银川市兴庆区胡商箱包礼品城可行性研究报告样本.doc

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胡商箱包礼品城可行性研究报告银川胡商投资开发二0一十二个月十月目录第一章总论一、项目概况二、建设目标三、编制标准四、编制依据五、项目投资估算及资金筹措六、项目收入七、项目研究结论第二章项目建设背景和发展情况一、项目标提出二、项目建设必需性第三章项目建设可行性一、政策优势二、开发实力强大三、项目定位含有竞争力四、选址合理五、项目标区位、交通条件很好六、良好经济效益第四章市场分析和估计及项目开发策略一、中国箱包礼品市场现实状况特点 u 中国箱包礼品市场处于大发展阶段 u 中国箱包礼品市场需求巨大二、银川市箱包礼品市场发展分析及估计 u 发展优势一：银川独特地域特点 u 发展优势二、良好社会经济发展现实状况第五章项目标市场定位、竞争对手及市场策略一、市场定位二、竞争策略三、市场策略四、项目市场开发战略第六章项目选址和建设条件一、项目选址二、项目用地三、商贸城业务模式和运作管理模式第七章项目建设方案和计划布局一、计划布局二、建设内容三、商城配套公共基础设施四、企业基础设施建设和维护第八章环境影响及保护方法一、关键污染源及污染物二、箱包礼品城环境保护方法三、商贸城招商策略四、商贸城宣传推广策略第九章交通环境和交通运输一、市场交通现实状况分析二、市场车流估计第十章项目实施单位及经营一、项目实施单位二、企业管理机构三、箱包物流城招商策略四、箱包礼品城宣传推广策略第十一章投资规模、资金起源及经济效益初步分析一、商贸城投资规模和资金起源二、经济效益初步分析第十二章投资风险分析一、政策风险二、实施风险第十三章项目招标内容及方法一、招标内容二、招标方法第十四章项目评价结论和提议一、结论二、提议第一章总论一、项目概况 1、项目名称：胡商国际箱包礼品城 2、建设性质：新建 3、建设单位：银川胡商投资 4、建设地点：兴庆区计划八号路以东、计划北塔东路以北，四至界限：东至畅顺通物流园，南至计划北塔东路林带，西至计划八号路，北至计划六号路。 5、建设期限：— 6、建设规模：商城占地面积约100亩。 7、建设内容：新建约10万㎡左右综合性商贸城 (1)商业中心关键经营箱包产品（男女背包/购物袋/挎包/钱包/腰包/多个拉杆箱）、礼品（商务礼品、促销礼品、收藏礼品、工艺礼品、纪念币、会议礼品、金银币、时尚礼品）。同时集经贸、洽谈、展览、仓储、休闲娱乐、餐饮、商务办公、商务物流为一体大型国际商贸城。 (2)市场配套设施场内新建若干条路网（内含照明、绿化、给排水、通讯、天然气、供暖、消防等）、桁车、地中衡等。计划大门4个。 (3)辅助生产设施办公楼，职员、经营户住宿等; 以上建设内容均由拥有甲级设计资质中国设计计划企业和国外设计计划单位共同设计计划，各项指标均符合国家和国际相关要求。二、建设目标经过科学计划，使该交易市场成为全国乃至国际集商贸为一体现代化交易市场。美国胡商国际箱包礼品城诞生，将根本改变银川市箱包礼品市场格局，关键表现在：1、对银川市箱包礼品市场商业空间进行全方面整合：根本改变原有市场经营分散、品种较少、规模偏小现实状况。2、对箱包礼品类产品行业进行统一计划：成为西北地域规模最大、档次最高、配套和服务功效最齐全箱包礼品集群大市场、集散地和交易中心，联合周围商业项目，形成强大品牌效应，续写丽景街商业圈辉煌历史。3、对经营理念进行全方面提升：经过严格统一管理，细致业态划分，精细用户服务，打造诚信市场，根本改变现有箱包礼品市场内部管理混乱、服务匮乏历史，为西北地域经济社会建设发挥关键支撑作用。三、编制标准 1、依据数据真实、合理，研究提出建设项目含有可操作性。 2、项目符合宁夏回族自治区和银川市物流业发展战略方向，符合国家产业发展和相关法律法规，项目能够实现显著社会效益和经济效益。四、编制依据 1、国家发改委、商务部等九部委局:《相关促进中国现代物流发展意见》，发改运行[]1617号。 2、宁夏回族自治区政府下发《宁夏现代物流业发展计划》，9月。 3、宁夏回族自治区发展和改革委员会：《宁夏回族自治区国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》。 4、宁夏回族自治区定额站公布《第二季度指导价》。