西安市房地产市场调研报告样本.doc

西安中体健身广场策划汇报目录第一部分：西安城市环境总体调研1一、西安概述2二、西安政治环境31政府办事效率和作风对城市建设和发展影响32政策法规3三、西安经济环境41西安在全国经济网络中经济地位42西安经济发展现实状况43产业情况54西安消费水平调研6四、西安社会环境91历史文化对西安影响92西安人文环境103人口情况114交通情况11五、城市计划及发展趋势研究15六、相关支柱性产业研究181西安旅游产业调研182高新产业发展21第二部分：西安市房地产市场调研22一、西安房地产市场宏观环境分析231西安市总体房地产市场发展概况232西安市房地产板块划分243板块基础特征244供给量现实状况分析255西安房地产总体价格分析26二、西安房地产板块市场发展分析281城南板块282长安板块市场房地产发展情况分析323城北板块房地产发展情况分析344城东板块房地产发展情况分析395城西板块房地产发展情况分析416各板块市场之间竞争态势44三、关键项目市场调研451关键项目选择标准452类比项目概况分析47四、西安房地产消费市场调研分析631房地产主力消费层群体组成份析632主力消费层区域组成份析643消费意向调研654市场消费力特征总结695市场消费力发展趋势70五、地块SWOT分析721项目地块优势722劣势分析723威胁点分析724机会点分析73第三部分：产品定位及可行性分析74一、产品定位751目标消费群体确实定752产品定位及其特点76二、投资可行性分析78方案一（商场设在地块内）78方案二（商场设在地块外）86第一部分：西安城市环境总体调研一、西安概述二、西安政治环境三、西安经济环境四、西安社会环境五、城市计划及发展趋势研究六、相关支柱性产业研究一、西安概述西安在关中平原北临渭河，地处中国中、西两大经济地域结合部，是西北各省通往西南、中原及华东门户和交通枢纽。西安辖九区四县，市区面积1066平方公里，市区人口400万，是中国西北地域最大城市，在全国经济总体布局上含有承东启西、东联西进关键战略地位。作为六大古全部之首，西安悠久历史积淀和丰富人文资源使其成为中国著名旅游中心城市。同时，西安自建国以来就是中国关键国防工业基地、科技研究基地和高等教育基地，其综合科技实力在全国排名第三位。高新技术和旅游是其城市两大支柱性产业。二、西安政治环境1政府办事效率和作风对城市建设和发展影响城市发展速度和水平在内在原因很大程度上取决于政府领导班子管理水平和作风，这关系到一般市民对于政府信赖程度和投资者对城市未来发展信心曲江面临最大问题就是高速高质招商。西安市近几年发展情况充足表明了政府对于西安城市建设和改造决心和为提升城市竞争力所做努力。同时经过这几年建设，积累了一定经验，对以后城市发展极为有利。2政策法规在西部大开发战略实施过程中，国家将继续关键扶持房地产业，采取优惠政策，优化市场环境，深入激活西部房地产市场。西安市政府依据国家相关政策及文件精神，加强了对房地产市场秩序治理、整理和引导，表现为：l加大国土资源和房屋管理立法力度；l加强土地贮备管理；l物业管理立法；l加大住房公积金管理透明度；l购房契税减半激活楼市；l加强计划管理。三、西安经济环境1西安在全国经济网络中经济地位西安市是中国区域经济发展网络模式“三纵三横”主体骨架中二级经济增加级，陇海兰新经济带上最大经济增加点、关中经济区中心。所以西安作为新亚欧大陆桥中国段上规模最大、综合实力最强城市含有承东启西、连接南北战略地位，是中国政府实施西部大开发战略桥头堡和西部地域最具发展带动作用城市之一。2西安经济发展现实状况自*总书记在古城西安发出了西部大开发总动员令至今，作为“桥头堡”古城西安不管是在城市建设、经济结构调整、投资环境优化等方面全部取得了长足进步，为深入吸引投资、发展经济奠定了基础。资料1：西安市截至6月底引进外资情况：l已同意外商投资企业1918家，投资国家和地域有55个。l上六个月引进了60个外商投资项目，实际引进外资1.18亿美元，比去年同期增加21。