西安城中村改造房产开发可行性研究报告样本.doc

西安市未央区刘汉村地域城中村综合改造项目经济分析汇报二O一O年十月目 录（一）地理位置6（二）基础情况6一、项目概况未央区刘汉村地域城中村综合改造项目在西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和“西咸一体化”枢纽地域，该地块紧靠大兴西新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大城市建设又一关键区域，对联动本市东西、和周围地市和省和周围省市经济发展含有战略性地理关键性。汉城湖（团结水库）建设使该项目区位价值提升较大，也是未来吸引置业者一个关键原因。交通价值方面：刘汉村所处城西版块作为西安市西大门，西连西宝高速，西兰公路，联通陇、新，南接西高新、西万公路、西汉高速，可达渝、蜀，快速干道和西安咸阳国际航空港连接及其方便，正在修建地铁一号线连接西、咸两市并横贯西安市东西，距城西客运站不到2KM，大兴西西路、西二环、北二环连接经济开发区、市政府和新客站，西三环连接曲江新区和汉长安城遗址保护区，汉城北路、丈八路和西二环使本区域和高新区联络愈加紧密。人文消费价值方面：在历史文化脉络方面，大兴西路区域为汉文化源头，国家级汉遗址公园立即建设，西北为秦文化源头，隋朝确定该区域为皇全部所在，东侧为唐文化传承区，南邻象征现代工业、科技文明“西高新文化”，该区域文化包容性较强，可塑性强，元素丰富。城西地域作为西安市关键工业基地，也是中国研究和生产高压、超高压输电设备关键基地之一。是中国“一五”、“二五”期间建设“电工城”、“航工城”，区域盘踞着中央、省、市属大型企业100余家，其中远东企业、庆安宇航设备企业、西仪集团、铁道部西安车辆厂、西安电力机械制造企业、西安印钞厂、西安利君集团等30多家著名全国大中型工业企业，集聚着大量科研技术人员，和城西临近高新区二次创业区域和经开区居住着大批工作白领一族和科研技术人员，组成城西区域含有较高文化素养和消费能力中尖消费人群。商业气氛方面：区域商业气氛成熟，土门商圈、方欣食品及水产品批发城和玉祥门商圈三足鼎立。大兴西路作为区域级东西主动脉，未来汉遗址公园建设在该项目和周围其它项目标共同打造下，必将成为集休闲购物，商业旅游、餐饮娱乐、日用百货等综合服务性“金街”。自然景观方面：区域周围自然景观得天独厚，周围大中型遗址公园众多。有占地约36平方公里汉长安城遗址（现在已开始综合整改水面面积890亩团结水库），有占地约60万平方米秦阿房宫遗址，城市公园广场有劳动公园、丰庆公园等。伴随周围工业企业逐步外迁，大庆路绿化景观带拓宽改造，地铁一号线动工建设，市政生活基础配套设施不停完善，区域人居环境将大大改善。市政配套方面：大兴西路区域是城西大工业区一部分，是工业经济和城市建设排头兵。多年来，西安国际化大城市建设确立该区域关键发展食品批发和水产品批发商贸城，依靠汉长安城遗址发展中高端住宅和旅游服务产业，在几十年前，西郊就展现出较大城市骨架，早期大规模关键建设结果，使得产业布局和配套设施基础上一步到位，区域市政生活配套设施基础上满足了居民日常生活需要。不过，伴随城市化进程加紧，现在，大兴西路区域正面临从“工业区”向“商住商贸新区”和从“城镇结合部”向“城市和城市结合部”两个转变，在城市功效定义转变时，原有城市基础设施肯定远远不能满足转型后需求。所以，不管是从基础配套方面（如水、电、气、暖、通讯等）还是从服务配套方面（如商业、医疗、教育、购物、休闲、娱乐等）全部已显露出不足。市政配套不足，对未来项目标销售带来很大制约，所以在项目开发中需关键考虑，如设置大型购物超市、SPA、健身房、医务站、幼稚园、小学等以处理住户生活需要，提升项目吸引力。作为项目所在地大兴西路区域既是古丝绸之路关键节点，又是响誉西北大宗医药批发零售和食品批发集散地，商业贸易兴盛，也是深具特殊文化情结一个特色区域。