蓬安县城中市场改造综合项目工程可行性分析报告.doc

蓬安县

“城中市场”改造工程

可行性分析报告

二零零七年四月

目 录

一、项目背景
二、项目慨况
三、项目开发经营环境分析
四、有利投资经济形势分析
五、市场物业分析
六、项目地块分析及商业价值可行性研究
七、项目SWOT分析
八、建设方案
九、节能办法
十、项目实行进度
十一、项目投资估算
十二、项目资金筹措
十三、财务评价
十四、风险分析
十五、研究结论与建议

一．项目背景
1.项目名称:
蓬安县城中市场
2.开发单位
四川相如房地产开发有限公司
3.项目提出理由与过程
房地产经济是国民经济重要构成某些，是国民经济重要支柱之一。发展房地产经济有助于加快国内产业构造和消费构造调节，从而增进国民经济健康持续发展。当前房地产经济（住宅经济与商业经济）是国内新经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众生活需求，倡导大力发展房地产经济，改进当前蓬安农贸市场经营现状。咱们公司为了响应蓬安县都市整体建设，决定规划、开发、改造城中市场。
城中市场地位于蓬安县城中心地段，肩负着直径1000米内居住户寻常生活采购，是县城中心经济之一。
近两年来，随着蓬安都市建设与经济建设规划发展，城中市场功能构造存在问题已不相匹配，对市场拓展及功能定位是当今之必然。
城中市场重新规划、开发，等项目实行，将有助于改进蓬安中心城区建设面貌。
二．项目概况
1.项目地点四围
东临东风路，南处悦庆街、与县政府、人事局相对望，西连建设路、县商业街，北接市场出入口通道民安巷，三方靠老居民楼，一方临街。
2.建设规模与目的
城中市场改造项目规划总用地面积4000平方米，建筑面积12952平方米，其中住宅8000平方米，市场、商业4952平方米。总居住户数60户，规划总居住人口200人，容积率3.23，绿化率45%。一、二楼为集贸市场、3-8层为住宅。
致力打造蓬安县城顶级规模化专业农贸市场。
3.重要建设条件
供水、雨水、污水排放、供热、供电、供气、电信等配套设施已成熟。建设时寻找近来接入口
三、项目开发经营环境分析
 1、国内经济及房地产市场回眸
  投资机会孕育于经营环境之中，作为基本性、先导性房地产业更是如此。因而，对宏观经济、社会与政策环境把握是每一种开发决策者所关注首要问题。
  改革获得新进展，公司效益和财政收入大幅增长，经济运营质量进一步提高。
一季度中华人民共和国经济运营分析预测
展望一季度宏观经济运营走势， 经济运营惯性将会对之产生明显影响。国内出台宏观经济政策影响也将逐渐显现，同步还会受到国际经济环境变化滞后影响，她们将共同决定一季度经济运营走势。综合考虑这些因素影响，咱们以为，一季度国民经济将保持较快增长，预测GDP增长速度将达到10.2%，较四季度有所下降；通货膨胀率将有所提高。1996年1季度—3季度消费景气先行指数与一致指数走势图

