DB6301∕T 4-2023 住宅物业星级服务规范(西宁市).pdf

ICS 03.080.99 CCS A 12 DB6301 西宁市地方标准 DB6301/T 42023 住宅物业星级服务规范 2023-03-31 发布 2023-06-30 实施 西宁市市场监督管理局 发 布 DB6301/T 42023 I 目 次 前言.III 1 范围.1 2 规范性引用文件.1 3 术语和定义.1 4 基本要求.2 4.1 机构设置.2 4.2 人员管理.2 4.3 财务管理.2 4.4 安全管理.3 4.5 设施设备管理.3 4.5.1 电梯.3 4.5.2 二次供水设施.3 4.5.3 供配电设备.3 4.5.4 消防设施设备.3 4.5.5 设备机房.4 4.6 档案管理.4 5 停车管理服务.4 6 装饰装修管理.5 7 分级要求.5 附录 A（规范性）住宅物业服务人员配置.6 附录 B（规范性）不同星级综合服务要求.7 附录 C（规范性）不同星级公共区域绿化养护服务要求.12 附录 D（规范性）不同星级公共区域保洁服务要求.15 附录 E（规范性）不同星级公共区域秩序维护服务要求.20 附录 F（规范性）不同星级房屋公共部位管理要求.23 附录 G（规范性）不同星级公用设施设备维护保养服务要求.26 参 考 文 献.31 DB6301/T 42023 II 前 言 本文件按照GB/T 1.12020标准化工作导则 第1部分：标准化文件的结构和起草规则的规定 起草。请注意本文件的某些内容可能涉及专利。本文件的发布机构不承担识别专利的责任。本文件由西宁市住房保障和房产管理局提出并归口。本文件起草单位：西宁市住房保障和房产管理局、西宁市房地产业协会。本文件协作单位：城东区城乡建设局、城中区城乡建设局、城西区城乡建设局、城北区城市管理综合行政执法局、湟中区住房和城乡建设局、大通回族土族自治县住房和城乡建设局、湟源县住房和城乡建设局、东川工业园区管委会规划建设和土地管理局、生物科技产业园区管委会规划建设和土地管理局、南川工业园区管委会规划建设和土地管理局、西宁四立物业有限公司、青海世通安居物业服务有限公司、宁夏中房集团西宁物业服务有限公司、西宁民惠物业管理有限公司、青海新乐物业管理有限公司、中海宏洋物业管理有限公司。本文件主要起草人：马树青、阿润雁、葛海全、苏延莲、陈晨、张洪、孟翔、韩珺、王星添、任龙、廖元琼、刘智、焦海君、田宁、宋豪光、宋成龙、王香娟、陈建军、陈培军、蔡永清、谢琴、潘钫。本文件由西宁市住房保障和房产管理局监督实施。DB6301/T 42023 1 住宅物业星级服务规范 1 范围 本文件规定了住宅物业服务的术语和定义、基本要求、服务质量分级和各星级服务要求。本文件适用于住宅物业的服务和管理。注：在住宅物业服务实践中，物业服务企业与业主可根据实际情况，参照本文件选择服务内容，增减服务项目。2 规范性引用文件 下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB 5749 生活饮用水卫生标准 GB/T 16895.23 低压电气装置 第6部分：检验 GB 25201 建筑消防设施的维护管理 TSG 08 特种设备使用管理规则 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。3.1 住宅物业 具备居住功能、供人们生活居住的建筑（包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、与住宅毗邻的非住宅物业等）以及与之相配套的共用设施、设备和公共场地。3.2 业主 房屋所有权人。3.3 物业使用人 不具有物业的所有权，但对物业享有使用权，并依照法律和合同规定能够行使物业部分权利的人。包括承租人和其他实际使用物业的非所有权人。3.4 物业管理 DB6301/T 42023 2 业主通过选聘物业服务企业、由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式对物业管理区域内房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。3.5 物业服务企业 依法取得法人资格，从事物业服务的企业。3.6 专职客服人员 在住宅物业内承担接待、沟通、咨询、协调、巡检等工作职责的物业服务专职人员。4 基本要求 4.1 机构设置 物业服务企业的机构设置与制度建设应满足以下要求：具有独立的法人资格；有固定办公场所；配备满足服务需要的设施设备、人力、财力；建立健全物业管理制度以及岗位职责、工作流程和服务规范；公示物业服务人员姓名和岗位、物业服务内容和标准、物业服务收费标准以及报修、投诉和监督电话，公示物业服务工作报告，接受业主监督；建立业主满意度调查制度，每年至少组织开展 1 次，满意率 80%以上；建立健全企业党组织，有固定的党员活动室，落实“三会一课”、组织生活会制度，设置党建宣传栏，宣传内容每年至少更换 2 次。