物业服务企业尽职专项调查注意重点事项.docx

170511 物业服务企业尽职调查注意事项

作者：律小熊
微信公众平台：小熊夜读

一、 背景
4月，受某地产企业（下称“该地产企业”）委托，我们律所参与到该地产企业收购B物业服务（未上市，下称“物业企业”）股权项目中，就物业企业历史沿革、治理结构、关键资产、重大协议、重大债权债务、税种及税率等相关事项进行法律尽职调查，并出具法律尽职调查汇报和相关交易文件。作为长久实习生，有幸接触到该项目，并全程参与。“温故而知新”，想要在下一次做得愈加好，想要快速提升自己经验和能力，复盘无疑是最好工具。所以，今天抽时间将这个项目做一个总结，以期下次碰到类似项目时能够做得愈加好。
以时间为线索，法律尽职调查大致可分为三个阶段：前期准备阶段、尽职调查阶段、调查后期阶段，项目过程中，每个阶段侧关键会有差异。
二、 前期准备阶段
前期准备阶段，是指在展开法律尽职调查之前，向用户单位及目标企业大致了解用户单位需求、目标企业初步情况等背景资料，从而设计、制订尽职调查文件清单和编制法规卷阶段。即前期准备阶段关键包含到两方面工作：（1）设计、制订法律尽职调查文件清单；（2）考虑可能会包含到法律问题，查询相关法律法规及案例资料，并形成对应文件资料，方便尽调过程中查询、使用。
(一) 设计、制订法律尽职调查文件清单
经过查询资料得悉，法律尽职调查，愿意是指合适或应由勤勉，引申为交易当事方对交易对方主体、交易标等进行合适调查和评定。在设计、制订法律尽职调查文件清单时，应该配合拟交易目标、关键和时间要求，将全部和项目相关事实列出，并尽可能穷尽。所以，在最初阶段，我们可能会提供一个几乎囊括了目标企业及关键股东基础信息资料清单，包含目标企业工商信息、许可证书、资质证书、关键资产、重大协议、重大债权债务、劳感人事、税收税务、诉讼实施情况、股东基础资料等，并在备注一栏中提议目标企业提交文件截止时间，方便推进项目标进程。
(二) 物业企业可能会包含到法律法规文件
1. 《中国企业法》
2. 《中国物权法》
3. 《最高人民法院相关审理物业服务纠纷案件具体应使用方法律若干问题解释》
4. 《物业管理条例》
5. 《物业服务企业资质管理措施》
6. 《国务院相关取消一批职业资格许可和认定事项决定》
7. 《物业承接查验措施》
8. 《前期物业管理招投标管理暂行措施》
9. 《住宅专题维修资金管理措施》
10. 其它地方规范性文件，如：《四川省物业管理条例》《四川省物业管理资质等级审批措施》《四川省物业服务企业信用信息管理措施》等。
三、 尽职调查阶段
(一) 更新尽职调查文件清单
在法律尽职调查过程中，针对发觉问题应立即更新法律尽职调查文件清单，并发送给目标企业，要求目标企业补充对应文件，以确保此次法律尽职调查相对全方面、正确。
(二) 搜集、整理、审核尽职调查资料
此阶段，最关键便是审核尽职调查资料，就怎样搜集、整理在此不赘。以下为目标企业提供资料内容及审核关键点：
1. 《营业执照》。
（1） 审核《营业执照》颁发时间，确保为最新执照；
（2） 审核《营业执照》法定代表人，明确企业现有法定代表人跟执照登记一致。
（3） 审核《营业执照》营业期限，确保该期限长于拟交易需求。
（4） 审核《营业执照》住所和实际经营场所相一致。
（5） 《营业执照》所载明经营范围和企业实际经营范围一致。
（6） 注意：取得目标企业《营业执照》后，需登录国家企业信用信息系统查对，确保《营业执照》信息和系统载明信息一致。
2. 《物业服务企业资质证书》
（1） 资质证书载明信息和《营业执照》载明信息是否一致。
（2） 资质证书载明信息和目标企业行政主管部门（四川为住建厅）网站公告信息是否一致。
（3） 资质证书载明资质等级和目标企业承接项目标面积是否匹配（详见“二、前期准备阶段”）。
（4） 核查资质证书使用期限。
3. 《开户许可证》《机构信用代码证》
（1） 核查《开户许可证个》《机构信用代码证》和《营业执照》载明信息是否一致。
4. 企业名称、法定代表人等事项变更后，未变更物业服务资质证书对应内容
《物业服务企业资质管理措施》第15条：“企业名称、法定代表人等事项发生变更，应该在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续”。所以，在审核目标企业提供《物业服务企业资质证书》时，需注意证书中载明“企业名称个”“法定代表人”“注册资本”等内容是否和《营业执照》内容相匹配。若否，需深入向目标企业问询情况，并请目标企业提供对应证实/或说明文件。
5. 物业服务企业资质等级和承接物业管理项目面积不匹配。
《物业服务企业资质管理措施》第8条第2款要求，物业企业不得超出资质承接项目，如二级资质接管面积只能承接30万平方米以下住宅项目和8万平方米以下非住宅项目，超出部分将面临行政处罚或协议无效。
6. 物业服务企业管理制度、业主满意度、收费标准等情况。
依据《四川省物业管理企业资质等级审批措施》第14条要求，物业服务企业管理制度不健全，业主、住户投诉较多，被认定为收费不规范或乱收费，取得《资质证书》后两年内未实施物业管理，有可能会被物业主管部门降低或取消资质。
7. 住宅物业建设单位，未经过招投标方法选聘物业服务企业进行前期物业管理
《物业管理条例》第24条要求，国家提倡建设单位根据房地产开发和物业管理相分离标准，经过招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业。住宅物业建设单位，应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门同意，能够采取协议方法选聘含有对应资质物业服务企业。