l同意外资项目中协议外资额在1000万美元以上大项目有17个，占新批项目总数28。l高新技术开发区和经济技术开发区仍是外商投资热点区域，今年上六个月，这两个开发区共新批投资项目30个，协议外资额3.16亿美元，分别占全市新批项目标50和62。结论：西部大开发战略格局，西北部关键地理位置，使得西安逐步成为投资热点城市。加大城市建设力度，营造良好投资环境将成为西安市政府下一步工作关键。资料2：西安市截止到6月未各类经济指标：l全市GDP比去年同期增加12.2；l全市工业综合经济效益指数95.84点，比一季度提升6.09个百分点，比去年同期提升9.73个百分点；l上六个月全市完成地方财政收入28.72亿元，同比增加15.8；l全市地方财政支出26.99亿元，同比增加32.9；l金融机构存款余额1966亿元，比年初增加186亿元；金融机构贷款余额1440亿元，比年初增加116亿元，同比多增10亿元；l城镇居民人均可支配收入比上年同期增加14.4；人均消费支出增加14.3；农村居民人均现金比上年同期增加5.77。结论：上六个月，全市经济增加速度展现出稳步上升趋势，财政收入较快增加，贷款力度加大，居民收入稳定增加，良好经济形式为房地产发展提供了稳定基础。3产业情况中国生产总值（亿元）国民经济所占百分比（%）第一产业47.775.80第二产业372.2545.23第三产业403.2548.97西安城市关键以第二、第三产业为主，但相对经济发达城市第三产业所占比重仍然较弱。伴随经济发展，其第三产业仍有很大上升空间。资料2：西安工业总产值组成情况工业总产值(亿元)销售收入(亿元)实现利润(万元)航空工业65.963.66696航天工业11.423350兵器工业30311305电子工业1.611.1538机械工业13.121908.3输变电制造业38.88纺织工业1.16化学工业6.426.09轻工业25.630.32.7食品工业41.4433.1915.64冶金工业2结论：西安工业以航空、航天、兵器、制造、食品和轻工业所占份额较大，而其中只有航空航天和机械工业等少数行业存在较大利润空间。西安东西部受传统工业区发展影响，房地产区域发展将受到一定限制。第三产业中经贸(占GDP49.59%)和旅游(占GDP15.8%)是西安城市经济支柱性产业，这充足表明了西安城市特色和未来发展方向。4西安消费水平调研资料1：末西安市金融机构各项存款余额为2191.14亿元，其中储蓄存款余额为988.04亿元。存、贷款增幅均高出陕西省及西北五省区平均水平。资料2：西安市在岗职职员资水平：截止年底，西安全市职员累计138.39万人，劳动酬劳总额为139亿元人民币，在岗人员年平均工资12138元。行业月均工资行业月均工资农、林、牧、渔业816批发和零售贸易、餐饮业593采掘业512金融、保险业1705制造业878房地产业1000电、煤气及水生产和供给业1258社会服务业1036建筑业801卫生、体育和社会福利业1000地质勘察业762教育文化和广播影视业1304交通运输、仓储及邮电通信业1258科学研究和综合技术服务业1277国家机关、政党和社会团体1269其它行业936结论：西安市在岗职职员资总体水平在全国范围内属中等偏低水平，尤其是和北京、上海、深圳等经济发达地域相差较多。从行业来看月均工资自500至1700元不等，说明其收入差距较大。其中房地产从业人员月平均工资为1000元，靠近平均工资水平。另一个值得关注现象是西安批发和零售贸易和餐饮业较发达，而月均工资较低，造成这一现象关键原因是在西安从事这一行业人数众多，且档次较低，所以造成整体平均工资偏低。居民收入较低，但和之形成巨大反差是西安房地产售价，说明了房屋还未成为城市“大众消费品”，巨大需求未能成为有效需求，其中蕴藏着惊人潜力。