4.2 人员管理 物业服务企业按照附录A配备各类物业服务人员，对人员的管理应满足以下要求：各岗位人员具有良好的职业技能与职业素养；管理人员、专业技术操作人员按照国家有关规定取得职业资格证书或岗位证书；服务人员统一着装，佩戴工牌，仪容仪表整洁，举止文明礼貌，服务主动热情，窗口服务人员使用普通话；定期组织服务人员开展职业技能、法律法规、安全等相应岗位培训。4.3 财务管理 物业服务企业应建立完善的财务管理制度，包括但不限于：物业服务费和其它费用收支符合青海省物业管理条例西宁市物业管理条例青海省住宅物业服务收费管理办法；收费项目及标准按合同约定执行；为业主或物业使用人提供的特约服务按双方约定收费并单独结算；规范操作，账目清晰。DB6301/T 42023 3 4.4 安全管理 物业服务企业对物业区域内的日常安全管理应满足以下要求：监控室安排专人 24 h 值班，交接班记录规范、详实；监控视频资料至少保留 30 d 备查；设置巡逻岗，夜间巡逻人员每班不少于 2 人；消防控制室实行 24 h 专人值班，每班不少于 2 人，值班人员持证上岗；物业服务区域内危险场所、设备等设置安全警示牌和安全防护设施。4.5 设施设备管理 4.5.1 电梯 物业服务企业对物业区域内的电梯管理应满足以下要求：建立健全电梯安全管理制度，制定电梯管理操作规程，明确电梯安全责任人和管理人；按照 TSG 08 的要求张贴特种设备使用标志；按照物业管理区域的电梯数量合理配备取得相应电梯安全管理人员，至少配备 1 人，每日巡查不少于 1 次；设置 24 h 应急救援电话，电梯紧急报警装置使用正常；电梯的维修保养和检验检测按照西宁市电梯安全条例的要求执行，由具有相应资质的机构实施。4.5.2 二次供水设施 物业服务企业对物业区域内的供水设施管理应满足以下要求：依法取得卫生许可证，建立供水设施管理制度，供水水质符合 GB 5749 的规定；供水设施清洗消毒人员取得健康证明，并接受卫生知识培训；储水设施每年清洗消毒 2 次，水质每年检测 2 次，检测合格后投入使用；水箱、蓄水池盖板保持完好并加锁，钥匙由专人保管。储水设施溢水口、泄水口保持通畅，设置防虫防鼠设施，入冬前对暴露管道进行防冻处理。4.5.3 供配电设备 物业服务企业对物业区域内的供配电设备管理应满足以下要求：建立总配电室管理制度，明确总配电室安全责任人和管理人，设备运行状况每日检查 1 次，对主要运行参数进行查抄；高低压配电柜、变压器每年检修除尘 1 次，按照 GB/T 16895.23 的要求对低压配电设备、绝缘工具进行检验检测；配电室安全标志设置规范，安全防护用品配备齐全，通风照明良好；备用发电机每月试运行 1 次，保证运行正常；无自身系统故障引起的计划外大面积停电。4.5.4 消防设施设备 物业服务企业对物业区域内的消防设施设备管理应满足以下要求：建立健全消防安全制度，制定消防设施设备操作规程、灭火和应急疏散预案，明确消防安全责任人和管理人；定期对火灾自动报警系统、自动灭火系统、室内外消火栓系统、防烟及排烟设施、防火门窗、防火卷帘等防火分隔系统设施、消防电梯、建筑灭火器、消防安全疏散指示标志、应急照明等DB6301/T 42023 4 消防设施设备进行巡查、检测、维修和保养，确保消防安全标志安全有效，发现问题及时处置，及时消除火灾隐患；及时劝阻和制止堵塞及占用避难层、消防车道、救援操作场地以及室内消防通道的行为，劝阻和制止无效时向消防等主管部门报告。4.5.5 设备机房 物业服务企业对物业区域内的设备机房管理应满足以下要求：建立设备机房管理制度，明确设备机房安全责任人和管理人，在显著位置张贴相关制度和责任人信息；设备机房门保持完好并加锁，设施设备标志、标牌齐全；机房内无杂物，入口等位置设置挡鼠板，在明显易取处设置消防器材；电梯机房应当专用，张贴紧急救援程序、管理制度、三角钥匙使用说明等信息；人员进出记录、交接班记录、工作日志等齐全、完整。4.6 档案管理 4.6.1 物业服务企业应建立和完善档案管理制度。物业承接查验档案完整、准确，日常档案资料记录齐全、及时归档，按照表 1 规定的保存期限对日常档案进行保存。表1 日常档案保存期限 日常档案类别 保存期限 保存年限 设施设备管理档案 长期 设施设备使用年限 装饰装修管理档案 长期 5 年以上 业主或物业使用人档案 永久 项目设计使用年限 物业服务日常管理文件、记录 短期 3 年 环境管理档案 短期 3 年 公共秩序维护与管理档案 短期 3 年 应急事件处理档案 短期 3 年 处理投诉档案 短期 3 年 财务档案 长期 10 年以上 4.6.2 消防设施档案应按照 GB 25201 的规定进行保存。