销售卖点提炼1.6.30.doc

个人收集整理 勿做商业用途
DL蜀都中心销售核心卖点提炼
1、 项目能源使用成本（中央空调)
国内领先的蓄能节费型中央空调系统，四川首座市政集中供冷供热的超甲级写字楼
利用先进成熟商业化的蓄能节费中央空调技术，以四川首个区域集中供冷供热市政设施为基础，配置高效中央空调末端及能源分户计量系统，供应1.2平方公里市政配套,领先成就新一代超甲级写字楼:
第一、大幅度降低中央空调的使用成本，彻底改变“买得起甲级写字楼，用不起甲级写字楼”的现状，有效扩大甲级写字楼的使用客群.
第二、有效降低甲级写字楼加班和周末空调使用费昂贵的问题，成为四川第一个全时制（24小时）、全日制（周一至周末）中央空调系统可照常工作的超甲级写字楼.
第三、商业化市场化的市政投资及运营模式，彻底解决写字楼业主对中央空调主机系统更新、换代的的后顾之忧。
2、 无梁无柱空间利用
最适宜写字楼的建筑结构应用——低进深无梁无柱办公空间
l 采用无梁楼盖结构，建筑层高3。6米，净高可达2.8米(不含网络地板高度），相当于普通梁板结构4.0米以上建筑层高的使用效果（净高2.8米是国际高档写字楼舒适高度与合理能耗组合下最合适的办公层高设计值)；
l 办公空间内的无柱设计（除边柱外）,不仅提高了办公空间的有效使用面积，更重要提高了使用空间通透性；
l 不到12米(11.7米)的低进深无柱办公空间，大幅度提高写字楼产品的舒适使用性，更多利用自然光线，使办公白领工作条件更为自然，有效改善电光源照明使人容易疲倦的弊端,有利提高工作效率；同时，还大幅度节约电光源照明的能耗及成本。
3、 第一太平戴维斯直管物业招租优势
第一太平的直管，不同于成都本地市场大多数写字楼项目只是邀请几大行作为物业顾问对项目进行物业的指导,由于参与程度的限制，很难对物业的管理提升到国际一流的水准，而且第一太平作为国际上优质的高端物业服务商，不仅拥有海量的优质企业资源，对于招租和保证物业收益有着良好的保证,毕竟这也是物业方需要通过提高物业使用率而盈利的客观要求。
4、 地段优势
依据规划，天府新城位于成都的科技商务中轴线——天府大道两侧，包括高新区南部园区的站南组团和大源组团，总用地面积37平方公里，规划总建筑面积6000万平方米，就业人口60万人,其中软件及服务外包产业20万—30万人,总居住人口达60万人.
天府新城作为成都以软件及服务外包产业为主导的南部科技商务城，将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业。今后，这里不仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城。天府新城城市建设将定位于“科技城南”、“商务城南”、“国际城南”、“时尚城南”、“宜居城南"五种“风味”。
u 整个天府新城以100米以上的高层建筑作为城市背景，建成成都首个超高建筑组群
u 未来城市新中心的核心区域，建筑风格将以现代建筑风格为主
u 力争打造成与 “上海浦东新城"、“天津滨海新城”、“杭州钱江新城”、“广州珠江新城”齐名的新城
天府新城CBD占地1.2平方公里，是天府新城的中央商务区的核心区域；
蜀都中心二期
蜀都中心一期

