华县永安城-项目申请建设可研报告.doc

华县永安城开发建设项目可行性研究报告

华县永安城
项目可行性研究报告

编制单位：陕西天鸿工程咨询有限公司
编制日期：2010-08-15
6

目 录
第一章 总论 1
1.1项目概况 1
1.2项目编织依据 3
1.3可行性研究结论 3
第二章 项目建设背景及市场分析 5
2.1项目建设背景 5
2.2项目建设的必要性 9
2.3项目SWOT分析 10
第三章 市场分析及项目定位 12
3.1华县房地产市场分析 12
3.2项目综合定位 16
3.3项目价格定位 17
第四章 项目建设条件 20
4.1 项目建设地址 20
4.2 项目建设自然条件 20
第五章 项目规划 22
5.1设计依据 22
5.2规划目标和规划原则 22
5.3项目建设规模及具体设计方案 24
5.4项目技术指标 37
第六章 项目施工进度 39
6.1.项目进度安排的依据 39
6.2施工进度安排的原则 39
6.3项目实施进度安排 40
第七章 工程招投标方案 41
7.1招标原则及依据 41
7.2招标范围 42
7.3招标组织形式 42
7.4招标方式 43
7.5招投标相关要求 43
7.6评标委员会的人员组成及资格要求 43
7.7招标备案 44
7.8招标流程图 45
第八章 投资估算 46
8.1 项目总投资估算依据 46
8.2 项目总投资估算原则 46
8.3 项目总投资估算 46
8.4资金来源 48
第九章 财务评价 49
9.1 财务评价原则 49
9.2 财务评价基础数据与参数选择 49
9.3 财务盈利能力分析 50
9.4 结论 51
第十章 不确定性分析 53
10.1 盈亏平衡分析 53
10.2 敏感性分析 54
第十一章 环境影响评价 57
11.1 编制依据 57
11.2 建设期环境影响分析 57
11.3环境保护措施 59
11.4项目运营期的环境保护 61
11.5 消防措施 62
11.6环境影响评价 63
第十二章 风险分析 64
12.1风险分析 64
12.2 风险评估与对策 66
12.3小结 68
第十三章 建筑节能设计 69
12.1项目节能采用的标准和规范 69
13.2项目节能设计 69
第十四章 项目的营销方案策划 73
14.1营销策略要点 73
14.2 营销推广方式 74
14.3 各期的营销策略 74
14.4 实施细则 75
14.5 场地布置 77
14.6 自筹式传播媒介 78
14.7 人员促销 79
第十五章 结论 80
15.1项目综合评价结论 80
15.2项目建议 80

第一章 总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
华县永安城开发建设项目。
1.1.2项目位置
华县永安城建设项目地处华县县城渭华路地段，用地东临新秦路，西邻杏林北路，南接通用机械厂，北临粮食局住宅楼。
1.1.3建设单位
项目建设单位为华县永安房地产开发有限公司。
1.1.4项目负责人
王延安。
1.1.5建设内容及规模
项目占地面积154.2亩（102800.05平方米），建筑总面积207500万平方米，其中：住宅建筑面积100300万平方米，商业建筑面积107200平方米。住宅包括：两栋小高层为27294 m2住，多层为62176 m2，办公、车库为10830 m2；商业包括：商业步行街建筑面积19294.1㎡，综合商业体建筑面积29904.5㎡,沿街商业23641.2㎡，写字楼等经营性商业34360.2㎡。
1.1.6总投资及资金来源
项目总投资估算总计为20989万元，资金来源：永安房地产开发有限责任公司自有资金8791.9万元，银行借款6000万元，销售收入再投入6197.1万元。
1.1.7项目实施进度
永安城项目建设期为29个月，即从2010年8月份开始建设，到2012年底建设完成。
1.1.8主要技术经济指标
表1-1主要技术指标
财务评价指标
计算结果
评价标准
是否可行
全部投资财务评价指标

税前财务净现值
20796.2万元
>0
是
税前内部收益率
35.62%
>12%
是
税后财务净现值
15123.6万元
>0
是
税后内部收益率
30.02%
>12%
是
投资回收期
2.38年
＜10年
是
年投资利润率
44%

