物业工程部管理综合手册模板.doc

物业工程部管理手册维修班工具使用管理措施、维修电工岗位职责、值班电工岗位职责维修班工具使用管理措施 维修班工具使用管理措施 ?PUo+ndh 为落实实施企业物品妥善保管，合理使用，有效控制方针，特制订本措施。 *9WhO_ 维修班工程维修使用工具分为：共用工具和私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人小件常见维修工具共用工具使用管理： k_CEe_ 1. 共用工具由值班人员保管，只许可企业内部使用，不得以个人名义转借她人使用，如有尤其情况须由主管以上人员同意，方能借出。 t7= k: Z+ 2. 当值班人员下班时，须在交接班统计表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检验工具使用情况确定后签收。 kxm6ykI 3. 全部使用工具人必需珍惜工具，遵守谁损坏谁赔偿标准，由值班人员监督私用工具使用管理 S0uNXX 1. 发放给个人工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给企业。 lkc%vOx? 2. 个人所领取工具，自己必需珍惜，人为损坏由个人赔偿。 Kh,G_c&o 3. 个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用，可申请换取新工具，但必需提供旧件。维修电工岗位职责1. 严格遵守企业各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地负担其它工作任务。 ZXay 2. 努力学习技术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作和维修保养。 :IO8|3. 实施所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好统计表。 :le tMUp9j 4. 主动配合值班电工工作，出现故障时无条件快速返回机房配合工作。 &Q bzr 5. 严格实施设备管理制度，做好交接班工作。 UsiJJ#zT 6. 交班时发生故障，上班必需协同下班工作，排除故障后才能离去。 ;3u! #0 7. 维修人员外出巡查或维修，必需随身携带对讲机，随时随地和部门人员保持联络。 8. 在巡查过程中，发觉不正常现象，应立即进行处理，处理不了应做好统计，不得隐瞒故障现象。 ;bd+4+A 9. 做好值班室清洁工作，填好工作统计表。 dpO( 53_ 10. 完成领导交办其它工作。值班电工岗位职责1. 严格遵守企业各项规章制度。 zL5ijhl 2. 努力学习技术，熟练掌握本大厦供电供水方法，线路管道走向反设备原理，技术性能及实操作。 X3u8X:h _ 3. 努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确保安全运行。 .?iwwU| 4. 坚守岗位，定时巡视配电设备，亲密监视各仪表工作情况，正确抄录各项数据并填好设备运行统计表。 W|tnahc 5. 对来人来电报修应立即进行登记，并处理。 58gFe8x 6. 发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，根据操作规程立即排除故障。 7. 事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。通常性故障，应交待清楚并做好统计。 lPC_-O$ 9. 完成上级交办其它工作。配电房管理要求/配电房安全操作规程1. 配电房是大厦供电系统关键部位，应设专职电工对其实施二十四小时运行值班，未经主管人员以上许可，非工作人员不准入内。 2,AaWZk2 2. 值班是必需持证上岗，熟悉配电设备情况，操作方法和安全注意事项。 Pki2oX 3. 值班员必需亲密注意电压表、电流表、功率因数表指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。 zdF,Qw# 4. 配电房设备倒闸操作由值班员单独进行，其它在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误。 v_wY# 3. 操作时必需按操作次序进行操作，每操作一项做一个记号，全部操作完成后进行复查。 C uaT& 4. 下列项目列操作票 v(YYc$N3 A. 