知名物业管理公司工程部运作手册模板.doc

某著名物业管理企业工程部运作手册第一节 管理范围总体：工程部负责项目有：(1)对全部设备日常运行管理。(2)对建筑物及全部机电设备维护保养。(3)对楼宇未尽人之处提出整改方案。(4)对用户装修工程方案审核，对施工进行监督管理。(5)对用户进行有偿服务。(6)为物业管理提供一切相关工程问询。一、强电专业1负责整个楼宇变配电系统日常运行、管理。2负责整个楼宇变配电系统维修保养工作。3负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜维修保养。4负责给排水专业全部动力电源、电机、控制柜维修保养。5负责楼宇公共区域照明维修。6负责楼宇临时供电安排和计划。7负责提供节省电力计划方案，并经同意后实施。8对系统不完善地方提出整改方案，并经同意后实施。9负责电梯维修、保养。10负责卷帘门维修、保养。11为用户提供有偿服务。二、空调专业1负责楼宇整个空调、采暖、通风系统日常运行、管理2负责楼宇整个空调、采暖通风系统维修保养。3负责空调、采暖、通风系统中，电机和控制柜巡视工作，发觉问题后立即汇报电气维修班处理。4改善空调、采暖、通风系统设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大程度节省能源。5为业主、用户提供有偿服务。三、给排水专业1负责楼宇供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统运行、维修、保养和故障检修。2负责楼宇全部卫生洁具维修保养。3负责楼宇内全部机械维修，如：手推车等。4负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。5负责生活水水质处理。6为业主、租户提供有偿服务。四、土建专业1负责楼宇内公共范围天花、玻璃窗、墙、门等全部项目标修理、调整。2负责建筑结构方面问题，比如渗漏、裂缝等修、整改。3负责公共范围内和物业企业家俱维修。4负责安排部分小五金件维修和调整。5负责部分临时性任务。6为业主、用户提供有偿服务。五、弱电系统1负责公共应急广播系统、保安监控系统、综合布线系统、电话系统、有线电视系统、楼宇自控系统、消防自动报警系统正常运行和维修、保养。2负责向业主、用户提供有偿服务。第二节 工程部人员结构第三节 工程部岗位职责一、总工程师1.在总经理领导下，制订计划，实施相关工程和能源管理方针、标准、计划、要求和制度。2.依据企业要求为楼宇全部系统和设备建立并保持有一个全方面维修、保养计划。3.建立工程设备运行和操作程序，确保工程设备正常运行。4.全方面负责工程方面节支运行，依据楼宇运行要求准备和调整工程部运行预算，并严格控制工程运行和维修费用。5.跟踪、控制全部水、电、煤气、热力等能源消耗，分析消耗原因，担出整改措施，最大程度地节省能源。6.负责工程部职员工作成绩评定，并按相关要求给奖惩。7.负责建立健全部门培训计划，确保工程部职员掌握必需专业技术和技能。8.负责立即向总经理上交全部相关汇报及报表。9.认可签收部门全部文件、发票。10.制订和实施紧急情况做出反应计划。11.建立工程部各岗位责任并检验落实。12.一直把安全和消防放在第一位。13.协调和用户关系。14.负责按要求对专业主管、领班工作业绩进行考评。15.负责进行工作及人员调配。16.分析项目报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检验、评定和验收。17.管理职员纪律，处理职员争吵。18.和相关部门一起为工程部选择面试新职员。20.督促制订工程报表。21.巡视、检验工程设备、设施运行情况，组织有效生产管理和技术管理，阅读审察各类技术报表和工作日志二、专业主管1.在总工程师领导下，主管本专业全方面工作，确保所管辖设备处于优良技术状态下安全运行。2.编制或审定本专业所负责设备年、季、月、周检修计划，建定对应维修统计档案，并监督实施。3.熟练掌握本班组内管辖设备设施运行、维修和保养4.天天检验设备运行情况和工作现场。5.审阅运行、值班、交接班统计，立即发觉问题并采取对应方法。6.每个月定时巡检所辖设备设施维修保养落实情况，并书面汇报总工程师7.认真完成周汇报、月汇报8.检验下属工作纪律，发觉不良，立即纠正。9.严格要求职员按操作规程作业，遵守劳动安全法规、法令。10.