五、项目投资估算及资金筹措 1、投资估算本项目总投资约4亿元人民币; 2、资金起源项目资金起源以下：（1）建设单位自有资金6000万元人民币（2）建设单位自筹约18200万元人民币（3）申请银行贷款约15800万元人民币六、项目收入本项目收入关键为收取铺面配套设施销售及店面商场、展厅及仓储租赁费。七、项目研究结论本项目符合国家、宁夏回族自治区和银川市产业政策导向，符合宁夏回族自治区和银川市经济和流通业发展战略方向，有利于提升银川市及宁夏回族自治区流通业服务水平，优化资源配置，提升城市整体经济水平等。市场所处地理位置优越，和新华街、解放街、文化街、湖滨街、北京路、上海路、贺兰山等关键道路贯通，并和银川—青岛高速公路和环城高速公路相接。由青银高速公路可直达银川飞机场。北京路，上海路和贺兰山路可直达建设中银川新火车站，铁路运输便利。市场经贸物流量较大，便于物流、仓储业务。市场定位正确，确定建设规模科学合理，含有可行性。经过对各项经济效益指标初步测算，项目不仅有很好经济效益同时也含有很好社会效益。所以，该项目实施是可行。第二章项目建设背景和发展概况一、项目标提出改革开放30年来，中国箱包产业得到了快速发展，生产及出口均居世界首位，中国已成为世界公认箱包生产大国。伴随经济发展，包包除了能够装东西功效以外，也成为是大家平时衣着打扮装饰，尤其对于女人，包包装饰作用已经早已不言而喻，庞大消费群体和消费量大大促进了中国箱包行业发展。中国礼文化源远流长，老百姓走门串户，逢年过节，亲友生日全部会礼尚往来。伴随世博会、亚运会、奥运会等重大国际性活动举行，纪念性礼品销售量猛增。不过有着庞大礼品市场中国，却极少有规模礼品专业市场，多种礼品散落在超级市场、糖烟酒市场、农贸市场、旅游市场、文化用具店、珠宝店、服装店等，常常是附带销售，没有成行成市，没有集中经营。什么全部能够成为礼品，但适合礼品、个性礼品、称心如意礼品极难寻求，不知道到哪里去买。符合消费者情感需求礼品更是少之又少。本项目标主办方胡商投资有限责任企业敏锐地观察到了这一机会。该企业经过长久调研，决定适应市场需要，建设一个集箱包礼品销售、物流、仓储、休闲、娱乐等多个功效于一体大型现代箱包礼品市场。二、项目建设必需性 1、项目有鲜明特色，适应了市场需要，填补了市场空缺，含有强大竞争力。目前，箱包礼品销售已经进入良好发展阶段，最关键还是人民生活水平提升，才能刺激箱包礼品消费快速增加。中国是世界上最有潜力箱包礼品消费市场。银川做为陕甘蒙地域临近市县中心城市，又是新兴消费市场。伴随消费增加，散落在超市商城等卖场里箱包礼品单一，不能适应现有需求已越发显著。不管是从箱包礼品制造来说，还是从流通来说，银川全部需要有规模宏大、含有强大销售商竞争力、含有多个功效、提供高质量服务、长距离辐射能力现代专业箱包礼品市场。本项目拟跟随市场发展时尚，迎合广大箱包制造厂商和消费者需求，在箱包礼品这个行业专题上，走“大规模、多功效、人性化、和现代化水平”路线，将箱包礼品（品牌箱包、礼品、零配件及用具）销售、物流、仓储、休闲、娱乐等多个功效集于一体，强调箱包产品、业态、交易手段多样化，在城市商业旺地建设一个标准高、环境美、现代化箱包销售中心。这么箱包市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合箱包生产商、销售商、消费者需求，填补了银川市这类市场空缺，和其它市场形成了错位竞争，从而有着强大竞争力。 2、项目标建设对推进银川市发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化中心城市相关键作用现代商贸流通业是目前经济发展一大热点。银川市政府将丽景北街沿线发展成为银川市商贸物流带。对商贸物流带给了很多政策关心。愈加好地发挥银川现代化中心城市对外辐射功效。本项目建设主导思想是不走以往市场发展过程中存在功效单一、经营粗放老路，而是着力于打造一个含有很强辐射能力、能代表大银川形象国际性箱包礼品流通市场。项目建设这一指导思想和银川发展商贸流通业思绪和要求相吻合，它能够在加紧银川现代商贸流通业发展进程中，对快速提升银川市场总体水平方面做出突出贡献。物流业是多年来在中国发展很快一个产业，其第三利润泉地位已逐步为大家所认识和重视。