资料4：西安城镇居民家庭基础支出情况单位：元年人均实际支出总额7819.74其中数值所占百分比食品2205.3828.2%衣着540.526.9%医疗535.526.8%交通和通讯567.967.3%娱乐和教育1126.6814.4%居住783.5610%购房和建房415.085.3%结论：从西安市家庭人均支出情况来分析，食品支出占28%左右，依据恩格系数标准，应属于中生活地域水平。资料5：西安近三年人均购房和建房支出比较年份人均购房和建房支出270元290元415元结论：至西安人均购房和建房支略有上升，而增幅达成43.1%，说明西安房地产市场自开始开启，工薪阶层购置力开始释放出来，依据沿海城市房地产开发经验，这一阶段大致可连续五年左右时间，所以现在西安房地产市场正处于一个上升阶段，该阶段估计可再连续两到三年，这正是房地产开发大好时机。四、西安社会环境1历史文化对西安影响中国是世界四大文明古国之一，西安则是中国六大古全部之一。“自古长安帝王全部”，从三千多年前西周起，前后有11个王朝在这里建全部，历时千年以上，经历了秦、汉、唐鼎盛时期，发明并保留了辉煌古代文化。现在西安已成为一座“天然历史博物馆”和宗教文化中心。资料1：从旅游项目看西安历史文化文化遗产远古时代半坡遗址、蓝田猿人遗址周朝西周车马坑、沣镐遗址秦朝兵马俑、秦始皇陵、阿房宫遗址汉朝汉长安城宫殿遗址、桂宫、阳陵三国时期拜将台、马超墓、定军山、饮马池唐朝华清池、大雁塔、小雁塔、大明宫遗址、兴庆宫明朝城墙城、碑林、钟鼓楼、革命战争时期八路军办事处纪念馆等宗教遗产慈恩寺大雁塔和荐福寺小雁塔成为西安象征法门寺因出土了唐代珍藏四枚佛指舍利而成为佛教圣地大兴善寺、青龙寺、香积寺等著名寺院，是中外友好交往象征楼观台、八仙庵和城内罕见古建筑群清真大寺，分别是道教和伊斯兰教文化关键传输地结论：从旧石器时代远古文明到西周、汉唐灿烂文化再到中国革命摇蓝，历史为西安旅游业留下了一笔丰厚遗产，将历史文化巧妙地融入现代城市建设中，将是未来陕西城市建设和发展特色。2西安人文环境西安是中国关键科研基地和高等教育基地，西北地域高新技术产业中心。就综合科技实力而言，在中国各大城市中，西安仅次于北京、上海，位居全国第三。但同时西安作为内陆城市，多年来远离了沿海城市所经历猛烈竞争和经济快速发展，又承袭了千年古全部古老文明影响，这些表现在西安人身上就是一个和世无争心态和随遇而安生活习惯，生活节凑较为缓慢，对外来新生事物接触较少。表现在城市建设尤其是房地产建设上就表现为和省会城市、西北部经济、政治、文化中心这一定位极为不符滞后。资料1：全市共有各类高等院校40多所，10多个博士后科研流动站，约100处博士学位授予点和300多处硕士学位授予点，其中著名西安交通大学、西北工业大学、西北大学等高校每十二个月为国家培养大批现代化人才，成为名副其实“人才摇篮”。资料2：全市现有各类科研机构3000余个。每十二个月全部有一大批重大科研结果问世，达成或靠近国际优异水平。凭借科技优势而建立起来西安高新技术产业开发区，作为西安高新技术产业发展龙头和代表，为科技结果转化和西安经济发展注入了强大生命力。结论：科技是第一生产力，这已成为大家共识。面对西部开发这一历史契机，西北部城市缺乏已不是政策和资金，而是怎样利用高素质人才和优异技术发明经济价值。在这首先西安走在了其它西部城市前面，高教基地、科研基地、西部硅谷，这些全部为西安发展建设提供和贮备了大批人力资源和技术力量。问题及提议：不管是作为高教基地还是科研基地，全部是来自于多年前国家计划经济产物，并非西安本身依据城市计划和发展方向有意而为，所以至今仍带有计划经济烙印。怎样将这些宝贵资源转化为现实生产力，应用到西安现在城市发展建设中，将成为一个关键课题。科研结果转化，“西高新”已经做了有益尝试，而且取得了巨大成效，而教育产业化必将成为新西安发展又一个亮点。现在就全国优异房地产项目而言，和教育等其它产业相结合复合型地产成为发展方向，而且均取得了成功。善用教育资源，比如和西安交大、西北大学等名校联合将成为推进西安房地产发展关键手段。