资源描述
某项目可行性研究汇报及整体开发提议
目录
序言 1
项目概况 3
项目背景 3
区位和现实状况 4
市政配套设施情况 5
关键经济技术指标估计 8
项目建设内容和规模 8
项目关键经济技术指标 10
房地产投资环境和市场分析 14
市场回顾 14
城市功效布局对开发影响 17
房地产发展趋势估计 18
房地产市场需求分析 20
项目计划建设和进度安排 24
计划提议和说明 24
建设方法和进度安排 30
项目投资和财务分析 33
成本分析 33
收益分析 46
风险分析 62
物业服务和人员安置 74
投资收益汇总表 75
附件 81
某项目可行性研究汇报及整体开发提议
序言
某某集团收购某项目后，本企业和某某集团某项目项目部在对收购企业资源和情况进行研究后，立即成立项目经营和开发研究小组。本着认真务实标准，双方人员细致调研后，对平顶山项目、九家湾项目、地窝堡项目（对这三个项目标初步命名）进行可行性研究，在研究基础上，提出以下初步构想。
1、以房地产开发为关键，整和收购企业土地资源，经过有计划、循序渐进开发，充足利用土地资源，取得对应利润，实现企业收购后资源盘活和价值提升。
2、以资源整和为目标，经过对收购企业资产分析，对可产生利润行业进行新资源配置，对没有价值资产变现处理。关键发展公路运输、公路建设和配套产业，在盘活现有优势资源同时，为企业长远发展和连续盈利奠定基础。
3、以三产服务为突破，充足利用房地产开发和公路运输带来机会，主动发展三产服务和相关配套产业，包含物业管理、租赁经营、仓储物流、货物配载、新型建材等，在获取利润同时，处理大量职员安置问题。
4、处理人员安置问题，保障企业健康发展，采取零利润集资形式，为未来开发三个项目标居住职员提供对应面积安置住宅，其中平顶山项目按75平左右米/户安置，九家湾项目按90平米左右/户安置，地窝堡项目按80平米左右/户安置。
5、发展小区物业管理，三个项目完全建成后，总建筑面积1145636平米，按0.5元/平米/月物业收费计算，每十二个月可实现产值687万。其中能够安置收购企业职员177人，实现税前利润295万元。
6、房地产开发从至，估计能够为企业发明95139.96税前毛利（其中包含69601.4万元税前利润和25538.56万元土地资产），成为企业未来关键产业和关键利润起源。
其中平顶山项目标开发总成本是46197.64万元，能够实现20309.44万元税前利润。九家湾项目标开发总成本是69611.71万元，能够实现36562.93万元税前利润（商业含商务开发成本42237.94万元，可实现31382.27万元税前利润；住宅开发成本27373.77万元，可实现5180.65万元税前利润）。地窝堡项目标开发总成本是42196.27万元，能够实现12729.03万元税前利润。
7、经过综合分析，我们认为：平顶山项目含有良好盈利能力，并含有较强抗风险能力；九家湾商业项目含有比较高盈利能力，但抗风险能力通常；住宅项目标盈利和抗风险能力全部通常；地窝堡项目从长远考虑含有良好盈利能力和一定抗风险能力。
依据以上分析，我们认为平顶山项目完全含有开发条件，可立即开发；九家湾项目应做更深入调研和分析工作，最终决定项目计划和开发日程，尤其对商业开发要进行深层次论证；地窝堡项目应做中长线考虑，整体计划、循序开发。
8、经过以上一系列资源整和和产业布局，不仅盘活企业资产、安置了企业职员，而且为企业发明了丰重利润，同时为企业长远和可连续发展奠定了基础。
一、 项目概况
1.1项目背景
新疆第一汽车运输企业是以货物运输、公路工程施工、仓储物流集散服务为主营业务国有运输二级资质企业。下属生产经营单位有：运输分企业、工程企业和运输配载物流中心、儿女学校、驾训学校、汽车修理厂、物资供销企业、劳动服务企业、物业管理企业、医疗诊所等。企业现有在职职员1138人，其中：在岗职员983人、下岗职员（在再就业中心）260人、协保内退人员148人、离退休职员1349人。