依据市交委、计委等部门计划，银川将加紧现代物流业发展，建设含有广域辐射能力物流中心。因为本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个箱包礼品物流仓储中心。所以，本项目尤其强调物流功效，包含箱包礼品仓储和配送等功效，从而利用项目所积累规模优势和市场网络优势，有效地为中国外各大箱包礼品厂商提供服务。而且伴随银川箱包礼品消费市场发展，和银川在陕甘蒙中心城市地位深入加强，银川箱包礼品集散、交易中心功效将会得到深入强化。所以项目标建设适应了现代物流业发展要求。 3、是银川市扩市提位，完善省会城市服务功效需要 “十一五”期间，银川市以连锁经营为主体现代商品流通方法已逐步兴起。银川市大型购物广场、购物中心、连锁超市、便利店、专卖店和专业店等新型零售业发展快速，银川市社会商品零售额占全区50%以上。“十一五”期间，银川市扩市提位，区域性中心城市地位和服务功效愈加突出，依靠物流商城、物流市场区仓储基地建设，完善配套商贸流通市场，形成强大现代商贸消费流通市场体系支撑，加紧银川市商贸类产品市场发展，同时提升其服务功效。 4、项目标建设将有利于银川及兴庆区国民经济和社会发展因为本项目规模大、定位高，所以项目标快速发展将对银川及兴庆区区地方经济发展带来主动影响。首先，庞大箱包礼品需求市场发展将会推进箱包礼品销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济发展作出贡献；其次，箱包礼品市场发展也将会带动相关行业发展，如仓储业、运输业、娱乐业、餐饮业等，形成显著侧向关联带动作用。 5、项目标建设提升银川箱包礼品市场形象现在，银川箱包礼品市场大多集中在各大商城和部分商场和超市，规模全部比较小，基础上和部分日用具等划分在一个区域，市场发展并不是很规范、有序，致使消费者在当地购置不到满意箱包礼品，有品牌实力厂家也不愿进驻到银川市。银川市箱包礼品市场连本土消费需求全部没法处理，更谈不上辐射周围区县。这种情况对整个银川市箱包礼品销售全部带来不利影响，甚至影响了银川市箱包礼品市场整体形象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到引领银川市箱包礼品市场作用。因为，首先将以其示范作用，使银川市箱包礼品市场发展深入走向正轨，填补市场空白；其次，其也将众多品牌专卖店聚集到本市场中，逐步改变和提升银川箱包礼品市场低级次局面，形成银川箱包礼品市场“航空母舰”，以增强银川箱包礼品市场和外地箱包礼品销售商竞争抗衡能力。 6、项目标建设将深入扩大银川市箱包礼品市场辐射范围现在，银川市箱包礼品市场关键是满足银川市及周围地域消费需求，辐射范围并不大。其原因一是箱包礼品市场规模有限，对外销售有心无力，二是箱包礼品缺乏必需现代物流设施。箱包礼品市场属于经营日常消费品商业网点，辐射半径也应很大，除零售以外，向周围市县批发也是市场销售关键路径，本项目所在地是银川通往内蒙和银北地域必经之地。本项目拟将专业市场发展和物流中心发展结合起来，集聚中国外众多箱包礼品品牌，含有很大规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大箱包礼品市场辐射范围，增强银川箱包礼品市场影响力。第三章项目建设可行性一、政策优势国家发改委等九部委《相关促进中国现代物流业发展意见通知》（发改运行[]1617号）。宁夏回族自治区人民政府办公厅《相关促进我区现代物流业发展意见》（宁府厅发[]18号）。银川市人民政府出台《现代物流业发展计划》。据此打造西部地域商贸物流“航母”，志在必得。二、开发实力强大本项目标主办企业美国胡商集团有雄厚经济实力作后盾，良好经济业绩作基础。企业领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。三、项目定位含有竞争力本项目起点高、定位准、经营发展方法符合国际时尚，有着很好发展前途。本项目采取优异经营发展方法。“把不一样品牌箱包礼品销售市场集中到一个地方，建立大型综合性箱包礼品城。这是目前国际社会最流行箱包礼品市场发展模式，而这一模式，在银川市各箱包礼品销售市场中全部极难做到，所以本项目有很强示范作用和竞争力。四、选址合理项目标选址、性质、功效符合项目所在地城市计划、土地利用计划，得到了所在地村、镇区相关部门及当地居民大力支持，所以是可行。