方米其发展分布为：

就该图表统计的成都房地产市场价格发展来看，2007年成都房地产市场价格一路上扬，在一年的时间内成都房地产市场价格由2007年初的4321元/平方米，在2007年8月时提高到5769元/平方米的市场均价，到年末发展到6215元/平方米。成都房地产市场整体销售均价保持了快速、健康的发展速度，其年增长率达到47.8%。
2、按照方位分析2007年成都房地产市场价格

2007年成都房地产市场按照分布方位来统计其销售均价，其分布如左图：城东2007年区域市场销售均价格为6138元/平方米，城西房地产市场销售均价6327元/平方米；城南房地产市场均价保持在6837元/平方米；城北市场销售均价最低，市场销售均价在5328元/平方米，市中心商品房市场销售均价拉升到7368元/平方米。

3、按行政区域分析成都2007年市场均价

按照成都市行政区域的划分统计研究成都市2007年房地产市场均价的发展及分布来看，市场均价最高的锦江区，销售均价达到了7126元/平方米；其次是青羊区与武侯区，其2007年市场销售均价达到了6578元/平方米与6325元/平方米；其中高新区市场均价为5841元/平方米，其中这里的高新区分为高新南区与西区,高新西区整体均价保持在4300元/平方米,主要是由于中海国际社区等大盘抬高了平均价格，项目所在区域均价在3388元/平方米。

4、按照建筑形态分析2007年房地产市场均价

成都市房地产市场按照产品形态的统计分析其市场均价为：成都市别墅产品形态的市场销售均价2007年为19827元/平方米，多层产品市场销售均价在2007年为9267元/平方米；小高层与高层的市场均价格2007年保持在6367元/平方米左右。
小结：成都市场在经历了2007年的理性发展后，整个地产市场回归理性，其表现出产品细分化，市场细分化等特点，预计2008年成都地产市场仍然以理性的、平稳的态势良性发展。
（三）成都房地产市场产品分析
1、2007年成都房地产市场产品研究

就我司对2007年成都房地产市场产品分布进行统计分析后得出，成都市2007年地产市场供应产品仍然以高层与小高层为主，占到成都整个供应量的59.67%与21.35%，别墅与多层逐渐淡出成都主城区市场，仅占整个成都市场的4.63%与10.28%。
就该组数据表明，成都房地产市场发展逐渐走“高”。由于主城区土地所具备的稀缺性，而使成都整个地产市场向高容积率发展。
1.2 针对2007年成都地产市场户型构成分析
1.21、从产品面积成交量上来看：

总成交量 (万㎡)
成交套数（套）
成交量占比（％）
60㎡以下
45.05
7805
4.16
60-90㎡
302.09
38862
27.87
90-120㎡
261.80
29387
24.15
120-144㎡
279.17
27624
25.76
144㎡以上
195.79
18440
18.06
合计
1083.90
122118

由此可见,我们能发现户型供应市场的两点发展趋势：
l 40㎡以下的小户型逐渐淡出市场，这说明了40㎡以下的超小户型由于不能有效满足居家功能而逐渐淡出市场；
l 市场供应主力户型发展变化：从2005年 120-144㎡以上的户型为市场供应主力户型，逐渐转变成如今2007年60-90㎡的户型为市场供应主力户型。一方面和国家的政策调控也有着紧密的关系（90/70政策），另一方面是开发商在户型设计上面下的功夫。（在确保功能房的基础上尽量使空间更为紧凑实用）

1.22、 从产品户型上来看：

目前在售楼盘中,绝大多数仍以平层作为主力产品，跃层和错层仅作为楼盘的补充少量搭配在内，以满足不同客户的差异化需求，但是没有一个楼盘是以跃层或错层户型为主。

1.23、从2007年1-12月成交面积来看：

针对2007年1-12月房地产市场成交走势分析来看，60-120平方米以内的两房与三房成为市场需求的主要构成，其他面积需求相对分布较少，60平方米以下的户型逐渐淡出市场。就该现象说明成都房地产市场需求在政策环境下，购买者更加注重产品的实用性、功能性与经济性。大面积户型的奢侈性产品成为改善居住环境的置业选择。60平方米以下的产品逐渐淡出市场。