从国内外需求变化来看，上半年国内消费品市场将继续保持活跃局面，重要是各地提高最低工资原则、增长社会保障支出、下半年国家贯彻公务员提高工资水平等项办法，直接起到提高居民收入作用，对于推动居民消费具备正面影响；房地产销售继续保持较快增长，将拉动与之有关建材工业品销售；数字电视播放将增进都市居民家电更新换代步伐；加上元旦与春节之间间隔时间较长，节假日效应将比更为明显。依照上图消费景气先行指数，先行指数领先消费品零售额等一致指标约一年左右，由于前三季度先行指数呈现上升走势，这预示着上半年消费品市场继续保持较快增长，预测一季度消费品零售额增长14.5%，比上年同期提高1.7个百分点。
同步国内房地产开工，竣工面积增势不减，保持了迅速上升发展趋势，房地产开发呈现如下特点：房地产开发投资与到位资金持续迅速增长；房地产销售面积与销售收入增势强劲；平均销售价格稳中趋升；施工总量不断扩大；新开工项目迅速增长，各级政府消化空置面积努力初见成效， 商品房空置面积浮现大幅度回落，全国房地产开发投资增长21.8%，同比加快0.9个百分点，但比1至11月回落2.2个百分点，延续了下半年以来回落态势，预测一季度房地产投资增速再次昂首也许性非常大，并将带动固定资产投资增速浮现反弹。房地产市场呈现出产销两旺局面。
2．四川房地产开发投资量持续增长，投资构造趋于合理。
据理解，上半年四川房地产开发投资在去年低速增长基本上呈现高开高走态势，全省房地产开发投资322.04亿元，同比增长45.5％；房地产开发投资占同期全社会投资24.9％。我省房地产开发投资增速与全国平均水平比较，由去年上半年低11.9个百分点转变为今年上半年高出22个百分点。据分析，房地产开发投资增长较快重要因素，一是民营公司和港澳台商公司投资活跃。二是成都市投资增势强劲。成都市房地产开发投资占全省房地产开发投资总额66.1％。三是土地购买费大幅度增长。上半年全省房地产开发投资中，土地购买费达110.2亿元，同比增长1.1倍。 　
　另据四川省记录局记录，今年上半年四川房地产开发中商品房新开工面积在去年同期下降基本上实现了恢复性增长，其中商品住宅增长最快，开发构造区域合理。其中，上半年成都市商品房新开工面积884.34万平方米，同比增长64.9％。
四川房地产景气指数
   近年来,随着住房制度改革深化和旧城改造步伐加快,四川房地产开发保持了迅速增长态势.据省记录局测算,从去年以来"川房景气指数"运营良好,8个分类指数持续四个月所有在景气区间运营.今年一季度四川房地产业公司家信心指数为1 26.9点,比上季度上升3.2点;房地产业公司景气指数为116.3点,比上季度上升0.5点.从"川房景气指数"来看,3月份为100.98点,仍处在景气期间,但比去年同期下降4.05点,导致投资增速回落较大.
3．需求状况发生变化，市场供求呈现多样。
从各都市反映状况看，随着个人买房兴起，面积不大，设计合理，功能齐全中套型住房（100平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理好坏越来越为购房者注重，住宅产品创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。   
以上资料表白，国家宏观经济形势是良好，房地产市场也在稳步发展，加之有关政策法规出台，进行房地产投资是适当，是和国家形势相一致。
4、蓬安县房地产市场
蓬安县房地产市场形势是总体上处在稳步攀升，逐渐走高态势。全县房地产开发项目较前些年增多，房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新方向转变。
（1）个人购买率舒缓。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平重要指标，从都市水乡、阳光丽都、世纪广场销售状况可以看出：全县商品房个人购买率是消费平稳，并无火爆场面，较总体消费量有所增长，这重要从一种侧面表白由于开发面积增长导致房地产消费市场发育进程缓慢。
（2）房地产销售价格进步缓慢，与周边其她临近县市还存在一定价格差距，去年全县房地产价格走势。
    价格指数
     一季度800
二季度850
     三季度950
     四季度1200
第1到第3季度价格继续上浮缓慢，第4季度在3季度价格基数相对较高基本上继续保持较大增幅，这重要是由于世纪广场电梯公寓带动，总趋势是价格保持攀升。
5．市场特点分析
5.1宏观市场特点：