沣渭新区、大兴新区大城市圈东西南北交通关键区和区域城市计划发展立即有新跃升等众多有利原因使区域升值潜力指日可待，大兴西路地域会再次成为开发商、投资商和消费者置业热点区域。（一）地理位置未央区刘汉地域城中村综合改造项目在西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和“西咸一体化”枢纽地域，该地块紧靠大兴新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大城市建设又一关键区域，对联动本市东西、和周围地市和省和周围省市经济发展含有战略性地理关键性。（二）基础情况1、人口情况：累计960户，2410人，其中农民837户，2226人；居民123户，184人。2、土地情况及建筑面积（1）土地情况项目总占地约为1321.9亩（最终以实测结果表为准）。其中：集体建设用地即村域土地333亩（包含宅基地267亩，未利用土地580.08亩）；小产权单元楼土地占地为421.37亩，可进入城改范围用地约900亩。（2）现有房屋情况项目总拆除建筑面积约60.92万m2：集体土地上房屋现实状况建筑面积约为60.92万m2，其中：村民住宅房屋约54.5万m2(二层以下房屋36.26万m2，三层及三层以上18.24万m2),集体商业用房6.42万m2。 单元楼房屋现实状况建筑面积约为646108.98M2不纳入此次城改用地范围。3、村集体经济及村民人均收入现况村集体经济关键收入起源于房租收入。全村每十二个月集体分红人均为约0.8万元。二、项目市场定位（一）区域房地产发展现实状况从近几年各城区房地产开发体量上来看，城西区域较西安市其它区域来说一直相对滞后。西安市住房建设计划中城西只有42.17万平方米，比长安区低23.35万平方米，占总供给量4.69%；西安市住房建设计划中城西也仅有约60万平方米，占供给总量5.29%。现在西安各城区板块房地产市场发展如火如荼，唯独城西没有大起色，“西咸一体化”短期来说对城西房地产市场拉动效应还未能充足显现，作为西咸共建区还未能自给自足，辐射能力尚浅；城中村改造提上日程、二环沿线及二环内工业企业搬迁并不只针对城西一个区域，虽城西在旧城改造这方面需求更为显著，但政策原因对城西来说影响不很鲜明。城西优势即在于未来其区域土地资源优势，从土地存量情况来看，现在城西除环劳动路沿线、西稍门、土门、玉祥门、丰庆公园、边家村周围房地产市场发展相对较为成熟外，其它区域还可称为处女地。充足土地贮备让城西在资源争夺战愈演愈烈地产开发领域中显得后劲十足，含有远见卓识开发企业会快速将眼光聚集在该区域。城西区域部分在售楼盘一览表项目名称项目地址占地面积总建筑面积（）计划情况户型面积（）价格范围（元/）华府新桃园沣惠路和大寨路什字西北角58.8亩18万9栋点式高层40-1504800莲湖中央花园团结西路中段136.79亩268963一期3栋高层44-1454500-5100汉景苑 西二环大兴路立交向西300米79.95亩1900006栋高层，8栋小高层50-1304500万国远鉴名筑枣园西路76.79亩18万8栋高层，3栋多层50-1224500-5300百花名珠丰登北路和桃园路交汇处4666.673500025、26层30-1374300天朗大兴郡大兴东路北侧600亩130万一期20余栋38-3005800世纪锦绣大兴东路55号294亩42万38栋，多层，小高层，高层87-1153300-3800加州一号沣渭新区世纪大道东段北侧50亩921栋，小高层，高层104-12345001、市场供给相对于西安市整体来说，城西区域房地产市场一直表现平平，区域整体环境改善和新置业热点区域如“土门商圈”、“大兴西新区”辐射带动，全部让城西在西安楼市中饰演越来越关键角色，市场供给数据升幅较大，估计伴随大兴路沿线几家城中村改造项目标推进，市场供给量将会大幅提升。