是
全部投资财务评价指标

税前财务净现值
20969.3万元
>0
是
税前内部收益率
40.42%
>12%
是
税后财务净现值
15296.7万元
>0
是
税后内部收益率
34.29%
>12%
是
借款偿还期
1.52年
＜3.5年

1.2项目编织依据
1、《投资项目可行性研究报告研究指南》 国家计委办公厅（2004.10）；
2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
3、《陕西省建筑工程综合概预算定额（1999）》；
4、《陕西省工程建设其它费用定额》（2000年）；
5、《中华人民共和国城乡规划法》；
6、华县县城总体规划；
7、永安城项目初步规划设计方案；
8、建设单位提供其他各项基础资料；
9、报告编制人员调查的有关数据资料；
10、项目单位关于编制“陕西华县永安城开发建设项目可行性研究报告”的委托书。
1.3可行性研究结论
结合项目情况，本次可行性研究对项目的宏微观环境进行分析，对建设投资规模进行估算，工程进展情况制定方案，并且通过对项目的技术经济分析论证，我们得出如下结论：
（1）项目具有良好的宏微观政治、经济环境；
（2）项目对于华县经济发展及城市建设具有积极的推动作用；
（3）项目规划合理，职能完善，设计方案指标合理；
（4）项目主要经济指标均满足评价标准；
（5）项目风险在合理的限度内。
第二章 项目建设背景及市场分析
2.1项目建设背景
2.1.1宏观经济分析
（1）国家宏观经济发展分析
初步核算，2009年全年国内生产总值335353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。
全年全部工业增加值134625亿元，比上年增长8.3%。规模以上工业增加值增长11.0%。分轻重工业看，轻工业增长9.7%，重工业增长11.5%。全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。分城乡看，城镇投资194139亿元，增长30.5%；农村投资30707亿元，增长27.5%。在城镇投资中，第一产业投资3373亿元，比上年增长49.9%；第二产业投资82277亿元，增长26.8%；第三产业投资108489亿元，增长33.0%。
全年农村居民人均纯收入5153元，剔除价格因素，比上年实际增长8.5%；城镇居民人均可支配收入17175元，实际增长9.8%。农村居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为41.0%，城镇为36.5%。
2.1.2微观经济发展分析
初步核算，华县2009年全县生产总值完成64.757亿元，较上年增长14.2%。其中第一产业增加值4.51亿元，增长7%；第二产业增加值48.559亿元，增长14.6%，其中工业增加值46.923亿元，增长14.1%；第三产业增加值11.688亿元，增长14.8%。第一产业增加值占生产总值的比重为7%，较上年下降1.4个百分点；第二产业增加值占的比重为75%，下降1.5个百分点；第三产业增加值占的比重为18%，上升2.9个百分点，三次产业比为7:75:18。
全年辖区规模以上工业企业总产值892903.4万元（现价），比上年增长16%。其中：县属企业完成50367.3万元，增长102.47%。大中型企业产值增长较快，完成829764.5万元，增长12.6%。分轻重工业看：轻工业快速增长，完成14961万元，增长127.33%；重工业完成877942.4万元，增长15.04%。
全年规模以上工业企业实现产品销售收入901455.7万元，增长19.68%。其中大型企业产品销售收入828337.9万元，增长18.25%;中型企业产品销售收入26895.7万元，增长99.57%;小型企业产品销售收入46222.1万元，增长17.66%。在规模以上工业企业中县属企业产品销售收入40329.6万元，增长25.19%。全年规模以上工业企业实现利润49563.8万元，下降82.26%；税金总额32674.4万元，下降76.36%。
