巴布洛养老可行性研究应用报告d.doc

江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷
（生态养生养老）建设项目
可行性研究报告书

项目建设单位：江苏永鸿巴布洛生态农业有限公司
项目编制单位：江苏永鸿巴布洛生态农业有限公司

编制日期：04月20日

目 录
1 总论 1
1.1 项目背景 1
1.1.1 项目名称 1
1.1.2 项目承办单位 1
1.1.3 项目拟建地址、地点及区域简介 1
1.1.4 项目建设规模与目的 1
1.1.5 项目投资资金及效益状况 2
1.1.6 承担可行性研究工作单位 3
1.2 研究工作概况 3
1.3 编制根据 4
1.4 可行性研究结论 5
2 项目背景、市场预测与分析 7
2.1 项目背景 7
2.1.1 政策背景 7
2.1.2 项目建设重要性和必要性 10
2.1.3 项目由来 12
2.2 项目市场预测与分析 14
2.2.1 养老产业背景 14
2.2.2 国内外养老产业模式 15
2.2.3 生态旅游概述 21
2.2.4 既有基本游客构造 22
2.2.5市场趋势分析 22
2.2.6项目建成时市场容量与游客构造 22
2.3项目发展优势 23
2.3.1独特市场卖点 23
2.3.2资源优势 25
2.3.3政府大力支持 26
2.4 投资必要性 26
3 建设项目选址 27
3.1 场址位置 27
3.2 项目区建设条件 27
3.2.1 项目区地理位置 27
3.2.2 自然条件 27
3.2.3 社会经济状况 28
3.2.4交通运送状况 32
3.3 项目选址意见 33
4 项目总体方案设计 35
4.1 项目建设总体方案 35
4.2项目定位、建设理念及目的 35
4.3 总平面布置 39
4.4工程建设方案 42
4.4.1主体工程建设 42
4.4.2配套工程建设 43
5 环保 44
5.1 项目重要污染源和污染物评价分析 44
5.1.1 项目建设期重要污染源及污染物影响分析 44
5.1.2 项目运营期重要污染源及污染物影响分析 46
5.2 项目拟采用环保原则 49
5.3 环保办法 49
5.3.1 施工期环保办法 49
5.3.2 运营期环保办法 51
5.3.3节能办法 54
5.3.4节水办法 55
5.3.5消防工程 55
6项目组织管理 57
6.1工程项目管理 57
6.2组织机构 59
6.3人力资源 59
6.4员工培训 59
6.5管理机构和设立 60
6.6劳动定员 60
7 项目施工条件和进度筹划 61
7.1 施工条件 61
7.2 进度筹划 61
8 项目投资估算和资金筹措 63
9 项目招标 75
9.1项目招标范畴 75
9.2招标单位资质规定 75
9.3发包方式 75
9.4项目招标组织形式 76
9.5项目招标方式 76
9.6评标组织、原则及评标 76
10 项目经济评价 77
11 项目经济效益、社会效益和生态效益 82
12 项目重要风险分析 82
12.1 政策风险 82
12.2 市场风险 83
12.3 财务风险 83
12.4 社会风险 84
12.5 经营风险 84
13 结论 85

1 总论
1.1 项目背景一、项目概要
1.1.1 项目名称
江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷（生态养生养老）。
1.1.2 项目承办单位
江苏永鸿巴布洛生态农业有限公司
1.1.3 项目拟建地址、地点及区域简介
江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷位于南京市六合区竹镇镇，该项目规划用地10000亩,其中星级国际生态养老用地500亩
区域简介： 竹镇镇位于六合区西北部，与安徽省天长、来安两市县接壤，镇域面积209平方公里，辖17个村、1个社区和2个国有林场，国土面积80%以上属低山丘陵地貌。户籍人口5.6万人，有少数民族18个，1.2万人，其中回族6500人，是江苏省回族人口集聚地之一，是南京市唯一享有民族乡待遇镇。被市政府拟定为城乡统筹先导试点镇、重点特色镇，当代农业实验区。竹镇镇是革命老区，生态环境宜人，风景独特优美，是江苏省空气质量监测对照区

1.1.4 项目建设规模与目的
项目建设单位简介
项目建设单位为江苏永鸿巴布洛生态农业有限公司，注册资金0万元。公司建“南京巴布洛生态谷”项目，位于南京市六合区竹镇镇。依照项目总体规划，通过3-5年努力奋斗，将永鸿巴布洛智慧生态农业谷建设成为具备“工厂化、都市化、国际化”特色，集看、玩、吃、住、购为一体当代化农业综合体。园区内规划有三大产业板块：当代旅游观光葡萄产业（含生态养生养老中心）、当代农业文化体验产业、当代都市牧场科技产业。将引进国内外一流高科技农业项目落户园区，开展园区加农户方式带动周边农民共同发展农业产业，同步打造优质农产品品牌，解决项目区农民务工问题，带动项目区农民持续稳定增收。形成真正示范平台和技术交易平台。
