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长沙雨花区政府物业管理标书深圳J锋物业管理长沙分企业10月第一章 提升物业管理服务水平整体设想及策划提要：管理定位政府物业企业化管理典范，两个文明建设窗口管理目标十二个月获市优称号，两年获省优称号，三年获国优称号管理模式现代化、专业化物业管理四大理论用户关系管理、合工理论、目标计划管理、时间管理五大优势理念、团体、技术、经验、配套五个关键整体形象、安全、保密、机电设备管理、建筑外观五大方法全方面投入，保障设备良好运行；不停钻研和学习，利用高科技手段进行管理；全方面防范，治安事件发生率为零；发挥本企业规模优势，实施专业化低成本管理；开发某某区行政中心物业管理专用软件六大保障整合型管理体系（ISO9000、ISO14000、OHSAS18000）、科学人力资源管理体系、完善安全管理和保密体系、人、财、物有力保障、专业机电设备运行管理保障能力、高效用户关系管理和信息处理平台连续超越连续满足和超越用户市场需求意识SERVICE服务标准、双语日常接待、著名学者讲座、会议商务服务长沙雨花区政府长沙市雨花区区新政治、经济、文化中心。长沙雨花区政府行政中心计划充足利用物业所在地自然环境，结合地形地貌，使时代精神和地方特色相结合，表现了现代办公效率、高科技要求，区委区政府将行政中心物业管理服务推向社会化、专业化，更是对长沙市乃至当地域政府物业企业化管理及物业管理市场发展有着关键促进意义。针对长沙雨花区政府行政中心物业管理各个要素，本企业开展了深入广泛项目考察和市场调研，在深入挖掘设计和开发思绪基础上，仔细分析该物业作为未来某某区委、区政府、区人大、区政协行政办公中心特点，并周详考虑未来物业管理工作将面临关键难点，确立了本企业管理长沙雨花区政府行政中心整体构想和管理策划思绪。一、管理定位雨花区行政中心作为未来雨花区委、区政府、区人大、区政协四大班子办公场所，其物业特殊性决定了物业管理定位也肯定有更为高远追求。经过严密论证和考察，本企业将雨花区行政中心物业管理定位为：成为长沙市政府办公物业企业化管理典范。成为长沙市精神文明和物质文明建设窗口、表现雨花区政府开放、高效、亲和形象。二、管理目标自接管之日起：十二个月内达成物业各项使用功效正常，使政府各项工作有条不紊地开展；经过“长沙市物业管理优异示范大厦”考评。二年内深化管理服务、提升物业管理水平，提升物业管理形象、经过“湖南省物业管理优异示范大厦”考评。三年内经过“全国物业管理示范大厦”考评。三、管理机制和模式（一） 实施实施机构、责任机构、监督机构有机结合“三位一体”式共管机制，推行科技型物业管理模式。监督机构雨花区机关事务管理管理、雨花区行政中心物业管理委员会实施机构雨花区行政中心物业管理处责任机构锦锋物业管理企业监督机构雨花区机关服务中心和雨花区行政中心物业管理委员会可经过行使以下权利，对本企业及物业管理处管理行为进行监督。审核管理处提交月管理汇报。组织对管理工作抽验、检验、审查管理效果。经过会议或其它形式，评审雨花区行政中心（以下简称行政中心）物业管理情况，交流意见。可即时就管理中问题向管理处或企业投诉。对管理中出现重大事项进行审议。行政中心正式投入使用后，我们将在六个月之内会同雨花区机关事务管理部门相关职能部门磋商成立行政中心物业管理委员会，并充足发挥管理委员会作用，让每一位委员全部成为一名物业管理监督人员，共同参与物业管理，使行政中心物业管理日臻完美。责任机构深圳J锋物业管理长沙分企业深圳J锋物业管理长沙分企业是行政中心物业管理目标最终责任人，负责对行政中心物业管理情况整体监控和实施，就行政中心物业管理情况对管理局和物业管理委员会负责。实施机构雨花区行政中心物业管理处物管处是行政中心物业管理具体实施机构，对管理局、物业管理委员会和企业负责，确保物业管理各项工作达成既定目标。（二）现代化、专业化物业管理模式雨花区行政中心作为雨花区政府四大班子办公场所，其物业管理必需要为其提供符合政府办公物业特征管理服务。我们在进行严密论证基础上，确定了某某区行政中心现代化、专业化物业管理模式。