截止底，企业总资产22902万元（流动资产4847万元，固定资产3955万元，土地资产12050万元）；负债总额35684万元，其中欠付职员各项费用3700万元，职员集资建房办证所需款项13502万元。
某项目现有土地79万平米，其中生产用地29万平米（10万平米已开发），剩下为生活用地，关键分布在平顶山、九家湾、地窝堡，另有一个800亩农场。
某项目按企业《破产法》要求程序向乌鲁木齐市中级人民法院申请破产后，新疆某某实业开发采取“破产重组资产变现、全额退还”方法收购某项目依法拍卖原有资产，根据《破产法》要求，经过拍卖，以出让形式取得某项目全部土地使用权。
平顶山项目：该项目是某某集团经过收购区某项目后取得土地，该地块在乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处，是乌鲁木齐传统农副产品集散交易场地，周围市政设施完善，有大量成熟居住区，适合商贸和居住。
九家湾项目：该项目是某某集团经过收购区某项目后取得土地，该地块在乌鲁木齐市西过境公路路和苏州路立交会处。是乌鲁木齐传统物资仓储物流基地，交通便利，通达关键口岸和大型市场，为外贸和周围市场服务。
地窝堡项目：该项目是某某集团经过收购某项目后取得土地，该地块在乌鲁木齐市迎宾一路。是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所在地，周围有大量大型国有企业，该片区用地以企业生产、物流配载和企业小区为主。
1. 2区位及现实状况
平顶山项目：该地块在乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处，南和克拉玛依西路相连，东和金沙江路及宏大锦福苑相接，西、北和广汇汇嘉园相连。该片区是乌鲁木齐最大农副产品交易集散地，同时有北园春小区、广汇汇嘉园、宏大锦福苑等大型居住小区，市政配套设施完善，适合商贸和居住。
该地块由三个相对独立地块组成，西区和广汇汇嘉园相连平房区、东区和原有建筑相连空地和库房、北区和宏大锦福苑相接某项目供给科库房，地势呈南低北高、东低西高态势，适合梯式住宅计划，形成整体围合又相对独立三个组团。小区西区关键沿街面和小区大道可建设商业用房，作为小区商业配套，完善小区配套功效，提升项目销售价值。
九家湾项目：该地块在乌鲁木齐市西过境公路路和苏州路立交交会处。是乌鲁木齐物资仓储物流基地，交通便利，通达关键口岸和大型建材、陶瓷、木材和机械市场，适合建设大规模仓储、物流和配送中心，为外贸和周围市场服务。
该片区大型市场有国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场、木材场、美居物流园、亚中机电市场、百商物流园、苏州路钢材市场、百万庄机械市场等。
地窝堡项目：该地块在乌鲁木齐市迎宾一路。是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所在地，周围有中国石油地调处、乌鲁木齐国际机场、南方航空企业、新疆航空企业、某某省九运司等大型单位。
该片区属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物、教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民居住吸引力有限，但依靠周围大型单位，从配套小区建设方面而言，潜力巨大。
其次，该项目交通便利，能够为周围市场和企业提供综合服务，适合发展物流配载服务。
1.3市政配套设施情况
平顶山项目：
——关键道路：克拉玛依西路、金沙江路、阿勒泰路；
——公交： 34路、912路、905路、23路、29路、153路、823路、45路、907路、51路、7路、66路；