4.6.3 建立房屋及共用设施设备基础档案，运行、检查、维修养护记录应每月归档。每年第四季度编制下一年度共用部位及设施设备日常维护计划，并按计划组织实施。5 停车管理服务 5.1 物业区域内固定停车位车主和租赁停车位车主档案信息齐全，发现车辆停放异常情况应及时联系车主。5.2 按车辆行驶要求设立标志牌和标线，划定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，车位标识规范。5.3 车辆有序停放，消防车道、救援操作场地不准许停放车辆，及时劝阻、纠正不按规定停车的行为。5.4 停车场、车库设专人 24 h 值班，定时巡查停车场、车库，车辆出入记录规范、详实。5.5 应划定非机动车专用停放区域并设置雨棚，引导有序停放。5.6 车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施配置齐全并保持正常使用。DB6301/T 42023 5 5.7 建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训。5.8 住宅小区中的车库不应私自改建、分隔、拆除。6 装饰装修管理 6.1 受理业主或物业使用人的装饰装修申请登记，与其签订装饰装修管理服务协议，并告知业主、物业使用人和装饰装修企业装修须知和注意事项。6.2 装饰装修期间每日至少巡查现场 1 次。对违反规划私搭乱建、影响房屋外观、危及房屋结构安全、圈占共用部位以及拆改共用管线、消防设施等违规违章行为，应及时劝阻、制止，劝阻、制止无效应及时向有关部门报告。6.3 装饰装修管理制度健全，装饰装修档案管理规范。6.4 委托清运装修垃圾的，应实行袋装并在临时垃圾池堆放，并及时清运；自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式即清即运。7 分级要求 7.1 住宅物业服务包括综合服务、绿化养护、卫生保洁、秩序维护、公共部位及管理、设施设备养护及人员配备。7.2 依据住宅物业服务需求的不同，普通住宅物业服务质量分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个星级。其中一星级为最低星级，五星级为最高星级，星级越高，物业服务质量标准越高。7.3 不同星级住宅物业服务人员配置见附录 A、综合服务见附录 B、绿化养护见附录 C、卫生保洁见附录 D、秩序维护见附录 E、公共部位及管理见附录 F、设施设备养护见附录 G。DB6301/T 42023 6 A A 附 录 A（规范性）住宅物业服务人员配置 住宅物业服务人员配置见表A.1。表 A.1 住宅物业服务人员配置 类别 岗位 人员配置 一星级 二星级 三星级 四星级 五星级 综合管理 项目经理 1 人 1 人 1 人 1 人 1 人 前台接待人员 1 人/班（兼）1 人/班（兼）1 人/班 2 人/班 2 人/班 专职客服人员 500 户/人或者50000/人 400 户/人或者40000/人 350 户/人或者35000/人 300 户/人或者 30000/人 200 户/人或者 20000/人 收费员 1 人 1 人 1 人 1 人 1 人 绿化养护 绿化人员 10000/人 8000/人 6000/人 5000/人 4000/人 保洁服务 楼层保洁员 14000/人 12000/人 10000/人 8000/人 6000/人 外围、车库 保洁员 6000/人 5000/人 4000/人 3000/人 2000/人 公共秩序 维护 主出入口门岗 1 人/班 1 人/班 2 人/班 2 人/班 2 人/班 次出入口门岗 1 人/班 1 人/班 1 人/班 1 人/班 2 人/班 巡逻人员 600 户/人班或者60000/人 500 户/人班或者50000/人 400 户/人班或者40000/人 300 户/人班或者30000/人 200 户/人 班或者 20000/人 消控室人员 2 人/班 2 人/班 2 人/班 2 人/班 2 人/班 房屋及设施设备管理 维修人员 500 户/人50000/人 500 户/人50000/人 400 户/人40000/人 300 户/人30000/人 200 户/人20000/人 设备运行人员 1 人/班 1 人/班 2 人/班 3 人/班 3 人/班 备注 1.建筑面积超过 10 万的项目，可加配 1 名项目副经理或者经理助理；2.建筑面积超过 10 万或总户数超过 1000 户的提供水电代收服务的项目，可加配 1 名收费员；3.