可行性专项研究报告范本.doc

目 录

第一章 总 论 1
一、项目概况 1
二、企业概况 1
三、研究依据及范围 3
四、关键技术经济指标 4
五、研究结论和提议 5
第二章 项目背景和建设必需性 7
一、项目背景 7
二、项目建设必需性 9
三、项目建设意义 11
第三章 市场分析 12
二、隆回县房地产发展态势 17
三、区域市场分析 18
第四章 建设内容及建设规模 21
一、建设内容 21
二、建设规模 21
第五章 区域位置及建设条件 22
一、区域位置 22
二、自然条件 22
三、建设条件 23
第六章 工程技术方案 24
一、计划设计基础标准 24
二、总体计划及建筑设计 24
三、关键技术经济指标 26
四、结构设计说明 27
五、给水排水设计说明 31
六、建筑电气设计说明 31
七、暖通设计说明 34
八、消防工程 34
第七章 环境保护及节能 36
一、环境保护 36
二、节能 37
第八章 物业管理 42
一、物业管理计划 42
二、机构设置 42
第九章 项目招投标和实施进度 43
一、项目招投标 43
二、实施进度计划 43
第十章 组织管理机构和职员人数确实定 44
一、组织管理机构 44
二、职员人数确实定 44
第十一章 投资估算 45
一、编制说明 45
二、总投资估算表 46
第十二章 项目财务估计数据 47
一、资金筹措及投资使用计划 47
二、项目标计算期 48
三、经营及销售税金 48
四、经营成本费用估算 50
五、利润及利润分配 51
六、借款还本付息估算 51
第十三章 项目财务评价 53
一、财务盈利分析 53
二、清偿能力分析 54
三、敏感性分析 55

第一章 总 论
一、项目概况
1．项目名称
怡中豪苑建设项目
2．建设单位
湖南鸿旺房地产开发
3．建设地点
项目在隆回县城西320国道旁, 西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大邻广场,北隆回二中,南接繁荣闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流人文环境。
4．建设规模
项目总占地面积为30560平方米，总建筑面积为134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。
二、企业概况
1．企业基础情况
湖南鸿旺房地产开发是一家专业从事房地产开发专业企业,由自然人肖石民、周应达出资组建,含有省建设厅颁发房地产开发资质。
企业成立于1月，现有职员20人。其中含有中高级职称15人,占企业总人数75%。企业按现代企业制度组建，设有工程技术部、市场营销部、财务核实部、行政事务部、物业管理部。设有实施董事1人，总经理1人，副总经理5人，监事1人，共8个高管职位。
企业证照齐全，已取得营业执照、税务登记证、组织机构代码证和房地产开发资质等，且按相关要求进行了年检、年审；企业成立以来，因为经营有方，经营规模不停扩大，取得了良好经济效益和社会效益。相继开发了湖南怀化《榆树湾步行街》大型综合商业地产项目，贵阳市《鑫海大厦》高级写字楼项目，凯里市《龙泉明珠》江景住宅小区，邵阳城步《鸿旺家园》等项目，完成建筑面积30万余平方米。经过广泛市场调研和深入投资论证后，企业决定投资隆回县桃洪镇桃洪西路怡然花园小区地块，兴建“怡中豪苑”中央商业住宅”（简称“怡中豪苑”）。
鸿旺房产本着“创新、人本、价值”企业宗旨，致力于开发出满足市场需求产品，和国际成功商业地产经营模式接轨，实现企业效益和社会效益双赢，发明出更多价值。
2．经营范围
房地产开发、五金交电、机电产品、机械设备、有色矿产品、钢材、金属材料、建筑装饰材料销售。
3．注册资金
人民币壹仟万元整
4．注册地点
长沙市天心区韶山南路120号恒盛家园1栋802房。
5．注册号
404
6．法定代表人介绍
法人代表：企业法人代表肖石民，男， 1966年3月出生，湖南省隆回县人，汉族，大专文化，民营企业家，高级工程师， 1月，企业创建湖南鸿旺房地产开发，任企业实施董事至今。该同志为人忠厚，老实守信，有较强实干精神和丰富企业经营管理经验。
7．企业类型
有限责任企业
三、研究依据及范围
1.研究依据
（1）湖南鸿旺房地产开发企业法人营业执照
（2）工业和民用建筑可行性研究深度要求
（3）国家计委、建设部联合颁发《建设项目经济评价方法和参数（第二版）》
（4）建设部建标[]205号《房地产开发项目经济评价方法》
（5）湖南省建设委员会1999年《湖南省工程预算定额》
（6）《民用建筑设计通则》(GB50352)－)；
（7）国家计委《相关建设项目进行可行性研究实施管理措施》（计资［1983］116号）；
（8）国家计委《相关投资项目可行性研究指南(试用版)通知》（计办投资［］15号）；
（9） 其它相关专业设计规范
（10）隆回县计划局相关“怡中豪苑”项目修建性具体计划设计批复。
（11）隆回县国土局核发国有土地使用权证。
（12）隆回县政府签发相关费用包干减免优惠文件。
（13）建设单位提供其它各项基础资料
2.研究范围
本项目可行性研究汇报依据国家相关部门法令、政策、规程、规范、对项目建设必需性、建设规模、建设内外部条件、项目总体计划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。
四、关键技术经济指标
表一 项目关键技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
总用地面积
㎡
30560.00
合45.84亩
2
总建筑面积
㎡
134520.0