旅游业初见成效。2009年，华县不断发展壮大文化旅游产业，总投资2亿元的少华山森林公园正式对外运营，成为关中东部唯一的国家级森林公园，开园以来累计接待游客5.2万余人，实现旅游综合收入760万元。渭华起义纪念馆被中宣部命名为全国爱国主义教育示范基地，被省旅游局认定为陕西东部最大的红色旅游景区。华州国际皮影文化产业园对外开放，成为全国最大的皮影文化“博物馆”。
 城镇居民生活水平显著提高。全县城镇居民人均可支配收入达14218元，比上年增加2798元，增长24.5%。全县城镇单位在岗职工23249人，职工工资总额68509.5万元，增长12.8 %，在岗职工年平均工资29501元，增长16.9 %。
2.1.3华县固定资产及建筑业
建筑业快速发展。2009 年全县有资质等级的建筑施工企业 4个，实现竣工产值2.23亿元，增长1.78% ；房屋施工面积 15万平方米，增长25.1%，房屋竣工面积15万平方米，增长25.1 % 。
2009年，全县全社会固定资产投资完成440127万元，比上年同期增长55.18%。全社会固定资产投资中城镇固定资产投资完成398742万元，增长61.63%。城镇固定资产投资分三次产业来看：第一产业完成投资7182万元，增长263.46%；第二产业完成324031万元，增长62.46%；第三产业完成67529万元，增长49.2%。
2009年全县城镇固定资产投资项目86个，比上年同期增加26个，增长43.33%。其中总投资过500万元以上项目67个，比上年同期增加项目20个，增长42.55%。
2.2项目建设的必要性
2.2.1华县城市建设的需要
（1）本项目实施后，不仅能改善城市基础配套设施环境，还可以改善华县新区的环境，对华县经济的发展起到很大的促进作用。
（2）随着华县的开发建设，本区域急切需要相应的居住小区以及商业配套设施，以满足本区域居民居住、生活需求、消费需求、以及政府、企事业单位的对商务环境需求，从而提升城市功能。
（3）高品质住宅和商业项目，从建筑形态和其自身功能上容易形成良好的建筑形态和服务口碑，从而树立一个健康、高尚的品牌形象，为华县打造一张醒目的城市名片。
2.2.2华县房地产业发展的需要
华县响应西部大开发的号召，加快城市发展进程，同时华县城市人口的快速增长，给华县的房地产业带来了契机。在华县城市规划中提到了要在本区域建立大型的居住社区及商业设施，改善华县整体的人均居住环境以及提高人均居住面积，为华县的房地产业提供了有利的政策指导。房地产业不仅可以为市民们提供一个适宜生活居住的社区，更有利于带动建筑业、建材以及其他相关产业的发展，促进金融业的发展，加快城市现代化进程，促进产业结构调整。
2.2.3对华县新区经济发展的促进作用
近年来，华县经济快速发展，已经成为渭南市经济发展最快的地区，项目的建设有利于增加城市固定资产投资、增加区域就业，促进城市经济发展。
2.3项目SWOT分析
Ø 优势：
1．区位优势：位于城市中心区域，对外交通方便：规划地段位于华县县城中部渭华路地段，四周都是规划建设的城市干道，对外联系极为方便，且位于城市中心。
2．周边社会服务设施、教育设施比较齐全：规划用地位于城市中心，周边商贸设施发达，教育设施比较齐全。
3．周边商贸设施发达，具有开发商业地产的广阔前景：规划用地沿新秦路至新华路沿街都是商业门面房，还有已经建好的商业步行街，这些特点都清晰地标志出本地段的商业开发价值。
4．用地内现状建筑少，易于开发建设：现状用地内除在东部有现状商业建筑比较集中外，其余区域基本上无建筑。
Ø 劣势：
1．地形坡度变化比较大：对于项目的实施具有一定的影响，但是地形坡度能够结合建筑、室外广场、公共绿化建设出丰富多变的空间景观效果。
2．建设开发过程对于周边居民有一定的环境影响，项目区位于老城区的中部，周边居住有城市居民，需要在实施过程中做好相应的管理措施。
Ø 机会：
1．本项目抓住县城区域发展的机遇，通过上规模的投资建设引导该区域的房地产开发热潮，与城市发展同步共赢，达到社会、经济、环境三效益的综合平衡。
2.本项目住宅和商业资源形成互动互补，为彼此开发提供资源、人力、物力的整合条件。
Ø 威胁：
1．现阶段，华县老区区域大环境有待治理，综合配套条件有待改善。
2．华县城市范围较小，与其他楼盘容易形成竞争形态。
SWOT小结：
1、凭借着项目开发的巨大潜力，市场前景看好。
2、本项目位于县城老区，必然为项目带来巨大的客户群。
3、城市房地产的刚性需求，是项目住宅和商业建设的最大动力。