3人口情况资料：西安各区人口分布区域名称人口总数（万人）人口密度（人/公里2）区域名称人口总数（万人）人口密度（人/公里2）新城区47.615346灞桥区43.81500碑林区66.530232阎良区24976莲湖区5815262临潼区67747未央区39.21500长安区90.3570雁塔区6140114交通情况西安地处中国地理中心，是古代丝绸之路起点，作为联接东西部关键交通枢纽，西安已形成了以航空，铁路，公路为主现代化立体交通网络。41航空资料：机场建设咸阳国际机场距西安市中心40公里，是中国四大国际航空港之一。开设航线中国开辟100多条航线，并和日本东京、大阪、福冈、名古屋、广岛、新泻、韩国汉城、中国香港、澳门实现直航。航空企业西北航空企业、中国联合航空企业西安企业、长安航空企业总部全部设在西安。近期西北航空企业已被东方航空企业吞并，组建中国东方航空集团企业，企业资产总额473亿元，围绕上海、北京、广州三大中心，以华东地域为腹地，以西安、昆明为两翼，拓展西北和西南市场。西安航空建设基础设施很好，经过吞并重组东方航空集团增强了其在西部地域竞争力，同时也壮大了西安航空运输力量，增强了西安和其它地域交通联络。42铁路资料：车站建设西安火车站是中国特等客运站之一、欧亚大陆桥在中国境内关键站点。铁路建设现在西安铁路已初步完成“米”字型布局计划，现正开始进入实施阶段。“欧亚大陆桥”陇海铁路横贯西安；西延和建设中神延、包神铁路相连，经延安直达包头；西康铁路“横断”秦岭直达重庆；建设中西合铁路（西安合肥南京）、西中铁路（西安平凉中卫）将形成一条东西连动“陇海大动脉”。西安是西北各省联接西南、中原及华东地域关键铁路交通枢纽。其米字型布局完成后，将对西安快速发展起到重大推进作用。同时西安中心城市地置也将深入得到巩固和加强。43公路资料1：l西安是仅次于北京全国第二大公路交通枢纽，共有9条国道呈放射状通往全国各地；l西安现有公路2800多公里，东线、西线有高速公路，北线有高等级公路；l西安市拥有出租车1万多辆，用于接待海外旅游者大中型豪华轿车近千辆。大公交线路129条，营运车辆2500多台；中巴线路31条，车辆800余台；日行驶里程近50万公里，运输乘客150多万人次；l西安机动车辆年增加速度为15.8，道路年增加率达5，停车场地面积不足6.2万平方米。在部分新建道路上因为缺乏公交港湾，交通拥堵情况尤为严重。西安作为中西部关键交通枢纽地位已不可动摇。但基础设备仍比较落后，城市共交系统、交通工具及公路建设已不适应今天城市建设高速发展需要，城市交通情况亟待改善和完善，不然将严重影响到未来房地产开发和城市建设步伐。政府计划中已加强了公路建设力度，周围公路网建设、道路拓宽及改造工程、高速公路、城区快速干道建设、秦岭终南山公路隧道建设成为今年西安市公路建设关键。44地铁西安地铁现在正处于申报待批阶段。计划中共有条线路，全长余公里，其中1号线西至咸阳，东连临潼兵马俑，是最具前景一条线路。号线路从张家堡至韦曲；号线路从火车站至高新区；号线从南二环三环之间穿越一环、5号线贯穿南郊。【地铁计划布局示意图】地铁建设是城市发展需要，它将极大地缓解西安市内交通拥堵问题，缩短出行时间，有力地促进了房地产开发和销售，计划中地铁3号线由火车站至西高新，说明政府对于西新区重视，对其发展给丰厚优惠条件。地铁计划从侧面反应了城市未来发展计划和布局，地铁一号线计划反应了临潼和咸阳对于西安对外交流关键作用；从地铁线路整体布局来看，城市南部力度要大于北面。由此可见南部未来发展含有宽广空间。结论：西安一直是中国中西部关键交通枢纽，交通便利，设施齐全。现在以西部大开发为契机，西安市政府加大投资，对交通等基础设施进行改建和扩建。交通建设将为西安城市发展提供有力保障。西安外部交通（航空、铁路、公路）较为便利，为其向国际化城市发展提供了可靠确保，但市内交通（道路、公交、地铁建设）相对还较为滞后，即使政府现在已开始加大市内道路及地铁建设投资力度，但根本转变这一面貌还有待时日。五、城市计划及发展趋势研究西安城市计划及发展趋势将由三个方面原因共同作用结果来确定。