五、项目标区位、交通条件很好。宁夏回族自治区首府银川市，东和吴忠市盐池县接壤；西依贺兰山和内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗为邻；南和吴忠市利通区、青铜峡市相连；北接石嘴山市平罗县，和内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗相邻（以明长城为界）。其地域范围在北纬37°29′～38°53′，东经105°49′～106°53′之间。城市建成区面积为107平方公里。下辖兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市。，各县（市）区共辖23个街道办事处、21个镇、6个乡和204个居委会、272个村民委员会。人口约148万()，大部分为汉族，回族约为40万人。银川自古有塞上明珠说法，城西有著名国家级风景区西夏王陵。城区内多穆斯林风格建筑，以鼓楼为中心，城南有大型清真寺和承天寺塔等著名古迹。银川是新亚欧大陆桥沿线关键商贸城市，在“呼-包-银-兰-青经济带”中心地段，也是宁蒙陕甘周围约500公里范围内区域性中心城市，区域人口约1000万，区位优势显著。银川交通便捷，现已形成了公路、铁路、航空为主立体交通网。4条国道、4条省道从境内穿越。银川至青岛、丹东至拉萨高速公路在银川汇聚贯通，机场高速、环城高速公路建成使用。包兰铁路纵贯银川南北，成为银川经济发展大动脉。正在建设银太铁路，将使银川和东部沿海联络愈加便捷。银川河东机场现在已开通了40多条航线，银川空港口岸投入使用，拉近了银川和全国乃至世界各地距离。项目邻近银川北门汽车站、银川北高速路口、金三角商圈、紧靠银川市丽景北街，所以区位、交通条件全部很好，适应市场建设、发展。六、项目有着良好经济效益。第四章市场分析和估计及项目开发策略一、中国箱包礼品市场现实状况特点 1、中国箱包礼品市场处于大发展阶段中国箱包礼品市场大发展不仅表现为箱包礼品产量大规模增加，产品结构快速改变，新品种和数量日新月异，箱包礼品产业在国民经济发展中地位不停提升，而且也表现为个人消费迅猛膨胀，箱包礼品消费市场全方面兴起，箱包礼品消费观念深刻改变和汽车消费政策日益变革和进步。从生产角度看，中国是箱包皮具生产和出口大国，箱包即使发展历史较短，但其增速较快，现在已成为全球最大箱包生产基地，在中国消费市场上未来潜力也十分巨大。据统计，中国箱包行业产值近700亿元，其中中国市场容量靠近200亿元。出口仍是箱包行业取得生存空间关键手段，中国供给量超出全球箱包供给四分之一，其中绝大部分出口欧美国家。不过品牌严重缺失，中国箱包企业多以低廉价格抢占国际市场。从消费角度看，箱包礼品属于易耗品，并不像房子、车子等产品经久耐用，箱包礼品消费空间很大。从社会文化角度看,箱包文化不算久，不过礼品文化早已是中国文化之一，含有极强生命力和渗透力。 2、中国箱包礼品市场需求巨大 1）、中国拥有巨大箱包需求市场在中国，箱包主力消费群体为女性，而女性对于箱包功效已经不仅仅停留在收纳基础上，箱包还含有一定装饰作用。在时尚产业发达欧洲一线城市，衣店、鞋店、包店百分比大约为2：1：1，二线城市通常也达成了4：2：1。在中国，即使达不到这么高百分比，不过箱包在大家生活中地位越来越关键。在中国，多年来箱包消费能力已经和服装消费能力并驾齐驱。一套衣服搭配一个包对于不少女性消费者来说已经不是空谈。庞大服装消费市场带动日益庞大箱包消费市场。 2）、中国拥有巨大礼品需求市场 l 生日礼品市场，有多少人过生日，就有多大市场据最新人口调查数据显示，到初，中中国地人口已达13.7亿人，人口数目在很长一段时期内还会呈稳步增加势态。据新生儿出生统计，中国每十二个月几乎全部有万新生儿出生，这意味着每十二个月过生日人数全部在不停增加。在中国，几乎2/3 人每十二个月全部要给自己来一次生日庆贺。13亿人口大国，平均天天就有356万多人过生日，天天几乎有230多万个生日庆典。平均每次生日10个人送礼，天天仅生日礼品就超出2300万份；每人每次平均购置100元礼品，天天送生日礼就有23亿元之巨。 