第三章 市场分析及项目定位
3.1华县房地产市场分析
通过对华县房地产市场状况的调查，近年来华县房地产市场发展势头强劲，总开发量和商品房销售价格均呈现稳定的上涨趋势，以下对重点项目的开发情况做一汇总:
序号
项目名称
建设性质
建设规模和主要内容
建设起止年限
总投资
截止2009年底完成工作
2010年目标任务
项目建设责任
累计完成投资
主要完成工作
2010年度计划投资
自筹
工程形象进度
建设单位负责人

房地产开发投资

共25个项目

366701

93836

1
阳光小区
新建
新建住宅楼16栋；建筑面积40055平方
2010-2011
6500

2500
2500
一期竣工
东胜房地产开发有限公司 王海娟
2
杏园阳光
续建
新建四幢砖混住宅楼，建筑面积20000平方米
2009-2010
2500
780

1720
1720
竣工
华隆公司 孙彦坤
3
四季花城
续建
建设面积10万平方米商业用房和住宅楼，同时配套小区内道路、绿化
2007-2010
8000
1000

5000
5000
竣工
坤峰房地产公司 李秦豫
4
锦绣绿地
续建
建设14栋总建筑面积74840平方米，其中居住房5100平方米
2009-2010
10327
5000

5327
5327
竣工
陕西恒盛开发公司王瑞玲
5
锦绣名居一期
新建
19栋94750平方米
2010-2011
15600

5000
5000

陕西恒盛开发公司王瑞玲
5
锦绣名居二期
新建
68亩，18栋65630平方米
2011-2012
9500

陕西恒盛开发公司王瑞玲
6
赤水湾生态文化园度假山庄项目
新建
赤水河两侧，61650平方米
2010-2012
8000

2000

渭南高新区天时置业有限公司
7
瓜坡重点镇城乡统筹小区
新建
四个小区27.5万平方米
2010-2012
33000

15000

派尔森、恒盛、3个房地产公司
8
渭华路商贸城西扩
新建
20万平方米，其中：住宅10.72万平方米
2010-2012
20000

20000

永安房地产公司
9
兆兴国际城项目
新建
规划总用地面积691.23亩，总建筑面积80万平方米，总投资10亿元人民币，由5个住宅区和1个商业区组成，可容纳住户4036户，个体商户1000余户，由10栋商业大楼和100余栋多层与高层住宅楼组成。项目容积率1.87，建筑密度25.2%，绿地率35.94%，停车位1985个，社区内将配套有2所幼儿园、1所小学、星级酒店、大型超市、百货商场、家居建材市场、饮食街、文化街、蔬菜副食大楼、社区服务大楼等完善的商业及生活服务设施。
2010-2012
100000

5000

陕西兆兴房地产开发有限公司
10
汇邦.紫馨苑
续建
北苑：五栋六层住宅楼，建筑面积15480平方米；南苑：十栋六层住宅楼，建筑面积32200平方米
2009-2011
6461
1761

4700
4700
竣工
汇邦房地产公司 王仲坤
11
育红馨苑小区
续建
一幢六层6000平方米住宅楼
2009-2010
800
600

200
200
竣工
城乡建设综合开发公司 姬升平
7
怡馨苑小区
续建
十幢住宅楼39000平方米
2009-2010
4000
400

3600
3600
竣工
城乡建设综合开发公司 姬升平
8
电力山水幸福城
续建
55.8亩，总建筑面积93183平方米，其中住房70000平方米
2009-2010
6949
900

6049
6049
竣工
渭南市天立园房地产开发有限公司 曹小红
9
华苑小区
续建
两幢七层建筑面积8200平方米住宅楼
2009-2010
820
200

620
620
竣工
东胜房地产开发有限公司 李东生
10
吴溪公园小区
续建
三幢六层住宅楼及一幢两层商业门面房,13000平方米
2009-2010
1200
600