现代化：充足吸收中国物业管剪发展二十年科技及理论结果，依靠我企业和香港戴德梁行、麦肯锡等世界顶级物业管理企业及咨询机构保持良好合作关系，学习并借鉴国际同行优异经验，凭借我企业本土化运作十年优势，结合长沙当地实际，在雨花区行政中心实施既含有国际中国一流水准，又符合长沙市情物业管理模式。专业化：以我企业从事物业管理十年所塑造精锐专业团体，在公共保安、保洁、绿化、设施设备维修养护等方面为某某区行政中心全方面实施专业管理及服务。四、管理学理论利用雨花区行政中心作为现代化办公物业，其物业管理素质也必需达成和之相符合高度。本企业长久致力于现代企业制度建立和完善，并坚信坚实管理理论是扎实一个企业内部管理关键基础。针对某某区行政中心物业特质，我们将以详尽用户关系管理、合工理论、目标计划管理、时间管理等一系列理论体系作为物业管理项目运作理论保障。用户关系管理：“以用户为中心”，不是一句空洞口号，而是富有哲理经营理念。反应在企业当中，就是全部业务过程围绕怎样更多地为用户发明价值，用户取得用户价值是用户满意、用户忠诚根本理由。以用户为中心经营模式实现，需要一套科学而有效处理方案，它包含以用户为中心战略计划、管理咨询、实施等关键步骤。本企业将以此作为物业管理关键理念，对某某区行政中心物业管理用户市场有效开发和拓展。合工理论：本企业提倡，每一个职员全部必需成为学习型个人，由此，企业才能真正建立成为学习型组织。所以，职员综合素质培养，在本企业一直受到重视。而在对职员进行综合素质培训同时，本企业越来越显著感觉到，合工理论将在现代企业发展中起到主动作用。2以前,亚当斯密以制造针为例叙述了劳动分工作用。而且，她这一分工理论成了近代产业革命起点，也成了以后管理学家创建管理学理论前提。确实劳动分工较大幅度地提升了劳动生产率，也有利于专业化和职能化管理。不过，这种理论发展到今天，负面效应日益显露出来。现代社会，首先追求产品个性化，生产复杂化，企业经营多元化，假如片面强调分工精细和专业化，则使得企业整体协调作业过程和对过程监控越来越高，结果致使企业整体效率低下；同时，把人分成上下级关系官僚体制，使人主动性、主动性得不到充足发挥，相反腐蚀着人精神，不利于人身心健康，以至于走到了分工和协作标准初始动机反面。其次，高科技发展，尤其是计算机普及利用，使简化管理步骤成为可能。同时，和市场改变和高科技发展相对应是劳动力素质大大提升，职员不再满足于从事单调、简单复杂性工作，对分享决议权要求日益强烈。所以，本企业打破分工理论桎梏，在企业提出“合工理论”，即借助信息技术，以重整企业业务步骤为突破口，将原先被分割得支离破碎业务步骤再合理地“组装”回去，将几道工序合并，归一人完成，并将分别负责不一样工序人员组合成工作小组或团体，以利于共享信息、简化交接手续、缩短时间。另外，降低管理层次，提升管理幅度，建立扁平化组织结构，从而打破官僚体制，降低了审核和监督程序，降低了管理成本，降低了内部冲突，增加了组织凝聚力，大大调动了职员主动性，促进了职员个人发展。本企业将在雨花区行政中心物业管理中以合工理论作为工作步骤组装合并基础理论，最大程度地降低管理成本，提升工作效率。目标计划管理：由本企业整体目标延展出雨花区行政中心物业管理处各工种分项活动、分项目标和各项工作计划过程即所谓目标计划延展。即为目标计划管理精髓。其实施则透过本企业组织架构，应用目标延展方法来制订雨花区行政中心物业管理处各项工作计划，并建立绩效指标作为衡量目标达成考评标准。时间管理：要求雨花区行政中心物业管理处各工种职员务必了解时间管理涵意、树立时间成本意识，掌握时间管理远近分配、时间管理优先次序、时间管理限制突破、时间管理计划效率、时间管理结果及评定等，使雨花区行政中心各项物业管理工作得以高效率展开。五、管理优势（一）理念优势理念是服务灵魂所在，是职员动力源泉，宏丰物业企业以不停提升服务水平为工作指导思想。以“至情、至微、至效”精神为理念，不懈追求更高服务境界，极力职员发明性思维和发明力，在这种理念支撑下，多年来，企业所管理众多项目中，受到了业主一致好评好信任。以“至情、至微、至效”为基础，我们引伸出了以下独具特色理念：“至优化”理念； “换位思索”理念和“（无穷小）”理念等。至优化理念即每个职员全部有明确职责范围，在服务过程中碰到任何问题，全部要设计出几套处理问题方案，从用户（使用人）角度、经济角度选择一个最好处理方案，达成最好效果，同时以最优理念为根本引伸出了多个提供优质服务方法：“快捷服务”、“机务作风”、“便民服务”等。