   1．住房分派制度改革历史性突破，为房地产市场发展提供了动力。自1998年12月31日延续了近50近年福利分派住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅商品属性逐渐被还原出来。通过1999年过度转换，从开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”福利性住房观念已经开始向商品化转变。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大商品在完全纳入了市场经济轨道。
   2．空置商品房消化能力加强。蓬安房地产市场销售状况趋缓，市场容量扩大范畴不大，除吸纳上市一某些商品房外，还消化一点往年空置商品房。
   3．金融系统成为房地产业坚实后盾。银行方面：已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务主体，某些银行将个人贷款提至“7成”期限。公积金方面：公积金贷款购房也得到大数人首选。
5．2微观市场特点
   1．从地理位置来看，县城新区由于前几年政府基本配套设施完善，环境、道路状况都得到了较大改进，使周边地区投资和销售量均高于中心地区。
   2．从楼盘构造和户型来看，砖混构造楼盘依然是当前市场上重要构造。户型设计方面，三室两厅两卫户型成为市场主力地位，受市场青睐。而面积大都在100-130平方米之间。
   3．从楼盘形态看，高层楼盘销售开始启动，变化了多层楼盘占主导地位格局。  
 4．从价格上看，1000元/平方米左右商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时以为最为合理价位，对高价位、高品质楼盘接受尚有待灌输。
   5．从楼盘设计上看，去年开盘销售楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬个性化需求，去年整个市场中有江南风格，当代风格、中西合璧风格等各种特点，可谓百花齐放。
   6．从楼盘环境来看，由于消费者需求层次提高，有追求环境优美需求，去年全县发展商都十分注重楼盘硬环境美化和完善。发展商在增长社区绿化面积，在社区内营造环境艺术等方面都做了较大投入。
   7．从楼盘配套设施来看，去年不少发展商楼盘都配有三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主需求为中心，提供全方位配套服务。
   8．从楼盘销售宣传上看，市场虽处在买方市场，但消费者尚未到达理性化地步，卖方有效引导对买方购买决策会起到很重要作用。
   5．4分类物业特点
   从以上数据可以看出，去年住宅增长较快，商业增长较为平缓。总来说，蓬安商品住宅开发、销售都获得了较大发展，销售价格、销售量一年中均有增长，商业步伐虽慢但形势喜人。
   住宅
   住宅类物业始终都是房地产市场中坚，无论投资开发还是销售，始终都是市场焦点，   
1．普通商品房销售状况稳中有升，是市场内汇集人气热点；
  2．高层住宅，走势平平，产销基本持平，有反弹迹象，是市场议论点。
  商业
     蓬安商业发展相称正在初期发展阶段，还停留在初期门面商业发展，只有建设路一条商业经济街，其她边沿经济都没有发展起来，区域商业梯度不够，影响和制约了都市房与地价值，减少了其发展速度。   
四、有利投资经济形势成因分析
  蓬安慨况：
蓬安县位于四川省东北部，地处嘉陵江中游，东与营山、渠县接壤，南与岳池、广安相依，西与高坪、南部相邻，北与仪陇相连，东西宽约22.1公里，南北长约61公里，幅员面积1332平方公里，耕地面积54.9万亩，辖46个乡镇、598个村，总人口68万人，其中非农业人口68287人，占10.1%。地貌以丘陵低山为主，浅丘带坝为辅。地形呈南北两端高、中间低，普通海拔在500—800米之间，东有海拔达827米山峰——白云山。
蓬安经济：
近年来，蓬安国民经济健康发展。一、二、三产业比例分别为34.1 ：34.7 ：31.2。农村经济布满活力，年水果产量达4025万公斤，制种产量800万公斤，出栏生猪60万头，小家禽800万只，蚕茧、水产、蔬菜产量稳中有增，粮食产量3.1亿公斤，粮经比例调节达到5.5 ：4.5；森林覆盖率达27.8%，劳务输出15万人次，创收4.9亿元。工商经济迅速增长。马电、嘉宝等一批扩张型公司加速技改，不断发展壮大。规模以上工业公司实现产值6.02亿元，税费3430万元。商贸公司销售总额5.63亿元，实现税金1105万元。民营经济稳步壮大，个体工商户达9426户。招商引资248个，资金6.34亿元，海峡丝绸、齐祥食品、金华纺织、金坛电化等一大批公司落户蓬安，使私营公司达136户，从业人员2.88万人，年交税金3560万元，增进了县域经济发展。