第一层面：地理原因从城市发展需要来说，西安作为西北部经济、文化、交通中心，在国家整体战略布局中要起到带动整个西部经济发展作用，这就要求西安本身必需加紧经济发展速度。只有不停扩大产业规模才能达成这一需要，需要占用更多土地资源，原有城市规模不仅难以满足需求，还会限制经济发展，所以城市向外拓展成为肯定趋势。西安中心城市计划方向：形成以古城为中心，以三环为边界，以交通轴为导向，以功效组团为实体，生态林带为间隔城市空间格局化布局结构。发展外围新区，降低中心密度，建立时代新城，南北拓展空间，东西延伸发展。第二层面：经济原因从城市经营角度来看，土地经营是城市运行关键一环，怎样使土地利润最大化，前期城市发展计划就尤为关键。西安中远期计划表现了对城市土地经营战略构想。第三层面：生活原因从城市运行方一直看，现在城市运行成为各城市计划和发展最高层次。而各地政府实际操作能力只有土地全部权和经营权，所以和含有实操能力房地产开发商整合，使其提升为城市运行商，加入到城市运行行列。于是，地产项目计划和分布成为城市计划直接表象。城市远期计划：西接咸阳，东接临潼，南拓长安，北跨渭河至三原为延伸方向形成四个城市副中心。城市发展轴也以沿咸阳、户县、三原、蓝田延伸。西面以咸阳为关键形成工业产业发展轴；北面以经济开发区向外辐射形成向三原扩展经济发展轴；西南沿高新技术开发区向户县延伸高新科技发展轴；东南沿曲江旅游度假区形成向蓝田延伸旅游度假发展轴。结论：西安城市发展计划将直接影响到当地房地产行业发展方向、开发和经营；城市范围扩大将带来大规模造城运动，在这项运动中，房地产开发无疑将会成为西安城市拓展主力军；在未来西安城市建设和城市发展中，房地产开发无疑先行。当地和中国外部分实力雄厚大企业掀起新轮圈地运动，以求未来发展。六、相关支柱性产业研究1西安旅游产业调研11西安旅游资源西安是著名全国乃至海外著名旅游城市，旅游资源丰富。资料：西安关键旅游资源类型代表历史文化西安见证了华夏文明起源、古代王朝盛衰和中国革命烽火，每一个历史阶段全部为其遗留了大量珍贵文化遗产。其中以半坡遗址、秦始皇陵兵马俑、大小雁塔、华清池、碑林、钟鼓楼为代表自然风光西安周围有峰峦叠嶂逶迤相连几百里秦岭山脉、险峻挺拔西岳华山、以温泉汤池著名天下临潼骊山、四季葱绿内藏珍稀终南山、六月积雪不化太白山传统民俗以秦腔、皮影戏、剪纸为代表西安传统风俗，独树一帜，同时也是自成一体西北文化缩影和代表地理景观西安北部是渭河冲积平原、中部是黄土台地、南部为秦岭山脉，其独特地质、地貌，也是吸引旅游者观光一个热点西安旅游资源得天独厚，不仅有驰名遐尔自然风光和传统民俗，而且拥有大量得天独厚历史文化资源和地理景观资源，如此丰富旅游资源，假如合理充足被利用起来，开发适合当地特色旅游地产，将成为西安未来城市发展和经营一大特色。12西安旅游业发展现实状况现在，西安市旅游业和商贸业借助西部大开发有利契机，发展势头很迅猛。全市旅游总收入占全市中国生产总值（GDP）15.4%，旅游业已成为西安市真正支柱产业和先导产业。资料1：西安国际旅游基础情况指标总计其中国际旅游人数74万人外国人66万港澳台同胞8万旅游外汇收总额26亿元商品性收入10.5亿元劳务性收入15.5亿元旅游者在西安人均停留天数2.2天旅游者在西安人均消费3500元资料2：中国客源市场组成省份及百分比最多陕西河南山东四川江苏甘肃山西14.8%7.9%6.4%6.3%6.1%5.9%5.3%通常河北湖北北京宁夏广东湖南浙江3.9至1.2最少黑龙江贵州海南0.70.60.6资料3：西安旅游优势资源西安共接待中国外旅游者多达1567万人次，整年旅游收入105亿。伴随旅游业发展，各项旅游设施（如涉外饭店、旅行社、出租汽车等）和市政工程（如高速公路网建设、机场建设、旅游专线）也得到深入完善，为旅游业发展提供了保障。今日西安，还是一座内陆全方位开放国际大城市：累计接待海外游客已经有600多万；100多位国家元首和政府首脑前后访问过西安；并和日本、韩国、美、英、法、德、巴基斯但、伊朗，罗马尼亚、乌克兰等国十二个城市建立了友好城市关系。