“快捷服务”即在接到拥护需求信息或任务时，要求我们职员立即行动并快速处理问题，表现“效率就是生命”精神；“机务作风”即是采取严谨细致航空系统维护管理方法，对每一项工作全部严格按程序认真细致去完成；“便民服务”即向业主（用户）提供购物导向、室内维修等正常物业管理范围以外服务，表现企业“周到服务”。“至优化理念”服务达成效果是：当您在繁忙工作时候，优美工作环境、适宜温度、优良空气质量使您尽享工作乐趣；在您需要服务时候，管理服务人员就会出现在您身边，每个职员工作全部是一丝不苟，彬彬有礼且规范化、标准化。换位思索即凡事全部要设身处地站在用户需求角度进行考虑，再反过来考虑怎样满足用户需求，真正做到以用户为中心，把业主满意作为工作出发点和工作最终目标。“你想到我们全部已做到，你没有想到我们超前做到”，从而提供更适适用户需要服务，满足甚至超越用户需求。（无穷小）理念（无穷小）磨合即在前期物业管理介入中，深入物业现场、参与设备调试、熟悉各项功效，站在使用人角度，发觉影响使用功效原因，立即提出合理化提议，将不利原因消亡在萌芽状态，同时，结合其物业特点，充足了解用户需求，深入完善各项管理方案及制度，并理顺各方面关系，在正式接管物业时，使管理磨合期靠近“零”。（无穷小）风险政府物业管理有别于其它物业，尤其是安全、环境和技术含量方面。为预防以外事件发生，企业在“人防”、“技防”和制度建设、监督机制等方面全部有严格管理方法，确保万无一失，为了处理政府机关后勤社会化改革后顾之忧，我们着眼于长远负担物业管理责任，不停完善硬件和软件设施，确保物业正常安全运行，重视物业相关保险事宜，根据相关要求投保公共责任险、第三者责任险，并和事务管理部门协商安防设备保险事宜，提升行政中心物业抗风险能力。（无穷小）干扰在用户正常上班时间以外完成全部公共部位清洁工作，确保不会因清洁使地面湿滑造成行走不便，用户正常上班时，清洁员在所辖清洁范围内不停巡视保洁，发觉问题立即处理，不能因保洁而影响和干扰用户正常工作。在确保用户正常工作前提下，对会妨碍用户维修保养工作，一律安排在用户正常上班时间以外（突发事件需紧急处理情况除外），同时，在维修保养工作中，维修人员必需先做好维修区域防护及警示方法后，方可进行工作。维修完成，立即清理现场，以避免造成污染和给用户带来不便。（无穷小）缺点就是要求每一个职员全部要细心谨慎，把工作上可能发生缺点（缺点）降低到“零”一个管理方法，零缺点并不是说绝对没有缺点，或缺点绝对等于零，而是指以缺点等于零为目标管理理念，每一个职员全部要在自己工作职责范围内努力争取做到无缺点，从而培养职员高度责任感和严谨工作作风，提升服务质量。（二）技术优势技术过硬、装备精良楼宇设备管理队伍企业成立伊始，即开始管理设备优异，智能化程度高政府办公楼宇，发展至今已经管理着很多大型楼宇物业，积累了九年多楼宇机电设备管理经验，企业现在拥有各类专业技术人员三十多名，配置有大量维修设备，维修仪器仪表和专用工具，企业对电梯、中央空调、消防、给排水、供配电、保安监控和优异智能化系统等均制订了完善技术管理规范和量化管理措施，能某某区为行政中心制订出高效、可操作性强设备管理方案，确保各系统正常运行。我们技术优势还表现在能依据雨花区行政中心物业特点，制订出有效机电设备经济运行方案，节能降耗，为政府显著降低物业运行费用。（三）经验优势丰富物业管理经验深圳J锋物业管理自1994年成立以来，管理面积已经超出500万平方米，管理着高级住宅小区、住宅大厦、别墅、办公写字楼和各类大型优异设施设备，是现在中国物业管理行业管理面积最多，类别最多、经验最丰富专业物业管理企业，也是国家一级资质物业管理企业，并于“中国物业管理品牌企业10强”评选（评选正在进行中）。在多年管理实践中，深圳J锋物业管理受到了业内外和用户广泛认同及赞誉。底，深圳J锋物业管理长沙分企业在长沙市雨花区政府行政管理中心物业管理服务公开招标活动中一举中标，并经过努力使该物业在接管不到八个月时间就荣获“长沙市物业管理优异示范大厦”称号，能够说，丰富专业物业管理经验，是我们有信心为雨花区行政中心提供优质物业管理服务一大支撑及有力保障。