永鸿巴布洛智慧生态农业谷建设，始终坚持以“市场导向，科技主导，公司运作，产业经营”为运营理念，筹划2年内在园区孵化哺育10余个新兴农业科技公司，5年内将园区打导致为国家级智慧生态农业园区。在推动当代高效农业建设同步，也将领略贯彻南京市委《关于加快推动全域统筹 建设城乡一体化发展新南京行动纲要》（宁委发[]29号）精神，积极参加城乡统筹建设，推动农村生产方式、农业经营方式和农民生活方式一体化转变。
江苏永鸿巴布洛智慧生态农业谷，规划用地10000亩，投资约150.1亿元人民币，

1.1.5 项目投资资金及效益状况
项目总投资约人民币 150.1 亿元，其中养老投资约人民币110亿元
项目建成后产值 509214.44 万元/年，解决就业人口 人。依照该项目投资成本所需要时间及预测净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为 5 年，从静态投资回收期和投资回收率数据表白，该项投资回报能力强。
1.1.6 承担可行性研究工作单位
江苏永鸿巴布洛生态农业有限公司
1.2 研究工作概况
该项目经南京市发展和改革委员会公司投资项目备案立项。
我公司接受委托后，在系统收集南京市六合区竹镇镇及邻区背景资料基本上，认真分析和理解了本工程技术基本资料，并于 年 4 月 上旬，组织工程技术人员赴现场开展实地调查、数据收集等工作。然后转入室内资料综合研究、报告撰写和图件编绘，完毕可行性研究报告，最后报行业主管部门审查通过。
1.3 编制根据
1、政策性根据
（一）国家根据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国老年人权益保障法》
3、《中华人民共和国建筑法》
4、《中华人民共和国环保法》
5、《中华人民共和国都市规划法》
（二）地方根据
（1）《江苏省社会福利机构管理实行细则》
（2）《南京市社会养老机构管理实行办法》
（3）南京市都市总体规划
（三）其他关于原则
1.4 可行性研究结论
本项目以生态养生养老为主题，以保护性开发为基本原则，建设目的明确详细，建设条件优越，符合国家开发、产业构造调节及增长农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展主导产业之一。项目投资构造合理，建设规模适当，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。
项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目原则确，项目具备较强赚钱能力。
项目对解决老龄化问题、变化老式养老模式、加速老式养老向当代新型养老模式转变，增进既有农业产业构造调节，振兴农村经济、优化农业构造、加快南京市产业构造改革步伐、推动本地经济社会发展等具备重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资公司都将产生良好社会效益。
项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益提高有直接增进作用。
项目符合社会发展和人民生活需要，市场辽阔，具备明显财务效益、社会效益、生态效益。
建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实行。并建议有关政府及组织予以一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。

2 项目背景、市场预测与分析
2.1 项目背景
2.1.1 政策背景
1、养老产业有关政策背景
据记录，国内60岁以上老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口11％。据预测，2030年国内老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口比重将达到总人口31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一种是老年人。
随着老龄化问题逼近，国家和地方关于部门高度注重老龄化问题，并针对养老工作陆续出台有关优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见》、《江苏省人民政府关于加快实现社会福利社会化决定》、财政部、国家税务总局《关于对老年服务机构关于税收问题告知》、中华人民共和国国标《城乡老龄设施规划设计规范》、《南京市社会养老机构管理实行办法》等。国内政府已开始高度注重养老问题，养老产业面临前所未有发展机遇：