——购物：友好商场、太平洋百货、世纪金花、富成百货、新华图书城；
——市场：北园春市场、明珠花卉市场、名全部家俱城；
——医疗：军区总院、武警医院、煤矿医院；
——教育：41中、农大附中、附小、16小、农业大学；
——休闲：儿童公园、科技馆；
——娱乐：北园春、友好大酒店、金阳酒店、科利华酒店、独山子酒店、翼龙酒店；
九家湾项目：
——关键道路：西过境公路、苏州路立交、阿勒泰路；
——公交： 54路、23路；
——购物：五一商场、西单商场、西部国际超市、好家乡超市；
——市场：九家湾农贸市场、国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场、木材场、美居物流园、百商物流园、苏州路钢材市场、百万庄机械市场、亚中机电市场等；
——医疗：铁路医院、武警黄金医院、冶建医院；
——教育：铁三中、铁二小、林子校；
——休闲：蜘蛛山、新城公园、植物园、体育馆；
——娱乐：冶建俱乐部、红楼、诺亚方舟；
地窝堡项目：
——关键道路：迎宾路、迎宾1路、乌昌公路；
——公交： 51路、27路、37路；
——购物：购物设施缺乏，关键到铁路局购物；
——医疗：石油医院；
——教育：15中、铁四小、南航航天学校；
——小区：地调处家眷院、机场家眷院、九运司家眷院、大修厂家眷院；
二、 关键经济技术指标估计
2.1项目建设内容和建设规模
平顶山项目：
该项目所在地是乌鲁木齐成熟居住区，区域生活配套设施完善，据统计，该片区住宅消费年消费规模在30万平米以上，消费潜力巨大，适合大型小区项目开发。
该片区现阶段多层住宅平均价格在1750元——1850元/平米，从以来，上涨幅度高达30%以上，年增幅在10%以上。
该地块由三个相对独立地块组成，西区和广汇汇嘉园相连平房区、东区和原有建筑相连空地和库房、北区是和宏大锦福苑相接某项目供给科库房，地势呈南低北高、东低西高态势，适合梯式住宅计划，形成整体围合又相对独立三个组团。小区西区沿街面和小区大道可建设商业用房，作为小区商业配套，完善小区配套功效，提升项目销售价值。
九家湾项目：
该项目所在地是乌鲁木齐传统物流集散区，交通便利，据统计，该区域3公里旅程内大型市场在10家以上，总建筑规模在200万平米以上。该项目1公里旅程以内大型市场有九家湾农贸市场、国际建材批发市场、信中陶瓷批发市场、九家湾陶瓷市场，总建筑规模在10万平米以上。
受高速路和区域位置影响，该片区住宅销售价格较低（均价1300元—1400元/平米），销售规模十分有限（5万平米以内/年），所以现阶段不适合住宅。
该地块十分平整，西边缘街面关键为沿街门店和大型停车场，中间区域为厂区和办公区，东面为居住区。
西区和过境公路相接，利用便利交通网络和周围逐步形成规模市场优势，提议建设批发市场和仓储物流中心。
沿街进深1000米内建设大型市场和办公、酒店等配套设施，中区和地下建设和市场配套大型仓储中心，东区待市场成熟后进行配套住宅开发。
该片区多年来发展快速，在乌鲁木齐提出大商贸概念和大型物流中心快速发展利好下，尤其是乌鲁木齐政府在十五计划中加大对九家湾区域房地产开发和以北站区仓储运输业中心定位，使该项目发展仓储物流潜力愈加不可估量。
地窝堡项目：
该项目所在属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物、教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民居住吸引力有限，住宅消费量十分有限。
但该片区拥有大量大型单位，依靠周围单位居民，借助乌昌一体化和郊区卫星城市建设战略实施，从单位配套小区建设和长远开发方面而言，潜力巨大。
该地块十分平整，和迎宾路约一公里距离，东和地调处家眷院、石油医院相连，西和武警支队相连，地块中心有一水渠穿过。