3
建筑密度
%
28.4

4
容积率

3.88

5
绿地率
%
31.95

6
项目总投资
万元
23360

银行贷款
万元
8000

自筹资金
万元
15360

7
总成本费用

固定资产费用
万元
13297

经营成本费用
万元
10063

经营税金及附加
万元
2089

8
销售收入
万元
38149

9
所得税
万元
3175

10
税后利润
万元
9525

11
投资利润率
%
54.4%

12
投资利税率
%
63.3%

13
资本金利润率
%
82.7%

14
财务净现值（ic=10%）
万元
2832.4
所得税后
15
投资回收期
年
3.24
静态

年
3.86
动态
五、研究结论和提议
1．研究结论
（1）本项目标建设和隆回县委县政府提倡“十二个月一个样，三年大变样”发展战略相统一，符合隆回县城市未来发展方向正确决议。它在改善城市居住质量、优化人居环境等方面将起到关键作用。
（2）项目标建设符合国家“扩大内需，促进消费，搞活流通”产业政策。同时，项目建设有利于促进区域经济发展，调整经济结构，为社会提供就业机会，对缓解隆回县待业人员就业压力含有主动意义。
（3）本项目标建设将根据国际通行商品房开发模式运作，依据计划设计关键点进行整体计划，完全符合城市计划、消防、交通等各项要求，有利于完善隆回县城区及高科技产业配套功效作用。
（4）从经济分析上看，项目建成后，总销售收入为38149万元，税后利润9525万元，投资利润率54.4%，投资利税率63.3%，资本金利润82.7%，项目标经济效益好，是个高投入、高回报、低风险项目。
（5）项目标敏感性分析来看，项目标敏感点是销售压力，而本项目地理位置优越，潜在用户众多，加之开发理念优异，设计新奇实用，故能够很好化解销售压力，实现项目标预期目标。
2.提议
（1）质量是房地产开发项目标生命线，应严格根据质量管理体系实施工程管理，把握好工程发包和材料采购是确保工程质量关键，应经过公平竞争、择优选择招投标形式选择施工单位和材料供给厂商，以确保项目标施工质量和工程形象。
（2）资金是项目顺利进行确保，建设单位应精心安排好工程进度计划，确保工程建设资金足额到位，从而确保项目标顺利实施。
（3）营销是项目成功是否关键，应精心安排好营销组织、控制好营销节奏，做好项现在期策划及推介，充足利用地理位置优势，同时在户型设计中重视市场需求。一样面积可提供二至三种能超群户型选择，不宜过多，避免用户在购房时因选择太多而影响成交。确保项目标销售和资金回笼顺利。
总而言之，本项目是可行，但项目承接单位应加强开发建设过程中成本控制工作，以确保其社会效益和财务效益实现。