（1）《十八大报告》在“加快推动以改进民生为重点社会建设”开篇就指出：“社会建设与人民幸福安康息息有关。必要在经济发展基本上，更加注重社会建设，着力保障和改进民生，推动社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，增进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要以“基本养老”为重点，“增进公司、机关、事业单位养老保险制度改革，摸索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。老有所养是改进民生重要内容。政府、社会都在积极支持摸索、创新多元化都市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到各种问题，为更好满足老龄人口需求做出切实可行行动。
（2）6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见告知，提出指引性意见：一、充分结识加快发展养老服务业重要意义。二、突出工作重点，明确政策办法。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动原则，逐渐建立和完善以居家养老为基本、社区服务为依托、机构养老为补充服务体系。要建立公开、平等、规范养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等各种方式兴办养老服务业，勉励社会资金以独资、合资、合伙、联营、参股等方式兴办养老服务业。
（3）全国老龄委联合民政部等国家十部委发文——《关于全面推动居家养老服务工作意见》，提出推动居家养老服务工作基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会工作，政府、社会、家庭都要参加，必要采用各种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。
（4）国家发展和改革委员会负责人透露一系列关系民生重要政策办法。从元旦起，继续提高公司离退休人员基本养老金原则，提高幅度要明显高于前3年每人每月80元平均水平。
2、生态休闲度假项目政策背景
旅游业在世界范畴内高速发展同步，老式大众旅游对环境负面影响逐渐引起人们警觉，人们生态环保意识得到加强，许多国家越来越注重生态旅游。1998年，联合国经济及社会委员会第46次大会将拟定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一步推动了生态旅游发展，生态旅游成为全球旅游发展一种新模式。
（1）国家有关政策
Ⅰ、，国务院出台《关于进一步加快旅游业发展告知》（国发〔〕9号），明确规定“大力发展生态旅游”。，中共中央、国务院出台了《关于加快林业发展决定》（中发〔〕9号），提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。国家旅游局拟定1999年为“生态环境旅游年”，各地也相继推出某些生态旅游产品，开展了各种各样生态旅游实践活动。6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出《关于进一步加强旅游生态环保工作告知》（旅计财发〔〕5号），提出要在切实保护生态环境基本上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游原则和规范制定工作。近年来，生态旅游作为产业构造调节重要代替产业之一，已成地区发挥区域优势、实现致富和可持续发展重要途径。
Ⅱ、出台《中华人民共和国老龄事业发展“十一五”规划》，加快老龄事业迅速发展
结合国内人口老龄化迅速发展趋势，为了加快老龄事业全面发展，依照《国民经济和社会发展第十一种五年规划（－）》、《中华人民共和国老年人权益保障法》和《中共中央、国务院关于加强老龄工作决定》，国家制定了《中华人民共和国老龄事业发展“十一五”规划》，勉励老龄事业迅速发展。
在《中华人民共和国老龄事业发展“十一五”规划（－）》中指出“加快发展养老服务业”办法为：（1）增长对养老设施建设投入，勉励吸引社会力量投资兴办不同档次养老服务机构。（2）支持信息服务、管理征询、人才培训等社会中介机构发展，勉励社会力量开展以社区为基本老年生活照顾、家政服务、康复护理、紧急救援、心理征询等服务项目，形成为老年服务网络体系，为居家老人提供优质、便捷服务。
Ⅲ、十部门联合下发《关于加快发展养老服务业意见》，指引并增进养老服务业迅速发展
依照2月全国老龄委办公室、发展改革委、教诲部、民政部、劳动保障部、财政部、建设部、卫生部、人口计生委及税务总局十部门联合下发《关于加快发展养老服务业意见》，对发展养老服务业给出了详细指引意见，明确进一步发展老年社会福利事业、社会养老服务机构、居家老人服务业务、老年护理、临终关怀服务业务以及增进老年用品市场开发。《关于加快发展养老服务产业意见》中规定各级关于部门加强组织领导、认真贯彻意见中有关政策。
Ⅳ、《中共中央、国务院关于加强老龄工作决定》