    蓬安都市定位：
相如故县、工业经济强县、特色农业大县、商贸旅游旺县、民营经济新县、绿色生态靓县和财税收入富县
蓬安资源：
蓬安资源丰富，有大小溪河104条，总长600多公里。嘉陵江在县境内流长89公里，流域面积占全县幅员面积90%，嘉陵江上游兴建马回电站栏河大坝享有“千里嘉陵第一坝”美称。植被种类繁多，重要有楠木、香樟、泡桐、槐树、柏树、马尾松、慈竹、银杏、红豆等18种珍希树种。水稻、小麦、玉米、豆类、油菜、花生、蚕茧、烟草、黄麻、生姜、柑桔、桃、李、柚等闻名中华。我县享有“中华人民共和国锦橙第一县”、“南方制种大县”美誉，先后被国家、省列为商品粮大县以及柑桔、蚕茧、生猪、水产开发基地县，“石孔贡米”香飘华夏，“天府花生”畅销全国，“锦橙100号”风流曼谷，优质蚕丝留洋美日，江河养殖独领风骚。矿藏有砂金、锆石、氯化钾、井盐、芒硝、石膏、石油、钛铁、天然气等有待开发。    
蓬安政策发展方向：
  一是以能源工业为支撑，建设工业经济强县。做大做强能源工业，积极推动马电技改和管理升级。发展壮大机械工业；改造提高老式产业；引进哺育新兴公司。
  二是以水果产业为支柱，建设特色农业大县。按照市场规律，积极引导农民群众大力发展以水果业为支柱特色农业，推动农业和农村经济构造调节，建成中华人民共和国锦橙第一县，力求"十五"末全县锦橙100号产量达到1亿公斤，产值2亿元；建成中华人民共和国南方制种大县，力求"十五"末全县制种面积达到10万亩，产量达到1800万公斤，种业收入过亿元；建成无公害农产品基地县。
  三是以发展三产业为依托，建设商贸旅游旺县。紧扣"相如古县"为主题，加快开发以白云山风景区、大深南海渡假村为主体自然生态景观，以燕山古寨、龙角山等为主体历史文化景观；加强特色市场建设，调节市场布局、完善市场功能，构建统一、开放、竞争、有序市场体系，建设农副产品物业配送中心和农资配送中心；大力发展服务业，拓宽服务领域，提高服务档次，加快发展步伐。
  四是以招商引资为手段，建设民营经济新县。在深化公司改制中扩大招商引资，发展民营经济；在优化投资环境中扩大招商引资，发展民营经济；在创新思路中扩大招商引资，发展民营经济；在建立高效运作工作机制中扩大招商引资，发展民营经济。
  五是以基本设施建设为重点，建设绿色生态靓县。大力推动城乡建设，树立经营都市理念，按照"布局合理、功能齐全、设施配套、环境优美、生态平衡"山水园林都市定位，管好旧蓄城，建好新城；大力推动交通建设，全力打通全县主干道和出县通道，完善三级路网建设，推动村道公路建设；大力推动水利建设，坚持开源节流并重，发展节水型农业和工业；大力推动绿化建设，搞好"天然林"保护和退耕还林工作。
  六是以培植财源为出发点，建设财税收入富县。大力培植税源，拓宽生财渠道，以招商引财，以基建生财，以产业取财；强化财税征管，做好聚财文章；继续深化改革，优化支出构造，改革财政审批制度，完善部门预算，坚持政府采购制度，规范会度核算中心运作，加强财务审计和监察。
五、市场物业分析：
1、现行市场大慨状况：
现城中市场经营面积为约3000平米，共5个出入口，一间市场管理办公室，业主及市场管理人员共计5人，摊位共计66个，经营类别现只有肉，菜，水产，自销，干副四类，其中，肉类摊位位于市场最南面横向30个，菜类摊位市场中间横向30个，水产位置西面纵向6个，摊位尺寸3.3*0.6米，水产摊位尺寸1.1*1.1米，市场北面为空地，重要是农副产品自销区。
摊位经营数量一半左右，相反自销场地到是热火嘲天。肉类摊位每天交纳10元/摊摊位费，菜摊每年3500-2500-1500租赁费不等，水产摊位1500元/年，自销区每位交管理费0.5元/天。市场内门面出租价3500-1500/年/间。
2、区域物业状况：
蓬安农贸市场调查
1、蓬安农贸市场地理分布特性
蓬安农贸市场现共有6个：
共性（1）经营面积不大，功能不齐，无专业性价值，氛围弱。
（2）交通条件普通。
（3）周边状况较差。
个性
蓬安农贸市场重要分布于县城东、西、南、北、中。
（1）趋于低档，重要由于市场规模小。
（2）经营管理差。
（3）配套不完善、自销占多数。
2、蓬安县农贸市场租售行情调查
蓬安农贸市场租售状况一览表
案名
售价
出售率
租金（元/M2*年）
物业管理费
（元/M2*天/摊）
出租率
备注
门面
城南市场
1500-6000　