依据该地块特点，提议做长线开发准备，先期可作为九家湾地块开发后运输、建筑和物流配载等项目标转移场地，同时进行整体计划，和周围关键单位协调，以销定产，落实销售后展开开发，实现项目标长久、可连续运做。
2.2项目关键经济技术指标
平顶山项目：
占地面积：250465平米
已开发面积（现有建筑）：基地面积：43260平米，建筑面积：约100000平米
学校占地面积：12479平米
可开发土地面积：194636平米。其中拆迁平房可开发土地面积188651平米，和锦福苑相连某项目供给科仓库可开发土地面积5985平米
经估算，本项目工程关键经济技术指标以下：
容积率：控制在1.9以内， 提议计划两幢小高层，提升容积率
绿化率：≥35%
建筑面积：按1.9容积率计算，总建筑面积为369808平米
住宅建筑面积：占总建筑面积93.7%，即346647平米
底商建筑面积：占总建筑面积4.5%，即16544平米
公共建筑面积：占总建筑面积1.8%，即6617平米
考虑到该片区小区规模在50万平米以上，缺乏小区商业配套，提议建设会所；增加商业开发面积，提升项目价值。
平顶山项目总建筑面积为369808平米，其中需拿出38927平米住宅作为职员安置住房（按500户，每户78平米计算），职员安置住房采取全额集资方法建设。
实际可销售面积330881平米。
九家湾项目：
考虑到该项目标立地条件，提出两种开发提议，并依据两种开发方案，制订出不一样项目计划经济技术指标。
方案一：商住开发（提议方案）
占地面积：296593平米
经估算，本项目工程关键经济技术指标以下：
容积率：考虑到三层以下商业开发，容积率控制在1.45以内
建筑面积：按1.45容积率计算，总建筑面积为430060平米
住宅建筑面积：占总建筑面积56%，即240275平米
市场建筑面积：占总建筑面积31%，即134950平米
商务建筑面积（办公、酒店等）：占总建筑面积10%，即43268平米
公共建筑面积：占总建筑面积3%，即11567平米
九家湾商住项目总建筑面积为430060平米，其中需拿出44489平米住宅作为职员安置住房（按500户，每户89平米计算），职员安置住房采取全额集资方法建设。
实际可销售面积385571平米。
方案二：住宅开发（备选方案）
占地面积：296593平米
经估算，本项目工程关键经济技术指标以下：
容积率：容积率控制在1.65以内
建筑面积：按1.65容积率计算，总建筑面积为489378平米
住宅建筑面积：占总建筑面积95%，即464909平米
底商建筑面积：占总建筑面积3%，即14681平米
公共建筑面积：占总建筑面积2%，即9788平米
九家湾住宅项目总建筑面积为489378平米，其中需拿出44489平米住宅作为职员安置住房（按500户，每户89平米计算），职员安置住房采取全额集资方法建设。
实际可销售面积444889平米。
地窝堡项目：
占地面积：203393平米
其中，预留10万平米用于吞并企业生产和配套服务用地，剩下103393平米用于首期住宅开发。预留土地可作为企业长线开发土地贮备（、开发）。
可开发土地面积：203393平米
经估算，本项目工程关键经济技术指标以下：
容积率：容积率控制在1.7以内
绿化率：≥35%
建筑面积：按1.7容积率计算，总建筑面积为345768平米
住宅建筑面积：占总建筑面积95%，即32848平米
底商建筑面积：占总建筑面积3%，即10373平米
公共建筑面积：占总建筑面积2%，即6915平米
地窝堡项目总建筑面积为345768平米，其中需拿出40678平米住宅作为职员安置住房（按500户，每户80平米计算），职员安置住房采取全额集资方法建设。
实际可销售面积305090平米。
三、 房地产投资环境和市场分析
3.1市场回顾
1、宏观市场回顾