对全部请修单位按轻重缓急分类，合理安排维修。11.严格控制维修材料出库及去向，努力降低成本及能耗。12.安排下属职员班次，监督检验劳动纪律。13.负责请购本专业备品备件。14.负责和其它班组或部门协调合作。15.负责本专业项目改造计划、预算和报价。16.负责本专业职员培训、督导、考评、评定。17.完成总工程师交给其它工作。18.书面制订本专业全部设备安全运行规则和程序，并永久性在设备操作处和工作间显著展示。三、领班A.强电领班岗位责任：1.强电运行维修领班必需认真清楚了解总体供配电情况，所辖设备性能及控制范围。2.熟练掌握各配电设备、控制柜、照明柜及发电机操作、维修、运行规程。3.须严格实施企业及部门所制订各项规章制度及各项规程。4.强电运行维修领班必需服从专业主管领导，听从专业主管指挥。在部署工作时，要首先考虑消防安全和劳动保护。5.天天检验各班运行统计，并对全部统计数据及内容负责。6.必需天天巡视全部变配电室及变配电系统，并立即处理变配电系统设备故障，确保本系统正常运行，对巡查统计负责。7.必需对强电运行人职员作时间内一切行为负责。8.强电领班必需定时培训所属职员之操作技能，并由专业主管进行考评，9.强电领班必需认真听取上级电站之运行指令，并应立即汇报专业主管，在得到专业主管命令，并办理相关手续后方可实施操作。10.必需率领本班人员严格实施本专业主管所制订维护保养计划，并认真做好对应保养统计。11.必需天天巡查配电室以外全部配电设备一次，并随时处理各类故障，并对巡检统计负责。12.必需定时（每3个月一次）培训所属职员维修技能，并由专业主管进行考评，13.正确管理安排维修单，对未能按要求完成维修单要有原因，上报专业主管后，交文员经行登记。B.弱电领班岗位责任：1.弱电维修领班必需清楚了解消防报警系统、消防联动系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电话系统、综合布线系统、有线电视系统之配置、运行及设备状态等情况。2.必需熟练掌握各弱电系统操作、运行、维修保养规程。3.必需严格实施企业及部门所制订各项规章制度及各项规程，以身作则。4.必需天天检验各弱电系统运行统计、巡检统计，并对全部统计数据及内容负责。必需天天巡视全部弱电系统一遍，并立即处理各类故障，确保各系统运行正常。5.必需对所属弱电维修人职员作时间内之一切行为负责。6.必需定时（每3个月一次）培训所属职员之操作、维修、保养技能，并由专业主管进行考评。7.全部弱电系统维修保养，必需在领班率领下，严格根据专业主管所制订维修保养计划进行，并认真做好对应保养统计。如需停机保养时，必需提前三天通知总工程师，方便做好对应安排。8.弱电维修领班必需服从专业主管领导及指挥。9.在部署工作时，要首先考虑消防安全和劳动保护。10.正确管理安排维修单，对未能按要求完成维修单要有原因，上报专业主管后交文员登记。四、文员1.负责翻译、中英文打印，各类文件复印及收发。多种文件、资料、材料存档，文具用具分发。2.对楼宇全部图纸、资料分类保管、编排目录、日常借阅和确保完整无损，每十二个月查对补缺。3.负责采购单报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请。4.负责工程部布告栏定时公布、更换，确保全部信息立即转达成职员。5.负责会议统计，整理会议纪要并打印、发送。6.对各部门或客人来工程部联络工作人员要热情接待。7.快速、热情应答来往电话，具体统计全部信息。8.负责工程部考勤统计和整理，上报相关部门。9.为总工程师搜集过去二十四小时报表和其它报表。10.建立备品部件和易损件清单，并按要求实施最高、最低贮备标准，当贮备靠近或达成最低标按时，立即提出申请购置计划单。11.严格实施物品验收入库制度和领料单制度，做好备品备件和公用工具管理制度。12.做好仓库帐、卡、物等管理工作，要求帐、卡、物必需相符，物品堆放整齐清洁。13.每个月必需对库存情况进行一次清查盘点，对盘亏、盘盈情况立即向相关上级汇报。14.按时、按质地完成每个月财务要求备品、备件、材料消耗和库存情况等报表。15.易燃、易爆、有毒物品必需单独储放。室内严禁一切烟火，必需天天去巡查二次。16.负责工程部工服发放、整理。17.完成领导交给其它工作。五、技工通则：1.服从指挥，严格遵守各项操作规程及各项规章制度。2.把安全消防意识落实到工作中。3.无特殊原因或理由，请修单不得积压，做好维修统计。