（四）配套优势提供综合性物业管理服务我们在多年物业管理实践中，积累了为用户提供全方位、综合性、专业化、个性化管理服务丰富经验，企业已经管理多个物业中，在商务服务、会议服务、室内绿化、节日装点、办公家俱养护、洗衣中心、健身休闲、办公设备维修、家电维修、家政服务等领域管理取得了成功，在某某区行政中心物业管理中，我们将和相关物业管理主管部门一起，潜心研究广大干部职员需求，提供优质综合服务，为机关后勤改革尽一份力量。（五）团体优势六、工作关键深圳J锋物业管理长沙分企业组织各类专业技术骨干，经过全方面深入调研，了解了行政中心这一极具时代意义高科技建筑，并从业主（用户）角度出发，分析了行政中心物业管理关键，经归纳整理 ，行政中心物业管理工作关键表现在以下五个方面。1、 整体形象雨花区行政中心是建设在长沙市雨花区一颗璀璨明珠，它不仅仅是一座社会公开建筑物，更是雨花区委、区政府、区人大、区政协办公场所，是党和政府形象外化和延伸，是外事活动、公众礼仪接待场所。所以，其形象直接代表着雨花区形象，针对行政中心物业特点，我们确立了行政中心整体形象定位开放、高效、亲和。 开放表现雨花区委、区政府改革思想和和国际接轨政府办公方法。高效展示雨花区委、区政府工作高效率。亲和象征雨花区委、区政府为人民服务宗旨和亲近民众，和民同乐政府公仆形象。2、安全防卫雨花区行政中心集区委、区政府、人大、政协等办公、会堂和公众礼仪活动等功效于一体，且采取开放式设计，进出中心车辆和人员很多，成份复杂，涵盖有参观、办事、开会、上访等，行政中心是某某区首脑机关，市领导和公务人员除正常办公外，还有很多事务活动和接待来自中央及各省市领导、党和国家领导人及外国友人、社团来访，所以，雨花区行政中心安全工作是物业管理重中之重。3、保密雨花区行政中心作为某某区首脑机关，保密等级高，作为雨花区行政中心物业管理人员，须含有安全保密基础知识，按国家保密方面相关法规，做好保密工作。4、设施设备雨花区行政中心物业是现代高新技术结合体，是一座超大型智能化建筑、机电设备系统不仅装机容量大、复杂，而且进口设备多、技术优异。设备系统包含供配电、给排水、中央空调、电梯、消防、智能化等系统，作为政府物业，其设备运行安全正常是确保整个物业正常运作基础条件，所以，设施设备管理显得尤为关键。5、建筑物行政中心建设形象现代新奇，外型美观，对维护管理要求高。装饰材料多样性，决定了以后我们在物业管理工作中要针对不一样装饰材料采取多样化管理手段，如木质材料防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；地毯防潮、防蛀蚀、防染色；皮革材料防腐蚀老化；大理石、花岗石等石质材料防腐蚀、防染色等。全部是以后装饰工程维护关键内容。和此同时，建筑物外观又是某某区行政中心形象。所以，建筑物管理十分关键。七、关键方法针对以上我们所列举管理关键及物业特征，我企业对雨花区行政中心管理将采取五大方法。方法之一：全方面投入，保障设备良好运行雨花区行政中心做为现代化办公物业，其设备设施日常运作有着极高管理维护要求。本物业投入使用部分优异设备设施将使得管理观念、管理机构、管理方法更现代化、科学化。设施设备要求高、操作严、范围广，包含到管理、通讯、安防等方方面面。本企业在理论学习、现场参观、实地演练基础上，制订了科学合理、切实可行维护、保养、运行计划，确保各项设施设备良好、有效运作。而且，本企业还将组织全部设备养护人员针对某某区行政中心物业所投入多种类设施设备进行专业培训和学习，确保意识到位，技术到位，服务到位。同时，为提升某某区行政中心物业管理工作效率，我们将在长沙市市级行政中心投入工作车一辆及现代化办公设备若干，如电脑、网络系统等。方法之二：不停钻研和学习，利用高科技手段进行管理中国物业管理早期是属于劳动密集型企业，人员素质要求相对较低，对于大量日常工作关键以量取胜，而本企业正在不停完善企业制度，逐步将企业向科技密集型转化：远程网络化管理：二十一世纪是信息化、网络化时代，而二十一世纪现代企业管理精髓在于效率，怎样提升单位时间效率，而且高质量完成工作，是本企业不停追求目标。本企业将在某某区行政中心完全实现采取全电脑化管理模式，将各个管理层次经过网络连接起来，实现资源共享，统一调配。统一软件化管理：开发物业管理软件基于长久高素质物业管理经验，本企业早在几年前就投入巨款进行物业管理软件开发，并在本企业已经成熟管理项目标管理实践中发挥着关键作用。