600
600
竣工
城乡建设综合开发公司姬升平
12
吴溪公园小区二期住宅楼项目

两幢六层砖混结构住宅楼，建设面积6640平方米

700

700

13
华县体育馆综合开发项目
新建
86万平方米
2010-2012
89000

2000
2000

浙江嘉善县佳诚房地产公司
14
尚上居住宅小区
新建
新建住宅楼15幢，总建筑面积7600平方米。
2010-2011
8000

2000

陕西众泰房地产开发有限公司
15
新华大厦建设项目
新建
新建十三层全框架营业楼1幢。总建筑面积27000平方米。
2010-2011
6000

1000

华县新华书店
16
金水苑商住小区
新建
新建两栋住宅楼及门面房，总建筑面积8328平方米。
2010-2011
1000

600

陕西恒艺置业有限公司
17
福圆小区3#住宅楼
新建
新建一栋住宅楼，总建筑面积3800平方米

4000

1000

华县城乡建设综合开发公司
18
名仕典藏住宅楼
新建
新建一栋六层砖混结构住宅楼，建筑面积2160平方米

300

300

华县城乡建设综合开发公司
19
县经济适用房工程
新建
48亩12栋4.8万平方米
2009-2011
6000

4000

华县城乡建设综合开发公司
20
金堆城钼业公司棚户区改造项目
新建
总建筑面积44900平方米，其中，职工安置房建筑面积41400平方米，公共配套设施建筑面积3500平方米，安置职工690户
2010-2011
8824

1000

金堆城钼业公司
21
竹沁园小区
新建
7600平方米
2010
7200

2000

渭南竹沁园房地产公司
22
食品公司小区
新建
4015平方米
2010
450

450

渭南盛泽房地产公司
23
英华公馆

8000平方米
2010
1000

1000

华县鸿力房地产公司薛建立
24
高塘镇商用房开发
新建
1000平方米
2010
120

120

北村行政村
25
红领机械厂招待所扩建
续建
一幢五层4500平方米商业用房
2009-2010
450
100

350
350
竣工
华县巴一酒店 王巴一
3.2项目综合定位
3.2.1功能定位
（1）定位原则：适应市场变化、创造差异性和领先性，满足多层次客户的多功能需求。
（2）定位：本项目是一个以高尚居住为主的住宅小区，其宏大的建筑规模加之大面积的生态景观为项目的舒适休闲品质增添了诱人的气息。由于对当前目标客户的需求进行了进一步的细化，因此本项目规划出多种户型来满足不同客户群的偏好需求，并且配套设施完备。
3.2.2目标市场定位
结合对华县城区范围内的近十家住宅楼盘进行分析和比较的基础上，依据竞争楼盘的客户调查分析，我们把目标客户锁定在本区域和周边县市，这些客户具体可以分成以下四大类：
（1）对项目所在区域认同感比较强，对高品质楼盘接受能力强的顾客；收入中、高等偏上，对高品质住宅产品比较向往的，喜欢高性价比的客户；户型、面积可选范围多，目标客户还是主要集中县城中小企业老板，这一群体经济潜力大，他们拥有很强的经济基础。
（2）以改善现有住房条件的华县政府及各类事业单位公职人员，这类人群收入稳定且有一定的经济积累，对华县房地产情况比较熟悉和了解，注重项目户型和小区景观。
（3）周边县市来华县考察投资的投资商。
（4）华县金堆城钼业集团有限公司广大职工。
3.3项目价格定位
（1）定价原则：结合市场供给的实际情况，制定一个合理的价格，保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润。
（2）项目价格定位：
本项目的价格定位采用市场比较法。市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定项目价格等步骤。
1）选择案例
从可比案例中选择与本项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的项目有锦绣绿地、四季花城、锦绣民居二期这三个案例。通过调研搜集到的这三个案例的具体情况如下表3-1所示。
表3-1 因素条件说明表
对象
比较因素
比较对象
可比实例一
可比实例二
可比实例三
项目名称
永安城
锦绣绿地
四季花城
锦绣民居二期
成交单价（元/ m2）

1400
1600
1480
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
交易情况
预售
预售
预售
预售
总建筑面积（m2）
107300
51000
100000
65630
配套设施
较完备
较完备
较完备
较完备
2）修正因素的确定
三个案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异：区域因素、交易情况、交易时间、个别因素。因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。
3）计算修正系数
每个因素的取值以项目为基准值计算，本项目的各个因素取值均为100，案例的因素取值参照基准值计算。最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。修正系数计算如下表3-2所示。
表3-2 因素修正表
可比实例