2、市场销售城西区域销售市场和供给市场一样，市场销售情况开始回暖，销售量体和销售价格全部有约510%增加，开发项目今年多数已进入尾盘销售阶段，新推项目较少，其关键消费群体多是周围区域居住多年居民或工作于此置业群体，而对其它城区置业者吸引力较小。上六个月城西区域商品房销售面积为242126平方米，较同比回落22.0%，占到商品房总体销售面积6.8%；销售金额为115505万元，同比增加3.8%。第三季度城西区域商品房销售面积为93825平方米，较上期销售量下降34.38%，和去年同比下滑39.81%，占全市总销售面积5.4%；销售金额为49547万元，较上期下降27.13%，和同比下降16.74%，占全市商品房销售额5.82%。（二）商品房房价初步调查相较供求市场不景气来看，城西区域商品房价格增加幅度却较为显著，市场体量渐小，个案影响区域整体走向作用逐步显化，使得如西门外、二环边高价位项目拉升了城西区整体成交价格走高，同时精装高价位个案在售也是区域市场价格走高关键原因之一，城西区域1-12月份一般住宅在售均价为4429元/。有较大上升，上六个月西安市平均房价上涨12.56%，伴随全球经济快速回暖，估计区域房价还将缓慢上升。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：7月份城西区域各物业房产在售价格依次为：一般住宅类5343元/，商服用房类10560元/，写字楼6537元/。上六个月城西一般住宅各面积段销售套数组成8%15%21%29%10%5%9%3%0%0%50以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上上六个月城西一般住宅各户型成交套数组成8.1%1.3%2.5%47.6%20.7%3.4%6.6%9.8%1室1厅1室2厅2室1厅2室2厅3室2厅4室2厅独立开间其它户型（三）市场研究结论需求决定市场，置业群体需求特征决定着市场发展空间和趋势。依据相关-西安房地产市场需求调查汇报，城西区域意向购房群体需求特征整体表现以下：1、现在居住条件较差，置业目标集中2、属地需求特征显著，购房时间明确3、接收销售单价较低，承受能力有限4、高层住宅接收度较低，市场有待引导5、户型结构以实用为主，消费特征明确6、家庭结构以满巢为主，年轻化趋势显著7、从事行业表现突出，区域特征显著8、收入水平表现通常，置业能力有限三、项目定位（一）用户定位刘汉村地域城中村综合改造项目在城西大兴新区板块和沣渭新区板块交汇处，所以在本项目标区域界定以大兴新区为主，沣渭新区其次，淡化城西概念。刘汉村地域未来置业人群关键有以下几类，前三类人群为本项目标关键用户群体。1、城西国企干部及政府公务员等较有实力人群首次置业； 2、城西二次置业，因属地情结和良好性价比原因考虑本项目；3、城西区域有实力投资行为；4、国亨食品城和方欣商圈人群；5、外地创业者人群首次置业； 6、三桥以西和西咸一体化区域和西安市其它区域人群。（二）产品定位首先应充足考虑关键用户群体未来生活需求，其次应规避项目周围环境不佳造成负面影响，所以，应在小区园林景观，园艺小品方面突显特色，在配套设施方面有针对性设置符合关键用户群体娱乐设施，提升项目本身品质，努力争取营造一个环境优雅、品味高尚精英型高尚住宅小区。定位思绪一是不以远郊项目所提倡品质和档次为项目开发关键点，而主动挖掘适宜于关键用户群体需求实际和发明宜居小区理念为基础点；二是立足于地缘用户需求特征，提供性价比高产品；三是主动宣扬产品独特价值，；四是产品设计，建设各个步骤均努力争取精巧、细腻；综合以上几点，本项目定位： 绿色时尚住宅小区。（三）价格定位依据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：7月份城西区域各物业房产在售价格依次为：7月份城西区域各物业房产在售价格依次为：一般住宅类5343元/，商服用房类10560元/，写字楼6537元/。