《中共中央、国务院关于加强老龄工作决定》中指出发展养老服务业三个指引思想：（1）要从加强社区建设，依托社区发展老年服务业，进一步完善社区为老年人服务功能；（2）老年服务业发展要走社会化、产业化道路；（3）要哺育和发展老年消费市场。
Ⅴ、实行“社区老年福利服务星光筹划”
在都市，以社区居委会为重点，新建和改扩建一大批社区老年人福利服务设施和活动场合，逐渐形成社区居委会有站点、街道有服务中心社区老年人福利服务设施网络。社区居委会老年人福利服务站点要突出实用性特点，以活动场合为主，因地制宜，力求以便实用、灵活多样，不搞小而全。新建和改扩建街道级社区老年人福利服务设施要突出综合性特点，从本地老年人急需服务项目入手，逐渐具备各种功能。
在农村，以乡镇敬老院为重点，新建和改扩建一批乡镇老年人福利服务设施和活动场地，逐渐形成县(市)有个心、乡镇有敬老院老年人福利服务设施网络。农村新建、改扩建敬老院要逐渐具备住养、入户服务、日间照顾、文体活动等功能，并向综合性、多功能社会福利服务中心发展。
Ⅵ、出台了扶持福利性老年社区政策
，国家税务局下发了《关于对老年服务机构关于税收政策问题告知》，“告知”对由民政部门审核批准，并核发《养老机构执业允许证》老年服务机构及核发《社区服务设施证书》社区服务中心老年服务中心（含为老年人提供服务场合）予以了一定税收优惠。
2.1.2 项目建设重要性和必要性
1、养老院建设重要性和必要性
（1）解决老龄化社会问题需要
据世界卫生组织资料称，一种国家老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。当前，国内60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口五分之一，占全国总人口10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口28%，即每4个人中就有一位老年人；又预测国内65岁以上老年人数将从0.94亿（占总人口7.3%）增长到2050年3.34亿（占总人口22.6%），国内已成为老龄化速度最快，老年人口最多国家。关于资料显示，国内既有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化来临，老年人问题已成为一种世界问题，同样是国内面临一种严峻问题。南京市也和全国同样老龄化限度为10%以上。新建该项目，也是解决老龄化社会问题需要。
（2）缓和独身子女压力
独生子女越来越多，后来由两个独生子女构成小家庭，将承担起赡养四个老人重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一种较艰巨任务。城乡里大多数老年人均有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这将极大缓和独身子女工作、生活压力。
（3）构建和谐社会需要
党中央、国务院发出构建和谐社会号召，南京市委、政府也提出建设“和谐南京”规定。如果老龄化问题解决不好，和谐社会目的就难以实现。尊老爱幼是咱们中华民族优良老式，本项目建设，将为南京市弱势老人等提供了一种“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”好场合，使老年人晚年生活丰富多彩、高兴幸福。这必然对构建和谐社会起到积极增进作用。
（4）加快南京市社会福利事业发展需要
项目实行后，将较好变化原有敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大满足退休老年对中高档养老养身需求，弥补南京中高档酒店式生态养老中心空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”服务宗旨，将在辖区内社会保障体系中发挥较为重要作用。
2、生态休闲度假区建设重要性和必要性
（1）是增进区域经济发展战略需要。
项目开发建设，将成为区域性经济发展一大支柱产业，将有力地增进区域经济发展，扩大对外开放限度，通过招商引资发展旅游，使各产业配套协调发展，特别是推动第三产业发展，拓宽就业门路，增进经济发展，可产生良好经济效益和社会效益。
（2）项目建设是适应江苏地区旅游产业发展需要
当前，该项目是南京地区唯一“第六产业”将提高南京市旅游产业竞争力，优化江苏地区旅游产品构造，提高江苏地区在全国旅游发展中地位。
（3）推动城-郊休闲旅游市场互动，增进城乡协调发展
结合成都市建设世界田园都市总体规划和根据旅游产业总体规划，引导各区县针对旅游市场开发差别化、特色化旅游产品。实行《南京市都市旅游发展规划》，实现城-郊休闲旅游市场互动，重点增进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理原则化。努力摸索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。面向城郊市场，加强以便、快捷、价格合理旅游服务接待体系建设。
（4）项目建设是适应加快南京市旅游经济发展和产业构造调节需要