从90年代以后，新疆中国生产总值年均增加10.4%，各项关键经济指标上升显著，经济体制逐步由单一封闭自然经济向全方位开放格局转变，经济结构不停调整和优化，市政、交通、电信、能源等基础设施和基础产业得到加强，经济发展硬环境得到改善；经过深入整理和规范市场秩序，制订和落实投资政策和消费政策，清理取消抑制投资和消费不合理政策，经济发展软环境日趋好转，社会局势稳定，城镇人民生活水平显著提升。
经济发展带来了房地产市场活跃和城市化水平提升，城市人口数量激增，旧城改造、市政基础建设步伐加紧，大大地拓展了新疆房地产市场发展空间。伴随房改政策逐步落实及银行信贷政策相继出台，公房上市交易和房屋二级市场开始开启，房地产消费流通渠道呈多元化趋势。
新疆房地产开发投资从1989年1.2亿元增加到137.92亿元，房地产开发投资年均增加幅度达42.3%，间，全疆累计完成住宅投资221.79亿元，完工住宅面积1971.17万平方米，城市人均居住面积由1989年9.2平方米增至22.06平方米，增加率为107.17%。以上数据充足说明，新疆房地产市场已经进入平稳快速发展阶段。
乌鲁木齐市是新疆维吾尔某某省首府，全市辖7区1县，总面积1平方公里，市政面积166.8平方公里，人口208.2万。乌鲁木齐经济发展水平居西部地域城市前列，房地产开发逐年、稳步上升，到，个人购房已经达成住宅消费95%以上，以个人购房为主体市场结构已经形成并完善，到初，乌鲁木齐市共建设各类住宅近14100万平方米，共建成住宅类用房25万余套，居民住房平均面积由80年代早期人均不足8平方米扩大到现在近19.6平方米。
截止，新疆城镇居民经过住房制度改革，累计出售公有住房5716万平方米，累计86万套，占可售公房85.4%，加上部分未出售但仍享受使用权公房和个人私有住房，新疆城镇居民自有住房率已达成了90%左右，在全国居中上水平。
2、阶段性发展回顾
从乌鲁木齐房地产市场发展历程来看，已经经历了三个时期，现在正进行第四个发展阶段。
97年以前，称得上是乌鲁木齐地产市场发展萌芽期，该阶段最大特点是计划经济显著，政府主导，单位福利分房。
98年至，伴随国家将房地产定为国家支柱产业，促进房产发展一系列国家政策出台，包含取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌鲁木齐房地产业取得蓬勃发展，乌鲁木齐房地产市场出现过热现象。从98、99年供给严重不足，转变为，尤其是市场严重过剩。
房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量二分之一，比增加一了倍多，而其中高层空置就占到67%，约为76万m2。
，乌鲁木齐房产空置面积151.2万平米.其中高层空置面积高达120万平米，比空置量增加了57%；
，乌鲁木齐房地产开发投资38、2亿；建筑施工面积620、47万平米，其中住宅施工面积434、71万平米；房屋完工面积195.12万平米，其中住宅完工面积175、57万平米；商品房销售面积235、85万平米，其中住宅销售面积222、37万平米；房屋空置面积168、95万平米，比增加了12%，比房屋空置增加率大幅下滑。但高层空置率和空置面积却深入上升：高层空置面积为142万平米；
乌鲁木齐房地产市场空置面积发展趋势图
从上图中能够看出，经过三年盘整，乌鲁木齐房地产空置量展现大幅上升趋势。但从多层和高层空置对比来看，高层空置量连续上升同时，多层空置量却深入下降。
分析深层次原因，我们能够发觉，受、多层开发过热影响，多层项目开发从起已经大幅收缩，开发量仅为58%和65%，继续维持了低开发态势，从而使存量盘大量消化，多层空置量深入降低。
截止底，空置多层住宅多为结构不合理住宅，空置年限2年以上或工程折抵房等。对市场需求已经不含有多大影响。
3.2城市功效布局对项目开发影响