4.服务中做到用户至上，微笑服务。5.做好运行统计，认真推行值班制度。6.珍惜工具，不得人为损坏工具。7.认真学习本专业各项技术，熟练掌握多种设备开闭方法和性能，掌握专业技能。8.加强责任心，在工作中要时刻注意多种设备工作状态是否正常，不管是本专还是其它专业，立即处理立即汇报。9.保持机房、休息室及工作场所卫生。10.未经专业主管许可，不得私自更改、调整、移动线路、管路设备。A.值班电工岗位责任1.值班人员必需清楚了解供电系统情况，所辖设备性能及控制范围。熟练掌握各配电设备及发电机运行、操作、维修规程。必需服从领班及专业主管领导和指挥。2.认真进行交接班工作，交班人员必需认真讲解本班工作情况，并认真做好交接班统计。接班人员必需清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班统计。交接班统计必需由值班电工本人签字，不得代签。3.认真清点工具，保持良好工作状态，工具使用完成后，必需擦拭洁净，放回原处。4.按时、按数抄录各类计量仪表，不得伪造数据。5.按时仔细检验所辖各类设备，并认真做好检验统计，不得伪造检验结果。6.全部统计必需做到字迹工整、清楚、全方面，统计单据必需保持清洁完整，不得损毁。7.各类高、低压操作必需根据电工操作规程进行，以确保人身及设备安全。8.负责保持配电室内全部供电设备功效正常，各配电柜、开关、仪表等如有损坏，须立即修复，如需停电处理，须立即汇报领班或专业主管，取得同意后方可进行。9.必需保持配电室、值班室及所辖设备清洁，每班两次清洁地面、窗台、门窗、设备表面等全部产生积尘之处。依据上级安排，定时清洁设备内部。值班室内和工作相关之物品必需摆放整齐，不得存放和工作无关之物品，配电室内严禁存放杂物。10.值班人员不得在值班室、配电室及其它机房会见客人，须坚守岗位，不得私自离岗、串岗，需临时离岗时，必需汇报领班或专业主管离岗原因、去向立即间，取得同意后方可离岗。11.本班工作未完成时，须在接班人员帮助下，加班完成，不得移交给接班人员，接班人员必需帮助交班人员完成工作后进行交接班。12.交班人员如发觉接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行交班，并须立即汇报领班或专业主管，在领班或专业主管未做出具体安排之前，交班人员不得离岗。13.值班班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，配电室内严禁吸烟。B.维修电工：1.维修电工必需熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。必需服从领班及专业主管领导和指挥。2.每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。3.接到维修通知后，必需十分钟内抵达现场处理，服从工作安排。4.处理各类电气故障须立即、正确，确保人身及设备安全，工作完成须认真清理现场。并将处理结果汇报领班或专业主管。5.维修操作必需严格实施电工工艺规范，各接点必需牢靠接实，绝缘及防水处理必需可靠，不得疏忽大意。6.天天巡视大厦全部公共供电设备及公共照明(包含各电缆井)一遍，发觉问题须立即汇报维修领班或系统工程师，并立即修复，做好巡视统计。7.配电箱、电缆井等不得有存水、尘土及杂物，各配电箱箱体、合叶、箱门、锁具等必需保持功效正常，无锈蚀，并保持锁好。电缆井内电缆必需放置于电缆桥架内，并盖好扣板。8.配电箱内各开关及各电器元件、线路等不得有噪音、过热及其它故障，各接点必需牢靠接实。9.室外围墙、挑檐及草地灯必需保持使用正常，随坏随修，不得拖延至第二天晚上开灯之时。10.各类临时用电，必需接入漏电开关，并确保漏电开关灵敏有效。11.维修人职员作完成后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦内随意走动，不得进入任何草坪绿地。12.维修人员不得在大厦范围内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。13.维修人员进入用户区域维修时，必需敲门，在取得同意后方可进入，必需着装整齐，态度礼貌，保持平静，不得在用户单元内吸烟、喝水，不得以任何方法获取酬劳、小费及物品，不得动用用户单元内任何物品用于维修，需要移动物品时必需取得同意。C.