本项目周围楼盘整体售价在38004600元/之间，项目周围楼盘整体价格约在44005300元/；根据房价上涨幅度平均约为5%/年来推断，西高新板块整体价格应该在46205565元/之间，综合考虑各项原因，本项目估计上六个月面世，价格区间应在46005500元/之间。综合销售均价约为5050元/ 。四、项目建设方案（一）建设规模此次改造总建筑面积157.6万。其中住宅面积135.6万，商业金融建筑面积20.1万，配套公建建筑面积1.9万。经核实，该项目安置面积42.677万（其中安置村民住宅面积36.26万，村集体经济发展用房面积6.41万）。（二）项目建设进度安排标准未央区刘汉村地域综合改造项目建设进度依据西安市城中村改造管理措施相关要求“整村一次性拆迁、先安置后开发、开发建设分期滚动开发”标准。结合项目实际进展情况及编制。（三）项目进度安排依据刘汉村实际情况和建设计划设计方案，计划全村改造工程分为三期进行：第一期：安置工程：工期30个月拆迁期：（1月-3月）安置楼建设期：（4月-6月底）20+25第二期：商品房开发工程：工期30个月（6月-12月底）22.6+40第三期：商品房开发工程：工期30个月（5月-11月底）第四期：商品房开发工程：工期30个月（5月-11月底）156.7万估计本项目整体改造周期约需6年半时间（1月-11月底）。五、经济效益和社会效益分析（一）此次测算依据为：1、国家发改委、建设部相关颁布工程勘察设计收费管理要求通知（计价10号）2、国家发改委相关印发招标代理服务收费管理暂行措施通知（计价格1980号）3、西安市建设委员会相关印发实施细则通知4、陕西省物价局、陕西省财政厅陕价行发90号相关西安市城市基础设施配套费收费标准及相关问题通知5、西安市人民政府相关印发西安市城中村改造管理措施通知6、陕西省发改委编制陕西省建设工程其它费用定额7、刘汉村地域城中村综合改造计划设计方案（二）经济效益分析1、投资估算依据（1）全国统一安装工程预算定额陕西省价目表（）；（2）国家发改委相关印发招标代理服务收费管理暂行措施通知（计价格1980号）；（3）西安市建设委员会相关印发西安市建设项目城建费用统一征收措施实施细则通知（市建发418号）；（4）国家发改委制订建设项现在期工作咨询收费暂行要求1999）；（5）西安市城中村改造管理措施（）； （6）西安市物价局西安市财政局相关收取城市基础设施配套费相关问题要求通知（）。2、投资估算汇总表项目投资估算表序号项 目数量单位1村民拆迁投入2982万元2围墙砌筑费138 万元3拆迁总投入2996万元4安置房建设总投入95214万元高压线下埋投入3800 万元5累计128974万元6毛地单位成本191万元/亩商品房开发用地净地单位成本299.1万元/亩商品房开发投资收益序号项 目数量单位1商品房开发总建筑面积115万平方米2商品房开发投资额45195万元3商品房销售额63485万元项目整体投资收益状态序号项 目数量单位1项目整体投资额54583万元2项目整体收入634825万元3项目整体收益88992万元4项目整体税前利润率16.3%刘汉村城中村改造项目总成本测算表序号项目名称成本额（万元）楼面造价（元/平方米）1开发建设成本费用4519539301.1土地费用14720012801.2前期费253002201.3建筑安装工程费25300022001.4建设监理费1725151.5管理费5750501.6不可预见费5750501.7财务费用132251152销售成本费用115001003经营税金及附加418983654总投资505344395注：土地费用为拆迁安置总费用+开发用地土地出让金3、拆迁成本测算拆迁成本共分为四大部分，分别为村民拆迁赔偿 29822万元，安置房建设95214万元（含商业房赔偿安置），高压线下埋费用3800万元，围墙砌扎费138万元。