应拉合开关和刀闸位置 jlLP B. 检验接地线是否拆除 w)NaRAA/ C. 检验负荷分配 )2)gJBY D. 装拆接地线 we7v._x E. 安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险 U- -SB F. 一切换顺路和检验是否确无电压等操作，应检验操作电源是否正常供给 ;qR Ru5. 操作发生疑问，应立即停止，并向相关人员汇报搞清问题后再进行操作，不准私自更改操作票，严禁酒后值班操作。 G(ftGh!8 ? 6. 运行中电容开关跳闸时，应退出运行，经检验确定无异常后，方可试送。 oX7. 关键回路跳闸时且伴随较大冲击时，许可不检验再强送一次，不成功时，严禁再次适用，带有重合闸且无伴随较大冲击时，许可不检验再强送一次，不成功，严禁再次合闸，带有重合闸保护，应立即检明原因，汇报上级。 hyJ rm; 8. 遥测电容或电缆时前后应充足放电。 y#v1 X 9. 变压器预备信号动作时，应立即检明原因汇报上级。 DOL mlN 10. 操作电压反感器前，应考虑对应失压保护和计置装置等。 $5f s-wx 11. 正常情况下发电机应处于自投状态，清洁发电机及隶属设备时，应将功效选择开关切断，工作完成后，恢复正常。 W3h 12. 有高压接地现象或雷雨天检修电气设备时，必需穿绝缘鞋，雷雨天气严禁倒闸操作，巡视电气设备不得靠近避雷器。 4xizfW/+4 13. 变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，还有重瓦斯）应退出检验。 14. 倒闸操作次序： q D 停电：负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。 m!eRk 送电和之操作次序相反 8 5aE4 15. 电气设备停电后，即使是停电，在未拉开相关刀闸和做好安全方法前，不得触及设备和栅栏，以防忽然来电。 jt(H2aB 16. 变压设备发生接地时，室内不得靠近故障点4m，室外不得靠近故障点8m，且应穿戴对应电压等级绝缘靴和绝缘手套。 c_zW+3D 17. 巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经同意不得进入设备房。工程部岗位职责和考评细则工程部是实施楼宇设备、设施正常运行职能部门。工程部管理含有严密科学性和较高技术性，它是为业主（用户）发明安全、文明、舒适、方便工作环境和生活环境基础保障和坚强后盾，是反应楼宇服务水准、良好形象和社会声誉关键标志。关键职责范围是： 8UPjI16 1、负责楼宇供（配）电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统运行管理，维护保养和故障检修。 -if;$?T 2、负责楼宇公共设施、设备维修保养。 eXsH 3、负责用户二次装修审批、监管。 60*BQi 4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。 10C7)Ha 5、负责楼宇外判工程监管工作。 94 Hy0 1、在部门经理领导下，管理本系统职员和所辖设备。 DGM m （三）班组长岗位职责 A(O; l)R 1、在系统工程师领导下，对所辖设备及职员进行管理。 (*(XNAt 2、安排实施所辖设备定时保养要求及参与实施相关技改项目。 b_,Y+1W)_ 3、监督实施部门工作指令。 3+O (z 8、立即反馈常见物料、维修零件、工具等材料品质情况。 3,_WzBAM （四）技工岗位职责 :CDogFr 1、在领班领导下，具体实施工程设备设施运行、保养和维修。 2;X8ja 2、根据工作指令和相关规程进行下列工作： Mk=1Tq 对设备实施常规保养和维修。 ZF5g;9e 监管设备运行。 gBMM 为用户提供维修、安装服务。 hSmiwgznV 填写好多种原始统计。 NX9UAT, 3、参与企业内部组织相关学习和培训。 1x2T1L （五）文员岗位职责 %Lx 1、在部门经理直接领导下，负责处理本部门日常事务。 jZVG:g7Z 2、负责部门工作会议统计整理。 B V/kl7U 3、负责打印、搜集、整理工程部文件。 B!NahJy 4、负责工程档案、资料、图纸管理工作。 H&N2*4gHT 5、负责查核工程部职员每个月出勤情况，汇总上报。 KT*v6N 6、负责每个月统计发放工程部职员各项劳保福利用具。 $R|-9Ey 7、负责接待用户、来访人员咨询、投诉等。 