可用面积计算的岗位中，专职客服人员、楼层保洁人员、巡逻人员、维修人员配置按照建筑面积计算，绿化人员配置按照绿化面积计算，外围、车库保洁人员配置按照清扫面积计算，企业使用除尘机、洁净机等保洁设备的，可对量减少人员配置，服务标准不变。4.根据设备数量配置设备维保专业技术人员，电梯安全管理人员按照 4.5.1 的要求配置。DB6301/T 42023 7 B B 附 录 B（规范性）不同星级综合服务要求 不同星级综合服务要求分别见表B.1表B.5。表 B.1 一星级综合服务要求 项目 内容 要求 综合 管理 服务 基本要素 服务与被服务方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，查验记录、交接记录、查验协议等验收手续齐全 基本 要求 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、服务标准、服务内容、收费项目和收费标准，每月公布物业服务工作情况 有完善的物业管理方案、质量管理、财务管理、档案管理等制度 按有关规定和合同约定公布物业服务费用收支情况，每半年公示一次经营设施收益（公共收益）情况，每月公示 1 次公共水电分摊情况 设置物业服务中心，并配备前台接待人员 业主接待时间每日不少于 8 h（8:3018:00），公示 24 h 值班电话 业主意见及建议应在 5 个工作日内反馈，投诉应在 48 h 反馈，业主有效投诉回访率 70%以上，处理结果满意率 70%以上 重要物业服务事项应在住宅物业主要出入口、各楼栋单元内公示，紧急事项及时履行告知义务 制定安全生产事故应急救援预案，应急预案演练每年至少组织 2 次 对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止，不整改的第一时间报业主委员会或有关部门处理 小区项目经理有 1 年以上的物业服务工作经验 建立物业服务信息化管理及电子化服务平台或建立纸质档案，并及时备份，为业主提供便民查询及便捷性服务 业主活动每年至少组织 2 次 开展业主拜访和互动，每年访问率不低于全体入住业主、物业使用人的 60%每年至少联系社区及业主委员会（业主代表）召开 1 次工作例会 DB6301/T 42023 8 表 B.2 二星级综合服务要求 项目 内容 要求 综合 管理 服务 基本 要素 服务与被服务方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，查验记录、交接记录、查验协议等验收手续齐全 基本 要求 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、服务标准、服务内容、收费项目和收费标准，每月公布物业服务工作情况 有完善的物业管理方案、质量管理、财务管理、档案管理等制度 按有关规定和合同约定公布物业服务费用收支情况，每半年公示一次经营设施收益（公共收益）情况，每月公示 1 次公共水电分摊情况 设置物业服务中心，并配备前台接待人员 业主接待时间每日不少于 8 h（8:3018:00），公示 24 h 值班电话 业主意见、建议应在 4 个工作日内回复，投诉应在 36 h 内反馈，业主有效投诉回访率 75%以上，处理结果满意率 75%以上 重要物业服务事项应在住宅物业主要出入口、各楼栋单元内公示，紧急事项及时履行告知义务 制定安全生产事故应急救援预案，应急预案演练每年至少组织 4 次 对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止，不整改的第一时间报业主委员会或有关部门处理 小区项目经理有 3 年以上的物业服务工作经验 建立物业服务信息化管理及电子化服务平台或建立纸质档案，并及时备份，为业主提供便民查询及便捷性服务 业主活动每年至少组织 4 次 开展业主拜访和互动，每年访问率不低于全体入住业主、物业使用人的 70%每年至少联系社区及业主委员会（业主代表）召开 2 次工作例会 DB6301/T 42023 9 表 B.3 三星级综合服务要求 项目 内容 要求 综合 管理 服务 基本 要素 服务与被服务方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，查验记录、交接记录、查验协议等验收手续齐全 基本 要求 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、服务标准、服务内容、收费项目和收费标准，每月公布物业服务工作情况 有完善的物业管理方案，合同管理、财务管理、房屋维护保养管理、设施设备维护保养管理、秩序维护管理、环境卫生绿化管理、收费管理、档案管理等制度 按有关规定和合同约定公布物业服务费用收支情况，每半年公示一次经营设施收益（公共收益）情况，每月公示 