一样，本企业将在某某区行政中心针对该物业相关特点开发专用软件进行管理。（具体见方法五）优异智能化管理：智能化程度直接决定着物业素质高低，在某某区行政中心管理中，本企业将利用长久研究高科技智能设施设备经验，利用专业人员能够把握现实需求和未来走势优势，和对智能化设备学习、了解和掌握，依据经济和实用标准来进行智能化设施维护管理，同时和高科技企业建立了良好合作伙伴关系，确保技术根本优异性并大幅度降低管理成本。方法之三：全方面防范，最大程度降低管理原因造成治安事件发生率雨花区行政中心物业使用性质决定其和住宅小区全封闭式管理不一样，外来人员数量多、流动性强、成份复杂且不易管理，这给物业管理公共秩序及治安管理带来了不小困难。本企业在现场勘察、实地访问基础上，依据某某区行政中心安防条件，结合本企业长久管理各类不一样性质物业安防经验，依靠本企业常年坚持半军事化管理高素质护卫队伍，从实际情况出发，确立了某某区行政中心使用早期“人防为主、技防为辅”，常规期“双管齐下，全方面防范”整体治安思绪，采取三重五层防范系统，并将实施二十四小时保安全方位巡查制、二十四小时监控中心值守制。我们有理由相信，经过本企业管理，能够确保长沙市市级行政中心因物业管理原因造成治安事件发生率为零。方法之四：发挥本企业规模优势，实施对电梯、保安、环境等专业化低成本管理物业管理行业向专业化、规模化、方向发展是市场选择和时代要求。在雨花区行政中心管理工作中，针对该物业很多特点，我们将充足发挥本企业管理面积近600万平方米规模优势，逐步实现绿化、保洁、保安、设施设备养护等方面专业化管理，同时，本企业一贯提倡勤俭办事精神，珍爱和用好来自用户每一分钱，努力争取所费必有所值。我们组织了专门班子，对雨花区行政中心物业位置、设计功效、占地面积、设备情况、管理要求等多种原因在成本组成中权变系数进行研究，并将采取“集中配送、货比三家”和修旧利废、奖节罚超等一系列具体方法，分项控制人力和物化消耗，努力争取以低于市场价收费提供服务，确保业主、企业、社会全方面受益。充足表现本企业“以严谨细致、追求完美工作作风，使经营品质不停提升，让用户取得满意服务”质量方针和“以用户为中心”经营思想。方法之五：开发雨花区行政中心物业管理专用软件本企业将依据本企业现代化管理手段丰富经验，整合社会资源，为某某区行政中心物业管理项目专门设计开发一套管理软件，将物业管理各工种、各步骤程序及收费等项目全部纳入软件管理，使某某区行政中心物业管理中间步骤得到最大程度降低，同时降低管理成本，提升工作立即率、有效率、满意率。八、六项具体保障1、严谨管理运行体系整合型管理体系ISO9000质量管理体系、ISO14000环境管理体系和OHSAS18000职业安全健康管理体系是国际上通用管理体系，在行政中心物业管理中，我们导入ISO9000、ISO14000、OHSAS18000三种管理体系，并将这三种管理体系进行完全整合，形成一个全新而充满活力整合型管理体系，进而制订综合管理方案，进行综合策划、综合预算、实现多个管理目标，从而在某某区行政中心物业管理中确保管理高质量，对用户提供更优质服务，而且把某某区行政中心创建成为绿色环境保护型物业，使其成为长沙市一颗亮丽明珠，同时，确保物业管理职员职业健康和安全，消除多种事故隐患和降低疾病发生。整合型物业管理体系在其具体实施过程中，将以全方面质量管理方法为基础，立即全部管理活动全部归结为一个产生、形成、实施和验证过程，并按“计划实施检验处理”四个阶段运行，即PDCA循环，这是我们整合型管理体系运作方法，也是做任何事情必需遵照规律，我们开展每项工作，应先有设想或计划（计划），然后按计划去实施，即实施，计划实施过程中出现偏差，应立即纠偏和调整，即查对检验；依据检验结果，把成功经验加以肯定并列入标准中，没有处理问题反应给下一个循环，继续改善，即处理阶段。ISO9001质量管理体系：本企业于1997经过ISO9002质量体系认证，完成了ISO9001改版工作。ISO9001对企业对某某区行政中心全部服务程序进行全方位监控，将物业管理每一个步骤程序化，经过月检、巡检、抽检、内检、外检等各项检验控制手段，严格控制每一服务产品提供及用户满意程度，使得各项工作以最规范程序进入市场，保持服务水平和服务质量连续改善和提升。