l 节庆礼品市场，有多少节日，就有多大市场传统节日：作为历史悠久文明古国，丰富民族传统节日是中国文化不可缺乏一个关键组成部分，粗略算来，中国关键传统节日就有春节、元宵、清明、端午、七夕、中秋、重阳、冬至、腊八等数十种。在传统节日，大家要么走访亲朋，要么合家团圆，要么参与对应活动，不管怎样全部少不了以送礼表示自己心意。西方节日：开放中国，大家在感受强势西方经济同时，被西方文化所诱惑，部分西方节日作为西方文明符号而倍受欢迎，西方情人节、父亲节、母亲节、愚人节、感恩节、圣诞节等在中国由时髦逐步演变为习惯。在这些节日，很多人费尽心机，用礼仪和活动传情达意。法定节日：中国政府还有很多法定庆典节日，比如：元旦、三八国际妇女节、五一国际劳动节、五四青年节、六一儿童节、七一共产党生日、八一建军节、老师节、十一国庆节等，这些节日全部相关键纪念意义，每十二个月全部会开展丰富多彩纪念活动，需要发放对应纪念礼品。中国人习惯逢节必过、遇节送礼，这使节庆礼品市场含有无限商机，诱惑难挡。 l 商务礼品市场，有多少机遇，就有多大市场竞争加剧，合作关键性肯定加剧。市场化中国，人际交往、公共关系作为纽带，在发展人脉、扩展社会资源、市场资源方面起到不可替换作用，对商务合作伙伴、目标用户、用户、资源控制者进行感情投入不可避免，这就开创出一个全新而巨大市场——商务礼品市场。商务送礼不仅是一个良好交流和沟通方法，同时一份恰到好处礼品还能为企业获取更多商业机会。据相关部门估计，现在中国商务礼品市场有超出600亿元市场空间，并仍在以靠近20%速度增加。商务礼品市场礼品组成情况较之个人礼品市场显然愈加复杂，很多分析人士已经开始把多年来礼品市场异常火爆归结为商务礼品异军突起。二、银川市箱包礼品市场市场发展分析及估计 1、发展优势一：银川市独特地域特点银川是中国西北关键城市，打造两宜城市，国民经济一直保持20%增加，消费潜力巨大。10万平方公里区域内，银川市是唯一大中城市。银川作为陕甘宁蒙毗邻地域中心城市，榆林、定边、左旗等地市消费者早已形成来银川消费习惯。银川独特地域特点，陕甘宁蒙箱包礼品盛宴 2、发展优势二、良好社会经济发展现实状况银川市实现生产总值578.15亿元人民币，按可比价格计算，比上年增加13.0％，快于以来十年平均增速0.4个百分点。分产业看，第一产业完成增加值32.33亿元人民币，增加6.9％；第二产业完成增加值285.79亿元人民币，增加15.1％；第三产业完成增加值260.03亿元人民币，增加11.5％。按常住人口计算，全市人均生产总值34453元人民币/人。三类产业百分比为5.6:49.4:45.0，对经济增加贡献率分别为2.8％、56.5％、40.7％。整年居民消费价格总水平下降0.3％，其中食品价格上涨1.5％，烟酒及用具类价格上涨1.0％，家庭设备用具及维修服务类价格上涨0.7％，医疗保健及个人用具类价格上涨0.2％。其它消费品和服务类价格均比上年下降。工业品出厂价格下降2.9％，原材料、燃料、动力购进价格下降5.4％，房屋销售价格上涨6.1％。年末单位从业人员29.66万人，同比增加2.3％，全市城镇单位在岗职员27.83万人，城镇登记失业率为3.7％。第五章项目标市场定位、竞争对手及市场策略一、市场定位：立足宁夏，辐射陕甘蒙胡商国际箱包礼品城项目是在充足研究中国和银川市箱包礼品市场发展基础上，响应银川市打造西部物流航母关键举措。项目立足银川市含有巨大潜力箱包礼品销售市场，同时将整个宁夏地域作为关键市场区域。远期更是将包含宁夏周围市县，和周围陕甘蒙地域作为市场辐射范围。市场兴建，将极大改善银川市现在无永久性箱包礼品现实状况，促进银川市箱包礼品市场升级换代，提升银川市为陕甘蒙地域箱包礼品市场中心地位。二、竞争策略：整合中国市场，促进有序竞争，坚持以人为本，造福广大市民，打造支柱产业，为国家发明税收。胡商国际箱包礼品城项目将以建设舒适购物环境，完善售后服务，规范市场管理，改善现在银川市市场分散，管理混乱不合理现实状况，促进形成全行业合理有序竞争格局。胡商国际箱包礼品城将秉承以人为本标准，在项目计划设计、市场运行管理各方面为消费者提供上档次、全方位完美服务，采取多品牌聚合营销方法有效降低箱包价格，提升宁夏箱包消费市场档次，造福广大市民。胡商国际箱包礼品城将放眼全国，充足释放银川市区域关键地位，在流通业方面发明愈加好经营环境，从流通领域打造银川市区域关键地位，全方面提升银川市箱包礼包市场档次，树立民营流通企业一面旗帜。