1 次公共水电分摊情况 设置物业服务中心，并配备前台接待人员 业主接待时间每日不少于 8 h（8:3018：00），其他时间设置值班人员，并提供 24 h 业主服务专线电话 业主意见、建议应在 3 个工作日内回复，投诉应在 24 h 内反馈，业主有效投诉回访率 85%以上，处理结果满意率 90%以上 重要物业服务事项在住宅物业主要出入口、各楼栋单元内公示，紧急事项及时履行告知义务 制定安全生产事故应急救援预案，应急预案演练每年至少组织 6 次 对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止，不整改的第一时间报业主委员会或有关部门处理 小区项目经理应具有大专以上学历或持有物业经理证，有 3 年以上的物业服务工作经验，并有 1 年以上的小区项目经理任职经历；物管员需持上岗证 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务，并公示服务项目与收费标准（如代购、接送站、接送孩子上下学等）建立物业服务信息化管理及电子化服务平台或建立纸质档案，并及时备份，为业主提供便民查询及便捷性服务 住宅物业服务质量检查每年组织 1 次，并发布物业服务质量报告 业主活动每年至少组织 6 次，含组织业主参观公共设施及设备机房每年至少 1 次 开展业主拜访和互动，每年访问率不低于全体入住业主、物业使用人的 80%每年至少联系社区及业主委员会（业主代表）召开 3 次工作例会 DB6301/T 42023 10 表 B.4 四星级综合服务要求 项目 内容 要求 综合 管理 服务 基本 要素 服务与被服务方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，查验记录、交接记录、查验协议等验收手续齐全 基本 要求 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、服务标准、服务内容、收费项目和收费标准，每月公布物业服务工作情况 有完善的物业管理方案，合同管理、财务管理、房屋维护保养管理、设施设备维护保养管理、秩序维护管理、环境卫生绿化管理、收费管理、档案管理等制度 按有关规定和合同约定每半年至少公示 1 次物业服务费用和经营设施收益（公共收益）情况，每月公示 1 次公共水电分摊情况 设置物业服务中心，并配备前台接待人员及专职客服人员 业主接待时间每日不少于 10 h（8:3018:30），其他时间设置值班人员，并提供 24 h 业主服务专线电话 业主意见、建议应在 2 个工作日内回复，投诉应在 8 h 内反馈，业主有效投诉处理率 95%以上，回访率 90%以上，处理结果满意率 90%以上 重要物业服务事项在住宅物业主要出入口、各楼栋单元内公示，紧急事项及时履行告知义务 制定安全生产事故应急救援预案，应急预案演练每年至少组织 8 次 对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止，不整改的第一时间报业主委员会或有关部门处理 小区项目经理应具有大专以上学历或持有助理物业管理师，有 5 年以上的物业服务工作经验，并有 2 年以上的小区项目经理任职经历；物管员需持上岗证 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务，并公示服务项目与收费标准（如养老服务、家居家政、房屋中介、收发快递、代购、接送站、接送孩子上下学等）建立物业服务信息化管理及电子化服务平台，建立电子文档日常管理档案，并及时备份，为业主提供便民查询及便捷性服务 住宅物业服务质量检查每半年组织 1 次，并发布物业服务质量报告 业主活动每年至少组织 8 次，含组织业主参观公共设施及设备机房每半年至少 1 次 开展业主拜访和互动，每年访问率不低于全体入住业主、物业使用人的 90%每年至少联系社区及业主委员会（业主代表）召开 4 次工作例会 DB6301/T 42023 11 表 B.5 五星级综合服务要求 项目 内容 要求 综合 管理 服务 基本 要素 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确 承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，查验记录、交接记录、查验协议等验收手续齐全 基本 要求 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、服务标准、服务内容、收费项目和收费标准，每月公布物业服务工作情况 有完善的物业管理方案，合同管理、财务管理、房屋维护保养管理、设施设备维护保养管理、秩序维护管理、环境卫生绿化管理、收费管理、档案管理等制度 