O (O)U4y 二、设备管理班组工作范围 xg （一）强电组： zi)n5j 1、负责高低压配电房、高压电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔日常运行、维修和保养。 v;$|R*) 2、负责非办公时间楼宇全部设备应急维修。 3、负责楼宇公共照明、室外照明灯具启、停。 6D : b （二）弱电组： mVp96*4 1、负责楼宇内工作电压36V以下弱电系统日常运行、维修、保养。 !%q|W1gEN 2、负责楼宇电话、闭路电视、宽带网等专线开通和维修。 uPfY/1z 3、负责室外弱电设备维修。 $W0r8T （三）维修组： R;v_ ! 1、负责公共区域供水系统、供电系统、楼宇设备层设备日常巡查、运行、维修和保养。 2、负责业主单元水电及自用设备入室维修服务。 / vl?btT 3、负责公共区域设施设备巡查、维修。 d-F uk 4、负责消防设备巡查、维修、保养。 DJg_Z? 2、每班每小时一次巡查低压室； !zrlH 3、每班每小时一次巡查发电机房； e2erD 4、每班每小时一次巡查变压室； C6FHjFMR 5、每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室； :PK?P#vZ 6、每班一次巡查电梯机房； BX!_m 7、每个月一次巡查楼层配电房，并负责相关设备大保养； O;/*.y 8、每班一次巡查冷却塔； 4=| 4、负责为用户室内工作电压36V以下设备提供有偿维修服务； :jIz6# 5、每班一次防火安全检验； 6、每七天一次按责任范围巡查责任设备； 6aKWrLyr- 7、天天清洁一次工作区域内环境卫生。 .a&c*V &* （三）维修组工作细则 sHJ|i #S 1、天天二次巡查水泵房，并负责室内设备维修；泵体、地面每七天清洁一次；控制室柜内每个月一次清洁除尘。 Q E75Q 2、天天二次巡查排污泵，并负责设备维修；每个月一次清洁控制柜灰尘。 (xB.V 3、天天二次巡查泵房，并负责室内设备维修；每七天一次清洁地面、设备表面。 Px&vW,4、每二周一次巡查消防水泵房，每七天一次清洁地面、设备表面。 ?MR Ma5、设备责任人每七天一次巡查责任设备；每个月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 Ak?1 6、每七天二次巡查公共区域供电、供水系统，并负责维修。 ,$_K&_ 7、负责楼宇公共设施维修整改。 T;$y 8、天天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。 W.Xc$e 9、每七天一次巡查公共区域空调器，并负责维修。 8CG UR 10、为用户室内设备提供有偿服务。二次供水管理规程10 目标 L&A:JJwgNH 确保大厦二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。 a-LS(TE) 453 除杂物和清池时，先用铁铲铲出池内泥砂及多种沉积物，然后用扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部四面墙壁水池（箱）底次序，依次反复刷洗。刷洗完成用水整体冲洗一遍，排出污水。 *?tX -sF 454 消毒 xJsbS|Y 4541 用1100灭菌净（通常为漂白精粉）水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次反复刷洗消毒，并将水池（箱）盖好，封闭半小时后排出消毒水。 Rr2u:b 4542水池（内）注入适量自来水，用清水将上述位置反复清洗，冲洗出消毒药水。 92rOsrLC$ 455 注水：在清洗工作根本完成后，开闸向水池（箱）注水，达成标定水位高度，并加盖加锁。 5c46 取样送检 _ iG; 461 水样抽取及送检工作由水处理企业完成。 RZ5W&? 462 水样抽取地点应从底层水池和顶层水箱抽样二支。 s q 463 盛放水样容器为经消毒处理取样瓶，盛容量为500毫升水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。 CvET(6464 在取水样当日应工程部安排将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回卫生检测结果汇报单。 