三、市场策略：搞活大市场，促进大流通，发挥大效益银川市箱包礼品市场发展是银川市大商业、大流通、大市场关键组成部分，是巩固银川市作为陕甘蒙周围区域商贸中心地位关键举措，是实现银川市总体发展战略关键步骤。胡商国际箱包礼品城成立将会给当地甚至银川市带来巨大社会和经济效益。首先它能够增加税收，其每十二个月为国家上缴税收达成8000万；其次它还能够增加就业。规模宏大箱包礼品城，其销售、商旅、运输、物流、仓储等功效全部会产生较大岗位需求，从其功效和规模综合考虑，估计可容纳3000人就业；而和箱包市场相关行业如物流配送业、仓储业、旅游业、运输业等也会受到带动，就业岗位也会对应增加。实现环境保护和经济可连续发展项目建设将深入促进现代物流业发展，提升社会交通、车辆利用效率，降低环境污染，实现环境保护和经济可连续发展。而物流业发展必将反过来降低工业企业成本、提升效率、提升资源利用效率，深入促进产业升级和优化。所以，胡商国际箱包礼品城项目将以打造西部名牌箱包礼品城为己任，推进宁夏箱包礼品市场向中高级次发展，努力争取从市场角度提升和发明银川市乃至邻近陕甘蒙地域箱包礼品消费需求，推进银川市箱包礼品产业做大做强，取得最好社会和经济效益。为此，在具体市场策略上，将走规模化、集约化、专业化、信息化道路，以品牌为纽带，创建一个打破地域、行业、全部制界限新型营销体系，建设成为周围省市地域乃至西北地域箱包礼品集散地之一。四、项目市场开发战略：全方面发展，分步推进。在项目安排上，采取全方面计划，分期引进策略。立即胡商国际箱包礼品城建设成为功效多元化，管理现代化箱包礼品市场。箱包礼品城将融合包含高中低级包包批发零售、高中低级礼品批发零售、婚庆活动策划实施、大型商务活动策划实施、礼品衍生出租赁服务、仓储配送、餐饮旅馆等功效，把箱包礼品城建设成为购物环境优美商贸中心，成为蒙宁陕甘地域富有特色箱包礼品文化辐射中心。在具体功效开发上，第一阶段以基础设施先行，以培育箱包礼品气氛为导向，关键建设高中低级次箱包礼品交易市场，和相关箱包礼品物流仓储等。第二阶段关键是衍生出来活动策划及租赁服务。第六章项目选址和建设条件一、项目选址 1、项目标地理位置银川是新亚欧大陆桥沿线关键商贸城市，在“呼-包-银-兰-青经济带”中心地段，也是宁蒙陕甘周围约500公里范围内区域性中心城市，区域人口约1000万，区位优势显著。银川交通便捷，现已形成了公路、铁路、航空为主立体交通网，使银川和东部沿海联络愈加便捷，也拉近了银川和全国乃至世界各地距离。丽景街和新华街、解放街、文化街、湖滨街、北京路、上海路、贺兰山等关键道路贯通，并和银川—青岛高速公路和环城高速公路相接。这么，整个兴庆区东部将连成一体，形成方便快捷现代交通网络。在丽景街物流带大型车辆交通运输问题能够得四处理，商贸物流周转率将大幅提升。胡商国际箱包礼品城选址在丽景街和贺兰山路交汇黄金地段，交通便利、人口集中，环境优越，楼盘集中，是最理想商贸城选址。 2、项目建设地点现实状况 (1)、市政设施情况商城市政设施依靠条件好。商城在兴庆区物流商城北部，外围关键有丽景街、北京路、贺兰山路、环城高速公路等四条关键道路，另外还有新计划友爱中心路，拓宽北塔东路。其中北京路、贺兰山路、丽景街为城市主干道，环城高速公路为通往各地市内高速枢纽。 (2)、企业（单位）情况该项目在兴庆区计划八号路以东、计划北塔东路以北，四至界限：东至畅顺通物流园，南至计划北塔东路林带，西至计划八号路，北至计划六号路，该路段形成了以物流产业和小商品市场为主市场群，周围超市、专业市场、批发市场、农贸市场等各类商业网点星罗棋布。项目和银川火车站、长途汽车站毗邻，交通发达，人气指数占银川地域首位，该商城创办，更合理完善了丽景街商业圈，方便了市民，加紧了城市发展进程。二、项目用地商贸城总占地面积约260亩。三、商贸城业务模式和运作管理模式 1、服务对象区内外物流商、箱包礼品制造商、供给商、采购商、分销商和当地零售商。 2、仓储商品箱包产品、礼品。 3、服务半径（范围）以商贸城为中心银川地域500公里半径为关键服务区域，以周围地域为关键服务区域，以全国为辅助服务区域。 4、服务功效市场服务功效齐全，以市场仓储和交易功效为关键，包含：（1）物流和仓储功效：①箱包、礼品展示②箱包礼品大型仓储、物流③区域物流④仓储管理⑤供给链管理⑥采购配送。