（四）2007年成都房地产市场购买者分析

全市成交的商品房中，有48.9%的面积被外地个人买走，其中省内各地市州个人买走37.2%，外省人买走11.4%，境外人士买走0.3%；只有47.5%的面积被本市个人买走，另有3.6%的面积被单位买走。
同期五城区成交的商品房中，有36.5%的面积被外地个人买走，其中省内各地市州个人买走25.0%，外省人买走11.2%，境外人士买走0.3%；有53.1%的面积被五城区个人买走，有5%的面积被郊区（市）县个人买走，另有5.4%的面积被单位买走。

三、成都市中心中高端电梯市场
由于本项目所处区位极佳，周边项目均走中高端路线，这样与本项目产品的价值相得益彰，价值得到一定程度的提升。目前市中心区域内的新开盘售价在6800-8800元/平方米，鉴于我们的项目价值，可以预见本项目也一定会成为成都市场高端产品。为了更好地研究本项目的价值，我们将成都市区内高端电梯市场进行分析，以为本项目参考。
成都高端项目基本数据表
项目名称
开发商
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
楼 层
翡翠城
华润置地
1245亩
100万平方米
三期：2.38
35.5%
30-33层
外 滩
成都信德房产开发有限公司
——
——
——
——
40
天和凯旋城
成都海特尔置业投资有限公司
80余亩
209553.06平米
3.99
30%
28～31
晶蓝半岛
成都龙湖锦华置业有限公司
37046.87平米
157105.2平米
4.2
38%
——
粼江峰阁
新加坡吉宝置业
40678平米
190000平米
4.06
60%
——
万达锦华城
万达集团
73333.70平方米
400000平方米
5.45
30%
29
蓉上坊
四川水井坊股份有限公司
62亩
210000㎡
4.9
30%
26-33层
锦 都
四川鼎鑫置业有限责任公司
100亩
299700平米
4.5
30%
33
78号官邸
四川三秦房地产公司
21.44亩
9.51万平米
6.66
25.30%
33
优品道
成都博瑞房地产开发有限
275334.71平米
——
2
37%
9-21
神仙树大院
成都怡和天成房地产开发公司
166667.50平米
——
——
——
17
欧 城
四川鑫澜房地产开发公司
70亩
21万平米
3.91
30%
21层
二十四城
华润置地
840亩
260万平方米
4
——
——
龙湖三千里
成都龙湖锦华置业有限公司
55094平方米
300000平方米
——
——
33-34层电梯高层
首创.爱这城
成都首创新资置业有限公司
102.4亩
36万平方米
4.2
35%
一期26-33层
红南港
新希望实业投资有限公司
28亩
91733㎡
4.09
25%
15
首 座
招商（蛇口）成都房地产公司
40亩
170000平方米
5
30.50%
30
下面从以下几方面对目前成都房产市场在售电梯高端楼盘进行分析：
★价格方面
项目名称
项目地址
均价（元/平米）
翡翠城
二环路东五段99号东湖公园内
7100
外 滩
宏济中路
7250
天和凯旋城
青羊区光华村
7300
晶蓝半岛
九眼桥宏济中路38号
6500
中海格林威治城
武侯区望江路1号
7650
万达锦华城
二环路东五段与锦华路
7800
蓉上坊
一环路牛王庙巷口
7700
锦 都
成都市中心少城通惠门路
7850
78号官邸
锦里西路78号
7750
优品道
青羊城西光华大道与青羊大道的交会处
7800
神仙树大院
高新区紫荆西路普天电缆厂
8100
欧 城
武侯桐梓林路南路7号
7800
二十四城
成华二环路东三段
7435
龙湖三千里
成华二环路东二段5号
8125
首创.爱这城
成华区建设路2号(原成都国光电气股份有限公司)
7400
红南港
二环路西一段外侧
8800
首 座
人民南路四段
8600

从上表可以清晰看出，目前成都市场高品质项目售价从6800-8800元/平米。目前市中区房价基本突破7200元/平米；东门几个区域如建设路，望江，万年场片区的房市都异常火热，价格持续攀高目前在这几个片区价格在6800-8000元/平米；西门房价稳定维持在5700-7200元/平米；而传统“富人区”的南门由于土地放量少，出现的为数不多的项目体量都较小，价格保持在7500-8800元/平米。
★ 面积区间方面和销售走势方面