乌鲁木齐市政府在第十个五年计划中提出，坚持“统一计划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设”和“优化土地利用”标准，合理计划区域布局，稳步拓展城市空间，形成中心城区表现繁荣，边缘城区表现实力布局结构。
在优化天山区、沙依巴克区等中心城区内部布局基础上，主动向东西方向发展，拓展城市空间。关键开发西山地域、红光山地域及九家湾地域。集中建设乌鲁木齐经济技术开发区、高新技术产业开发区、头屯河工业园区，使城市功效区布局更为合理，特色更为鲜明。同时，加紧城郊小城镇建设步伐，深入扩大城市空间，推进全市经济社会发展。
中心城区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区组成，关键发展第三产业，成为商贸、金融、信息、教育中心。周围城区由水磨沟区部分、头屯河区、东山区、南山矿区组成，关键发展第二产业，成为石油化工、建材、冶金、纺织等工业中心、仓储中心。其中水磨沟区关键部署纺织、电力、轻工业，并依靠水磨沟风景区资源和温泉资源发展旅游业；头屯河区关键部署工业和仓储业，北站区以仓储运输业为主，西站区以铁路管理编组、石油储运为主；东山区关键部署符合环境保护条件石油化工、煤炭、建材等工业。城市郊区由城市南、北郊区组成，大力发展城郊现代化农业，成为以小城镇为中心现代化农业经济区。其中南郊关键建设无公害农牧业生产基地，发展生态农业、旅游业。北郊关键建设农业科技示范园区，发展高效、优质农业和观光农业。
为适应城镇人口规模扩大和居民改善居住环境需求，大力发展房地产业，推进住宅产业化。关键建设经济适用房，主动建设廉租房，适度发展商住房。结合城市中心区工业企业布局调整和城区功效调整，合理计划房地产布局，关键改造建设和平南路旧城区、雅玛里克山铁路沿线住宅区，加紧西山地域、红光山地域及九家湾地域等新城区房地产计划和建设，促进房地产业连续发展。
同时，乌鲁木齐在城市发展上提出两个中心建设。商贸中心：主动开拓中国外两种资源、两个市场，将乌鲁木齐建设成为中国西北部最大商品集散中心、购物中心和中亚地域国际贸易中心。交通仓储中心：加紧交通运输、邮电业发展，配合二类口岸及交通枢纽设施建设，发展含有一定规模、适应国际贸易标准仓储业。将乌鲁木齐建成中国西北和中亚地域交通枢纽，成为航空、铁路和公路运输业发达交通仓储中心。
从以上市政府对乌鲁木齐城市发展计划能够看出，未来政府将关键开发西山地域、红光山地域及九家湾地域，形成西山居住区、九家湾依靠北站形成仓储物流区和地窝堡区域工业和小城镇建设。
同时，乌鲁木齐政府还提出商贸中心和交通仓储中心两个中心建设，以上城市发展计划和建设，将对天运房产开发四个项目产生深远影响。
3.3房地产发展趋势估计
1、经济连续快速发展促进房地产业发展
乌鲁木齐市GDP连续多年保持稳步增加势头，乌鲁木齐，人均GDP突破2万元；人均可支配收入9728元。经济连续快速发展、人均可支配收入稳步提升为改善居住条件提供了可能。现在，乌鲁木齐市人均建筑面积为22.62平方米，人均使用面积15.83平方米，人均居住面积11.24平方米，离“人均居住面积25平方米”小康居住水平仍有较大差距，住房建设空间仍然很大。
2、土地供给降低和土地贮备匮乏，房价提升以成肯定
伴随土地供给降低和开发商土地贮备更趋匮乏，发展商在项目开发方面更 趋于理性，对项目标开发品质要求不停提升，期望以此提升产品附加值，来获取合理回报，土地成本在房价中所占百分比也将深入提升，在这种情况下，未来房地产价格下调空间十分有限，尤其是多层住宅，受供给量偏紧影响，价格可能继续上涨。
当然，在房价上涨同时，也不可忽略房屋结构性过剩造成部分房价下跌可能，比如商业和高层严重过剩，必将造成价格下跌。而郊区大型项目标出现和过分开发，也将造成部分郊区项目出现价格波动。