按有关规定和合同约定每半年至少公示 2 次物业服务费用和经营设施收益（公共收益）情况，每月公示 1 次公共水电分摊情况 设置物业服务中心，并配备前台接待人员及专职客服人员 业主接待时间每日不少于 12 h（8:3020:30），其他时间设置值班人员，并提供 24 h 业主服务专线电话 业主意见、建议应在 1 个工作日内回复，投诉应在 4 h 内反馈，业主有效投诉处理率 100%，回访率 100%，处理结果满意率不低于 95%重要物业服务事项在住宅物业主要出入口、各楼栋单元内公示，紧急事项及时履行告知义务 制定安全生产事故应急救援预案，应急预案演练每年至少组织 10 次 对违反小区管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理 小区项目经理应具有本科以上学历或持有物业管理师，有 6 年以上的物业服务工作经验，并有 3 年以上的小区项目经理任职经历；物管员需持上岗证 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务，并公示服务项目与收费标准（如养老服务、家居家政、房屋中介、收发快递、代购、接送站、接送孩子上下学等）建立物业服务信息化管理及电子化服务平台，建立电子文档日常管理档案，并及时备份，为业主提供便民查询及便捷性服务 住宅物业服务质量检查每季度组织 1 次，并发布物业服务质量报告 业主活动每年至少组织 12 次，含组织业主参观公共设施及设备机房每半年至少 2 次 开展业主拜访和互动，对全体入住业主、物业使用人每年至少访问 1 次（每年拜访及互动沟通面达小区住户的 100%）每年至少联系社区及业主委员会（业主代表）召开 6 次工作例会 DB6301/T 42023 12 C C 附 录 C（规范性）不同星级公共区域绿化养护服务要求 不同星级公共区域绿化养护服务要求分别见表C.1表C.5。表 C.1 一星级公共区域绿化养护服务要求 项目 内容 要求 公共 区域 绿化 养护 服务 病虫及灾害防治 及时掌控病虫害的发生情况，发现病虫害时应及时采取有效措施防治 适时进行防冻保暖，消灭过冬害虫 对根系不稳及易倾倒的乔、灌木采取防护措施 整形修剪 乔、灌木每年修剪不少于 1 次，绿篱每年至少修剪 1 次，草坪五月份至十月份至少修剪 1 次 树木侧枝不影响车辆行人通行 除草 每年全面除草 1 次 补植 乔木、灌木、草坪、绿篱出现死亡或缺株，每年集中补植 1 次，绿植存活率大于 60%其他养护 内容 开展绿化宣传，古树名木保护措施到位，稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等信息 绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象 绿化地设有宣传牌，提示业主及物业使用人爱护绿化 检查和记录 绿化养护作业应及时做好记录并存档 表 C.2 二星级公共区域绿化养护服务要求 项目 内容 要求 公共 区域 绿化 养护 服务 病虫及灾害 防治 及时掌控病虫害的发生情况，发现病虫害时应及时采取有效措施防治 适时进行防冻保暖，消灭过冬害虫 对根系不稳及易倾倒的乔、灌木采取防护措施 整形修剪 乔、灌木每年修剪不少于 2 次，绿篱每年至少修剪 2 次，草坪五月份至十月份至少修剪 2 次 树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行 除草 草坪应修剪整齐，绿植枯死率小于 15%补植 每年全面除草 2 次 其他养护 内容 乔木、灌木、草坪、绿篱出现死亡或缺株，每年集中补植 1 次，绿植存活率大于 70%开展绿化宣传，古树名木保护措施到位，稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等信息 绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象 检查和记录 绿化地设有宣传牌，提示业主及物业使用人爱护绿化 制定年度绿化养护计划 绿化工作每季度检查 1 次，并做好检查记录 绿化养护作业应及时做好记录并存档 DB6301/T 42023 13 表 C.3 三星级公共区域绿化养护服务要求 项目 内容 要求 公共 区域 绿化 养护 服务 病虫及灾害防治 初春对树木至少涂白 1 次，定期喷洒药物，喷药前应先进行小量喷施试验后，再大量施用，同时喷洒药物前提前告知业主 适时进行防冻保暖，消灭过冬害虫 对根系不稳及易倾倒的乔、灌木采取防护措施 整形修剪 乔、灌木每年修剪不少于 3 次，绿篱每年至少修剪 3 次，草坪五月份至十月份至少修剪 3 次 树木侧枝分布基本均匀,根部无萌枝，不影响车辆行人通行 草坪应修剪整齐，高度在 6 cm 以下，并根据季节更替、气候变化，适当保持利于草坪冬灌和成活高度，种植稠密，绿植枯死率小于 10%除草 每年全面除草 3 次，小区绿化杂草面积小于 15%，不出现 20 以上杂草 补植 乔木、灌木、草坪、绿篱出现死亡或缺株，每年集中补植 2 次，绿植存活率大于 85%。