问题1：西安整年中国旅游收入为105亿元人民币，国际旅游收入为3.2亿美元约合25亿元人民币。所以现在西安旅游收仍以中国游客为主。不过依据中国客源市场组成情况分析，中国关键客源多来自陕西本省及临近周围省份（总份额占35%），而陕西临近省份多为经济不发达地域，所以限制了其旅游消费。问题2：从国际旅游收入组成来看，其购物和长途交通和住宿为关键收入，而游览观光销费只占极小比重。从游客出游目标百分比看，观光旅游仅列第三位，而且比重也不大，由此能够看出西安旅游业必需在原有基础上有所提升，形成更多元更丰富旅游概念，如体验旅游、商务旅游、消费旅游等复合旅游。对于曲江，这会是相当大发挥空间和利用资源。资料5：国际旅游收入组成长途交通购物住宿餐饮游览娱乐市内交通邮电通讯其它数额6816960044803264112089676811203936百分比21.3301410.23.52.82.43.512.3问题3：从游客不一样出游目标能够看出以商务为目标所占比重极大（是观光旅游3倍左右），所以商务交流将成为西安对外交流新亮点。资料6：不一样出游目标游客所占比重旅游目标休闲度假观光旅游探亲访友商务会议健康医疗宗教朝拜文体交流其它百分比10.511.315.131.17.81.50.74.917.12高新产业发展西安拥有全国排名第四位高新产业开发区。高新产业已成为现代西安支柱性产业之一，在产业重心转变中，西安已跨出了有力一步。西安南部高新技术产业开发区（简称“西高新”）和北部经济技术开发区多年来成为拉动整个城市经济提升龙头，而其中又以“西高新区”发展和建设最为迅猛，成为区域计划和建设典范，对周围地块展影响深远。资料：西高新和经济技术开发区统计资料指标高新技术产业开发区经济技术开发区工贸总收入481.17亿元150.5亿元工业总产值318.43亿元100.1亿元中国生产总值120.53亿元39.5亿元外商总投资额76亿41亿完成出口总额2.1亿美元3377.1万美元协议外资500万以上项目11个（占33%）11个（占33%）第二部分：西安市房地产市场调研一、西安房地产市场宏观环境分析二、西安房地产板块市场发展分析三、关键项目市场调研四、西安房地产消费市场调研分析五、西安市关键发展商实力和发展策略调研一、西安房地产市场宏观环境分析1西安市总体房地产市场发展概况西安总体房地产市场发展情况良好，两大开发区发展对市场支持强劲，城市重心南移，北城发展势头讯猛。总体市场关键发展区域集中在城南和城北。住宅市场在快速发展基础上开始进入大盘时代，商业地产市场需求量大，发展前景看好。城西和城东市场也在快速发展。市场供给量和消化量百分比合理。西安市总体房地产市场发展概况特征以下：特征一：城市南扩战略，促进南部房地产市场大发展。特征二：新北城运动，使城北进入全新发展阶段特征三：浐灞河开发，开启城东及城北大盘开发特征四：西咸一体化，为城西发展和提升带来机遇。特征五：城中村问题，集资房问题是制约商品房住宅市场发展瓶颈，尤其是对于城西及二环以内。特征六：大盘时代来临，促进西安总体市场郊区化，规模化发展。特征七：长安撤县改区，刺激房地产板块市场形成。对大南部发展提供新动力和互补。特征八：高科现象出现，表明总体市场起步晚，发展空间大，部分品牌发展极快，品牌市场垄断性强。也促进发展商意识到品牌发展，开始实施品牌系列产品开发。形成优势群体推进市场发展。特征九：现时消费市场主体在于高中收入人群，造成销售量和总人口百分比较低。中低收入人群市场还未释放，现时较高水平价格水平将有下调空间。特征十：房地产市场存在一定泡沫，各区域价格水平靠近，目标用户群面向中低收入人群项目缺乏，这个档次市场基础被城中村项目或集资房垄断。2西安市房地产板块划分现在西安市房地产项目关键分布于在建三环路内，发展方向基础和城市计划发展方向一致，基础上是以古城墙内市中心为圆心，往四面辐射发展，其中关键落于南部和北部。