弱电技工：1.对所辖各弱电系统及其全部设备，必需清楚了解其性能，检验方法，控制范围及运行情况。必需服从专业主管领导和指挥。2.每日巡查全部弱电系统一遍，并做好巡查统计。3.发觉故障须立即排除，确保各系统正常运行，确保人身及财产安全。4.排除故障时如对总体系统运行产生影响，须立即通知专业主管，得到同意后方可进行。5.如出现重大故障，自己无能力排除时，须立即通知专业主管。6.接到维修通知后，十分钟内须赶到现场处理。工作完成后必需认真清理现场，并须将处理结果立即汇报专业主管。7.维修操作时，各接线、接点务必接实；各镙丝、镙母务必拧紧，各设备安装必需牢靠可靠。8.每七天巡查弱电井一次，井道内须保持无杂物、无存水，各类电缆均应放置于电缆桥架内，并盖好盖板，做好检验统计。9.对所辖设备须保持清洁、整齐，各连接线、接点必需确保接触良好。10.维修人职员作完成后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得随意走动，不得进入任何草坪绿地。11.维修人员不得在大厦范围内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。12.维修人员进入用户区域维修时，必需敲门，在取得同意后方可进入，必需着装整齐，态度礼貌，保持平静，不得在用户区域内吸烟、喝水，不得以任何方法获取酬劳、小费及物品，不得动用用户任何物品，需要移动物品时必需取得同意。D.设备运行技工：1.设备运行技工必需清楚了解本系统情况、所辖设备性能及控制范围。熟练掌握各类设备运行、操作及维修保养规程。必需服从专业主管领导和指挥。2.认真进行交接班工作，交班人员必需认真讲解本班工作情况，并认真做好交接班统计，接班人员必需清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班统计。交接班统计必需由当值人员本人签字，不得代签。3.认真清点工具，保持良好工作状态，工具使用完成后，必需擦拭洁净，放回原处。4.按时、按数抄录各类计量仪表，不得伪造数据。5.按时仔细检验所辖各类设备，并认真做好检验统计，不得伪造检验结果。6.各类设备操作，必需严格实施相关操作程序。7.必需保持各设备间环境及各类设备清洁，每班最少清洁一次，须做到全部设备、管线、门、窗、窗台、地面、柜顶、桌面等无尘土、无污迹、无杂物、无积水。8.和工作相关物品须摆放整齐，不得存放和工作无关之物品。9.各类统计须做到字迹工整、清楚、全方面，统计单据须保持清洁完整，不得损毁。10.须保持本系统各类设备正常运行，做到三洁净(即设备洁净、机房洁净、工作场地洁净)、四不漏(即不漏电、不漏水、不漏油、不漏气)五良好(即使用性能良好、密封良好、紧固良好、润滑良好、调整良好)，各设备如有损坏必需立即修复，如因客观原因不能修复时，须立即专业主管。11.值班人员不得在任何设备机房会见客人，须坚守岗位，不得私自离岗、串岗，需临时离岗时，必需汇报专业主管离岗原因、去向立即间，取得同意后方可离岗。12.本班工作未完成时，须在接班人员帮助下，加班完成，不得移交给接班人员，接班人员必需帮助交班人员完成工作后进行交接班。13.交班人员如发觉接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行交班，并须立即汇报专业主管，在专业主管未做出具体安排之前，交班人员不得离岗。14.值班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，值班室及各设备间严禁吸烟。E.设备维修技工：1.设备维修技工必需熟练掌握各类设备操作、运行及维修保养规程。必需服从专业主管领导和指挥。2.每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。3.接到维修通知后，必需十分钟内抵达现场处理，服从工作安排。4.处理各类故障须立即、正确，确保人身及设备安全，工作完成须认真清理现场。并将处理结果汇报专业主管。5.天天巡视检验大厦内各机房、泵房、管井、水箱、污水井一遍，发觉问题必需立即汇报专业主管，并认真做好巡查统计。6.空调及给排水系统各类维修，必需做到各阀门、接口，安装位置合理，不漏水。管线布局合理，横平竖直。需做防腐、防锈、保温处理时必需处理完整，不得遗漏。7.各机房、管道井、泵房内不得有存水及杂物，须保持环境及设备清洁。8.