建设单位未经过招投标方法选聘物业服务企业，或经行政主管部门同意，采取协议方法选聘物业服务企业，建设单位和物业服务企业所签署前期物业服务协议，违反了《物业管理条例》第24条第2款要求，可能会被人民法院认定为无效。
参见：珠海市中级人民法院《珠海万威物业管理服务和刘郁郁物业服务协议纠纷二审民事判决书（）粤04民终1931号》
8. 物业企业设置和历史沿革
（1） 企业名称预先核准通知书
（2） 企业设置时章程
（3） 企业设置时验资汇报（如有），查看企业股东是否根据企业章程要求实际缴纳出资
（4） 企业设置时股东协议或提议人协议
（5） 企业股权转让协议，审核股权转让协议是否符正当律要求、企业章程要求；审核股权转让价款是否支付；股权转让后是否变更了对应企业章程、进行了工商登记。
9. 物业企业治理结构
依据企业最新章程，查看企业治理结构，包含股东会、董事会、监事会组成及权限。
10. 物业企业重大协议
（1） 前期物业服务协议未立案
《物业承接查验措施》第28条要求：“物业服务企业应该自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地区、县（市）房地产行政主管部门办理立案手续：(一)前期物业服务协议;(二)临时管理规约;(三)物业承接查验协议;(四)建设单位移交资料清单;(五)查验统计;(六)交接统计;(七)其它承接查验相关文件。”
（2） 物业服务协议载明面积超出物业服务资质。
（3） 大多数物业企业将保洁、绿化、电梯维修服务外包给其它企业，需要审查这些服务外包协议合规性，同时可能要注意核实外包企业资质。
（4） 供水、供电、供气协议或协议
11. 物业企业劳感人事
（1） 市场中，绝大多数资质等级较低、管理水平不高物业企业均存在劳动用工不规范情况，如：承接楼盘项目后直接聘用退休人员、不缴纳社保、不签署劳动协议、加班工资支付不到位等情况，我们在尽职调查过程中，应尤其注意物业企业劳动协议签署情况、工资表、社保缴纳凭证等资料，并在尽职调查汇报中给予披露。
（2） 物业企业专业人员人数未达成相关要求。《物业服务企业资质管理措施》第5条要求，一级资质物业企业必需含有物业管理专业人员和工程、管理、经济等相关专业类专职管理和技术人员不少于30人，其中，含有中级以上职称人员不少于20人，工程、财务等业务责任人含有对应专业中级以上职称；二级资质物业企业必需含有物业管理专业人员和工程、管理、经济等相关专业类专职管理和技术人员不少于20人，其中，含有中级以上职称人员不少于10人，工程、财务等业务责任人含有对应专业中级以上职称；三级资质物业企业必需含有物业管理专业人员和工程、管理、经济等相关专业类专职管理和技术人员不少于10人，其中，含有中级以上职称人员不少于5人，工程、财务等业务责任人含有对应专业中级以上职称。如不满足该条要求条件，物业企业资质有可能见面临撤销风险。所以，在尽职调查过程中需目标企业提供对应专业人员名单和职称，调查人员需对目标企业提供资料真实性进行审查。
12. 无物管项目标承接查验
（1） 承接查验。承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位根据相关要求和前期物业服务协议约定，共同对物业共用部位、公用设施设备进行核查和验收活动。《物业承接查验措施》第第12条就物业承接查验依据文件作出具体要求，承接查验依据包含：
Ø 物业买卖协议
Ø 临时管理规约
Ø 前期物业服务协议
Ø 物业计划设计方案
Ø 建设单位移交图纸资料
Ø 建设工程质量法规、政策、标准和规范
通常情况下，尽职调查过程中，调查人需要核实承接查验文件应该包含：
Ø 物业基础信息：新建物业包含物业资料、前手物业企业关键质量统计（如有）
Ø 物业共用部位、公用设施设备管理现实状况
Ø 各项费用和收支情况、目标企业经济运行情况，如：物业服务费、停车费、水电费、其它有偿服务费收取和支出、维修资金收取、使用和结存、各类押金、签收款项、待付费用等账务情况。
（2） 住宅维修基金或电梯专题维修基金问题。
《物业管理条例》第54条要求：“住宅物业、住宅小区内非住宅物业或和单幢住宅楼结构相连非住宅物业业主，应该根据国家相关要求缴纳专题维修资金。专题维修资金属于业主全部，专题用于物业保修期满后物业共用部位、公用设施设备维修和更新、改造，不得挪作她用···”在实务中，专题维修基金由业主在购房时一次性缴足或一次性缴纳以上费用。调查人员在尽调过程中应注意目标企业收到专题维修基金或业主已经缴纳专题维修基金证实。

四、 调查后期阶段
(一) 审核尽职调查汇报
1. 审核汇报结构。结适用户单位交易目标和交易结构，审核尽职调查汇报中结构是否合理，是否已经包含全部应该披露风险点。
2. 审核错别字、语法错误。需要认真、细心逐字逐句查看尽调汇报中是否存在错别字和重大语法错误。
3. 查对尽调汇报中引用数据。仔细核查尽调汇报中数据是否和尽调资料原件中相匹配。
4. 核查汇报中关键时间。
(二) 制作尽职调查工作底稿
工作底稿，立即尽调过程中所搜集到资料，包含工商底档、协议、票据、文件清单等，按类别归档保留，方便以后核查。

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