3、依靠规模和成本优势粗放式开发模式已经成为历史
近两年来，乌鲁木齐房屋建设成本在增加（土地、建材等涨价），利润空间缩小。同时，伴随乌鲁木齐市民生活水平不停提升，对居住环境和配套设施要求也不停提升。小区建设中建设成本既包含房屋建设成本，也包含小区环境和配套设施建设费用。开发商为改善小区居住环境在绿化、公用设施配套、小区服务场馆、公用文体设施等方面投入了大量资金，使在小区环境中投入比以往大大提升。经过提升楼盘品质来取得高附加值回报，已经成为未来房地产开发主流，依靠规模和成本优势粗放式开发模式已经成为历史。
4、金融政策调整加速乌鲁木齐房地产企业整和
99年以来在房地产开发资金起源中银行信贷增加过快，各项房地产贷款成倍增加，是同期增加最快信贷品种。从房产企业统计资料显示：乌鲁木齐房地产企业资金起源方面银行存款所占百分比已超出50％，房地产开发对银行资金依靠较大。以来，金融部门提升了房贷门槛，同时对房地产开发企业资质等级也提升了要求，使乌鲁木齐三级以下开发企业较难取得房产信贷（三级以下房地产开发企业占乌鲁木齐开发企业80%以上）。在内地因为投资基金进入房地产业，使房地产资金得到一定缓解，然而在乌鲁木齐因为投资基金进入渠道不畅，在短期内投资基金进入房地产可能性较小，从而造成乌鲁木齐房地产资金短缺情况较为严重，不少项目出现了资金周转不灵，房屋延期交工现象。
尤其和，国家深入加大信贷管理力度，同时银行利息深入上调，这些政策全部将对房地产市场产生深远影响，部分缺乏实力开发商将在未来洗牌中逐步退出市场，房地产每十二个月开发量和利润水平也将趋于稳定，不会在出现前几年大起大伏现象。
3.4房地产市场需求分析
新疆城镇数量少、城市规模小，到现在为止，全疆城镇化水平为33.7%，共有633. 21万非农业人口。依据《某某省城镇体系计划》总体目标，在—共5年时间里，全疆人口水平将由过去1900万增加到万，城镇化水平由33.7%提升到36%，非农业人口达成750万，增加约120万。根据人均19.06万平方米标准计算，到，全疆城市平均每十二个月需要新增住房面积1187万平方米。假如按住房使用年限和拆旧建新计算，新疆城镇现有住房为11158.8万平方米，正常使用期以50年计，年折旧率以2%计，平均每十二个月需拆旧建新223.2万平方米（未含旧城改造）。把以上几组数据综合起来分析，估计在未来10内，新疆平均每十二个月最少需要新建住房1234.7万平方米，其中有60%分布在乌鲁木齐地域。
受经济发展水平、生活习惯、地理位置、环境条件等原因影响，新疆城市居民人均住房建筑面积（19.06平方米）低于全国平均水平（人均住房面积21平方米）近10个百分点。现在，全疆城镇户均建筑面积64.79平方米，有85%家庭住房建筑面积不足70平方米，伴随生活水平改善和经济收入提升，住宅市场从量需求转向质需求转变，需求档次逐步拉开，中等收入、中高收入家庭首优异入换代期。
伴随西部大开发政策深入和新疆经济稳步发展，非住宅类地产需求增加，写字楼、宾馆、商场销售量将会增大。在居民经济收入增加、生活水平提升同时，居民日常开支费用降低，用于购置住房可支配资金相对增加，更深入拉动了住宅类产品需求总量。
1、多层次、多价位商品住宅供给体系逐步形成
现在，乌鲁木齐已初步形成了以经济适用住房为塔基、一般住宅为关键、豪华住宅为塔尖金字塔型多层次商品住宅供给体系。这三类不一样价位住宅基础能够满足不一样收入阶层、不一样消费层次消费者对住房需求。其中价位在1200元—1600元/平方米左右、带有国家补助性质经济适用住房，满足并处理了大多数中低收入、工薪阶层消费群体住房需求。价位在1600元—元/平方米左右、地理位置优越、居住环境好、房屋质量高一般住宅，以中高收入阶层为消费对象，成为乌鲁木齐二次和三次置业消费选择。价格在元以上，地理位置很好高层和小高层，受价格偏高和缺乏生活环境影响，一直处于滞销状态，且空置率有深入上升趋势。