各泵辅、阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，并必需保持保温、防腐处理良好，功效正常。9.定时检验消防水系统、排烟系统、正压送风系统等消防相关设备，须保持各设备功效正常。10.定时检验、清理新风机组过滤网、风机盘管过滤网，每两周一次。11.维修人职员作完成后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦内随意走动，不得进入任何草坪绿地。12.维修人员不得在大厦内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。13.维修人员进入用户区域维修时，必需敲门，在取得同意后，方可进入，必需着装整齐，态度礼貌，保持平静，不得在用户区域内吸烟、喝水，不得以任何方法获取酬劳、小费及物品，不得动用用户任何物品，需要移动物品时必需取得主人同意。F.综合维修水工：1.综合维修水工必需熟练掌握各类设备操作、运行及维修保养规程。必需服从综合维修系统工程师领导和指挥。2.每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。3.接到维修通知后，必需十分钟内抵达现场处理，服从工作安排。4.处理各类故障须立即、正确，确保人身及设备安全，工作完成须认真清理现场。并将处理结果汇报专业主管。5.空调及给排水系统各类维修，必需做到各阀门、接口，安装位置合理，不漏水。管线布局合理，横平竖直。需做防腐、防锈、保温处理时必需处理完整，不得遗漏。6.各阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，并必需保持保温、防腐处理良好，功效正常。7.维修人职员作完成后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦内随意走动，不得进入任何草坪绿地。8.维修人员不得在大厦内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。9.维修人员进入用户区域维修时，必需敲门，在取得同意后，方可进入，必需着装整齐，态度礼貌，保持平静，不得在用户单元内吸烟、喝水，不得以任何方法获取酬劳、小费及物品，不得动用用户内任何物品，需要移动物品时必需取得同意。G.综合维修万能工：1.万能维修工必需熟练掌握瓦、木、油工及装修五金安装维修技能，必需服从专业主管领导和指挥。2.每日按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。3.接到维修通知后，必需十分钟内抵达现场处理，服从工作安排。4.处理各类装修维修必需细致，必需符合相关规范，不得偷工减料。5.认真做好检验工作，做好巡检统计，遇有装修损坏、五金件损坏、检验口未封闭或有污迹等，必需立即处理。须保持本物业公共区域长久如新。第四节 工程部管理要求一、设备故障处理1如发生重大设备事故，现场人员立即切断电、煤气等危险源，保护事故现场，工程部人员或使用部门应立即通知工程部、物业部及总经理。工程部关键责任人和相关人员必需快速赶赴现场，分析检验故障原因，采取果断应急方法。2总经理、总工程师、保安部经理查看后，依据现场情况决定立即修复或关闭相关设备进行抢修。3找出原因后，总工程师和专业主管须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行后汇报总经理。4专业主管写出一份书面汇报，说明发生故障原因，提出预防方法和再次发生故障处理预案，报总工程师，抄报总经理。5假如故障是因为操作人员违反规程造成责任事故，由专业主管依据情况对责任者提出处理意见，报总监审批后给处罚，并通知人事部立案；假如情况较严重，需要免去责任者，需报人事部和总经理同意。二、防火制度1.消防中央监控室，应含有以下资料及锁匙：(1)1套完整正确地统计物业火灾预报系统及湿式灭火装置位置图及消防系统图，包含烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯，消防栓箱配破玻璃按纽和警铃，消防栓系统连消防接合器、喷淋系统、消防泵等。(2)一套清楚及正确建筑平面图，图内展示各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、消防疏散楼梯及消防紧急疏散门等。