旅游产业作为第三产业龙头产业和产业构造调节引擎，能增进餐饮、酒店、交通、商贸、娱乐等第三产业发展；项目建设能带动该区经济社会协调发展，增进六合区经济发展。
（5）项目建设是进一步保护旅游资源需要
该项目以保护性开发为基本原则，大力倡导生态旅游模式。该项目开发能吸引投资，激发本地政府和居民保护资源意识，对该地区水文化、水资源合理开发运用及保护具备重要意义。
（6）在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈
结合都市及社会经济发展目的与战略，构建郊区生态休闲旅游圈涉及外环路附近及其以外郊区地区范畴。发展重点：一是强化和完善新城旅游服务功能，哺育各具特色主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游度假区综合配套服务体系，强化生态型项目建设。三是依托既有大型采摘园、高科技旅游园区，提高休闲旅游发展水平，发展公司化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体综合性休闲旅游园区。，积极推动区域基本设施和服务设施建设，改进旅游环境以适应公众日益提高旅游需求。
（7）旅游业发展增进社会主义新农村建设
统筹城乡发展是全面建设小康社会和构建和谐社会重要举措。乡村旅游由于具备良好经济带动作用和社会效益，成为了城乡统筹发展重要途径和必要手段。结合该区域丰富旅游资源优势，着力建设一批旅游小镇、特色村镇、生态社区，大力发展乡村旅游，不但有效推动小城乡建设步伐，建立“以旅促农、城乡互动、协调发展”新型城乡关系，并且通过旅游带动了小城乡和旅游社区、景区周边农村非农就业、农民增收等经济社会发展，增进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹大胆尝试。
2.1.3 项目由来
从南京老龄化趋势和自然旅游资源条件来看，在南京发展以“生态养老和休闲度假”为一体综合产业前景十分辽阔。
而南京市六朝古都，无论是从自然生态还是自然风光、历史文化，以及少数民族风情，均有独特地方。过去有影响重要是夫子庙、钟山风景区、玄武湖，近几年随着江苏经济社会发展，特别是经济条件变化，有诸多新好地方，当前更丰富，并且覆盖面也非常大。近年重点打造17个文化休闲旅游片区，有已经成为本地市民和外地游客休闲度假“新宠”。借青奥契机推出滨江都市休闲旅游带，今年国庆长假日均接待游客量达9.5万人次；明城墙—明外郭文化休闲旅游带，新修缮23.3公里明城墙全面对外开放，青奥期间日均两万人次登临；老门东、长江路等街区已成为深度游客人必到之地。在江宁“金花”系列、高淳慢城、六合“六朵茉莉”等乡村旅游景点崛起之后，下乡享有“慢生活”，成为越来越多南京人双休日和节假日选取。近年来，我市乡村旅游“进账”年均增幅超过30%。今年1—10月，江宁区接待游客超过1900万人次，实现旅游收入近200亿元，比去年同期增长约36%和18%。不断增长旅游看点，让越来越多外地和境外游客在南京“慢下来、住下来”。从市旅游委提供境外游客数据来看，今年上半年，入境在宁过夜旅游者达25.42万人次，同比增长5.2%。在高档酒店普遍不景气背景下，我市18家五星级酒店1—9月客房出租率平均达到62.84%，同比增长0.38个百分点。人们乐旨在旅游休闲上大笔花钱，让南京旅游公司得到了迅速发展。总部位于我市途牛旅游网今年5月在美国上市，今年第三季度，公司净收入同比增长85.6%，达13.1亿元。途牛网创始人、首席执行官于敦德说：“越来越多休闲旅游顾客来到途牛预订旅游产品，光是第三季度自助游出游人次同比就增长了80%以上
南京市丰富山川和多样旅游资源再加上优越地理交通条件，为生态养老和休闲度假区发展提供了辽阔发展空间。因而，项目业主抓住机遇决定在南京市六合区竹镇兴建一种以“生态养老和休闲度假”为主题，立足生态园林山水、“绿色环保”以及原生态园林休闲区特点，保存了人文老式生活景点，对生态资源进行保护性开发，将人为景点与天然景点融为一体，打造天然春光山色，充分运用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”环境景观和集“养身—娱乐—餐饮—住宿—观光旅游—生产”于一体景观综合体。
项目建成后每年可满足3000余老年人养老需求，休闲度假游客50万人次，实现营业收入161966.4万元/年，为政府创税约41949.3万元/年，解决本地就业人口3000人，还可为1000人以上提供灵活就业岗位。
2.2 项目市场预测与分析
2.2.1 养老产业背景
据记录，国内60岁以上老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口11％。据预测，2030年国内老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口比重将达到总人口31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一种是老年人。