3500

改造中　
人民市场
800-2500
40%

自销0.5
50%
三楼空80%
城东市场
　2500-3600
95%　
1000-3000
自销0.5
96%

城西市场
700-
100%　

自销0.5
90%

城北市场

100%　

自销0.5
91%

城中市场
1500-5000
100%
3500
肉类10
100%　

蓬安县农贸市场行业分布现状一览表
案 名
业态分布

水产
菜类
肉类
水果
豆制品
熟食卤品
家禽
调味品
干副
粮油
自销
加工
仓库
当前状况
城南市场
●
●
●

●

人民市场
●
●
●
●

●

●
城东市场
●
●
●
●

●

●
城西市场
●
●
●
●

●

●

城北市场
●
●
●
●

●

●

城中市场
●
●
●

●

●
●
●

●

从蓬安既有农贸市场行业分布上看，市场还没有明显功能定位及业态分布。
市场有关状况一览表
状况
案名
经营面积（平米）
物管
公厕
广播
位置
消防
系统
城南市场
10000（含住宅）
有
有
有
马电对面，建设路
有
人民市场
10000（含二三楼超市）
有
有
无
嘉陵中路
有
城东市场
4000
有
有
无
周口中学旁
有
城西市场
3000
无
有
无
嘉陵西路与磨子街交汇处
有
城北市场
1700
无
有
无
磨子街中段
有
城中市场
3000
有
有
无
悦庆街
有
3、小结
（1） 总体上讲，蓬安现行市场租售状况不太好，。
（2） 经营状况不太乐观。
住宅物业调查分析
在售住宅楼盘调查分析
案名
房型
都市水乡
阳光丽都
碧水芳洲
城南市场
世纪广场
总计
套数
比例
套数
比例
套数
比例
套数
比例
套数
比例
套数
比例
排名
一房一厅一卫

二房二厅一卫
36
6.49%
48
5.25%

84
4
③
二房二厅二卫

三房二厅二卫
400
72.%
650
71.1%
240
68.1%
98
100%
108
75%
1496
72.55
①
四房二厅二卫
118
21.29%
216
23.6%
112
31.8%

36
25%
482
23.37
②
共计
554

914

352

98

144

2062

1、房型供应量分析
分析：
■当前市场上供应量最多户型为三房二厅二卫，占总供应量72.55%。重要是这种房型比较适合核心家庭居住，但供应量过大，市场空间逐渐变小。
■市场供应量排名第二为四房二厅二卫，这个房源重要被二次置业，改进居住环境家庭所消化，市场空间不错，但由于总价过高，使得该房型去化速度较慢。
★★★★★二房二厅二卫（涉及二房二厅一卫）如下房型供应量仅占总供应量4%，且这些房型面积普通在100平方米如下，虽然总价低，但不适合主力群体消费，市场需求空间小，去化速度很慢。
2、户型面积配比分析
面积分组
套型数量
比例
70-89m2
84
4%
101-110m2
16
0.7
111-130m2
1496
72.55%
131-140m2
482
23.37%
合 计
2062
100%
从上面面积分组记录资料可以看出：
■市场上供应最多面积在111-130m2之间，市场占有率为72.55%，总套数在1496套，市场供应趋于饱和，将来需求较小，目的客源面已经非常窄。
■市场上供应构造严重失调，房型面积过大，131m2以上房源市场占有率为23.37%，相对于当前居民收入而言，该面积以上房子销售去化较慢。
■100m2如下房源供应市场占有率为4%，供应比例明显过大，从所调查在售楼盘来看，销售完或者预定房型面积90%都在111-130平方米。
3、价格分析
案 名
价格范畴
（元/m2）
均 价
（元/m2）
主力面积
（m2）
主力总价
(万元)
楼层差价
（元/m2）
物业收费
（元/m2×月）
都市水乡
800-970
900
125
12
20-50