第二章 项目背景和建设必需性
一、项目背景
目前房地产行业开发投资增加快速，居民住房消费连续增加，住房水平不停提升，房地产行业总体发展展现出健康态势。
隆回县在距离邵阳火车站55公里，怀化火车站150公里，长沙市283公里；南接邵怀高速公路隆回出口处，北连320国道和219省道,东靠洛湛铁路邵阳站，前有郝水河经过，为隆回怡中豪苑建设项目提供了得天独厚水陆交通条件。
隆回县地处东经110°38′-110°15′，北纬27°-27°40′。在湖南省中部稍偏西南，资水上游北岸。东临新邵县，南接邵阳县、武冈市，西抵洞口县，北界溆浦、新化县。
隆回在湘中稍偏西南，总面积2866平方公里，居住有汉、回、瑶、苗、侗、满等24个民族，辖26个乡镇，1010个村(居)委会，总人口140万人，是湖南一个农业大县。国民经济得到了很好发展，整年中国生产总值(GDP)实现 62.63亿元，比上年增加13.2%，其中：第一产业增加值为18.13亿元，较上年增加5.9%，第二产业增加值为15.85亿元，较上年增加24.9%，第三产业增加值为28.65亿元，较上年增加11.5%。人均GDP4812元(按常住人口计算)，比上年增加573元，三种产业结构比为28.95：25.31：45.74。全县财政总收入达成27509万元，同比增加18%。
隆回县内自然资源丰富。生物资源品类繁多，水稻有籼、粳、糯3个类型，旱粮有近20个品种，经济作物有20多项，上千种。其中宝庆辣椒、红皮蒜、生姜、龙牙百合、腰带柿驰名中外，辣椒、茶叶、柑桔生产基地县。植被达200余科，1000余种，其中805种野生植物可作药材。野生动物资源133种。家禽畜品种繁多，尤以生猪为最。已查明地下矿藏40余种。其中煤远景储量5886万吨；黄金矿颁面占全县面积1/3，远景储量6.273吨。其它储量较大矿藏还有铅、锌、锰、锑、铜、铁、锡、磷、汞、高岭土、大理石、石灰石及稀有金属矿铌、钽、铌铁、独居石、绿柱石、铣石等。境内有6处碱性硅质温泉，水质水温均符合工业用水标准，在农业和医疗方面也有利用价值。水能理论蕴藏量16.24万千瓦，可开发量4.79万千瓦。
多年来隆回县城镇建设发展也很快，城区建设己初具规模。然而在2866平方公里隆回县，没有一处可供140万人民娱乐、购物休闲场所，尤其是政治、经济、文化中心桃洪镇，因为过去城镇居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件，伴随社会进步和大家生活水平不停提升，大家渴望有一处高标准居住休闲场所，而我企业“怡中豪苑”项目标修建将最大程度地满足大家这一需求。尤其是以来，隆回县实施“三年大变样”战略，城市路网及基础设施建设得到了极大提升，原有地域差异缩小，新城地段升值潜力不停增大，为房地产开发提供了宽广空间。正因为隆回县“怡中豪苑”含有得天独厚优势和独一无二条件，企业审时度势，看中了这块风水宝地，和县政府签署了《建设协议书》开发建设商业步行街和高级商业住宅小区。
二、项目建设必需性
1．国民经济发展需要
目前，中国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济稳步健康发展，肯定要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推进国民经济发展支柱产业之一。依据国家统计局分析和研究，房地产对国民经济拉动作用约1.5~2个百分点。隆回县房地产占GDP比重近几年虽在上升，但对于一个高速发展城市而言其在国民经济中所占份额仍然偏低。伴随政策看好、阻碍市场发育原因消除、大家消费和置业观念更新，房地产业发展潜力很大，存量和增量市场开启后，房地产占GDP比重还将快速上升，对GDP贡献率还将逐步增大。
同时，房地产对相关行业带动作用很大，据测算，房地产生产、流通和消费，将会对几百大类、几万个品种产品提出要求，和几十个产业经济活动相关联，投资带动系数为1.95，所以，房地产已成为中央扩大内需、开启消费关键，使社会广泛看好消费热点和经济增加点。正因为房地产投资看好和推进作用较大，国家为推进中国国民经济连续健康稳定发展，将建筑业列为国家支柱产业之一。
2．扩大消费需求需要
扩大内需，继续实施主动财政政策和稳健货币政策，保持消费和投资需求对经济双拉动，是中国现在和未来经济工作指导方针。投资、出口、消费被称做拉动经济增加“三驾马车”。通常情况下，消费对经济增加贡献率应达成七成，所以应着力扩大中国消费需求。
据相关资料统计，至底，中国城镇居民储蓄已达成23万亿元，城市居民市场金融资产达20万亿元。近几年来，伴随消费者生活水平提升，在住房改革政策引导下，城镇居民消费已由过去“温饱型”向“小康型”转变。因为过去城镇居民居住条件差，人均居住面积狭小，迫切需要改善居住条件。所以，发展房地产业，开发建设价位适宜，面积适中住宅商品房，形成和社会购置力相适应多层次供给体系，既满足了置业者对住房需求，提升了生活质量，又起到了对地方经济拉动作用。
同时，房地产发展又能够拉动国民经济上下游很多行业发展，如钢铁、建材、家电、厨卫制造、装修装饰业等等。这些行业发展了，职员就业和收入增加了，又反过来会对房地产产生新消费能力和群体。以来，中国国民经济每十二个月全部增加8%以上，其中房地产贡献率就超出1%。房地产已经成为国家支柱产业。
3．城镇化建设需要
到要全方面实现小康社会目标，其难点和关键在农村和农民。全国13亿人口，有9亿农民，中国每十二个月新增劳动力1000万，进城民工通常保持在1.2亿.“三农”问题长久以来，一直是困扰中国经济发展、社会发展和实现现代化，建设小康社会关键问题之一。根据城镇化发展要求和十七大精神，要坚持走大、中、小城市和城镇协调发展中国特色城镇化道路，立即把农村富余劳动力从土地上转移出来进入城镇，加紧城镇化进程。假如根据计划，到，湖南省城镇化水平达成40%，每十二个月最少有100万农民工进入城镇。依据隆回县城市总体计划，到以后若干年隆回县将逐步发展成为40万人口中等城市，到时城市人口将在现在基础上增加180﹪。这些新进城人，势必会带来商业用房、住宅用房消费需求。只有安居了才能乐业，根据建设部提出实现全方面小康社会住房标准，即到基础做到“户均一套房，人均一间房，功效配套，设施齐全”。所以项目建设市场前景宽广。
现在隆回县人均住宅面积偏小，而且居住条件也较差，是我县住宅和房地产业发展问题之一。在隆回县整体计划中被定在“高科技产业区”，伴随区域经济不停发展，城市建设用地越来越担心，所以，项目标建设不仅能够适应隆回县城区域快速发展需要，处理县城教职职员及高科技企业职员等居住问题，而且还能够适应隆回县城市计划和市政建设需要，这对美化城市环境、增加城市功效均含有现实意义。
三、项目建设意义
项目标开发将深入提升区域内居住质量，促进区域房地产市场发展，有效地提升该区域内房地产整体品质，对增加地方财政收入、繁荣本区域内商业和服务业起到关键作用。同时，项目标建设将为隆回县人民提供良好园林式居住环境。