其他养护 内容 开展绿化宣传，古树名木保护措施到位，稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等信息 重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木等装饰 绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象 绿化地设有宣传牌，提示业主及物业使用人爱护绿化 检查和记录 编制年度绿化养护工作方案，制定每月工作计划 绿化工作每月检查 1 次，并做好检查记录 绿化养护作业应及时做好记录并存档 表 C.4 四星级公共区域绿化养护服务要求 项目 内容 要求 公共 区域 绿化 养护 服务 病虫及灾害 防治 初春对树木至少涂白 1 次，定期喷洒药物，喷药前应先进行小量喷施试验后，再大量施用，同时喷洒药物前提前告知业主 适时进行防冻保暖，消灭过冬害虫 对根系不稳及易倾倒的乔、灌木采取防护措施 整形修剪 乔、灌木每年修剪不少于 4 次，绿篱每年至少修剪 4 次，草坪五月份至十月份至少修剪 4 次 树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦 草坪应修剪整齐，高度在 6 cm 以下，并根据季节更替、气候变化，适当保持利于草坪冬灌和成活高度，种植稠密，绿植枯死率小于 5%除草 地被植物应修剪整齐、无枯枝枯叶、无大面积虫斑 补植 每年全面除草 5 次，小区绿化杂草面积小于 10%，不出现 15 以上杂草 其他养护 内容 乔木、灌木、草坪、绿篱及色块出现死亡或缺株时及时补植及更新，绿植存活率大于 90%开展绿化宣传，古树名木保护措施到位，稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等信息 重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木等装饰 绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象 检查和记录 绿化地设有宣传牌，提示业主及物业使用人爱护绿化 编制年度绿化养护工作方案，制定每月工作计划 5 月至 10 月绿化工作每月至少检查 2 次，其他月份每月检查 1 次，并做好检查记录 DB6301/T 42023 14 表 C.5 五星级公共区域绿化养护服务要求 项目 内容 要求 公共 区域 绿化 养护 服务 病虫及灾害 防治 初春对树木至少涂白 1 次，定期喷洒药物，喷药前应先进行小量喷施试验后，再大量施用，同时喷洒药物前提前告知业主 适时进行防冻保暖，消灭过冬害虫 对根系不稳及易倾倒的乔、灌木采取防护措施 整形修剪 乔、灌木每年修剪不少于 6 次，绿篱每年至少修剪 6 次，草坪五月份至十月份至少修剪 6 次 树冠整齐，侧枝分布均匀，根干部无萌枝，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦 草坪应修剪整齐，高度在 6 cm 以下，并根据季节更替、气候变化，适当保持利于草坪冬灌和成活高度，种植稠密，绿植枯死率小于 1%除草 地被植物应修剪整齐、无枯枝枯叶、无大面积虫斑 补植 每年全面除草 5 次，小区绿化杂草面积小于 5%，不出现 10 以上杂草 其他养护 内容 乔木、灌木、草坪、绿篱出现死亡或缺株时及时补植及更新，绿植存活率大于 95%开展绿化宣传，古树名木保护措施到位，稀有树木进行挂牌标识，注明其名称、科属、产地、生长习性等信息 重大节日或庆典活动，对公共区域进行花木等装饰 绿地设施及硬质景观保持常年完好，无人为破坏现象 检查和记录 绿化地设有宣传牌，提示业主及物业使用人爱护绿化 编制年度绿化养护工作方案，制定每月工作计划 5 月至 10 月绿化工作每月至少检查 3 次，其他月份每月检查 1 次，并做好检查记录 D DB6301/T 42023 15 附 录 D（规范性）不同星级公共区域保洁服务要求 不同星级公共区域保洁服务要求见表D.1表D.5。表 D.1 一星级公共区域保洁服务要求 项目 内容 要求 公共 区域 卫生 保洁 服务 楼内保洁 防烟楼梯间前室、消防电梯间前室、楼道、楼梯台阶每周清扫 2 次。