阳光丽都
900-1128
1050
120
12.6

0.4
碧水芳洲
750-980
900
120
11.8

城南市场
800-998
900
120
10.8

世纪广场
1200-1700
1450
110
15.5
30
0.5
分析：
★各楼盘均价都在900元/m2以上
■楼层差价在20-50元/m2
★主力总价在12万元/套，市场承办能力大，销售去化快。
■同步也可以看出各个楼盘主力户型面积趋于大户型，主力面积范畴在100-140m2，供应构造明显满足市场需求。
4、客源客层分析
当前楼市消费群最重要由如下四种：
■一方面是日益增多进城人员成为住房消费主力军.她们均有住房需求。
■都市建设力度加大，加大了购房队伍，大大增长了市场有效需求。
■人们观望心理加剧了市场萎缩,
5、小结
1、当前住宅去化较慢，重要是供应构造失调，偏离绝大某些消费者市场承受力。
2、100-130平米房源供应相对消费能力明显过强，市场风险小，需求强劲。
3、过小或过大平米以上房源市场目的客源面窄，去化速度非常慢。
六、项目地块分析及商业价值可行性研究
（一）、地快分析
1.土地性质及地理位置综述
  该地快为商业用地，位于东风路与建设路结合扇形中心，县城核心地段，呈矩形，南北线长60米，东西长64米，四围重要老居民楼，地势较平整，北面地下有一条贯穿县城暗河-清溪河。
2.地块自然景观及环境质量
自然环境
  该地块总体来看属于平原地区，空气较好，无大型污染。
  地快周边建筑物密集，地快主干道-悦庆街，街面面宽6米，路基、路质、路况较差，人流量大，绿化较差，不够开阔，使得该方向上无论近看或远望视线均有所阻碍，此外因道路狭小而引起人车噪音污染。北面出市场有面宽6米民安巷通道，是市场上小摊贩积聚、地，一片污浊景象。
社会环境：水电气基本建设均以到位，电话线已铺设，但没有网络线（一某些住户除外），有中华人民共和国信合，农行等金融机构分点。人事局、老工商局、老干局招待所、县政府散步在周边。沿街商业基本是某些小吃点，小商品门店，距相如广场500米。
  人文环境：周边居民有自住和租户两种形式，居民房屋大体都比较陈旧，周边无新建社区。
3、建设路路段分析
建设路为蓬安交通主干道、也是出城唯一通道，城内公交1、2路均穿过，出街东可到营山、南部，西可到南充、成都，蓬安县新车站建设在此路段中间位置，建设路由来已久，是蓬安县经济中心，，路面开阔，人民医院等多家医疗机构及其她某些事业单位军设在此路段上，两边装修精致品牌服装店面、购物场合让街道人流不息，热闹非凡。城中市场与此街接壤，步行不到200米，人口居住量相称密集。
4、东风路路段分析
东风路为进年来新建街道，北与建设路相连，中间左右两边一边到城中市场，步行100米，另一边到相如广场200米左右，该路段路况由于新建，平整开阔，街两边有大量新居住楼，人口居住密度高，整洁又好看，街面商业氛围浓厚，门面经营品类繁多，人车流量不亚于建设路。
5、相如广场附近分析
相如广场为进几年新建休闲、文化、行政广场，广场上方建有蓬安三星级酒店，相如饭店，广场周边汇集大量大型餐饮、茶楼、水吧，交通便利，路面干净，街道整洁，是蓬安县城休闲、娱乐集中地，无论任何时候，这里人车流量相称大，距离城中市场300米左右，与东风路、建设路形成县城内人口密集地。
（二）地块商业价值可行性研究
▲从市场消费需求角度研究：
1、都市内没有功能齐全市场，采购物品极为不以便，有购物需求性。
2、都市内没有一种象样农贸市场，而蓬安是一种寻常居住人口8万人县城，有县城规划需求。
3、地块周边半径1000米内居民人口与大型饮食机构消费采购，有服务半径内需求。
4、当前市场脏、乱、差与地段和毗邻县政府形成反差，有提高都市形象需求。
5、社会经济是商品交易产物，只有一种好市场才干增进更多更好商品流通，有蓬安社会经济增进需求。
6、前面谈到蓬安商业经济只处在发展阶段，商业发展进程必要先要有基本商业繁华，有蓬安商业发展需求。
7、市场建成后，其好交易环境，全新功能规划，大人流量带来更大交易额，对经营者、举办者、政府都会带来更大经济效益，有和偕三方经济需求。
▲从商圈角度进行研究：
1、商圈概述
从蓬安商业分布现状来看，建设路商业可作为蓬安商业概括。
商圈名称
级别
区域范畴
重要特点
建设路商圈
主力级
以建设路为中心，南至悦庆街，东到相如大道到，西到老花园，
以百货、服装经营为主，另一方面是家电、家居、通讯等
相如广场
次级
以相如广场、相如大道为中心
以休闲、餐饮商业、为主
2、典型商圈定位
（1）以建设路为中心主力级商圈