第三章 市场分析
一、邵阳地域市场情况

1.投资结构分析
依据邵阳地域1-6月建筑行业投资统计表明,按组成份类,建筑工程投资27亿元，占总投资52.9％，而去年同期建筑工程投资只占总投资40.67％，比去年同期21亿元，增加28.5％；其它费用（关键是土地购置费和土地开发费）18亿元，和去年同期基础持平，占总投资35.3％，而去年同期其它费用占总投资40％。说明经过、大规模地引进开发项目及前期开发，今年开始进入了施工建设阶段。
邵阳地域1-6月房地产开发完成投资组成(按组成份)

邵阳市1-6月房地产开发完成投资分类 单位：亿元
阶段
累计（按组成份）
建筑工程
安装工程
设备工器具购置
其它费用
其中：旧建筑物购置费
其中：土地购置费
1-06月
51
27
5
1
18
1.55
10.5
2. 投资用途分析
住宅建设完成投资39亿元，占总投资76.5％，比去年同期30亿元增加30％；办公楼建设完成投资3亿元，占总投资5.8％；商业营业用房建设完成投资5亿元，占总投资9.8％；其它用房建设完成投资4亿元，占总投资7.8％。
邵阳地域1-6月房地产开发完成投资组成(按用途分)

邵阳市1-6月房地产开发完成投资组成(按用途分)