400万平方米的高端城市综合体、商业综合体，高端服务业、商业，城市广场及城市集中绿地，现已引入该区域的项目有包括四川第一高楼保利国际广场在内的成达大厦、广电中心、洲际酒店、新会展等。
蜀都中心（D7、D3地块项目）位于成都新中心——天府新城CBD中央商务区的中心位置。
北面紧邻CBD中央广场（建成后拥有西部第一高度300米的地标建筑）和CBD城市公园，东北面紧邻地铁总站广场，南面临40米宽城市骨干道路，与中国水电大厦、中信广场的知名项目隔路相望,西面与华西证劵项目、东面与东方投资相邻。
说明:
CBD核心区总范围约1平方公里，是成都CBD最核心的区域。
CBD核心区内规划了目前国内CBD区域内最先进的地下环形交通系统，机动车在该区域内全部通过地下环形通道进行各个地下车库，同时与地铁相连,改变了传统核心区域内机动车拥挤的普遍难题.
CBD中央广场是CBD的中心,规划有由保利投资建设的300米四川乃至西部第一高楼和大型城市广场,以人民南路为中轴与天府广场遥相呼应，成为成都的第一城市名片.

5、 区域打造发展优势(参考第四点）
该区域为政府着力打造，即将成为成都市第一个真正CBD商务核心区域.拥有最先进的市政商务平台.领先成为继上海浦东新城，天津滨海新城后第三个修建地下环形车道的城市。交通便捷。东临会展，南临大型的金融后台服务中心,西临高档住宅区,商业，商务配套完善,引进占地300亩的保利国际广场,修建整个西南地区的标高型建筑—-—保利塔,总高度达到360米。保利国际广场的引进也带动区域的升值。

6、 办公对住宅投资的带动
作为蜀都内有的部分住宅产品，这是依托于办公商务区内不可多得的配套之一,
7、 地下环形车道
我项目区域内的地下环形车道是目前除“天津滨海新城"和“广洲大悦城”第三个拥有该交通体系的区域，它是由成都市政府投资五个亿于2010年5月开始兴建的重点工程.地下环形车道很好的解决了商务区交通拥堵的难题。
8、 项目外立面
项目的外立面采用LOW—E中空玻璃（它是一种低辐射玻璃，具有隔热保温的作用并且可以防止光污染）达到了节能、环保的功能.并且配以高档天然石材为线条和以“蜀”字简化的符号作为金属格珊使整个建筑既具有中华民族传统的风格又不失现代时尚.?这样的外立面有没容易识别和标志性？对公司的品牌提升有帮助？
9、 地铁上盖物业
蜀都中心距离地铁一号线终点站世纪城只有150米的实际距离，步行只需3分钟左右,而且地下还设有人行通道,直接与地铁口相连，对于下雨天气出行提供了极其便利的条件。
据专业机构统计，纽约、伦敦、东京和香港、上海、广州、北京等城市成熟的地铁物业价格平均要高于同片区同等素质物30%以上。在国外，几乎所有区域化购物中心都必须依托地铁而建.地铁的大流量、快速、安全、便捷等特点为人们生活带来许多便利，同时也提升了沿线物业的地段优势,给地铁沿线的住宅物业带来升值大幅度的潜力.对于市场来说,地铁给物业带来最大的价值到底在什么地方？有两点：一个是投资价值的稳定性，经过研究发现，在市场相对不好的时候，地铁物业投资价值相对稳定，地铁开通后,有地铁和没地铁的价格幅度相差将近50％;第二种是在市场常态下面，地铁物业的成长空间是非常大的，有的可能超乎想象.另外来说，产品本身具有好素质的地铁物业，才应该是首选的地铁物业。
10、商务区唯一即将交房的城市综合体(主体已封顶）收益现实化
首先，房地产的价格一般遵循“低开高走”的规律，因为项目前期资金的需求较大，并且项目本身及周围的配套尚不成熟，而一旦明朗以后，形成具有影响力和规模化来看，蜀都中心是最先销售的项目, 从宏观来看，其溢价空间是很大的，到目前为止它的价值也得到了市场的证明。