（A）商圈定位
在完善有关配套设施基本上，重点调节功能、提高档次、美化环境、繁华氛围，形成功能齐全、集购物、餐饮、休闲、金融、商务、信息等为一体主力级商业功能区。
（B）商圈概况
地区范畴
以建设路为中心，南至悦庆街，东到相如大道到，西到老花园，
人流构造
中偏高档消费者
商业区域
由建设路、悦庆街、老花园及老广场商业街构成
区域价值
蓬安最繁华商业中心，唯一市主力级商圈
商业特点
由大型商业门店构成
经营业态
以百货、服装经营为主，另一方面有餐饮、电器、家居等
购物环境
由于蓬安商业大某些都是在自然发展与市场调节中形成，购物环境较差
商业氛围
商业集中，人气旺盛
商圈描述
1、该商圈以建设路为中心，为蓬安唯一主力级商圈，形成时间较久，商业氛围浓厚；
2、商圈内大中型商业网点集中，辐射范畴广泛；
3、商业功能较齐全，可满足多层次人群商业消费需求；
4、商业形态较为单一，仅街区商业而已。
建设路主力级商圈分析：
商圈特点
商业功能较齐全
商业点多而密集，功能较齐全；经营商品品种多，消费者选购空间大。
辐射范畴广
该商圈是蓬安唯一主力级商圈，是蓬安商业最繁华区域，具备辐射与服务全市区及周边腹地地区能力。
交通便利
该商圈处在蓬安中心区域，路网发达，交通便利，多条线路公交车到达。
商业氛围发展均衡
该商圈内几条重要商业街道商业氛围较均衡，商铺投资回报率在7%-8%之间。
商业网点间竞争激烈
商业点扎堆于县中心，经营层次不分明，经营商品同类化，使得网点之间竞争非常激烈。
存在问题
网点布局不尽合理
商业点扎堆于该商圈内，其他区域则明显偏少。
商业形态单一
商业点多，街区式商业。
购物环境亟需改进
商点配套设施建设不完善，周边环境较差，人车混杂，缺少绿化、休闲等空间。
行业管理未得到注重
网点建设缺少引导机制，处在自然发展和市场调节状态，商业设施布局凌乱，缺少统筹规划、开发，行业管理没得到注重。
商业功能受到限制
商点间各自为阵，缺少良好有机整合、优势互补，商业功能受到限制。
（2）、以相如广场为中心次级商圈
（A）商圈定位
在既有商业设施基本上调节、提高，增长餐饮、文化娱乐、休闲设施，使该功能区形成以休闲消费为主，档次适中，功能较为完善，满足相如广场大众化消费需求次级商业功能区。
（B）商圈概况
地区范畴
以相如大道和相如广场为中心，向周边延伸到东风路
人流构造
全县居民，为县城特色经济区
商业区域
由相如大道和相如广场构成
区域价值
满足相如广场区域大众化消费需求次级商业功能区
商业特点
以相如广场周边商业价值最大，且以休闲产业、餐饮、娱乐商业支撑，当前已形成次级商业中心
经营业态
餐饮、服装、娱乐、休闲等综合商业
购物环境
由于该商圈商业物业是近年规划建设，动线设计合理，购物环境较好
商业氛围
区域商业较为集中，人流较大
商圈描述
1、该商圈属次级商圈，为县城功能明显经济区
2、该商圈人流量大，日平均人流量达1.8万，与建设路商业中心人流量相差无几；
3、形成时间较短，缺少街区商业；
4、商圈内商业建筑设计合理，人流导向性较强；
5、该区域居民消费力强，商业经营状况良好。
次级商圈分析：
商圈特点
辐射范畴大
该商圈属由于功能定位独特，目的人流为全县人口
人流量大
四周居民社区较多且上档次，
汇集众多知名商家
汇聚刘一手，都乐歌城等餐饮、休闲娱乐业。
▲从商业潜力角度研究：
商业项目，特别是中小型商业项目选址有其行业特殊性。对于蓬安项目，商住结合是唯一道路，但其商业潜力究竟如何，还需从项目基本商业条件、可选取商业形态等多方面进行研究论证：
1、基本商业条件满足状况：
普通来说，商业项目生存和发展条件诸多，但最基本条件至少涉及如下几种方面：
（1）交通条件：商业项目有其服务半径，服务半径有效必要依赖于当代交通工具、路面交通状况和辐射网络。从本项目看来，其地处蓬安二大经济点“枢纽”位置，建设路和相如广场在本项目附近，购物便利性比较强，满足中小型商业设施基本需要。要阐明一点是，这是每个中小型商业设施共同条件。
（2）场地状况：要做相称规模商业设施，就必要有相称规模用地、建筑空间和相应基本设施配套条件。本项目单面临街，临街面有一定空间设计门面，便于开展商业活动（产品展示、经营等等），但土地总面积只有4000平米，将来停车位有也许局限性。
（3）人气状况：作为商业项目特别是零售商业项目，其销售收入来自大量消费者参加和购买，有人气才有商气。通过我门在现场勘察发现，上午市场临街边人流量达到秒/3人，但在下午，这个数据有所减少，街面流动平均3秒/人。