邵阳市1-6月房地产开发完成投资分类 单位：亿元
阶段
累计（按用途分）
住宅
办公写字楼
商业营业用房
其它
1-06月
51
39
3
5
4
3.投资区域分析
　　1-6月邵阳市区完成投资18亿元，占总投资35.3%；隆回县完成投资5.8亿元，占总投资11.4%；邵东县完成投资5.2亿元，占总投资10.2%；新邵县完成投资4.9亿元，占总投资9.6%；邵阳县完成投资3.8亿元，占总投资57.4%；新宁县完成投资3.5亿元，占总投资6.8%；城步县完成投资2.2亿元，占总投资4.3％；洞口县完成投资2.5亿元，占总投资4.9%，绥宁县完成投资2.3亿元，占总投资4.5%。
邵阳地域1-6月房地产开发完成投资组成(按项目地点分)

邵阳地域1-6月房地产开发完成投资（按项目地点分）单位：亿元
阶段
累计
邵阳市区内
邵东县
隆回县
新邵县
邵阳县
新宁县
城步县
武冈县
洞口县
绥宁县
1-06月
51
18
5.2
5.8
4.9
3.8
3.5
2.2
2.8
2.5
2.3

从各区（县）房地产完成投资百分比上看，邵阳市区、隆回县、邵东县开发投资增幅较大，和去年同期相比，隆回县增加97.91%，增幅位居第二，
小结：
今年上六个月房地产投资仍保持高速增加，不过投资结构已经发生改变。从投资用途看，住宅建设投资所占百分比上升，而商业用房建设投资百分比下降。从投资组成看，土地购置和土地开发投资百分比降低，而建筑工程投资百分比增加。这是因为前两年土地成交活跃，在投资组成中占较大百分比，而现在这些项目已逐步进入施工建设阶段。另外，拆迁安置难度加大，进展缓慢也是前期工程投资百分比降低原因之一。
4.需求分析
“十二五”邵阳市房地产业计划部门课题组课题责任人介绍，影响住宅自然需求原因有三个：城市化水平、提升居民居住水平速度和住宅年自然折旧率。按《隆回县城市总体计划》，依据隆回县城市总体计划，到以后若干年隆回县将逐步发展成为40万人口中等城市。依据隆回县现有经济发展水平，－将是隆回县进入工业化，城市化加速时期，也是中部崛起关键时期。在这一期间，考虑到城市人口快速增加，旧城改造、居住消费结构向着发展型、享受型升级等原因，隆回县住宅消费将有着巨大潜在需求。
（1）结婚家庭户数对住宅需求
依据隆回县第六次人口普查10％抽样资料测算，隆回县居民平均初婚年纪为23.28岁，其中男性平均初婚年纪24.71岁，女性平均初婚年纪21.85岁。我们选择在1987年到1991年在市区出生人口作为结婚家庭户数，统计资料显示：这一期间县城市区出生人口约1.8万人。其次，从结婚登记数看：1998年以来，隆回县平均每十二个月结婚登记6000多户。因为居住在城镇人口约占总人口50％左右，所以城镇结婚登记数约3000个左右。结合上面两种分析，我们选择隆回县城镇结婚登记数更合理。“十二五”计划期间，隆回县城镇结婚家庭户数为1.5万个左右（3000×5）。伴随结婚人口和家庭数量增加，首当其冲就是对住房需求增加，假设每户住房建筑面积按100平方米计算，则—需新增住房建筑面积约150万平方米（1.5×100）。平均每十二个月需新建约30万平方米。
（2）城市人口数量增加对住宅需求
伴随“三化”进程推进和发展小城镇建设步伐加紧，隆回县城镇化率不停提升。在全县总人口中，居住在城镇人口为26万人，占总人口约26％，比上年增加2万人，增幅上升8.3个百分点。城市化水平（23％）比（15％）提升8个百分点，平均每十二个月提升了2个百分点，估计城市化水平可达成28％－30％。近几年统计数据表明，隆回县城市化水平每十二个月以2－3个百分点左右速度递增，这意味着每十二个月新增城镇人口约2万－3万人左右。扣除人口自然增加（近6年平均每十二个月增加人口1万人左右），每十二个月新增城市人口约2万人左右。城市化过程中肯定带来对住宅需求增加。那么“十二五”计划期间隆回县将新增城镇居民12万人左右。根据《中国人类住区发展汇报》相关全国城镇人均建筑面积26平方米标准，所以，隆回县为处理新增加城市人口住房问题，－则需新建住房建筑面积约52万平方米（2×26）。平均每十二个月需新增10.4万平方米。
（3）城市流感人口对住宅需求
（4）旧房屋更新改造对住宅需求
（5）达成预期住房面积目标对住宅需求
（6）投资型等住房需求
二、隆回县房地产发展态势
隆回县在改革开放以来，社会经济步入了快速发展轨道，经济实力显著增强，城市建设日新月异，人民生活条件不停改善。从1988年到，隆回县经济每十二个月平均增加率达9.1%，高于全国平均增幅近1个百分点，经济发展已进入工业化中期阶段。
多年来，伴随经济连续发展，大家生活水平深入提升，住房需求也越来越大。建设部现在工作思绪是：深化改革，立足发展，加强房地产市场地宏观调控，整理和规范市场秩序，促进房地产业健康、协调发展；开放搞活二级市场，推进住房分配货币化，全方面落实住房公积金制度，改善物业管理，深入培育住房消费。所以，房地产市场容量将深入扩大。