(3)一套多种消防设备之备件清单。(4)一套完整之排烟通风图。(5)天然气分布图及阀门开关位置图。(6)工程部必需保留出现紧急情况时联络人手机号码。2.指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟缸。3.维修工作中需要使用易燃材料时，应尤其小心。各班组不得存放易燃油料1千克以上。4.不得随意挪动消防设施，发觉消防设施损坏或泄露应立即汇报。5.当发生火灾警报，各人员一定要认真处理，直到确定火警熄灭或确定是误报为止。各职员遇事时请保持冷静，行动时不要太急躁。任何人士如发觉火灾，应先用对讲机或电话汇报发生火警位置和她自己动向。6.当有火灾警报时，以下警铃应不停地响起：(1)首层(2)火灾楼层(3)和发生火灾相邻楼层7.发生火灾，工程部首要任务是确保消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，确保供水供电，并立即通知保安灭火。8.发生火灾时，工程部应做好以下工作：9.派有经验工程人员前往控制室协调救火工作。10.尽可能从消防报警系统主屏找出火警楼层和警报之种类。11.通知专业主管相关情况。12.通知全部当值职员，尤其是身处地库及机房之职员。 13.当消防员到场，立即配合保安/管理员向她们汇报所知情况。14.其它当值工程人员留守岗位候命戒备。15.专业主管应做好：(1)立即通知大厦空调主机房发生火警警报。(2)和各部职员合作，确保各消防系统运作正常。(3)必需情况下，向消防队提供大厦消防设备资料16.通知相关工程人员在工程部候命。17.冷冻机房之职员应：(1)刻察看全机房范围，确定警报是否源自主机房。(2)如火灾在机房内，不要冒险；在可能情况下，关掉冷冻主机，立即汇报工程部值班室(3)用现有工具和灭火器材将火扑灭。如不能把火扑灭，应立即锁门离开现场。18.当值工程人员应：(1)立即上报，不要独自冒险，如发觉火势蔓延，应立即离开现场，在可能情况下，用手提灭火器或消防栓尝试把火扑灭。(2)和工程部保持联络及依据上级之指示行动。19.当火被扑灭或确证是误报后：(1)火灾警报系统及其它消喷系统重置还原，如有消防队长在场，须取得消防队长同意才可行动。(2)如喷淋系统正在洒水，应关闭消防水泵电源，将分层阀关上，方便清理更换喷淋头及其它损毁设备，使系统立即恢复正常。(3)检验受影响楼层，并拍照作好统计。(4)立即写出汇报连照片和出事原因呈交总经理。20.各工程人员在巡查时，嗅到异味或怀疑天然气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。抵达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。21.租户二次装修应遵照装修施工安全管理制度。三、安全技术方法在全部停电或部分停电电气设备上工作时，必需完成下列确保安全技术方法：1.切断电源。在工作场所必需断开电源设备，包含需检修设备带电部分电源、工作范围安全距离小于0.7m(10Kv)带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其它可行安全方法带电部分。在断开电源时，必需使检修设备最少有一个显著断开点，高压柜手动机均处于断开位置时，全部应用锁锁住。2.验电。检验电气设备上有没有电压时，必需使用合格验电器，验电应在电气设备两侧各相分别进行。3.装设接地线。将检修设备三相短路并接，能够放掉检修设备剩下电荷，这也是预防忽然来电，保护工作人员安全唯一可行安全方法。装、拆接地线必需由两人进行，若仅有单人值班，则只许可用接地开关接地。4.悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四面应安设标示牌和遮栏，相关操作开关手柄上应悬挂“严禁合闸”标示牌。5.安全组织方法(1)工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应依据工作需要，填写工作票。工作票签发人应为电气主管，且签发人应对工作票内容、工作必需性、工作实施者业务程度进行全方面考虑。(2)工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。许可人应对工作票上相关内容及安全方法进行检验，并会同工作责任人到现场查对。