（4）既有商业氛围：商业设施对人气吸引，必要依赖于一定商业规模和商业氛围，只有当“商点”形成“商圈”，其人气集聚才会经久不息。对本项目来说，东风路、建设路、相如广场这三大与城中市场相临商点，从上面分析中阐明在该地块做商业是乐观。
2、消费者商业行为研究：
（1） 总体人口状况：如前所述，蓬安总人口只有8来万。总人口局限性，使蓬安本地要做大规模商业设施有一定难度。吸引消费者唯一办法是差别化生存，但从城南市场改造工程差别化尝试看，其产品差别化也是产品单一化，进而导致消费对象单一化。
（2）收入状况：从县城区域消费来看，地块半径1000米内居住，经商人群收入相对偏低，消费能力相对充分。
（3）消费习惯：消费习惯理解需要长期观测或大范畴抽样调查，由于时间急迫，咱们只在调查中对此做附带理解。大某些蓬安人称自己购物去建设路、相如广场中心商点多某些，可以让消费者享有持续“休闲、购物”乐趣，并且购物成了“闲逛、消遣”副产品。
（4）可选取商业形态
近代商业历史也是其不断开发新业态、不断拓展新市场历史。当前国内商业形态比较多，但按不同特性基本可以分出如下商业形式：
（5）按服务半径分类：
类别
参照因素
NSC
近邻型购物中心
CSC
社区型购物中心
RSC
地区型购物中心
SRSC
超地区型购物中心
店铺面积
1万平米如下
3万平米如下
3～9万平米
9万平米以上
业种
寻常服务
日惯用品、高档用品、服务
日惯用品、高档品、服务
日惯用品、高档品、服务
核心店铺
农贸市场、杂货商店
农贸市场、杂货商店、GMS,百货店
杂货店、GMS、百货店
GMS、百货店
商圈
车程10分钟以内
车程15分钟以内
车程30分钟以内
车程30分钟以上
商圈人口
8000人左右
3万人～10万人
10万人～20万人
20万人以上
停车辆数
50～100
100～150
500～5000
5000以上
从以上各商业模式重要特性对比可以看出：
A、单从蓬安总人口（8万）看来，只适合做1-2规模商业设施，但如果做近邻型（社区型）购物中心，由于总量不大，其销售可行性是最大，同步它有能较好发掘项目商业价值。
B、做社区型购物中心，其流行模式是GMS购物中心，虽然蓬安居民总量也基本可以支撑GMS购物中心，但在竞争和项目地块面积上不相符合：一是县都市场面积达到30000平米，服务半径基本饱和；二是该地块面积不容许。
（6）按照销售形式和国民经济行业分类：
零售业
食品、饮料、烟草零售；寻常生活资料零售；纺织品和服装零售；日用杂货零售；五金化工零售；药物和医疗器械零售；图书报刊零售；家具等其她零售
批发业
除以上行业外，还涉及能源、建材、金属材料、农业生产资料、矿产品等等及其她无法零售大型工业产品批发
据记录显示：蓬安商品批发行业还没有怎么启动，，但批发行业“集中”规定也要比零售要高，市场规模以平方公里计，大规模市场一方面可以打响知名度，二来更便于采购商多样化采购和价格比选，单一网点批发市场很难做大作强，况且城中市场就处在中心区，因此做零售比做批发条件要成熟些。
（7）按照商业形态分类及其特点：
形态
形态细分
经营特色
核心竞争力
场合选取
百货大厦
老式百货
它是筹划经济时代产物，随着时代进度，老式百货向其他当代购物中心转移，品类规划更当代和专业
百年品牌
其场地资本上均属于商业公司自有
大型产销品
它实现“一站式”购物，即在一种商业中心可以实现餐饮、购物、休闲等一体化，并具备规模优势
当代与全能
自建为主，买断与租赁为辅
休闲百货
其内部商业布局引进商业街形式，商品陈列位置缩小，休闲空间加大，卖商品紧扣科技、文化、艺术和各种民族特色，可担本地方旅游设施作用，大型旅游都市才有此类别
潮流与休闲
投资买断再转租
超级超市
农贸市场
其重要特点是规模适中、品类全、价格低。紧扣寻常生活资料，内部装修简朴，可让消费者自由选购乐趣
低便宜格
租赁
百货超市
规模适中，往往进一步新建社区，以提供生活便利服务于近邻
便利性、亲和力
买断或租赁
专营市场
以家电、家居、电子产品、音像、药物、图书等某一种专业领域为框架，重在完善品牌多样性和服务专业性，使客户在购买同一功能产品时可进行多品牌选取，并得到专业售后服务
专业和专营性
自建、买断或租赁
临街门店
主题特色街
开发商在招商时规定经营类别，在有限规模内强化产品特色，例如女人街、文化街、××风情街等，使购买者更有针对性和消遣性
特色突出、休闲性
买断后租赁
混合商业
开发商只管卖门面，由个体业主自行决定经营产品类别，这是大某些临