房地产开发业务会计处理规定.doc

房地产开发业务会计处理规定从事房地产开发业务的公司，在执行本制度的基础上，可根据房地产开发业务的实际需要增设有关会计科目，进行相应的会计处理。一、增设会计科目(一)“1242库存设备”科目，核算公司用于开发工程的库存各种设备的实际成本。本科目应按设备的存放地点和设备的类别、名称等设置有数量有金额的明细账进行明细核算。(二)“1285开发产品”科目，核算公司已完工的开发产品的实际成本。包括土地、房屋、配套设施和代建工程等。开发产品是指公司已经完成全部开发过程，并已验收合格合乎设计标准，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品。本科目应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细科目，并在明细科目下，按成本核算对象设置账页进行明细核算。(三)“1292分期收款开发产品”科目，核算公司以分期收款方式销售开发产品的实际成本。本科目应按销售对象设置明细账，详细记录分期收款开发产品的面积、售价、成本、已收取价款和尚未收取的价款等有关资料。(四)“1295出租开发产品”科目，核算公司开发完成，用于出租经营的土地和房屋的实际成本。本科目应设置以下明细科目1.出租产品；2.出租产品摊销。在各明细科目下，再根据出租产品的具体情况，按出租产品的类别进行明细核算，建立“出租产品卡片”，详细记录出租产品的座落地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。(五)“1296周转房”科目，核算公司安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。本科目应设置以下明细科目1.在用周转房；2.周转房摊销。在各明细科目下，再根据周转房的具体情况，按周转房栋号(或楼层、房间号)进行明细核算，并建立“周转房卡片”，详细记录周转房座落地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。(六)“4301开发成本”科目，核算公司在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。公司对出租房进行装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。出租开发产品经营业务中发生的按月计提的出租开发产品摊销等，不通过本科目核算。本科目应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置明细账，按成本核算对象和成本项目进行明细核算。(七)“4302开发间接费用”科目，核算公司内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本科目应按企业内部不同的单位、部门设置明细账。(八)公司为本公司自行建造或修理的工程，可将“在建工程”科目改为“专项工程支出”科目，其核算内容及方法，比照“在建工程”科目的规定进行处理。二、有关的会计核算(一)库存设备的核算公司购入并已验收入库的设备，借记“库存设备”科目，贷记“在途物资”等科目；设备出库交付安装时，借记“开发成本”科目，贷记“库存设备”科目。库存设备发生的盘盈、盘亏或毁损，比照原材料的盘盈、盘亏或毁损进行处理。(二)开发产品的核算1.公司开发的产品，应于竣工验收时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。期末，应结转对外转让、销售开发产品的实际成本，结转时，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目。2.公司将开发的土地和房屋用于出租经营和将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于签订合同、协议并移交使用时，将土地和房屋的实际成本，自”开发产品”科目转入“出租开发产品”、“周转房”科目，借记“出租开发产品”、“周转房”科目，贷记“开发产品土地(或房屋)”科目。3.公司将开发的营业性配套设施，用于(本公司)从事第三产业经营用房，应视同自用固定资产进行处理，并将营业性配套设施的实际成本，自“开发产品”科目转入“固定资产”科目，借记“固定资产”科目，贷记“开发产品配套设施”科目；转作经营用房的营业性配套设施按规定应交纳的营业税等，应借记“固定资产”科目，贷记“应交税金”科目。4.对于已经交付使用或办理销售和结转等手续，而产权尚未移交出去的开发产品，如商品房、安置房和配套设施等，应由公司设置“代管房产备查簿”，进行实物管理。公司在代管房产过程中取得的收入和发生的各项支出，应作为“其他业务收入”和“其他业务支出”处理，不在“开发产品”科目核算。(三)分期收款开发产品的核算1.公司将开发产品移交购买单位(或个人)并办妥分期收款销售合同时，应将商品房等开发产品的实际成本，自“开发产品”科目转入“分期收款开发产品”科目，借记“分期收款开发产品”科目，贷记“开发产品”科目。2.公司按合同规定的期限收取销售价款或确认应收账款时(包括第一次收款)，借记“银行存款”、“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算本期应结转的销售成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“分期收款开发产品”科目。