  联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一种国家与否进入老龄社会原则，国内在90年代末就已进入老龄化社会。底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数11.6%。
（1）老年人口基数大
60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量1／5，是亚洲老年人口1／2。
（2）老年人口增长速度快
到2045年左右，中华人民共和国60岁以上人口将占到总人口30%。该过程发达国家用了1。
（3）高龄化趋势明显
当前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口9.7%，并且每年增长4.7%。人口老龄化已成为国内面临最重要民生问题之一。
随着国内老龄化人口规模迅速膨胀，养老问题是事关公平与稳定重大社会问题。如不及时着手解决老年人养老问题，将无法集中高效使用有限社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济可持续发展。会给政府带来沉重承担，严重影响社会发展与进步。
（1）历史欠帐较多。在筹划经济体制下，社会没有完毕养老积累，这个包袱留到了当前。
（2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。 欧美某些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值普通在5000━10000美元，国内当前尚局限性3000美元，是典型“未富先老”国家。
（3）家庭养老承担加重。生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老人均承担成倍增长。“421”模式将成为中华人民共和国此后几十年主流家庭模式。
（4）当前养老方式与实际需求不匹配。中华人民共和国老式文化决定了单纯以进入养老院养老方式无法满足现实养老需求，中华人民共和国主流养老模式应为社区居家养老。
 2.2.2 国内外养老产业模式
1、典型案例
（1）英国老年社区
特点：配套设施齐全全龄化大型老年社区。
英国老年社区建筑规模大，有各种各样俱乐部，开设课程和组织活动超过80种以上。具备完善配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体大型综合社区。
（2）丹麦老年住宅 
特点：环境优美，设计精当
乡村都市——田园风光般美丽和宁静，众多庄园点缀辽阔绿野上，开阔乡间公路，如画图普通古老乡村教堂，独具丹麦风味小餐馆，构成和谐生活画卷。
（3）德国养老社区
特点：老年住宅与养老院相结合
德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。
社会住宅体系里老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采用补贴办法。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团队订立提供服务合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款融资条件。
 养老院体系里老年住宅是一种接近住宅形式养老院。在规划上，设计者把社会体系老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设立服务网点和急救站时，两者能共用。
 2、先进国外养老模式
 人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步必然。早在1965年，法国成为第一种老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美某些发达国家相继步入此行列。
 由于有经济实力支撑和西方居家形态诸多方面因素，这些国家养老对策共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活经济能力；在福利设施、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人生理状况，采用不同层次、不同类别设计。以美国为例，老年人居住设施大体分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应服务管理体制。
 亚洲国家中，日本、新加坡等也逐渐进入了老年型国家之列。由于有较雄厚经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老特点，充分赋予老年人优厚社保；另一方面，基于老式东方家庭观念延续，它们还致力于开发家庭养老功能，如倡导和勉励“多代同居”（例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等）。