隆回县房地产市场在中央采取一系列主动财政政策连续作用下，市场关键指标全部有较大幅度增加，在城市大规模路网改建刺激下，隆回县房地产市场积蓄潜力逐步释放，商品房销售形式良好，保持稳定增加势头，市场消费也对应展现出理性上升局面，整个市场显著处于景气状态，市场动作情况良好。
依据房地产部门统计资料，上六个月全市共同意商品房预售面积152.2万㎡，比去年同期增加6.5%，其中住宅上市量为96万㎡，比去年同期增加15万平方米，同比增加18.5%，占商品房总量比重为78%。上六个月，全市共完成商品房交易10518起，成交面积达146万㎡，成交金额为38.5亿元，其中商品房期房成交8230起，成交面积为114万㎡，成交金额为33.01亿元，分别比上年同期增加了34.5%和55.6%
就现在隆回县宏观经济情况来看，政府财政收入和国民收入均展现出快速增加态势，人民消费水平相对于同类城市而言大为超前，房地产、私车等大宗消费多年已经有了较大需求增加，从最近汽车展销会上人气兴旺能够看出，隆回县消费潜力十分巨大。伴随人民消费需求增加、市政配套改造完善、更高品质住宅产品出现和房产多级体系成熟，隆回县房地产行业已经进入快速发展轨道，估计在最近一两年内将成为邵阳地域中城市房地产经济增速最快城市之一。
三、区域市场分析
1．社会经济情况
该项目在隆回县城西320国道旁, 西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁荣闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流人文环境。尤其是近几年市政府实施巨大基础设施投入，使得隆回县城面貌目日新月异。基础设施和生活配套设施不停改善使得隆回县越来越适合居住。市场供需两旺，购房意愿继续增强。从近两年隆回县房地产市场发展来看，从开始，隆回县房地产市场正处于一个快速增加高速发展期，市场展现强劲势头使进驻隆回县开发商无一不喜笑颜开。隆回县本土尤其是最强大购置实力也让市场为之震惊。这一点从万和花园、百龙观天下商住楼、龙江山水小区、怡然花园等项目标热销可见一斑。现在新增需求关键表现在以下多个方面：
（1）隆回县快速发展及高科技产业膨胀带来需求。隆回县发展快速惊人，不停增加就业和商机，不停增多企业、单位和商家，和隆回县城市规模扩大、城市人口增加（乡镇人口及外来人口补充），全部将产生连续住宅需求。
（2）改善型需求在这一两年表现得十分踊跃。隆回县原居住人口人均居住面积和住宅拥有量不高，且原居住用房多为单位分房和个人自建房，单位住房大多面积较小，而私自建房大多居住品质不高，使得大家已经或正在计划从原有住房中搬离出来。
（3）投资型需求比较活跃。隆回县外来人口，尤其是高科技产业职员组成了宠大租赁群体，使得租赁市场火爆，房屋租金较高，所以吸引了很多投资型用户。
因为以上需求，隆回县大多数楼盘尤其是住宅销售形势很好，房地产市场展现供需两旺局面。
2．项目标优势
伴随隆回县城市化水平不停提升和城市格局基础形成，隆回县二十一世纪发展计划已重彩描绘，城市规模延伸扩展，经济建设发展步伐逐步加紧，房地产开发已成为经济腾飞新热点。
现在，隆回县政府确定了把县建设成为繁荣、开放、文明、秀美现代化城市战略目标。到，隆回县城市人口将达成40万，城市化水平达成45%，人均GDP 5000美元左右，达成中等收国家水平，基础实现现代化。为落实省委、省政府相关“加紧隆回县建设，拉动经济发展”和“实现隆回县城市面貌三年大变样”相关要求，县政府奖大力实施“兴工强市”战略，主动推进工业化、城市化和农业产业化进程，加强生态环境建设，实现可连续发展。
隆回县二十一世纪发展计划已重彩描绘，城市规模延伸扩展，经济建设发展步伐逐步加紧，房地产开发已成经济腾飞投资建设新热点，加之高科技产业发展快速，市场前景不可限量。
项目处于隆回县城西320国道旁, 西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁荣闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。同时，项目所在地教育、医疗、公共服务设施较为完善。产品品质突出，综合素质高，不管是外立面、户型、园林全部按隆回县现在最高水平打造；
◆ 在桃洪西路，易达性好；无高大建筑遮挡，小区视线开阔；
◆ 户型设计分别面向不一样层次群体，扩大了用户层面，降低了销售压力；
◆ 户型设计精巧，布局科学合理，实用性高。南北朝向，开间大，进深小，户型采光和空气对流很好，居住舒适度高。