ISO14001环境管理体系：现在在各地建设计划中，包含到生态环境方面， “零排放系统”理念被一再提及并提倡。所谓“零排放系统”，也就是在生产和消费过程中形成一个“资源产品再生资源”物质循环使用过程，最大程度降低废弃物向外界排放，使其外排量无限靠近于“零”。仅从废弃物循环利用来说，“零排放系统”就是循环经济要达成最终目标。基于如上考虑，本企业将在雨花区行政中心经过ISO14001环境认证并采取其标准进行物业管理。ISO14001是相关环境管理方面一个体系，它是融合世界上很多发达国家在环境管理方面经验于一身，而形成一套完整、操作性强体系标准。做为一个有效手段和方法，该标准在组织原有管理机制基础上建立一个系统管理机制，这个新管理机制不仅提升环境管理水平，而且还能够促进组织整体管理水平。深圳J锋物业管理长沙分企业将在雨花区行政中心努力争取经过ISO14001环境认证并采取其标准要求，对生产过程进行有效控制，表现清洁生产思想，从最初物业管理服务设计到最终服务产品提供等全部考虑了降低污染物产生、排放和对环境影响原因，（比如垃圾分类处理程序及受控。）并经过设定目标、指标、管理方案和运行控制对关键环境原因进行控制，有效地促进降低污染，节省资源和能源，有效地利用原材料和回收利用废旧物资，降低各项环境费用（投资、运行费、赔罚款、排污款）。从而显著地降低成本，不仅取得环境效益，而且可取得显著经济效益。在雨花区行政中心经过ISO14001认证并实施其管理标准，首先符合长沙市政府提出“循环经济”概念，为长沙市建立全国第一个“循环经济”生态城市含有不可估量垂范意义和深刻影响。其次，也顺应国际和中国在环境方面越来越高要求，不受中国外在环境保护方面制约，而且能够优先享受中国外在环境保护方面优惠政策和待遇，有效地促进组织环境和经济协调和连续发展，对于提升雨花区政府公众形象、招商引资等全部含有不可估量主动意义。OHSAS18000职业安全健康管理体系：二十世纪八十年代以来，伴随国际社会对职业安全问题日益关注，和ISO 9000和ISO 14000在世界各国得到广泛认可和成功实施，部分发达国家率先开展研究及推广职业安全卫生管理体系活动。现在国际标准化组织（ISO）正着手研究和讨论职业健康和安全管理体系标准化问题，很多国家也对应建立了自己工作小组开展这方面研究，并在本国或所在地域发展这一标准。比如，英国颁布BS8800职业安全卫生管理体系指南国家标准；美国工业协会制订了职业安全体系指导性文件；日本工业安全协会提出了职业安全卫生管理体系导则；挪威船级社制订了职业安全卫生管理体系认证标准。1999年3月，由全球数家最著名标准制度研究、认证机构 BSI、DNV、SGS、BVQI、NSAI、AS/NZ、UNE、LRQA、SABS等13个组织共同颁布了职业健康和安全卫生评定系列(OHSAS)标准，即OHSAS 18001：职业安全卫生管理体系规范，OHSAS 18002：职业安全卫生管理体系OHSAS 18001实施指南，成为现在国际社会普遍采取职业健康和安全认证标准。物业管理作为服务性行业，工作人员和用户之间接触必不可少。所以，我们将经过OHSAS职业安全健康管理体系确保物业管理职员职业健康和安全，消除多种事故隐患和降低疾病发生，也为业主发明一个更为健康和安全环境。2、科学人力资源管理体系物业管理行业提供产品是“服务”，物业管理过程是物业管理人员向用户提供服务过程，物业管理人员素质高低直接影响到服务质量和效果，企业在某某区行政中心物业管理中，并对人力资源管理进行全程有效控制。定员、定岗、定编、定岗位工作标准。经过精干人员达成高效运作目标。人员录用入职政审。确保行政中心物业管理人员政治素质过硬。实施担保人制度。全部新招操作职员及通常管理人员须由有长沙市户口可靠人士提供担保，并由其户口所在地公安机关出具无违法犯罪统计证实，切实确保职员品德无暇。保安人员实施准军事化管理。练就其过硬思想和身体素质。实施人性化民主型内部管理和“帮带”制度。促进能力较差职员共同进步，着力培养职员团体精神，提升整体管理水平，增强凝聚力，使职员一直保持主动进取心态。科学培训。经过岗位培训、外送培训、岗位轮训、跟班培训、参观考察和专题讨论，让职员随时掌握行业发展动态，主动学习中国外较新管理技术和方法，总结工作中经验教训，深入提升职员工作能力和工作标准。量化考评和末尾淘汰制。