答客问：
1、 南延线写字楼这么多？为什么会选择蜀都中心？
答:首先蜀都中心所在的区域是政府定位的CBD中央商务区，该区域云集了大量的高端城市综合体、商业综合体，高端服务业、商业特别是四川第一高楼保利国际广场入驻以后将对该区域的价值得到进一步提升。并且区域内还引进了西南地区首个地下环形车道,解决了CBD中央商务区交通拥堵的难题.其次是蜀都中心离地铁一号线世纪城的终点站不到150米的距离,从目前上海、广洲的地铁物业来看它的升值空间都会高于其它物业2—3倍。
2、就近也有环球中心、棕榈泉国际中心等高端写字楼产品，自身的卖点可以吸引消费者？
答：与环球中心，棕榈泉国际中心区别在于本项目身处1.2平方公里的CBD中央商务区,地下环形车道，解决了今后CBD商圈交通拥堵的现象。环球中心以娱乐为主，写字楼体量过大,没有很好的商务氛围，预计空置率过高!那么本项目是真正意义上的商务中心！棕榈泉国际中心引进了六星级酒店，针对的客户群体有限，当然价格不菲!在同样的地段，本项目不管是从价格上,还是收益上，都有很明显的优势！
3、 目前南延线的租金体系，购买后能保障收益吗？
答：目前南门投入使用的写字楼较少，据调查拉德芳斯的租金情况来看，在120—150元每平米的价格,以按揭客户来看，首付五成的情况下，以租养贷还有节余，除去每年3个月的空置期以后，收益率也普遍在8％左右。
4、 开发商背景好像不怎么知名？后期交房或产品品质能得到保障吗？
答:开发商蜀都银泰是一家上市公司隶属于有利控股集团,企业资金雄厚，发展优久。它所开发的项目位于市中心的蜀都大厦在上世纪90年代是属于成都市的地标性建筑,因此开发商将倾力把蜀都中心打造成天府新城的地标性建筑。并且我项目由全球五大行第一太平戴维斯作后期物业服务，因此能确保交房后的服务品质。
5、目前的价格已经很高，没什么投资价值?
答：我项目目前是属于本区域第一个项目，价格当然也是该区域最低的，随着保利国际广场的入驻它将引领新的价格标杆,我项目的价格也会得到相应的提升。并且地铁物业它的升值空间都会高于其它物业。因此我项目还有很大的升值空间.
6、综合体写字楼和住宅的混搭会不会影响楼盘的品质？
答：所谓城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。比如说住宅可以为写字楼的办公人群提供中午休息的场所等
7、 交房时间太晚了,资金占用时间过长？
答：[1］周边的地块都是高层建筑，交房时间也都集中在两年左右,相关的配套也要两年期才能完善，属于正常而且必要的时间范畴.
［2]而且产品的定价也是跟期房和现房有着密切关系，相对来说期房的增值空间更大。
8、建筑密度太大,采光和户型是否良好?
答：密度是相对而言的，我们的建设设计满足商务区的格局。但如果试想一下，如果把密度减小势必会影响到销售价格的拉高，对业主来说也并非实惠。
9、城南写字楼的体量过大，投资客普遍担心空置率和空置时间过长?
答：在体量过大的情况下，选择就尤为重要了。主要体现在地段、配套、产品和区域价值等方面。我们地处商务CBD核心区位置,有市政耗资5个亿打造的西南地区首个地下环形车道，而且背靠地铁1号线终点站的有利条件，为十年二十年后CBD区的交通拥堵问题早已作好充分准备。地标性的保利中心广场的建成将进一步提升商务区的区域价值.
其次,据我们从工商联的调查显示，成都市场对写字楼的需求量在2000万方,而目前的市场供应量却在300万方左右，因此市场需求和缺口还很大，而城南的写字楼现在仍处于价格洼地，正是投资者和自用客户购买的最佳时机。
10、客户知晓一幢销售价格后，担心自己后期的租赁与出售溢价空间大幅减少
答:首先,房地产的价格一般遵循“低开高走"的规律,因为项目前期资金的需求较大,并且项目本身及周围的配套尚不成熟，客户购房的风险与资金占用周期都相对较长。第二,一幢的客户相对较少，相比于整个商务核心区来看，蜀都中心是最先销售的项目， 从宏观来看，其溢价空间是很大的。