项目名称
面积区间
销售走势
翡翠城
40㎡-320㎡
四期二批次余10%
外 滩
76㎡-148㎡
住余30%
天和凯旋城
127㎡-200㎡
余180套
晶蓝半岛
88㎡-168㎡
售完
粼江峰阁
71㎡-211㎡
售完
万达锦华城
40㎡-120㎡
售完
蓉上坊
一期44.5㎡—118㎡
2、3批次余15%
锦 都
三期90-180㎡ 四期136-178㎡
售完
78号官邸
68㎡-220㎡
2期1批次余20%
优品道
60㎡-140㎡
2期销售中
神仙树大院
二期80㎡-175㎡
咨询中
欧 城
140㎡—180㎡
余40%
二十四城
80㎡-150㎡
1期1批次余30%
龙湖三千里
二期80㎡—160㎡
2期6批次余50%
首创.爱这城
55㎡—145㎡
1期余10%，3期咨询中
红南港
30㎡-90㎡
1期1批次余40%
首 座
125㎡-310㎡
住房余5%

a) 从以上项目的面积区间来看：
i. 户型面积从30平米-300余平米不等；
ii. 受70/90政策影响，主力户型集中在60平米-80平米二室二厅一卫和110-140平米三室两厅双卫；
b) 从以上项目的销售走势看
i. 在售项目的去化都比较不错，中小户型走俏；
ii. 140平米以上面积销售迟缓；
iii. 市场反映出，目前高端项目购房者在置业时要么选择地段优势明显项目如蓉上坊、78号官邸等，要么选择品质大盘如翡翠城、龙湖三千里、首创.爱这城等。
小 结：
经过调查走访目前成都在售高端电梯项目，总结如下：
（1）品牌发展商打造规模社区，中高端市场竞争加剧；
（2）目前市场高端项目均价在7600元/平米左右；
（3）市场反映出中小户型走俏，畅销户型区间为65-120平米；
四、区域市场市场研究
（一）区域市场特点介绍
总体特征：最令人瞩目的片区，知名发展商云集，大体量大规模项目越来越多。
市场供应：2007年全年商品房供应106.68万平米，销售量97.46万平米，供求基本平衡。
产品特征：大规模、中高档次项目占主流，容积率为6左右居多。
户型特征：80－90平米两房，110－120平米三房为目前市场主流，以实用居家型为主。2007年全年需求户型排列：80—90平米＞60平米以下＞110—120平米＞70—80平米。
客户特征：35岁以下为主，成都人是购买的主要人群，以第二次置业及以上为主，分别为企业事单位、都市白领、企业高管等，同时其它区域和外地客户购房的比例也在大幅增加。
营销特征：多种营销渠道并用，注重现场包装，营销出现创新。
（二）、区域市场未来发展概况
总体特征：中心城市建设用地的减少，必然造成该区域中高端市场竞争激烈，尤其表现在产品竞争加剧。
发展阶段：2007是城东市场高速发展增长期，08年将是白热化的阶段。
发展特征：品牌发展商打造规模化、高品质社区。
发展片区：在未来时间内，市中心区域地产市场的发展仍然会以东大街、蜀都大道及骡马市片区为发展热点。
市场趋势：品牌开发商进驻，产品与营销水平将进一步细分与提高，体现项目成功与否。
竞争领域：产品竞争加剧，产品价值将成为项目价值的关键因素。
客户特征：客户层面逐步提高，渐趋多元化，客户区域来源也会进一步外延而细分。
（三）、大区域内重点项目解析
蓉上坊