第四章 建设内容及建设规模
一、建设内容
怡中豪苑建设内容关键为：17层小高层住宅10栋，14层建1栋,12层小高层住宅3栋、地下车库及对应配套服务设施、室外道路、绿化、市政管网设施等。
二、建设规模
项目总占地面积为30560平方米（合45.84亩），拟建总建筑面积为134520平方米，其中住宅工程为121208平方米，地下车库13312平方米,项目计划建筑容积率为3.88，建筑密度为28.35%，绿地率为31.95%。项目计划建设10栋17层商品住宅、1栋14层商品住宅及3栋12层商品住宅， 1#、2#、6#-14#栋负1层均设地下车库。3#-5#小高层负1-2层设地下车库。

第五章 区域位置及建设条件
一、区域位置
项目在隆回县城西320国道旁, 西邻方大公园,花瑶印象星级酒店,方大广场,北邻隆回二中,南接繁荣闹市区,九龙学校,汽车总站,高速出口。该用地地理位置优越，交通方便，四通八达，景观资源丰富，视野开阔，大型文明小区怡然花园相依更烘托出一流人文环境。区域周围社会化服务文、教、卫等公共基础设施较为齐全，完全含有建设住宅小区条件。
二、自然条件
1．气温
年平均气温 16.9℃
最冷月平均气温 3.9℃
最热月平均气温 28.2℃
极端最高气温 39.1℃
极端最低气温 -11.3℃
2．降水量
年平均总降水量 1600mm
一月最大降水量 148 mm
3．温度
最冷月平均相对温度 76.85%
最热月平均相对温度 73%
4．最大积雪深度 130cm
5．最大冻土深度 5 cm
6．年雷暴日数 49.5d
7．风
冬季平均风速 1.5m/s
30年一遇最大风速 23.7 m/s
最多风向及频率 七月 SW·20%
一月 NW·31%
8．整年日照时数 1677.1小时
9．邵阳地域地震烈度
项目在邵阳地域所辖隆回县境内，依据国家地震局、建设部《中国地震动参数区划图》，隆回县基础地震烈度为6度。
10．工程地质条件
依据项目建筑岩土资料分析场地地质情况：该场地未发觉不良地质现象，适宜建筑该工程。
三、建设条件
项目周围水、电、气等配套设施完善，邮电通讯设施齐全，公益设施齐备，中小学校、医院、车站、宾馆等服务设施十分完善。
现在，供水只需和桃洪西路主供水管接通即可满足项目标用水。项目供电也可由桃洪西路或计划道路直接接入。项目所在地其它市政基础设施也较为完备，完全能够满足项目建设实施需要。
第六章 工程技术方案
一、计划设计基础标准
1．强调现代性
现代性是城市景观体系生命力，努力利用现代科学技术、表现现代精神、采取集中和分散相结合布局方法，高速现有用地结构，使该地块成为城市有机组成部分，和城市发展紧密结合，表现城市优质环境和规模集聚效应。
2．强调文化性
坚持城市个性特色，历史文脉、文化遗产保护等。使人产生历史感、认同感、归属感、领域感，坚持把文脉、历史、文化、建筑视为活生命，对每个节点，每个空间做到精心计划、精心设计，为市民发明良好购物和生活环境。
3．强调形象性
重视公共活动空间形态、建筑形态、建筑色彩和街道、广场、绿地景观形态，增强环境舒适度和愉悦感。
二、总体计划及建筑设计
1．功效布局
综合体以西接桃洪西路为基准部署负一层平面，负二层及地下局部平面内设地下车库。
在总体布局上，小高层以下部车库裙房为底座，将住宅设置其上，住宅均采取南北朝向，确保了户型朝向和通风，提升了小区品质，营造良好景观视线通道和气流通道，充足考虑了临山脉景观面，设计成江景房，让内外环境空间相互交融。