就房地产分布和城市计划布局来看，西安总体房地产市场可划分为六大板块，分别是南部板块，北郊板块，东郊板块，西郊板块和城区板块，长安板块，其具体划分见下表房地产板块行政区备注城区板块莲湖区东部及新城区西部古城墙以内南部板块雁塔区及碑林区西部包含高新技术开发区，曲江新区，城南北郊板块未央区包含西安经济技术开发区东郊板块碑林区东部及新城区东部包含浐河开发区西郊板块莲湖区西部长安板块长安区长安科技园,韦曲科技园3板块基础特征n在六大板块格局中，城南部板块和北郊板块南北呼应，成为西安楼市热点板块，不管是开发量或消化量全部为西安市最高房地产板块。而大南部市场在加上刚撤县改区长安区板块，和原有城南一起和北郊板块相呼应，共同组成了西安楼市主动脉。大盘项目和新上市项目大量在这三个板块集中。南北三个板块市场反应了西安楼市发展和改变。n东西两个板块中，现在在售项目全部集中在二环以内，是住宅区发展方向。城区板块在售项目不多。关键是商业物业发展较快。n西安楼市热点地段和关键地段均在城区外，针对本案，关键对南部板块，北郊板块，长安板块，西郊板块和东郊板块进行分析。n长安板块因为是在南部板块发展基础上，在西安市向南发展城市发展战略方向背景下形成。又是新兴板块，含有特殊性，将其区分于南部板块进行分析。4供给量现实状况分析西安市房地产起步较慢，但发展速度较快，现在房地产供给较为集中于城北板块，城南板块及西高新板块此三个板块，其它板块现在供给量相对较少。据调研所得从起未来三年现已开发房产项目标市场总体供给量是800余万平方米，而西安市房地产去年销售量只为150万平方米左右，其供给量已超出市场消化能力。板块市场大约供给量城东板块66万平方米城南板块104万平方米城西板块55万平方米城北板块99万平方米西高新板块338万平方米长安板块156万平方米曲江板块9万平方米分析总结：n人均居住面积和全国平均水平有一定差距，西安市现在人均居住面积约为11平方米，市场需求较大；n从起未来三年现已开发房产项目标市场总体供给量是800余万平方米，整年销售面积在150万平方米左右，80120平方米之间房子较为畅销，而且市场供给不足；只有部分豪宅和超大户型房子出现局部过剩，或说市场需求水平限制；n阶梯状市场细化还没形成现，在开发房子基础上全部瞄准西安市10左右高收入者，一般居民购房高潮远没到来，这部分市场才是最大；n西安市国有大中型企业较多，家眷楼、公房占现在住房主体，因为市民对房产置换意识不高，从而二级市场没有发挥到太大作用，减弱了房屋流通，也阻碍了房地产良性循环。5西安房地产总体价格分析51板块价格分析西安总体市场价格约在2900-3000元/，关键表现在城东、城南、城西及城北四个板块（城北较为偏低）。而在多年政府大力扶持及开发快速西高新板块价格水平最高，而且房产开发也较为集中，其中高新地产可为雄踞整个高新板块，使之成为现今西安市CBD商务区，从而影响楼价稳步上升。而长安板块因为地处市郊，消费者抗性较大，所以楼价压力也相对较大。曲江板块是旅游渡假区，距离老城较近，空气、生态、环境良好，居住密度低，虽现在暂不能和西高新相比，但短期内含有很大发展和上升空间。52环间项目价格分析依据统计，西安房价自二环以内向一环之内呈阶梯状步步高升，分别在2500、2800、3100、3500多元。不过，市中心区多为点状楼盘，像“中天国际商务大厦”、“骊马豪城”等，规模偏小，只能向“高空”发展，相关配套设施受限较多，也无法齐全，居住环境不及外围部分大规模楼盘。南二环已外西高新板块在几年内发展中已成为西安市关键CBD商务区，人气旺、市政配套齐全，所以楼价已不受原区域性影响，而且楼价高企。其次，西安城市化进程加紧，市区扩容、道路通畅，加之政务区立即南移、开发区深入繁荣等多项影响，更为关键是大家居住观念在改变，不会局限于“求近”，所以，未来距离将不再是障碍，一环、二环内外价格差肯定日渐趋于缓解。二、西安房地产板块市场发展分析1城南板块11板块市场背景分析片区区位在板块中地位发展现实状况发展趋势西高新现时关键发展区位l价格水平高，高中等项目密集，房地产主轴线在高科路和科技路l发展方向西移南扩，开始以大盘和高价位中小高级项目为主l科技路和高新路CBD区正形成，商业地产快速发展l部分住宅项目含有新概念商住形式l片区内CBD区将形成，对区内住宅项目和商业项目产生支持l房地产项目将以大盘和高价高级中小规模项目为主，商业地产功效关键在于以商务写字楼为主。