考评包含转正考评、月考评、年底考评、不定时考评和内部上岗证考评等，专业技术人员和保安人员每六个月进行一次考评，名次最终者淘汰；各部门责任人，工程技术人员、管理人员每十二个月进行一次考评，名列最终者降级或淘汰。岗位“动态”管理，竞争上岗。激励职员求知上进。内部职称评定。肯定并充足发挥职员能力。岗位薪酬实施管理、技术岗位两条线，以岗定薪、确保管理、技术两方面人才平衡。3、严密安全管理和保密体系以“外弛内张”为标准，以治安管理、消防管理、车辆管理、保密管理为根本，以训练有素、行动快速、果断干练保安队伍为载体，利用现代化手段，依靠优异技术设备和工具，科学组织日常管理，精心部署重大活动安全安排，快速帮助处理突发事件。重大活动、按性质采取一级加强保卫、二级保卫、三级保卫等三种方案。治安状态管理：依据报警信息反应不一样事件，定义一级、二级、三级、四级安全状态，并对应要求一级、二级、三级、四级反应力量、建立以监控中心为指挥调度中心，相关部门责任人为分状态、分阶段现场指挥指挥体系，针对不一样状态，调动不一样反应力量，采取对应处理程序，分级应对，限时到位，经过完善各状态应急处理调度、组织、协调，确保立即、快速、有效地处理各类异常情况。消防关键部位关键防范，制订实施区委、区政府、人大、政协等办公区、公共用途区域及会议中心，接待中心等关键部位消防管理方法。保密管理全部职员均要接收中国保密法专门培训，经考评合格后方可上岗。对关键场所进行有效管制，限定进入权限。对可能造成泄密设备设施维修施工事先经管理局同意，并由物业管理处派专员现场监管。物业管理人员捡到含有秘密性内部文件、资料、一律上交某某区机关事务管理部门处理，废旧文件定点存放，定点监控销毁。将保密管理纳入企业整合型管理体系中，并定时进行考评。物业管理档案资料按保密等级分类存放和使用。4、人、财、物有力保障实施精英人才组合战略。委派精锐骨干组成行政中心专业管理团体，我们将委派现任我企业项目经理、含有打造“精品”物业经验、组织能力强、责任心强同志出任某某区行政中心物业管理处经理、委派含有精湛技术和丰富实践经验工程师担任行政中心物业管理处技术总工程师，从企业现有十多个管理处中抽调专业技术骨干，组成质量控制、工程技术等专业技术齐全高效团体。配置齐全、优异行政中心物业管理设备，为实现现代化、专业化物业管理奠定坚实物质基础。企业经过十年良性运作，含有了一定资金实力和物质基础，雨花区行政中心项目将作为企业管理关键之一，关键保障。5、提升设施设备运行管理保障能力正式进驻后，立即完成机电设备档案及可操作性强管理方案，制度，确保电梯、中央空调、供水供电、消防控制及通讯等关键设备运行良好。日常管理预防为主，坚持日常保养和计划性维修保养并重，使设备处于良好运行状态。对设备做到“三好”、“四会”和“五定”。“三好”即用好、修好和管理好关键设备；“四会”即维修人员会使用、会保养、会检验、会排除故障；“五定”即对关键设备清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。实施专业人员修理和使用操作人员维护相结合方法，以专业修理为主，同时要求设备使用操作人员进行日常维修保养和小修。完善设备管理和定时维修制度。制订科学保养规程，完善设备资料和维修登记卡片管理，合理制订定时维修计划。修旧利废，合理更新，降低设备维修材料费用。制订各设备系统具体应急处理方案，确保在出现应急情况时立即有序处理。6、高效用户管理管理和信息处理平台本企业多年来一直把“以用户为中心”，追求最高程度用户满意率作为不懈努力工作目标。在雨花区行政中心物业管理项目中，本企业将一如既往关注用户需求，经过“管理汇报制”、“定时回访制”和随时沟通等方法在第一时间了解用户服务需求和服务咨询，并以本企业二十四小时用户投诉中心配合本项目标物业管理工作，努力争取让用户取得满意服务。我们用户：物业全部使用人外部用户；职员内部用户，正确处理好这两种用户，立即处理多种信息，实现职员满意，业主、用户满意。实施CS（用户满意）战略，以用户为中心，把用户需求（包含潜在需求）作为我们物业管理服务工作输入，在服务中最大程度地使用户感到满意。