(3)工作监护制度。完成工作许可手续后，工作责任人(监护人)应向工作者交待工作现场情况和相关安全方法，并应一直在现场进行监护，立即纠正错误或违反安全操作。监护人通常不得参与工作班工作(全部停电除外)。(4)工作间断、转移和终止制度。在电气设备检修工作间断或工作人员临时撤离现场时，全部安全方法应保持不动，工作票仍由工作责任人执存。间断后可继续工作，无需重新经过许可。(5)工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在多个地点工作，开工前安全方法可一次做完，但工作责任人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点相关情况和注意事项。(6)在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作责任人会同运行值班人员共同检验，并交待检修项目、发觉问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终止时间，双方签字后方可办理工作票终止手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行(因检修工作需要试运行者除外)。四、安全运行管理制度1应依据劳动局相关要求，组织对电工、电(气)焊工等特殊工种工作进行技术考评，持有操作证才能上岗。2各班组均应有专员任安全员，负责监督检验安全操作施工情况。3依据劳动安全规程，制订各工种维修操作规程和安全检验制度。4加强劳动安全教育，在进行有危险设备检修时，专业主管应亲自到场指挥。5对变配电、电梯及压力容器，必需进行年度检验。6对中央空调、变配电、压力表安全阀减压阀等，必需定时送相关单位进行校验。7易燃、易燃物品必需存放在危险品仓库妥善保管，并应控制最大存放量。8关键机房如变配电房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。9水箱、蓄水池入口处，机房、技术设施层、配电房等均应上锁，钥匙应由专员保管。10木工作业场地严禁吸烟，并要天天清除木屑。11应对职员进行抢救及消防知识教育和考评。12建立事故处理制度。13对外单位施工人员，必需进行安全教育，并签署安全协议书。应在施工中进行检验监督，避免事故发生。14对高空、外墙清洗吊架、吊篮等要定时检验吊绳等安全装置。15避雷装置必需在雨季前进行测试检验，对锈蚀部分要敲铲上漆。16对各配置设施接地设施，要定时检验保养；其接地电阻值应符合规范要求。17物业内进行电、气焊，必需取得动火证。五、机房管理制度物业空调冷冻机房、变配电所、水泵房、生活水箱间等，是工程部关键设备场所，也是最轻易出重大事故地方。所以机房内操作人员，必需持有劳动部门颁发操作证。工程部应加强对各机房管理，建立、健全严格岗位责任制和设备操作规程，并要求操作人员对设备运行情况进行具体统计和实施严格交接班制度，以确保设备安全和正常运行。各部分机房技术管理和运行，可参阅本手册相关章节，已作具体介绍。这里再重申各机房、配电室、水房等安全防火管理要求：1真实施国家消法规，严格遵守物业消防制度。室内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，室内要保持良好通风。2严格遵守操作规程，亲密监视机器运转，定时检验维修机器设备。3配电室认真监护电压负荷改变情况；定时清扫变压、开关柜、预防生污造成短路；坚持进行倒闸操作，必需一人操作一人监护；严禁约时送电、停电、严禁非电器人员下达停送电指令，严禁违章维修电器设备；每十二个月在雨季之前要对避雷器进行检验；逢重大节假日要全方面检修线路和设备。4机房和操作间严禁拉设临时电源线；电机电闸等设备保持干燥、清洁、多种机器设备和电机周围不准堆放可燃易爆物；碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，严禁在室内堆放；不得过量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其它易燃易爆物品。5各岗位要熟悉多种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发觉火情立即扑救，立即报相关领导及保安部，并保护好现场，帮助查清起火原因。