比较因素
A
锦绣绿地
1400元/m2
B
四季花城
1600元/m2
C
锦绣民居二期
1480元/m2
区域因素
100/103
100/97
100/104
交易情况
100/100
100/100
100/100
交易时间
100/99
100/98
100/102
个别因素
100/102
100/97
100/95
修正系数
0.96
1.08
0.99
4）权重的确定
锦绣绿地0.4； 四季花城0.3； 锦绣民居二期0.3
5）比准价格的确定
根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下：
案例一比准价格：1400×0.96＝1346元/m2
案例二比准价格：1600×1.08＝1735元/m2
案例三比准价格：1480×0.99＝1468元/m2
6）项目最终合理比准价格的确定
项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下：
项目比准价格 ＝1364×0.4＋1735×0.3＋1436×0.3＝1500元/m2
依据以上计算结果，综合确定本项目多层住宅的入市均价为1500元/ m2。随着时间的推移，项目配套设施日趋完善，项目人气逐渐上涨，因此项目价格也可逐步上调。
同理，对项目的小高层和商业部分采用相同的定价方法，通过市场走访和调研，项目高层住宅定价2200元/ m2，商业部分定价4000元/ m2。
第四章 项目建设条件
4.1 项目建设地址
永安城项目地处华县县城渭华路地段，用地东临新秦路，西邻杏林北路，南接通用机械厂，北临粮食局住宅楼。
4.2 项目建设自然条件
4.2.1气候气象
属暖温带半湿润气候区，年平均气温17.2℃，降水量532毫米，无霜期283天，大气压力冬季97.87Kpa，夏季95.92Kpa，湿度最冷月平均67%，最热月平均70%，夏季平均风速2.2M/S，冬季平均风速1.8M/S，全年主导风向为NE14，夏季主导风向为NE16，冬季主导风向为NE13，全年日照时数为2038.2小时，全年日照百分率为46%，日照间距系数为1.59，年内主要气象灾害有干旱、雨涝、大风、干热风和低温冻害。
4.2.2工程地质
华县大地构造位置隶属于华北地台南缘豫西断褶带太华隆起，北东向青岗坪大断裂南侧。区域地层主要有元古界铁洞沟组变质碎屑岩、中上元古界熊耳群火山岩、高山河组浅变质陆源碎屑-碳酸盐岩。区域构造线呈近东西向展布,褶皱构造主要有金堆城-黄龙铺背斜、百花岭向斜。断裂构造主要以近东西向及北东东向两组为主,次为北西向。地震基本烈度为8度，项目具体位置不处于地质断裂带。
4.2.3用地条件
项目区位于陕西华县中心区，区域地势平坦，植被简单，地面建筑物较少，项目建设建筑物拆除较少，建设成本较低，项目用地条件优越。
4.2.4交通条件
项目位于华县县城中部渭华路地段，用地东临新秦路，西邻杏林北路，南接通用机械厂，北临粮食局住宅楼。对外交通十分便利，道路及交通等基础设施渐完善。
4.2.5水、电、天然气等
项目建设及运营所需供水、电、天然气等从市政管道接入。
第五章 项目规划
华县永安城开发建设项目是新开发建设的集高尚居住小区和商业的房地产项目，小区开发的宗旨是阳光、健康、运动、休闲和舒适。项目规划力求实现环境、经济及社会三方效益的融合与统一，为华县创建一个生态环境优良、视觉环境优美、人文环境高尚的职能化较高的居住区和商业区，在华县县新建小区及商业中能独树一帜, 充分体现出项目的示范效应和区域开发的前瞻性。
5.1设计依据
1、《中华人民共和国城市规划法》；
2、《城市规划编织办法》；
3、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93；