2、个人购房成为住宅消费市场主体
伴随中国住房体制改革深入，个人购房已逐步替换了集团购置，成为商品房市场消费主体，房屋消费已经成为继大众日用消费品以后，家庭生活首要消费需求；银行个人信贷消费推出，促进并提升了居民住房购置能力，城市居民对住房潜在需求转化为有效需求，在已经售出交易类房屋中，有8成以上个人购房者采取了银行贷款，这一消费方法将对以后房地产市场发挥更大推进作用。
3、城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展
国务院于7月同意乌鲁木齐市新一轮城市总体计划，新计划城市面积等于乌鲁木齐市现有计划面积6倍。根据房地产发展周期性规律，乌鲁木齐房地产行业现在已进入了一个新增加期，这种增加势头在近几年中还会继续。伴随未来房地产生产基数逐年增加，房地产供给量和需求量会出现阶段性、周期性起伏，但总体需求量保持在每十二个月400—500万平米左右、住宅需求量保持在250—350万平米左右时，房屋开发就在适度、合适范围内，不会出现大面积过剩现象。
4、城市化进程和外来人口购房成为乌鲁木齐新增住房消费主力
城市人口增加对房屋需求关键包含两部分，一部分是城市新增人口住房需求。乌鲁木齐市近几年每十二个月新增城镇人口约2—3万人，每十二个月新增大学生约1万多人。另外一部分是外来人口对住房需求。城市化进程加紧，民营企业快速发展，和购房入户政策实施，全部会吸引大量外来人口购房，据测算新增人口每十二个月大约需要住房近80万平方米。
据房地产销售情况统计显示：-外来人口购房和农民进城购房百分比达59.9％，大约160万平方米商品房。另外，乌鲁木齐市流感人口近100万，有一大部分属于进城务工人员，对房屋租赁有很大市场需求。
5、改善性住房需求将继续保持增加势头
改善性住房需求关键经过存量住房交易来实现，乌鲁木齐市存量房交易面积为48.8万平方米，其中，房改房上市套，约需要购置12.97万平方米商品房；再加3723套私房（存量房扣除房改房）交易，估计需要购置商品房约29.78万平方米。
其次，伴随消费水平提升，一部分高收入群体从改善生活品质角度考虑，已经进入二次乃至三次置业阶段，这部分人群成为高品质住宅主力消费群体。
6、旧城改造、房屋拆迁引发市场需求
这部分需求相对稳定，1998年-乌鲁木齐市平均每十二个月房屋拆迁量近7万平方米，按70％居民购置商品房计算，平均每十二个月约需要近10万平方米商品房。
伴随城市化和郊区化扩张，这部分消费成为郊区很多项目标主力购置群体。对这部分消费把控，成为郊区项目能否成功销售关键原因。
四、 项目计划建设和进度安排
4.1计划提议和说明
1、平顶山项目
——提议计划经济技术指标
项目
单位
数值
基地面积
平米
194636
总建筑面积
平米
369808
住宅建筑面积
平米
353264
底商建筑面积
平米
16544
公共建筑面积
平米
6617
住宅平均层数
层
6.5
计划区容积率
—
控制在1.9以内
绿地率
%
≥35%
扣除38927平米安置面积（500户，78平米/户），实际可销售面积330881平米。
——计划说明
提议开发大规模居住小区。
1、该项目所在地是乌鲁木齐成熟居住区，区域生活配套设施完善，据统计，该片区住宅消费年消费规模在30万平米以上，消费潜力巨大，适合大型小区项目开发。
2、该片区现阶段多层住宅平均价格在1750元——1850元/平米，从以来，上涨幅度高达30%以上，年增幅在10%以上。提议住宅销售均价在1750元—1850/平米元之间，商铺销售价格在5500—6500/平米元之间。
经过价格加权平均计算，该项目标销售价格在1940—2080元
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