案名
蓉上坊
售楼处
一环路牛王庙巷口
容积率
4.9
开发商
四川水井坊股份有限公司
电话
86087888/86086588
绿化率
30%
整合推广
青铜骑士
工地位置
牛王庙巷35号
公摊面积
14%—17%
代理商
正合地产
主力总价
7700元/平方米
占地面积
62亩
建筑设计
澳大利亚柏涛设计有限公司
规划户数
共1500户，一期924户
建筑面积
210000㎡
景观设计
成都绿茵景园工程有限公司
可售户数
一期924户
开盘日期
2007年7月中旬
销售面积
44.5㎡—118㎡
售出户数
781
交房时间
2008年底
建筑楼层
26-33层
销售进度
2批次与3批次剩余15%
工程进度
基础施工
房型面积
一期44.5㎡—118㎡
付款优惠
一次
1%
物管公司
家园物业
平均价格
预计7200元/㎡
分期
——
车位数
一期514，二期约560
银贷
无
车位单价
未确定
项目点评：
项目地处都市核心区，位于一环路牛王庙巷，娇子音乐厅斜对面。项目道路状况良好，有34路、27路、72路、60路、38路、47路（区间）、62路、68路、152路、334路、335路等公交线从项目经过，规划的地铁二号线也在项目附近设有出入口，公共交通便捷，道路状况也比较良好。周边配套包括中小学（十七中、十九中、川师附中、锦官驿小学），综合商场：（春熙商圈、家乐福、北京华联、互惠超市、红旗连锁等），银行（工商银行、建设银行、中国银行、中信银行、农业银行），医院（博爱医院、空军医院、骨科医院、瑞金医院、市七医院、华西妇女儿童医院等），另还有电信和移动在项目周边也设有营业厅。
蓉上坊由澳大利亚柏涛设计有限公司董事及首席设计代表王漓峰担任设计顾问，成都绿茵景园工程有限公司负责园林设计，项目规划净用地面积为62亩，规划建筑总面积210000平米，容积率为4.9，绿化率30%，一期机动车位514个（比例1：0.56），住宅总户数1500户，其中一期为924户。项目共10栋26层-33层电梯公寓，一期推出B1、B2、B3三栋建筑，其中B3下部带有配套农贸市场。
蓉上坊住宅部分两期开发，是相对独立的两个地块，其中一期建筑为3梯六户的B1号楼（面积控制在85㎡—89㎡），两个一梯四户塔式建筑并排的B2号楼以及T字形内部通廊结构以小户型为主打的B3号楼。建筑设计将国外先进的住宅理念与成都的本土居住文化相结合，在高层住宅中融入老街坊四合院的传统精神，特意留出入户花园、户内花园或者扩大阳台，通透的般室内空间足够大，而且富于流动感，带给人们舒适的居住环境。在标准层电梯间等公共空间，我们强调高质量的空间品质，尽可能引入光线，结合绿化，强调“青砖竹影”的意象。

华润 翡翠城

项目位置
二环路东五段99号东湖公园内
占地面积
73700平方米
开发商
华润置地
总建筑面积
168100平方米
销售率
4、5期在售
总户数
1194户
建筑形态
叠拼别墅、多层洋房、高层电梯
停车位
932个
容积率
2.38
绿化率
35.5%
面积区间
81㎡-350㎡
均　价
现售电梯起价预计7100元/㎡
项目点评：
华润翡翠城是与本项目紧邻的规模大盘，其优越自然生态环境是最大优势卖点， 翡翠城占地1245亩，由420余亩东湖公园、200余亩沙河公园、100余亩府河公园、43亩临二环商业用地以及782亩居住区组成。总建筑面积近100万平方米，分五期开发，目前已开发三期，预计将于2009年全面完工。

“畔湖一生 翡翠永恒”，翡翠城一期依托东湖，将自然与建筑完美融合。“韵城两河 翡翠永恒”，翡翠城二期发掘两河交汇之价值，让小区更添文化气息。“修炼的建筑”，翡翠城三期从开发理念到产品细节，全面贯注瑜伽修炼的精神，修炼居住舒适的每个细节，打造无可挑剔的好房子。