6珍惜消防器材，保持灭火器清洁，严禁随意挪动、遮挡消防器材。7凡违反本要求者，按物业消防管理规章相关要求处理。第五节 工程部运作手册一、人员调配步骤1正常情况下，按工程部组织结构图，负责各自职责范围，完成本身班组工作。2当发生突发事件时，需要班组之间帮助处理，各工程师可协商调配人力、工具，处理问题。3总工程师有权依据工作情况，临时调配人力、工具。各专业工程师均应服从。4当发生危及人身安全、危及设备安全时，工程部每一位职员应依据自己能力，首先处理问题，可不顾工种、专业限制。 二、维修保养步骤1工程部各专业主管分别制订设备维修保养计划，维修保养计划经总工程师审批后，统一安排，形成整个楼宇设备维修保养计划。2各专业主管依据设备维修保养计划要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。3维修保养人员依据主管安排，准备好工具、材料、根据维修保养要求，维修保养设备。4维修保养完成后认真填写维修保养统计，上报存档。5专业主管要进行维修保养结果，总工程师亦应抽查。6在正常进行维修保养时碰到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。7通常情况下不得拖延维修保养时间。维修保养步骤示意图注：碰到重大设备维修保养、调试，影响营业或客人。三、工作内容及程序一、强电专业楼宇供配电系统关键由高、低压配电柜、变压器、电容器柜、多种起动柜、多种配电箱组成，其安全可靠性直接影响到楼宇正常运行。(一)高压配电柜1操作规范1.1高压操作时必需戴绝缘手套、穿绝缘鞋。1.2必需先填写高压操作单。1.3倒闸操作时必需有两名电工在场，一名操作，一名监护，操作前应先在模拟盘上对所操作内容项目认真查对，无误后方可实际操作。1.4必需根据要求次序停电和送电。1.5严禁带负荷拉、合开关。2巡查内容2.1每班应对母线及接头进行外观检验，察看颜色有没有改变，有没有异常气体或其它异常现象。2.2每班应检验绝缘体是否清洁，有没有裂纹、闪络和放电痕迹。2.3每班检验隔离开关固定触头和可动触头接触是否良好，有没有发烧现象。2.4金属柜及设备外壳接地、接零装置是否完好、可靠，有没有松脱、腐蚀、变形、断线。2.5按要求统计用电量及供电电压。3维护保养每十二个月在负荷相对较少时安排一次停电清扫。(二)变压器1操作规范1.1现代楼宇所使用变压器均为封闭免维护干式变压器，本身含有超温保护装置。1.2变压器在运行前应做加压试验，试运行三至五次。2巡查内容2.1应在二十四小时每隔2小时统计变压器电流电压温度，如有异常应立即查明原因并立即汇报。2.2每班应对变压器各接点、绝缘体进行检验。3维护保养3.1天天利用负荷相对较小时，停电检修清扫一次变压器。3.2每两年请专业企业对变压器进行全方面试验。3.3每十二个月对变压器线圈绝缘阻值进行测试。(三)低压配电柜1操作规范1.1高压操作时必需戴绝缘手套、穿绝缘鞋。1.2必需先填写高压操作单。1.3倒闸操作时必需有两名电工在场，一名操作，一名监护，操作前应先在模拟盘上对所操作内容项目认真查对，无误后方可实际操作。1.4必需根据要求次序停电和送电。1.5严禁带负荷拉、合开关。2巡查内容2.1仪表是否正常。2.2接点是否有过热、发红、变色等现象。2.3电流是否平衡，三相电压是否正常。2.4多种电器有没有异声和异味。2.5配电柜表面是否清洁，维修通道是否通畅，配电房是否清洁。2.6接地是否良好。2.7通风、工具、照明、门窗是否完好，消防设备是否齐备。3维修保养每十二个月两次停电检修，通常一次在雨季前，另一次在冬季前。(四)电容器柜1操作规范1.1事故情况下，如忽然停电，必需将电容器组开关拉开，以免忽然来电时，电压过高时电容器许可值。1.2电容器组开关跳闸后，不准强送。保护容断后，未查明原因，不许更换熔断丝送电。1.3电容器组严禁带负荷合闸，电容器再次合闸时必需断开电源三分钟后进行。2巡查内容2.1仪表是否正常。2.2接点是否有过热、发红、变色等现象。2.3电流是否平衡，三相电压是否正常。2.4多种电器有没有异声和异味。2.5配电柜表面是否清洁，维修通道是否通畅，配电房是否清洁。2.6接地是否良好。2.7通风、工具、照明、门窗是否完好，消防设备是否齐备。3维护保养每十二个月一次停电清扫。(五)起动柜、配电柜1操作规范1.1维修人员必需对各机房位置、用途、控制区域和该配电箱功效、设计参数充足了解。1.2严禁带电操作，若必需带电作业则