vuDy34O ) 465 如卫生检测结果汇报单结果为不合格时，应重新取样化验，如再不合格应安排重新清洗和消毒水池（箱），必需时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。 UL2 IP 47 统计和汇报 jxs q o 471 管理处给排水管理员负责统计清洗、消毒水池（箱）全过程，并经机电主管审核，管理处经理签字后，交资料员存档。 #*5:$ 472 卫生防疫站卫生检测结果汇报单由管理处资料室存档。 F(i uc$U 315 负责维修保养工作质量检验和职员培训考评。 ?.v|R 32 总值班室运作程序： 0Mg-Y 321 总值班室由管理组负责管理安排人员值班，确保二十四小时有些人接听电话。322 负责统计各管理处报修和维修组维修保养情况，并向管理组转报。323 负责统计各部室、管理处求援电话，并向管理组汇报。 2+:MM 5、 组织抢修企业各管理处重大设备、设施突发故障，使之立即恢复正常运行，并为事后分析故障原因、总结经验教训提供技术意见。 Hy4fvC#d: 6、 负责工程施工协议、预算编制、审核，为企业领导决议提供可靠依据。 :d*f67、 负责和水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好协作关系，帮助各管理处进行相关业务联络及经济运行方案制订，降低管理成本。 l7*JR&4 8、 参与各管理处房屋二次装修工程审核；参与企业分包工程施工监理及工程验收。 9、 配合相关部门做好新接物业接管验收。 C V1I 3 10、负责组织对企业所辖物业多种工程技术资料、设备说明书、维修保养统计搜集、整理、存档、建立基础设施和设备台帐； d#)AVtP 11、 负责企业设施、设备维修材料及备品备件采购、贮存、发放管理工作； Z:KU12、 帮助企业办公室进行工程人员招聘及工程人员岗位培训工作，提升工程人员业务素质。 R4q2Wj&Y 13、完成企业安排其它各项任务。机电设备维修保养和更新改造1、设备维护保养 (7 v6u(! 设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发烧、压力异常等多种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。所以应常常对使用设备加以检验、保养和调正，随时改善设备技术状态，防患于未然。 gel#My+) （1）维护保养方法： mce_*S+=t 关键方法有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检验；对长久运行设备要巡视检验、定时切换、轮番使用，进行强制保养。 Li*G 清洁：大气中灰尘进入设备内，会加紧设备磨损和局部堵塞，还会造成润滑剂恶化和设备锈蚀，促进设备技术性能下降，噪声增加，所以设备清洁工作看似简单，是维护保养一个关键方法。 Q0 trA. 紧固：设备运转达相当一段时间后，因数次启停和运行时振动，地脚螺栓和其它连接部分紧固件可能会发生松动，造成更大振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和设备位移和密封接触不严形成泄漏等故障，所以必需常常检验设备紧固程度，热胀冷缩也会使紧固件发生松动。 V4HUaB1 润滑：润滑是正确使用和维护设备关键步骤。润滑油型号、品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等全部有严格要求。要求做到“五定”即定人、定质、定时、定点、定量，并制订对应管理制度。 SZC& 6+ 调正：设备零部件之间相对位置及间隙是有其科学要求，因设备振动、松动等原因，零部件之间相对尺寸会发生改变，轻易产生不正常错位和碰撞，造成设备磨损、发烧、噪声、振动甚至损坏，所以必需对相关间隙、位置进行调正，再加以紧固。 5$193 aC 外观表面检验： 6Izh 设备外表面有没有损伤裂痕； c+s=dHT 磨损是否在许可范围内； GhHY8d 防护罩等安全装置是否完整、齐全； O%H5 温度压力运行参数是否正常； AISma7pv 日常维护保养：要求管理处运行人员对设备进行外观检验、加油，按操作规程进行操作，定时巡视统计各运行参数，随时注意运行中是否有异声、振动、异味、超载等现象，做好设备及环境清洁，尤其是周未或节假日更应注意。 Q k设备定时维护保养，以管理处操作人员为主、检修人员帮助。