 （1）国外养老社区
   世界上较早进入“银发”时代国家——英国，对老年人采用社区照顾模式，获得了相称不错成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化中华人民共和国，有相称大借鉴意义。
   当前，英国65岁以上老年人超过1000万，约占全国总人口18％，75岁以上老年人亦有370万。英国人平均寿命，男性已增至71岁，女性更是增至77岁。如今英国已浮现了某些“老年人都市”，如贝克斯希尔、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假都市风景如画，退休老年人纷纷迁入安度晚年，都市中老龄人口已占20～50％。面对日益庞大老年人群，英国是如何解决她们养老问题呢？从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采用了社区照顾模式。
  社区照顾重要内容涉及：
   第一，生活照顾（饮食起居照顾，打扫卫生，代为购物等）。生活照顾又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等4种形式。
   第二，物质增援（提供食物、安装设施、减免税收等）。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为她们安装楼梯、浴室、厕所等处扶手，设立无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。
   第三，心理支持（治病、护理、传授养生之道等）。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及协助老年人防止疾病等。此外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面特殊服务。
   第四，整体关怀（改进生活环境、发动周边资源予以支持等）。如，由英国出资兴办具备综合服务功能社区活动中心，为老年人提供一种娱乐、社交场合。行动不便老年人则由中心定期派专车接送。同步，为协助老年人挣脱孤单，增进心智健康，恰当增长老年人收入，社区为老年人提供力所能及钟点场合——老年人工作室。
  社区照顾与老式家庭养老和集中院舍养老相比，具备很大优越性，它融合了老式家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道原则，更注重对老年人心理和情感上关怀，使老年人过上了正常化生活，提高了老年人生活质量。
   各国养老产业经营模式、服务特点借鉴之处:
   美国  建筑规模大，有各种各样俱乐部，开设课程和组织活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。
    完善配套设施与功能区划分
    日本  日本老龄人生活质量是在良好社会保险保障体系基本上实现。提供无障碍设施老龄人住宅产品、具备看护性质老龄人住宅产品、能和家人共同生活(二代居)住宅产品。代表楼盘：港北新城。老年人住宅产品与其她租售性质住宅产品混合设计在一种生活社区内，突出自助自理。
   欧洲  国家政策倾向于让老年人居住在独立公寓中。建筑将三种元素结合在一起：都市意味、社区功能和生态目的。代表楼盘：荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓。建筑元素集合解决，让老年公寓不显孤单。
   新加坡  普通兴建在成熟社区中。公寓户型普通分为３５平方米和４５平方米，为一位或两位老年人提供生活空间。住宅户型设计及内部构造设计原则特殊化考虑。
 从国外以上产品来看，它们建造养老社区理念、人文关怀体现都值得咱们借鉴。在建造中华人民共和国特色养老社区上应考虑两方面内容：一方面，社区必要为老年人提供基本养老设施与硬件配套，社区乃至老人居住空间必要是特别为老年人设计、符合老年设计规范居住设施和服务；另一方面，提出适合老人养老健康环境以及为老年人配套软性服务。
 （2）其她养老模式
  在丹麦，当前最流行是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做事，可以约上老友，或是志趣相似伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于她们自己家园，独享公寓，共享餐饮、花园，个性化小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到，在这儿都能得到充分地满足，她们还可共同租用特别照顾服务，这种社区在哥本哈根郊区每月要1000欧元。