总拆迁成本约128974万元。4、开发建设投资收益表项目整体开发建设投资总额约545833万元（开发建设总投资+拆迁安置总投资），销售收入约634825万元，项目整体收益为88992万元，整体税前利润率约为16.3%。项目投资建设损益表见附见2。开发收益测算表本村地块商品房开发投资收益测算序号成本项目累计住宅部分 商业部分备注一项目基础数据1用地面积4922可开发商品房建设面积115101.3113.69万平方米二土地出让金、契税22232总体计划3.5容积率，评定值约120万元/亩三开发建设总成本5042754442460031万元1报建办证费用19550172232327170元/平方米2设计综合费2300202627420元/平方米3基础设施建设费92008105109580元/平米4土建安装工程费207000 182358246421800元/平米5公共配套建设费14950131701780130元/,供热、水、电设备、电梯、会所、物管用房6管理费用57505031 216 建设成本2.27%7营销费用11500 6204 438 销售收入1.8%8税费4189820565 1453 销售收入6.6%9财务费用13225116511574建设成本5.22%10不可预见费57505066684建设成本2.3%四总投入545833万元五预期收入634825511616123209万元，住宅可售面积67.43万平方米，商业可售面积2.8万平方米 销售均价50509000 元/平方米（三）融资方案本项目融资渠道为自有资金+商业银行开发贷款+销售回款自有资金约5亿元，其它资金按商业银行开发贷款处理，一期按开发商品房总量45万计算，依据通例1000元/，则总计可申请开发贷款4.5亿元，加上开发部分为滚动开发，在开启建设6个月-9个月可进行预售，即可实现资金流入。所以本项目能够实现资金流充足，确保项目顺利实施。（四）财务评价本项目总投资额约545833万元（开发建设总投资+拆迁安置总投资），销售收入约634825万元，项目整体收益为88992万元，整体税前利润率约为16.3%，投资回报率尚可。因前期拆迁资金投入量大，所以仍需做好充足资金筹备工作。 六、项目经济效益分析及评价（一）现金流量分析本项目现金流入关键为销售及本企业其它收入，现金流量从第二年即开始实现回款，现金流量在第三年出现正值，税前静态投资回收期为3年，各项指标均表现出很好收益能力。（二）贷款偿还分析本项目偿还贷款本息资金起源于销售收益，从动态现金流量能够看出，项目本身能够负担银行贷款本息按期偿付，含有足够清偿能力。（三）长久收益本项目标长久收益包含两个方面：一是改造后给村民带来稳定长久租赁经营收益；二是营业性公建长久租金增值收益。改造后给村民带来长久经营收益，能够大大提升村、居民收入水平，并能所以发明更多社会效益。七、社会效益评价（一）区域可连续发展近几年来，西安市城镇化进程快速推进，城市骨架不停拉大，城市经济产业不停调整优化。大兴西路地域枢纽性地理位置决定了其未来在整个城市经济连续发展中职能地位，和主城区适度空间距离又造就其能脱离主城区独立发展，其和主城区及周围板块协调发展和“退二进三”产业结构调整促进区域实现两个转变。即由“城镇结合部”逐步转变为“沣渭新区、汉遗址保护区、大兴新区”聚集地带，最终成为城西区域最具发展潜力城市级“关键区”。（二）项目和所在地相互适应性分析1、项目所在地汉城路板块未来发展趋势“沣渭新区、汉遗址保护区、大兴新区”实施，让城西骨架增容，交通便利缩短了空间距离使得行政划分不再成为影响投资、置业关键原因。伴伴随原有废旧工厂拆迁改造、周围居住情况深入改善，城西区正逐步成为市民投资居住热点区域。2、相互适应性大兴西路区域产业结构和经济形态要调整，就应突破制约发展瓶颈。