有计划地将设备停止运行进行维护保养，需要对设备进行部分解体，并做好以下几项工作： zZ2v(PD a、对内外根本清扫、擦洗、疏通； w:=K?: b、检验运动部件运转是否灵活及其磨损情况； 15/HF c、调正配合间隙； 8o% #F&H d、检验安全装置； Ze、检验润滑油系统油路和油过滤器是否堵塞； VLpFX_s f、清洁油箱、检验油位指示器，换油； SNa, |gZ g、检验电气线路和自动控制元器件动作是否正常； .作用：清除事故隐患，降低磨损，延长设备寿命，发挥设备技术功效和经济特征。（3）设备点检：对设备有针对性检验。 qm98tG 日常点检由操作人员进行，内容是： Y2 &# 26 运行情况及参数； UssC0, 安全保护装置； +gzQd1hr 易磨损零部件； i#O.q=x 易污染堵塞，常常清洗更换部件； Efoop 在运行中常常要求调正部位； ._rI7u 在运行中常常出现不正常部位。计划点检，通常由工程部专业维修人员为主，管理处操作人员帮助，关键内容： Op|-#)TH 统计设备磨损情况，发觉其它异常情况； w:a|j 更换零部件； rOZ X5 确定修理部位、部件及修理时间； 1LkQPPf 安排检修计划。 yVP.a 2、设备计划检修依据设备运行规律及计划点检结果能够确定其检修间隙期，由工程部编制检修计划，对设备进行预防性修理。 +Z+L b50 （1）计划检修种类：小修、中修、大修和系统大修四种。 e;fWJ 小修：关键是清洗、更换和修复少许易损件，并作合适调正，紧固和润滑工作，小修通常由维修人员负责，操作人员帮助； +gNX!W&W 中修：除小修内容外，对设备关键零部件进行局部修复和更换； =Fai 大修：对设备进行局部或全部解体，修复或更换磨损或腐蚀零部件，努力争取使用设备恢复到原有技术特征。在修理时，可结合技术进步，对设备进行技术改造； 28M&q k 系统大修：检修方法是一个系统或多个系统直至整个企业性停机大检修，多个工种配合。 Q3M6m （2）计划检修和维护保养关系：维护保养为主，计划检修为辅。 7kK!#S 依据检修计划实施情况和多种数据资料，进行综合分析统计，对检修项目、内容、进度、费用和各类定额进行检验。n nC6G!Th-# 在技术性能上由综合管理部组织对检修质量进行严格检验，要会同设备操作部门人员一起进行试车验收。验收合格后才能交付使用。n $AvMO-ZW 同时要把检修统计、零部件更换情况和试车验收统计全部整理保管，归入设备档案内。 gn,lFl% 3、机电设备更新改造 Ig6u - y (1)、设备更新：采取在技术上比较优异、使用操作规程上比较方便、经济上比较合理、管理上比较进步新型设备替换原来使用老设备。 hvp a (2)、设备改造 关键路径有： zjrjei_z 1）对设备结构作局部改善； hFPs6z 2）增加新零件和多种装置； ;mA17GY 3）对设备参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调正，对设备改造，首先要对原设备进行分析论证、编制改造方案，其内容有： p原设备在技术上、经济上、管理上存在关键问题、设备发生故障情况及原因； Iy BHtB G 设备技术改造中所应用新技术及其合理性、可行性； AmltwsbS 设备技术改造部位和内容； Noy=w8+5X 设备技术改造后能达成技术性能、安全性能； Vj_0l&3J8r 估计设备技术改造后经济效益； PT_gO , 设备技术改造费用预算和资金起源计划； 7qNKLH( 设备技术改造后完工验收和投入使用组织工作。 mwS,-BE 4、机电设备管理目标 用好、修好、管好、改造好现有设备，提升设备利用率及完好率，这是设备管理根本目标。 OUI8#rsF （1） 设备有效利用率：A=T/（T+T，） A设备有效利用率； T设备有效工作时间； T/设备停机或无效工作时间。 P qSd （2）设备完好率：B=Sn/S B设备完好率； Sn设备完好台数； S设备总台数。 3,z ;K 完好标准： fUYJ=uq 零部件完整齐全，符合质量要求及安全要求； uj F 1#ed 设备运转正常、性能良好， |H8So_ 设备技术资料及运转统计齐全； &? OH ED 设备整齐，无跑冒、滴漏现象； %-aL#Po 防冻、保温、防腐等方法完整有效。评定为不完好设备，应针对问题进行整改，经过维护、修理，消除不完好原因，升级为完好设备。假如经过维修，仍无法达成完好设备，应该加以改造或报废处理，不能长久处于不完好状态。高压室送电操作规程1. 关上柜门抽出绝缘隔板