 旧养老方式打破，意味着为公司创造了新发展机遇。某些国际大公司已经嗅到了世界养老产业发展巨大商机。一家大型投资（Sanyres Mediterrane）公司筹划沿西班牙海岸建设大型养老社区，将配套建设商场、剧院、医院、24小时安保等，每月费用在欧元左右，将于正式开业，建成后不但能吸引西班牙老年人，并且能吸引北欧国家众多喜欢阳光老人。
 异地养老、跨国发展养老产业在欧洲渐成潮流。挪威卑尔根、奥斯陆、贝鲁姆等市已经先后在西班牙南部开设了大型养老公寓，那里低廉地产价格，充分阳光，吸引着越来越多公司和老年人。北欧其他国家老人到西班牙养老，看中不但是那里自然环境，尚有功能齐全养老设施、良好公共医疗卫生服务、保险服务等。与此同步，西班牙实业家们也盯紧了那些但愿来西班牙养老北欧人“钱口袋”，异地养诚实在是一项互利双赢好事情，已经被越来越多国家、公司和老年人所承认。
 欧洲养老产业巨大发展潜力不但仅吸引了欧洲公司，许多欧美一流大公司也开始抢滩登陆。全美最大老年人生活服务提供商加国安老院，已在德国开办9家联合公司，在英国开办了15家，正在开发西欧市场。该公司在伦敦附近开设一家老年公寓，每月费用虽高达4000英镑（7917美元），但仍客源不断，经营业绩一路飘升，截止当前该公司股票已经上升了32%。
 独居老人增多，居家养老服务发展强盛，多数为私人控股公司所掌握。据欧盟和美国退休者协会一份报告，在挪威、荷兰和丹麦，96%老人独居，居家养老服务需求巨大。在英国，居家养老服务是老龄产业最活跃一种因素，价值110亿英镑居家养老服务产业，多数被大公司控制。这个市场在德国也很强盛，当前有10000多家养老院为体弱老人提供居家养老服务，近8年内上升了23%。
 在美国，社会非常发达，还是家庭养老为主。真正进入机构养老院只有20%，别的都是家庭养老。诸多美国老人均有拿着退休金到风景优美、适当养老国度、地区养老人群，如美国退休老人到佛罗里达、夏威夷、墨西哥海滨购房长住，安度晚年。
 当前在美国某些地方，“以房养老”已被许多美国人以为是一种最有效养老方式，美国，是“以房养老”模式鼻祖。许多美国老年人在退休前左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余某些出租给年轻人使用，运用年轻人支付房租来维持自己退休后生活。由于美国房屋出租业比较发达，美国人支出房租大概占个人支出1/4到1/3，因而房屋出租收益也是比较可观。
  除此之外，美国政府和某些金融机构向老年人推出了“以房养老”“倒按揭”贷款，至今已有20近年经验。“倒按揭”发放对象为62岁以上老年人，有三种形式，前两种与政府行为有关，后一种则由金融机构等办理，不需政府承认手续。除美国之外，加拿大也是倒按揭贷款业务发展比较快国家之一。
 在日本，据日本总务省6月发布人口记录，日本65岁以上老人达2227万，占总人口17.5%。而随着社会发展，养老方式也逐渐由家庭走向社会，其中，把居家养老与社会养老结合起来，是当前日本流行养老方式。
公司在养老方面也在做出各种尝试，松下国际电子公司已经设立了专门养老院部门，准备在大阪建造一所具备高科技含量综合型养老院。在那里，老年人可以和机器宠物玩耍，还能通过互联网与亲朋朋友保持联系。韩国三星等公司也在积极开拓针对不同消费层老年公寓。
3、国内既有养老模式
  家庭养老、机构养老和社区居家养老是国内当前三种基本养老模式。家庭养老是老式养老模式；养老院养老是社会化养老模式；社区居家养老是一种兼顾家庭和社会养老模式。
（1）家庭养老
 中华人民共和国是崇信儒家文化国家，长期以来形成了“家庭养老”老式模式，养儿防老、家长主导地位、几代同堂等老式观念根深蒂固。选取家庭养老人们，她们生活在家庭中，感到“熟悉”和“自由”，经济上也比较划算，从社会角度考虑，家庭养老社会硬件设施成本几乎为零。
 但家庭养老在新形势下脆弱性显示出其历史局限性。当代社会人际竞争加剧，生活节奏加快，工作承担加重，致使家庭养老人力成本剧增，普通家庭难以承受，赡养者疲倦不堪；加上“421型”家庭增多、空巢家庭等等问题浮现，家庭养老这一老式养老方式必将随家庭构造变化而逐渐向社会养老过渡。
 （2）机构养老
 机构养老是指由专门养老机构（涉及福利院、养老院、托老所、老年公寓、临终关怀医院等等）将老人集中起来，进行全方位照顾。正规养老机构，其寻常管理均要严格。机构养老是国内重要养老模式之一，但不能满足众多其她需求老年人群需要。
 以北京为例，北京当前共有养老机构340家左右,其中民办养老机构约有100家。这些养老机构可以分为三类：国家开办国营养老机构，乡镇、社区、村、街道办集体所有养老机构，以及企事业单位或个人所开办民办养老机构。在这些机构中，进入公立养老院难度也是人所共知，北京市第一、第四、第五养老院入住率常年为100%，当前有1600多人在排队等待入住，城八区公立养老院入住率也都在98%左右。而民办养老院床位已有近1张，但平均入住率只有2/3。市民政局有关负责人表达，更多老人趋向于公立养老院，是出于对“国字头”老式信任感，但在其她都市，状况有所不同，各方面条件优越养老机构，入住率较高。
（3）社