万达锦华城

项目位置
二环路东五段与锦华路（新成仁路）交界处
占地面积
1245亩
三期：75600平方米
开发商
万达集团
总建筑面积
三期：40000平方米
销售率
整体销售近85%
总户数
2190户
建筑形态
高层电梯，裙楼商业广场
停车位
约2000个
容积率
5.45
绿化率
30%
面积区间
35㎡-120㎡
均　价
均价7800元/㎡
项目点评：
成都万达广场地处二环路东南段与锦华路交界口，由万达锦华城和万达商业广场两部分组成，总建面近40万㎡，万达锦华城作为其高尚住宅部分，提供35㎡-120㎡多款精致户型。。项目是万达集团整合此前众多住宅和商业项目丰富经验的集大成之作。
成都万达广场商业部分包含了国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、写字楼等多种建筑形态，并通过一条室内商业步行街将各大主力店自然相连、有序组织在一起，形成商业及客户资源的高度共享。
作为成都万达广场的高层住宅部分，万达锦华城总建面约15万㎡，与望江楼、东湖、沙河三大公园遥相呼应，座享都市绿肺、浸染人文鼎盛。周边交通便捷，高尚大盘汇集，是“中产城东”核心地段，拥有广阔城市发展前景与潜力。万达锦华城带来全新的现代新都市主义概念。项目提倡快捷、高效、丰富、动感的都市时尚新派生活，依托万达广场宏大的国际商业资源，万达锦华城的居住人群将享受到由购物中心、休闲聚落、美食街区、娱乐沸城等诸多城市配套所带来的时尚、快捷的生活方式。作为“成都配套最为齐全的住宅”，锦华城也将引领城市居住的全新模式。
晶蓝半岛
项目位置
九眼桥宏济中路38号
占地面积
37046.87平米
开发商
成都龙湖锦华置业有限公司
总建筑面积
157105.2平米
销售率
售完
总户数
1547户
建筑形态
高层电梯
停车位
1：0.7
容积率
4.2
绿化率
38%
面积区间
88㎡-168㎡
均　价
约6500元/㎡
项目点评：
项目毗邻九眼桥，紧靠一环路成熟生活配套区域，与市中心商业区近在咫尺，距春熙路仅5分钟车程，千年望江楼、水井坊遗址、安顺廊桥、合江亭、百年川大云集周边，是成都市一环路边规模最大的精品住宅社区之一。
极简主义的建筑。项目着重打造整体景观中庭，接近260米的楼间距，25000平方米的整体中庭。在社区的一、二期之间，为了凸显社区纯粹而高尚的居住品质，两侧为百米玻璃围墙的归家之路。在玻璃围墙上开窗成都建筑之先河，整个玻璃围墙上看不到一颗钢钉，100%地通透，使一、二期社区分而不离、情景一体。围墙一段更有数十米长的叠水迎宾水瀑，使社区内外自然分隔。
小区配套：项目底层共计2万㎡高档商业配套区，满足社区居家便利1500 ㎡会所、服务中心设施齐全。下沉式网球场（下沉4米左右）。双游泳池设计，一个室外游泳池，在中心花园的地下一层再设置一个室内恒温游泳池一个。室内游泳池通过屋顶采光，同时结合屋顶天窗设计地面景观元素，形成地上地下连续、相辅相成的景观效果，游泳池地面采用地热系统。

区域市场总结：
1、 土地机会使区域成为整个成都的房地产热点。
伴随市中心区域土地供应越来越少，市场竞争的加剧，使成为成都房产市场最令人瞩目的片区。知名发展商云集，大体量大规模项目越来越多，中高端市场竞争激烈，产品竞争加剧。目前，市中心区域房产市场发展主要集中在东大街沿线、大慈寺片区、骡马寺片区。
2、 热销主力产品特征为：大盘、电梯高层，户型80－90平米两房，110－120平米三房。
3、 市中心楼盘主流客户特征：35岁以下为主，成都人是重点，分别为企事业单位、其它区域、外地客户等消化房源。
4、 城东楼盘营销特征：多种营销渠道并用，注重现场包装，创新营销。
五、 项目分析
S—优势：
l 地段优势：位于市中心区域，生活配套齐全，交通便利；
l 自然环境优越：临锦江、与多个市政公园，环境佳；
l 地块优势：项目位于市中心地段，由于市中心土地供应较少，使本项目在规模上占据有时，易打造出高品质的楼盘。
W—劣势：
l 市内同质产品过多，产品风格不突出；
O—机会：
l 项目产品面积较大，在该区域内容易形成较好的差异化竞争优势；
l 不可复制性，带来的市场机会：市中心土地的稀缺性，造就了项目的稀缺性。这也是本项目宣传、推广的机会；
T—威胁：
l 区域楼盘蓉上坊、时代豪庭、78号官邸，以及即将启动的潜在项目，都将与项目形成直接竞争；

第四章 建设内容及规模

根据成都市城市建设规划和项目业主的构想以及市场需求，伊甸锦江项目为为商品住宅，并辅以部分商业物业配套。其中，项目住宅总建筑面积110976平方米，商业总建筑面积10900平方米，规划总建筑面积：151496平方米。
一、主要建设内容
高层电梯住宅
（一） 高层电梯住宅，力求以现代生活为出发点，在设计上，创造舒适的