4、《城市道路交通规划设计规范》GB50220-95；
5、项目的征地地形图；
6、《民用建筑设计通则》JGJ37-87；
7、《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2002年版）；
8、《住宅建筑设计标准》DBJ08-20-94；
5.2规划目标和规划原则
5.2.1规划目标
（1）良好的人居环境；
（2）优美的绿化道路；
（3）亲密的邻里空间；
（4）便捷的交通体系；
（5）迷人的水景花园；
（6）完善的配套设施；
（7）先进的智能化管理。
5.2.2规划原则
（1）以规划部门及其他有关部门和业主对小区的规划设计要求为依据，使住宅小区的规划设计既满足业主的开发意向，又符合更高层次的规划要求，使之成为城市住宅的有机组合部分并与周边环境相协调。
（2）规划体现时代特征，注意因地制宜、统筹兼顾、刻意求新、大胆突破，在设计中追求实际、合理及一定范围内不可代替的特点，同时也能对小区所在地区的整体环境品位、服务质量、社会效益有所裨益。
（3）建筑平面、空间组合与环境富含特色，带有浓厚的文化气息。无论是住宅还是公建，均融合富有个性的设计风格，在整体环境统一的前提下，使整体小区塑造更具魅力。
（4）在提高土地经济效益的同时，因势利导，力求提高区内环境质量标准，对环境这一价格支撑点在设计上仔细推敲，建设时精心施工，以造就高工程质量、高环境质量、高生活质量的二十一世纪小区。
（5）从远期考虑进行该区的规划设计，采用人车分流的道路系统。商业人流限定在小区周边，与居民既相互依存又互不干扰。
（6）规划以开发建设的客观规律为宗旨，加强强化的弹性和灵活性，规划设计使单位建筑相互联系，融为一体，又相互独立，以利于分期设施，流动开发。
5.3项目建设规模及具体设计方案
5.3.1项目建设规模
项目占地面积154.2亩（102800.05平方米），建筑总面积207500万平方米，其中：住宅建筑面积100300万平方米，商业建筑面积107200平方米。住宅包括：两栋小高层为27294 m2住，多层为62176 m2，办公、车库为10830 m2；商业包括：商业步行街建筑面积19294.1㎡，综合商业体建筑面积29904.5㎡,沿街商业23641.2㎡，写字楼等经营性商业34360.2㎡
5.3.2总平面布置
Ø 规划结构
两轴：规划区空间主轴，南北方向的居住生活主轴和由渭华路组织的东西向商务、休闲轴，两轴交叉于休闲文化广场，呈“十”字形结构。
两区：即北部的商业区和南部的居住区，功能清晰、联系方便、突出了空间轴线要求。
Ø 功能分区
1、商业服务区
2、文化休闲广场区
3、居住住宅区
Ø 建筑布局
1、住宅建筑布局
布局采用错落的形式结合用地布置，规划两栋12层住宅于居住小区的北部，同商业一起围合广场空间，高层建筑以南均布置6层居住单元楼14栋，居住小区的中间位置规划公共绿地，形成居住中心。
2、商业建筑布局
商业建筑不至于北部的商业服务区内，主要有商业步行街、大型商城。商业服务主要内容有餐饮、首饰服饰、化妆品、饰品、家电等品牌主力店，同时兼具有为居住生活服务的便利店、医务所等社区型服务功能。
Ø 空间控制
1、日照间距控制
建筑日照间距系数为1.53，多层间距应该为27.53米，考虑华县城市土地资源缺乏的特殊情况以及现有建筑间距的实际情况，确定本次规划日照间距控制为：
多层居住建筑日照间距系数为1.22，多层住宅间距22米；高层居住建筑日照间距标准采用大寒日日照2小时的标准。
2、建筑红线控制
多层建筑：退后道路红线5米；
高层建筑：退后道路红线10米。
5.3.3交通组织规划
（一）道路结构
规划小区内部道路程“一主、一环、多支”式的形式：
一主：南北向小区主入口道路；
一环：小区内部的环形车道；
多支：多条通户路。
（二）道路等级
分为三级道路：