(四)出租开发产品的核算1.公司开发完成用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品出租产品”科目，贷记“开发产品”科目。2.按月计提出租产品摊销时，借记“主营业务成本”科目，贷记“出租开发产品出租产品摊销”科目；发生的维修费用，借记“主营业务成本”科目，贷记“银行存款”等科目，发生的修理费用，如果数额较大，可先在“待摊费用”或“长期待摊费用”科目核算，再分次摊入“主营业务成本”科目。3.公司改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时，按售价，借记“银行存款”、“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，按出租产品摊余价值，借记“主营业务成本”科目，按出租产品累计摊销，借记“出租开发产品出租产品摊销”科目，按出租产品原价，贷记“出租开发产品出租产品”科目。(五)周转房的核算1.公司开发完成用于安置拆迁居民周转使用的周转房，以及搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋，应于建成交付使用时，按房屋的实际成本，借记“周转房在用周转房”科目，贷记“开发产品房屋”科目。2.公司开发完成的商品房，在尚未销售以前，用于安置拆迁居民周转使用，应于投入使用时，将其实际成本自“开发产品”科目转入“周转房”科目，借记“周转房”科目(在用周转房)，贷记“开发产品房屋”科目。3.公司按月计提周转房摊销时，借记“开发成本”、“开发间接费用”等科目，贷记“周转房周转房摊销”科目；发生的维修费用，借记“开发成本”、“开发间接费用”等科目，贷记“银行存款”等科目。发生的修理费用，如果数额较大，先转入“待摊费用”或“长期待摊费用”科目，然后分次摊入有关成本费用科目。4.公司改变周转房用途，将其作为商品房对外销售，按售价，借记“银行存款”、“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目；同时，按周转房摊余价值，借记“主营业务成本”科目，按周转房累计摊销，借记“周转房周转房摊销”科目，按周转房原价，贷记“周转房在用周转房”科目。(六)开发成本的核算1.公司在开发产品过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入“开发成本”科目(有关成本核算对象的成本项目中)；应由开发产品成本负担的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。2.公司开发的土地、房屋、配套设施和代建工程等，采用出包方式的，应根据承包单位提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入“开发成本”科目(有关成本核算对象的成本项目中)，借记“开发成本”科目，贷记“应付账款应付工程款”科目。采用自营方式的，发生的各项费用，直接计入“开发成本”科目(有关成本核算对象的成本项目中)，借记“开发成本”科目，贷记“原材料”、“银行存款”等科目。在房地产开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记“开发成本”科目，贷记“库存设备”科目。应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记“开发成本”科目，贷记“预提费用”科目。预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。公司为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品销售之前，计入开发成本或开发产品成本。3.已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，在月份终了，应及时进行成本结转。结转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程成本，借记“出租开发产品”科目，贷记“开发成本”科目。(七)开发间接费用的核算公司发生的各项间接费用，借记“开发间接费用”科目，贷记“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、“周转房”等科目。开发间接费用应按公司成本核算办法的规定，分配计入有关的成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费用”科目。(八)房地产开发业务收入的确认公司应按本制度规定的商品销售收入确认的原则和方法，确认相关房地产业务的营业收入，在满足以下条件的情况下也可采用完工百分比法确认房地产开发业务的营业收入(1)有建造合同，并且合同是不可取消的；(2)买方累计付款超过销售价格的一定比例(一般为50%)；(3)其余应收款项能够收回；(4)开发项目的完成程度能够可靠地确定。采用完工百分比法时，营业收入应随开发项目的完工程度逐期确认。三、会计报表在“资产负债表”中，“库存设备”、“开发产品”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”、“开发成本”科目的期末余额包括在“存货”项目内。