而从制约区域经济发展和产业结构调整角度分析。大兴西路区域发展制约原因有以下几点：（1）是产业单一（2）是人流结构扁平化严重（3）是区域基础设施不足、城市人居环境欠佳造成区域投资吸引力不足，街区商业气氛有待较高层次开发提升。未央区刘汉村地域城中村综合改造项目标实施，对整个区域产业结构调整，基础设施投资建设，引入多元化人流、商机、智本、资本，全部有良好促进作用，将连续强力推进区域经济发展。也和沣渭新区相呼应，结合“大西安”建设前景含有一定投资前潜力。八、风险分析（不确定分析）（一）盈亏平衡分析本项目总投资额约545833万元，在住宅均价按5050元/计算时，销售收入约634825万元，项目整体收益为88992万元，整体税前利润率约为16.3%，经过测算，能够看出销售价格是影响项目盈亏关键原因。（二）风险规避因项目拆迁量大，实施周期长，其间不确定和不可预见原因众多，所以，需要在项目运行中科学计划，灵活操作，也需要对可能存在投资风险加以规避。1、经济风险项目经济评价是面向未来评价和分析，因为未来不确定性原因影响，项目评价所采取数据，含有很多估计、估量和假定成份，从而使分析结果存在一定不确定性。（）通货膨胀风险通货膨胀是一个全球性问题，在发展中国家更为严重。通货膨胀可能使物价大幅上涨，开发建设成本费和人工劳务费等全部超出估计。（）宏观经济风险因宏观经济引发房地产行业整体售价下跌是影响项目经济评价关键原因。2、防范和降低风险方法项目风险管理基础对策为风险控制、风险自留和风险转移等三种。这三种对策各自有不一样性质、优点和不足。所以，当风险管理人员计划和决议时，选择常常不只是一个对策，而是多个对策组合。（）风险控制风险控制包含全部为避免或降低项目风险发生可能性和其潜在损失而采取多种方法。所以，风险管理人员必需和各专业人员共同识别项目风险发生和使损失趋于严重多种条件，然后，经过对这些条件控制而控制项目风险。对于上述经济风险、变更风险就能够采取控制方法，加强项现在期估计和研究工作、加强项目过程管理，以尽可能降低风险。（）风险转移对策风险转移是工程项目风险管理中很关键而广泛一项方法。对于项目开发中技术风险和工程风险全部能够采取这种方法，关键有两种形式：非保险或协议转移方法；工程保险。九、项目评价结论（一）结论未央区刘汉村地域城中村综合改造项目标实施将显著改善区域内环境，提升区域城市功效和形象，对大兴西路区域经济发展含有连续性示范和带动作用，含有良好社会效益和环境效益。项目标实施将为未央区国民经济和社会事业可连续发展提供一定确保，也将大大改善地域投资环境。在经济效益方面，经过测算，项目可能达成自求平衡，并确保开发商略有盈利，确保了村民、村集体、居民和驻地单位正当利益，所以，从经济效益、社会效益、环境效益三方面分析综合考虑，项目实施是很必需。项目标拆迁安置体量较为宽裕，和刘汉村实际情况结合较为紧密，含有较强实操性，也符合区域未来发展，所以，该项目建设是可行。（二）提议未央区刘汉村地域城中村综合改造项目投资额巨大、开发周期长，肯定存在很多投资风险；同时，依据现在情况进行拆迁安置及项目开发，项目总投资收益较低，项目抗风险能较差。为此，特提出以下提议：1、提升改造出地率，提议本项目相关利益方主动和计划局进行沟通协商，努力争取降低本项目拆迁范围内绿地等市政用地指标，提升改造出地率，从而降低可开发用地单亩成本；2、本项目包含经营市场房屋较多，拆迁洽谈工作直接影响着本项目标进度，提议本项目相关利益方主动和经营者洽谈，确保顺利搬迁；3、本项目包含高压线下埋工程也是影响项目顺利实施一个关键原因之一，提议本项目相关利益方主动和市供电局、市落地办等职能单位洽谈，确保高压线下埋工程顺利实施，为项目开发提供便利；4、寻求政策方面优惠。本项目投资额巨大，资金压力较大，所以，提议政府就未央区刘汉地域城中村综合改造项目给开发商一定政策优惠及税费减免。