综合体负一、二层为地下停车库，可停车232辆，停车库出入口部署于—1层东西两地，并有独立楼电梯直达小区内，这么既将车流进出相对集中便于管理，小区入口处设有隐形消防车道，专供消防车通行，小区住户私家车可全部停入地下车库，确保了小区平静，沿基地四面均留有足够空间和宽度，同时也满足了消防扑救需要。
综合体和北侧原有多层住宅，在正南北方向上最小间距确保在30m之间，满足22+0.2H间距要求。
2．建筑造型
本项目建筑造型总体上采取现代建筑处理手法，以现代元素，使整个建筑风格现代新奇而不张扬，给人世间愈加好亲和力，成为一道独特风景线。屋顶花园，玻璃阳台每一细节精巧设计，表现了发明和活力。在为大家营造了轻松、宜人购物、生活和工作环境同时，给隆回县增添了新艺术美景。
3．交通流线
建筑底层地下车库用房由桃洪西路主入口进入，同时在四面设次入口，上部住宅人群出入口部署在桃洪西路。地下车库出入口部署于建筑东西两侧。
4．消防设计
该小区住宅楼建筑高度为51m，属一类高层建筑，耐火等级为一级，设有小区消防车道，满足消防要求，各建筑物间距和周围建筑物间满足高规要求。
5．环境保护及绿化设计说明
该设计总绿化标准四季如春、层次丰富，装饰性、景观观赏性强；绿化以常绿为主基调；在树种选择上以常绿树种为主，突出层次感，强调浓浓绿意，并合适点缀景观树木，让人感受到景观四季改变。
靠近城市道路边界用中小乔木和灌木混植，以降低尘埃污染，美化小区环境。在绿地内点缀合适乔木和灌木并配以对应马拉草和台湾青，让人充足感受到一份浓浓绿意。
屋顶花园，绿化要求层次丰富，配置图案化，故选择高级、色彩分明且耐修剪植物。
在环境保护方面，充足考虑建筑物本身和建筑所用材料对环境影响，更多采有环境保护型、可回收利用建材产品，在地面铺装上可尽可能降低硬铺地面积，尽可能利用部分植草砖等形式铺地，加大绿地面积、美化环境。
三、关键技术经济指标
用地面积： 30560㎡
总建筑面积： 134520㎡
其中：
负1-2层（地下车位、车库、）建筑面积： 13312㎡
住宅建筑面积： 121208㎡
建筑占地面积： 10952㎡
容积率： 3.88
建筑密度： 28.35%
绿化率： 31.95%
居住户数： 880户
地下停车位： 129个
地面停车库： 103个
四、结构设计说明
1．设计依据
（1）建筑方案图纸
（2）现行国家设计规范和规程
①《建筑结构荷载规范》（GB50009-）
②《混凝土结构设计规范》（GB50010-）
③《建筑抗震设计规范》（GB50011-）
④《高层混凝土结构设计规程》（JGJ3-）
⑤《建筑地基基础设计规范》（GB50007-）
⑥《建筑桩基技术规范》（JFJ94-94）
⑦《人民防空地下室设计规范》（GB50038-94）
（3）荷载取值
停车库：4.0 KN/㎡；
消防通道：35.0 KN/㎡（单向板）或20.0 KN/㎡（双向板）；电梯机房：7.0 KN /㎡；住宅：2.0 KN /㎡；卫生间：2.5 kn/㎡（公共），2.0 KN /㎡；（通常）；消防楼梯：3.5 KN /㎡；其它未活载均按《建筑结构荷载规范》取值。
（4）风荷载标准值（n=50年）
基础风压值Wo=0.35 KN/㎡,体型系数：us=1.3，风振系数及风压高度系数按《建筑结构荷载规范》取值；地面粗糙类别按C类采取。
（5）基础雪压值：（n=50年）
基础雪压值：So