拟构建集知识、服务、管理于一体信息化网络支持系统数字化小区网站，并以此网站为平台，构建用户频道，内部管理频道等功效区，实现用户、企业、物业管理处三方网络在线式服务和管理，经过用户频道，用户可把自己意见或需求（如报修、投诉等），直接反应到网站上，企业、物业管理处协调、调度相关部门落实，并将落实反馈给用户；经过内部管理频道，企业本部可随时了解，监督、控制各部门，物业管理处管理情况，在管理处中，经过内部局域网连接，实现办公自动化和物业管理自动化。同时，企业可经过网站，对现场管理提供技术分析和决议支持，一旦现场出现运行和管理问题，可立即得到企业本部强有力技术帮助，真正做到“运筹帷幄，决胜千里”，在数字化小区网站上，我们还将设置企业企业形象宣传区，企业物业管理展示区，服务展示区，小区文化，生活常识，物业管理法规园地等功效区，方便用户了解物业管理相关知识，并可经过网站获取多种服务。建立用户服务快速反应系统管理处专设用户服务中心，和J锋物业长沙分企业其它辖区物业服务有中心联网，并在区委、区政府、区人大、区政协、会议中心、接待中心等功效区各设置一个物业管理信息卡发放和搜集点，用户可经过网络、电子邮件、电话、面谈或填写信息卡等多个形式提出需求信息，服务中心依据需求信息，协调、调度物业管理处各个职能部门和作业层面日常服务工作，高速反馈，处理用户意见和需求。建立用户信息库，重视用户导向，提倡服务创新，将用户各类需求信息依据不一样类别储存于计算机中，每个月将用户需求、回访结果利用科学方法进行深入细致统计分析，依据分析结果不停创新调整工作思绪和工作方法，最大程度地满足用户需求，不停提升我们服务水平，伴随社会发展，科技进步，物业管理行业展现出高速发展之路，用户导向正逐步替换市场导向，影响行业发展原因不仅在于目前市场，更在于用户对物业管理服务潜在需求，行政中心物业管理服务，将趋于更新、更高科技、文化和信息含量，不仅仅满足于传统“随叫随到”，更要求服务上品位，讲科学，有文化内涵和具新奇感。所以，物业管理服务需要有一个超乎规范和程序之上创新，我们需借助多种知识，发明性地完成服务工作，使物业管理工作更具活力，更具新意。九、连续满足和超越用户市场意识物业管理市场发展到现在，已经超越了最初低成本、粗放性经营模式，更高、更精、愈加好服务是业主和物业管理企业共同追求目标。深圳J锋物业一直把连续连续满足和超越用户市场作为我们工作终极目标，为此，我们将把建设部物业管理最高标准和星级酒店服务标准相结合，开掘雨花区行政中心物业管理服务内容深度及广度：本企业在雨花区行政中心确立物业管理标准，将以国家建设部颁布物业管理最高标准和星级酒店服务标准相结合。本企业所提供服务标准能够用SERVICE（即汉字“服务”一词）中7个字母来概述：S，即SMILE（微笑），服务人员要对每一位用户微笑；E，即EXCELLENT（出色），服务人员要将每一项工作全部做得很出色；R，即READY（准备），服务人员要随时准备为用户服务；V，即VIEWING（看待），服务人员要把每一位用户全部当做需要特殊照料贵宾看待；I，即INVITING（邀请），服务人员每一次服务结束全部要向用户发出下次再来邀请；C，即CREATION（发明），服务人员要善于发明温暖服务气氛；E，即EYE（眼光），服务人员要一直用热情眼光关注用户。这里7项服务标准全部是用定性语言表述而不是用定量语言表述软标准。其中，除了EXCELLENT和服务确保性相关外，其它全部和服务关心性相关。这么软标准比较灵活，不死板，表现本企业人性化服务、亲情式服务不懈努力和追求。双语日常接待依据雨花区行政中心物业特点，外宾接待将成为物业管理中一个特殊服务步骤。本企业将在某某区行政中心物业管理处配置专业人员（国家英语专业六级、长沙市翻译工作者协会会员）提供中英文双语接待，实现外宾接待无障碍交流。邀请著名学者讲学、开设讲座雨花区行政中心为各级公务员办公场所，全部用户对中国国际优异管理理论有了解和认知需求，我们将依靠本企业和中国外众多著名学府及普华永道、麦肯锡等管理咨询机构常年保持亲密而良好合作关系，聘用著名教授学者到某某区行政中心进行讲学和开设讲座，为公务员们带来管理学及其它领域前沿理论最新知识。会议、商务服务：本企业成立了专业商务服务中心，在会议服务、商务服务接待方面含有丰富经验及较高专业化程度，我们将在雨花区行政中心提供含有酒店服务标准会议服务和商务服务，同时，提供打字、复印、传真，代订飞机票、车船票，代订酒店，代订旅游线