一级道路是居住小区道路，在本次规划中就是由渭华南路向南通向居住小区主入口的这一段道路，道路横断面宽度15米，车行道9米，人行道3米；
二级道路是组团道路，即规划中的小区环形车道，组织小区对外交通联系，道路横断面宽6米；
三级道路是通户路，结合住宅间的绿化设计成曲线形、直线型等多种形式，道路横断面宽3-4.5米。
（三）停车场地规划
采用地下停车和地上停车位相结合的方式，地上停车位228个，地下停车场572个车位。
（四）消防通道
小区消防救灾通道包括南北向主道路、环形车行道和住宅间的消防道路。南北向主道路及小区级道路，车行道宽9米，是小区最重要的消防通道，居住小区内部的环形车道时小区消防组织的重要通道，在这两条道路上不得设置任何有碍交通的设施，保障主干道的道路畅通。住宅间的道路结合景观设计呈多样形式，但是要保证消防车通行和掉头的要求。
5.3.4绿化、景观、环境规划
作为高层次的居住小区，环境优美是其规划的主旨，因而绿化、景观和环境系统是重点考虑的方面。本项目强调人、自然、建筑与可持续发展的规划设计理念，在规划上形成强调主轴，利用辅轴，借绿生景、协调统一的规划结构，小区内建有休闲广场、同时片状集中绿地、生态绿化带、庭院绿化、景观小品、景观步行街、几个不同功能的景观中心绿化等，在小区空间上形成和谐的绿化景观观赏序列。
Ø 绿化景观系统规划
小区注重绿化环境的塑造，营造具有特色的、立体的绿化体系。通过群落绿地、庭院绿地以及道路绿地，形成小区点上成景、线上成荫、面上成林的绿化系统。贯穿小区中部的景观轴线与周边绿地和相呼应，体现小区精华，使整体小区内景色宜人、如诗如画。林荫大道、步行长廊、拱桥石阶、游憩步行道、精心规划设计的多种景观等串联各个公共绿地和活动空间，为居民营造和提供不收干扰的健身游憩自然生态绿色休闲环境。
1）片状绿地
片状集中绿地位于小区中心，由北朝向南围绕水体展开，以入口广场、中心绿化、中心运动场为景观轴线，与主入口形成对景，使得进入小区便有清新开朗的感觉。
片状集中绿地以乔木、灌木、和花卉间杂种植，形成丰富的层次。灌木可采用常绿或落叶灌木，配以季节色彩丰富的花卉，并可拼接成花纹或图案，以丰富小区广场和景观大道等主要节点的色彩，构筑居民聚会、健身、休憩、逗留、观赏、儿童嬉戏的理想绿色环境场所。
2）带状绿地
带状绿地位于小区周边道路和内部行车道两侧及小区内步行景观道两侧，以种植乔木为主，乔木常绿，间杂种植，使进入小区有绿树成荫之感，且注重一年四季的季相变化。带状绿化显示了小区的脉络，同时产生了步移景移的景观线。
3）庭院绿化
庭院绿化位于小区各建筑之间，象触角深入庭院空间的绿色，创造了庭院空间的气氛和环境的标识性。住宅建筑相对集中留出大量绿地，建筑、庭院面积有大有小、有松有紧，丰富了景观层次。
庭院绿化以布置草坪为主，布置低矮的灌木，草坪上仅种植观赏性树种。绿化中以石材辅砌小道，让居民可以真正融入绿化之中，充分发挥环境对人性、人格的熏陶作用。
Ø 景观环境规划
1） 步行空间
小区步行空间主要包括小区休闲广场、景观道和游憩步行街等。小区步行空间设计布局呈开放式布局，与周边建筑、道路相协调，做到既醒目又亲切宜人。考虑步行空间聚会、观赏、休憩、健身、逗留等各项活动需求，在内部设休闲桌椅、台阶和残疾人坡道等。
广场周边设置高竿灯，作为主体空间灯光；绿化和座椅边设边缘灯，作为辅助和过渡空间灯光，广场内部硬质地面上设地灯与地面齐平，用于指示广场通道走向和勾画广场形态，广场上水体设水灯，绿地中设绿化泛光灯。
广场和景观场道中部硬质地面区设置树丛，树种采用树冠小，不产生遮挡的树木。广场两侧绿化则以片状绿化为主。乔木、灌木和花卉间杂种植，灌木采用间绿或落叶灌木，配以季节性色彩丰富的花卉，并拼接成花纹或图案，形成丰富的层次，以丰富广场和景观大道的色彩。
地面辅装结合广场和景观大道上树丛位置，进行