西部高新二期将成为主发展区l区内CBD区将和长安路CBD区连成城南大型CBD区l片区市场将从关键发展区转向为其它后期开启片区提供动力区位城南片区发展副心区位l以长安路为轴线，二环内连接朱雀大街，小寨路。形成商业地产和住宅较密集区位l二环外连接丈八东路。形成较高级住宅区。l片区发展已开始饱和，发展方向在南扩到丈八东，长安路CBD区已初步形成。l将形成商业地产项目和大中规模住宅项目分路段集中l在城市发展上和房地产发展将更紧密地和西高新融合l商业地产发展功效关键在于购物消费为首，商务写字楼物业为辅东高新隶属发展区位l房地产发展势头较慢，项目不多l发展上隶属于城南片区，关键以中等住宅项目为主l在城南发展支持下，房地产发展加紧l隶属区位将更多地转移到曲江新区，继续以中小规模中等盘为主曲江新区待开启区，以旅游产业为线复合产业发展区l房地产发展处女地，项目少，土地贮备量大l拥有生态资源，人文景观资源等板块内差异性价值资源，有先天优势l新区发展将和板块内现有主发展区进行功效互补l新区内有政策和计划，大批量土地支持，外有西高新和城南城市中心CBD区支持。将成为南部板块关键发展区位分析结论：1.现在关键发展区域在西高新，副心在以长安路为轴线，二环内连接朱雀大街，小寨路。形成商业地产和住宅较密集区位。二环外连接丈八东路。形成较高级住宅区。2.未来关键发展区域将在东南曲江新区，副心将在高新开发区。3.西高新和城南将成为西安市中心区位，高中等住宅项目和商业物业密集。12板块房地产发展背景发展阶段关键发展区位发展早期1高新技术开发区开启，开启高新片区房地产市场形成2南二环建成，带动城南房地产市场发展3以中小规模住宅项目为主发展期1产业基地发展，促进西高新快速发展，形成科技路和高新路房地产主轴2城南房地产形成长安路，小寨路和朱雀大街轴心南二环内外发展3以中高价高中等楼为主，规模关键在中等规模项目，商业地产开始发展现时发展1西高新发展成熟，市场在此片区开始西向南扩发展，高新二期成为关键区2城南作为CBD区发展成熟，商主住辅格局形成，市场南扩发展3以大盘项目和高价高级中小规模项目为主，商业地产项目高速发展西安城南开发从一开始就风光无限。因为这里相对良好配套设施，高校林立人文环境，使得城南房子尤其好销。分析结论：南部板块西有西高新，中有城南，而东边是计划中曲江新区，在西安城市发展战略关键方向向南大背景。13板块市场属性南部板块内竞争更多是西高新和中部城南片区竞争。板块内房地产项目价格水平高，属于西安市场高中等项目密集板块。南部板块大CBD区推进了板块商业地产属性发展，使部分楼盘倾向和新型商住结合性质方向，如酒店公寓，商务公寓等项目。各项目依靠CBD区和高新开发区发展，销售情况良好。多年更是牵头带动了西安市场大盘发展。大盘项目将和高价位中小规模高级项目一起成为南部板块主流发展趋势。14板块市场产业组成南部板块市场产业组成关键依靠西安高新技术开发区，以教育和科技产业为主，并成为整个西安经济发展动力产业。教育和科技产业是南部板块支柱产业，使高收入人群集中在南部板块，不停地为板块市场主力消费阶层带来生力军。15板块市场在售关键项目分析城南片区项目名称规模建筑类型售价水平均价户型面积供给量时代华城225亩高层3300起3600141-153720鼎盛时代10亩商住3400起375080-200250骊马豪城30亩高层3200起3550119-160475世家星城827亩多层2350起268081-1967000迈科星苑12.5亩小高层2980起345081-13564群贤庄62亩别墅4000起4450154-353301曲江皇家花园110亩别墅5500起5900193-377110西高新片区项目名称规模建筑类型售价水平均价户型面积供给量唐园新苑400亩高层2830起3300112