（2）市场交易功效：箱包礼品产品展示和交易。（3）信息服务功效：电子商务、信息处理、电信邮政、商城网站等。（4）物流CBD（商务服务）功效：办公场地出租服务、商务服务、金融服务（融资、银行、保险、担保）、工商、税务、公安、海关、商城经营管理、餐饮娱乐住宿、人才招聘和培训等。 5、市场运作管理模式市场运作管理模式参考商贸城管理模式，由企业负责总体开发建设、运作和管理，实施“股份计划、统筹开发、营造环境、市场导向、入股企业分项经营、专业服务”经营方法。即由企业对市场建设做出统一计划，统筹开发建设，营造市场和仓储发展良好经营环境，吸引资金和物流企业参与市场建设经营，吸引物流需求商入园使用物流设施和保税区仓储；企业依据市场需求按商城计划要求，建设物流市场仓储项目，开发物流资源，开展经营活动；企业将多种专业服务机构引入商贸城，为企业提供完善配套服务，发明良好经营环境。第七章项目建设方案和计划布局一、计划布局项目占地面积约100亩，地址在兴庆区计划八号路以东、计划北塔东路以北（四至界限：东至畅顺通物流园，南至计划北塔东路林带，西至计划八号路，北至计划六号路），商贸城初步计划4个大门。整个商贸城根据经营业务分为箱包礼品销售区（批发、零售）、仓储区、活动策划庆典展示区、休闲区、综合办公区等。仓储厂房关键以钢结构厂房为主；综合办公区关键以框架结构建筑为主。商贸城计划出口累计4个、地中衡12个。二、建设内容项目建成后，将形成面积约3万㎡销售仓储区。销售区建筑关键采取框架结构，仓库关键为钢结构，由下而上依次为500mm厚砂砾石垫层，150mm厚砼面层，综合办公区关键为可随意分割框架结构。三、商城配套公共基础设施商贸城内基础设施关键包含道路、交通设施、供排水、通讯、供电照明、供暖、煤气、消防、绿地等。 1、道路建设方案箱包礼品城内计划为四条主干道，路面为沥青砼路面。 2、箱包礼品城给排水和消防箱包礼品城供水源为市政供水系统，区内给水管网依据计划路网设置。商贸城内污水排水采取雨污分流制。依据箱包礼品城计划现在银川市自来水企业完全能够满足市场用水量，不需要再设置蓄水池及其它蓄水设备。消防依据区内环形道路设置消防井，地下消火栓等设施，消防水源和市政给水系统连接。 3、箱包礼品城内绿化箱包礼品城内绿地按计划要求，项目在实施时一定要按商贸城计划控制详规建设。 4、箱包礼品城内通讯箱包礼品城经过商务信息共享平台建设含有完善通讯系统网络，并和中国电信网联网。通讯传输线路可通达每个经营点，数据通讯、各类信息传输立即。 5、箱包礼品城内供电由我企业申请安装4台1500KVA变压器，能够处理用电问题。 6、箱包礼品城内供暖箱包礼品城内办公、仓储供暖、均由城市统一集中供暖。四、企业基础设施建设和维护企业基础设施投资含有公益性、社会性、数量大、回收期长等特点，所以，企业基础设施建设和维护需商城物业管理部门帮助。第八章环境影响及保护方法一、关键污染源及污染物 1、废气本项目关键大气污染源是交通运输工具和装卸机械排出废气。以燃油为动力交通工具和装卸机械，将会产生SO2,CO，CO2等污染物质。伴随银川市加大对汽车尾气排放控制力度，空气污染也会降低到最小程度。 2、废水依据本商贸城性质、规模及工艺设计，污染排放源关键有生活污水、车辆冲洗污水、集装箱冲洗污水。 3、噪声噪声污染关键来自两个方面，一是交通运输车辆噪声，其次为部分设备运转时产生噪声。依据关键工艺步骤分析，关键噪声源为流动装卸机械和运输车辆。企业在设备购置方面将加大机械防噪声方法。 4、固体废弃物固体废弃物为垃圾：这些垃圾为拆装废料、包装材料及办公大楼、配套生活区产生生活垃圾。二、箱包礼品城环境保护方法 1、大气环境保护方法大气环境估计结果表明，燃油型装卸机械为本商城关键污染源，所以本市场在装卸机械选型时，注意选型时选择耗油量低，噪音小产品。制冷（供热）机房中排烟高度符合国家和宁夏相关要求。 2、水环境保护方法（1）生活污水商城产生生活污水由污水暗管系统搜集，其中厨房污水经过隔油池处理后排入污水管，生活污水经污水处理装置处理达标后排入市政管道。（2）车辆冲洗污水商城车辆冲洗产生含油污水，统一排入油污水处理间，经油水分离器处理，达标后排入市政管网。 3、噪声环境控制方法控制机械噪声，首先从降低设备本身污染源着手，所以商城内多种设备均选择低噪音设备。