地面每月湿拖 1次 楼梯扶手每月清洁 1 次，栏杆、窗台、防火门、消火栓箱、指示牌等每月清洁 1 次 单元门厅地面每周清洁 1 次，单元门厅墙面砖 2 m 以下部位每季度清洁 1 次，2 m 以上部位每季度清洁 1 次。单元门厅玻璃每季度清洁 1 次 天花板、公共灯具、楼道墙面及踢脚线每年清洁 3 次 其他共用部位门窗玻璃每年清洁 1 次 电梯轿厢地面、四壁每日清洁 1 次，灯饰及轿厢顶部每季度清洁 1 次，电梯层门每半月清洁 1 次 外围保洁 主干道每日清扫 1 次，次干道每 2 d 清扫 1 次 绿化带每季度清理 1 次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数 水景每季度清洁 1 次，定期对水体投放消毒药剂 游乐设施每月清洁并消毒 1 次 2 m 以下庭院灯、草坪灯、标志、宣传牌、信报箱每月清洁 1 次，2 m 以上庭院灯、景观小品每半年清洁 1 次 天台、明沟每半年清洁 1 次，上人屋面每半年清洁 1 次 公共卫生间每日清洁 1 次，每周消杀 1 次 雨、雪天后应及时清扫主干道积水、积雪 垃圾收集 与处理 垃圾桶布局合理，每单元设置垃圾收集点，垃圾收集点周围地面无污迹。每年五月至九月，生活垃圾桶每周消毒 1 次，每年十月至次年四月，生活垃圾桶每半月消毒 1 次 垃圾日产日清，垃圾转运点周围地面无散落垃圾 建筑垃圾集中存放，定期外运 垃圾桶、果皮箱每半月清洁 1 次 四害消杀 根据季节制定四害消杀计划 蚊、蝇、蟑螂孳生季节每季度消杀 1 次 老鼠每月消杀 1 次。投放药物应预先告知，投药位置设置明显标志 动物管理 劝导业主文明养犬，做好宣传工作 检查和记录 保洁服务应及时做好记录并存档 保洁服务质量每半月检查 1 次，并做好记录 DB6301/T 42023 16 表 D.2 二星级公共区域保洁服务要求 项目 内容 要求 公共 区域 卫生 保洁 服务 楼内保洁 防烟楼梯间前室、消防电梯间前室、楼道、楼梯台阶每周清洁 2 次。地面每半月湿拖1 次 楼梯扶手每月清洁 2 次，栏杆、窗台、防火门、消火栓箱、指示牌等每月清洁 1 次 单元门厅地面每周清洁 2 次，单元门厅墙面砖 2 m 以下部位每季度清洁 2 次，2 m 以上部位每季度清洁 2 次。单元门厅玻璃每季度清洁 2 次 天花板、公共灯具、楼道墙面及踢脚线每季度清洁 1 次 其他共用部位门窗玻璃每半年清洁 1 次 电梯轿厢地面、四壁每日清洁 1 次，灯饰及轿厢顶部每季度清洁 2 次，电梯层门每周清洁 1 次 外围保洁 道路每日清扫 1 次。绿化带每月清理 2 次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数 水景每月清洁 1 次，定期对水体投放消毒药剂 游乐设施每月清洁并消毒 2 次 2 m 以下庭院灯、草坪灯、标志、宣传牌、信报箱每月清洁 2 次，2 m 以上庭院灯、景观小品每季度清洁 1 次 天台、明沟每季度清洁 1 次，上人屋面每季度清洁 1 次 公共卫生间每日清洁 1 次，每周消杀 2 次 雨、雪天后应及时清理主干道积水、积雪 垃圾收集 与处理 垃圾桶布局合理，每单元设置垃圾收集点，垃圾收集点周围地面无污迹。每年五月至九月，生活垃圾桶每周消毒 2 次，每年十月至次年四月，生活垃圾桶每周消毒 1 次 垃圾日产日清，垃圾转运点周围地面无散落垃圾 建筑垃圾集中存放，定期外运 垃圾桶、果皮箱每周清洁 1 次 四害消杀 根据季节制定四害消杀计划 蚊、蝇、蟑螂孳生季节每季度消杀 2 次 老鼠每月消杀 1 次。投放药物应预先告知，投药位置设置明显标志 动物管理 劝导业主文明养犬，做好宣传工作 检查和记录 保洁服务应及时做好记录并存档 保洁服务质量每周检查 1 次，并做好记录 DB6301/T 42023 17 表 D.3 三星级公共区域保洁服务要求 项目 内容 要求 公共 区域 卫生 保洁 服务 楼内保洁 防烟楼梯间前室、消防电梯间前室、楼道、楼梯台阶每周清洁 3 次。地面每周湿拖 1次 楼梯扶手每周清洁 1 次，栏杆、窗台、防火门、消火栓箱、指示牌等每月清洁 2 次 单元门厅地面每日清洁 1 次，单元门厅墙面砖 2 m 以下部位每月清洁 1 次，2 m 以上部位每月清洁 1 次。单元门厅玻璃每月清洁 1 次 天花板、公共灯具、楼道墙面及踢脚线每季度清洁 2 次 其他共用部位门窗玻璃每季度清洁 1 次 电梯轿厢地面、四壁每日清洁 2 次，灯饰及轿厢顶部每月清洁 1 次，电梯层门每周清洁 2 次，电梯门壁、层门每季度打蜡上光 1 次 外围保洁 道路每日清扫 2 次，日常循环保洁，主干道五月至十月清洗 1 次 绿化带每周清理 1 次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数 水景每 2 周清洁 1 次，定期对水体投放消毒药剂 游