（1）在燃油运输、装卸机械排气管口安装消音装置以降低噪声。（2）水泵、风机、空调机组均设置减振台座，连接管道配置柔性软接头隔振。（3）在送排风口设置消声器。 4、固体废弃物箱包礼品城内设固定垃圾箱集中搜集垃圾，由环卫所送至城市垃圾厂处理。第九章交通环境和交通运输一、市场交通现实状况分析该项目在兴庆区计划八号路以东、计划北塔东路以北（四至界限：东至畅顺通物流园，南至计划北塔东路林带，西至计划八号路，北至计划六号路）黄金地段，该路段形成了以物流产业和小商品市场为主市场群，周围超市、专业市场、批发市场、农贸市场等各类商业网点星罗棋布。该项目所在地交通发达，人气指数占银川地域首位，该商贸城创办，更合理完善了丽景街商业圈，方便了市民，加紧了城市发展进程。项目总计划用地面积约100亩，周围城市主干道在场地四面，交通条件十分便利。二、市场车流估计本项目建设占地约100亩，为最含有现代化规模市场，项目建成后，将日均新增产生车辆流1260辆左右。第十章项目实施单位及经营一、项目实施单位 1、银川胡商投资 2、企业基础情况开发商：银川胡商投资企业项目总责任人：翁利胜（首席实施官 CEO）企业法定代表人：潘友西（总经理）企业性质：有限责任企业企业注册资本：陆仟万元人民币整企业地址：银川市兴庆区文化西街106号国际贸易中心B座7楼企业业务范围：房地产开发投资、旅游投资等相关产业。 3、企业经营范围房地产开发；针纺织品、建筑材料、金属材料、五金交电、数码产品、橱柜、卫浴、陶瓷用具、汽车配件、日用百货销售；投资管理咨询；市场营销策划；展览展示活动及会议策划、承接；物流信息服务（不含许可经营项目）；设计、制作、公布中国各类广告业务。（法律法规要求须经审批，凭审批同意文件经营）二、企业管理机构企业借鉴中国外物流商城开发管理经验，采取“经济开发区开发模式”特点，并根据“统一、精简、高效”标准，设置职能部门。其管理组织结构图：董事会监事会首席实施官（CEO）总经理副总经理副总经理财务总监经理经理经理经理经理经理物业管理部招商部工程部行政部企划部安全环境保护部财务部企业首席实施官（CEO）翁利胜，负责银川企业整体运行。企业总经理潘友西，负责银川企业具体项目标实施建造。三、箱包物流城招商策略 1、招商内容引进物流企业或相关企业入场运行，为企业提供良好投资环境，企业运行硬件和软件和经营软环境，包含投资政策、税收政策、投资成本、箱包礼品城物流设施和基础设施、箱包礼品城服务水平、治安、卫生、消防、金融、工商、物业管理、信息平台。 2、招商程序关键包含招商策划书制订、招商推广实施和用户引进。企业引进人才完成招商策划书。制订具体市场调研、明确目标用户类型、确定招商方法及招商政策、确定招商组织形式，开展招商宣传推广活动，和潜在用户洽谈入商城开发和经营条件，办理入箱包礼品城开发和经营手续等，帮助用户进行正常经营。 3、招商策略招商不是定优惠方法、发招商广告行为，本质是一系列概念传输和了解过程，目标用户群愿意过来是因为她们对这个项目和我们一样充满信心，是她们心理认同，只要有一点怀疑就将阻碍她们出资交易。招商目标应面向有实力中国外品牌代理商，走品牌经营路线。进驻箱包礼品城品牌经营者，往往在其它市场也设有门店。作为市场管理者，假如任其所为，顺其自然，那么多种品牌往往缺乏市场个性。千店一面，即使看起来热闹喧嚣，却也杂乱无章，混乱无序。一样一个品牌，在我们市场，就要给予它独特品牌特色，使其品牌内涵得到了充足挖掘和发挥，这就是这个市场关键竞争力。品牌化管理战略，是市场发展生命力所在。招商时可前往部分箱包礼品城产品生产地或部分箱包礼品产品交易市场比较成熟地域进行招商，在引进中国外商家进驻同时培养当地有实力有发展前景商家，使银川箱包礼品行业蓬勃发展。所以，我们能够很顺利地找到对应招商目标：当地：各类箱包礼品区域代理商，品牌经销商，当地著名企业。中国外：箱包礼品产品生产企业，各省级代理商，箱包礼品产品连锁机构、著名企业。招商时可使用部分政策优惠，加大招商力度，如： 1. 税收优惠政策：获取工商、税收等部门政策扶持，在商家进驻后可给一定时期税收优惠政策。如，减免部分税收。 2.房租优惠政策：对部分中国外著名品牌或大用户给一定房租优惠。如，减免

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