酒店式公寓投标书模板.doc

1.0 上海酒店式公寓发展情况 n 酒店式公寓是一个高级居住性物业，酒店式公寓物业管理是介于酒店管理和常规物业管理之间专题物业管理。它依据不一样市场需求设计多个房型，每套单元全部配有全套家俱，电器，厨房设备及起居用具，不仅为住户提供酒店式服务，也营造家庭温馨气氛。n 上海早期高级酒店式公寓出现在虹桥地域。其中以西郊别墅，君悦花园为最早，规模也较大。档次最高酒店服务式公寓则以兴国路翡翠园，衡山路41号为代表。n 近几年，上海出现一批新兴大型酒店式公寓，如新弘基地产名仕苑，徐家汇港汇花园，浦东雅仕阁酒店公寓，赵家浜路盛捷服务式公寓，以上项目目标市场均为外籍及港澳台人士，房型通常在50平方米左右，按酒店星级装修及服务标准标准均在四星以上。n 以来，在上海徐家汇、淮海路、南京西路、小陆家嘴周围酒店式公寓市场租售率大幅上升，据相关部门数据显示，上海酒店式公寓出租率平均在90%以上，越是靠近高级商务中心区域，酒店式公寓越抢手，有几乎前脚刚走人，后脚已经有租户跟进。n 上海申博成功后，房地产及相关产业将面临新一轮高速发展，为上海经济带来巨大推进。相信以后将是旅游业、酒店业大发展，酒店式公寓将平稳增加，投资收益也将会十分满意。1.1 酒店式公寓特点：n 单位小现在中心地段新造酒店式公寓普遍面积较小，通常控制在45平方米-80平方米以内，装修较高级。n 易管理酒店式公寓含有酒店特征，但和大型综合性酒店管理又区分很大，管理项目、服务工种得到了极大精简，管理复杂程度、综合费用开支亦显著降低。n 易出租酒店式公寓价格普遍低于标准星级酒店，国际上酒店租金价格通常是同档次酒店公寓3-5倍，酒店式公寓价格比传统高级酒店低不少，但服务却能够参考星级酒店标准。适应了大批外籍商务租户。 1.2 酒店式公寓投资定位： 一个优质酒店公寓项目应含有以下四点要素：n 地段是酒店式公寓第一要素项目要在炙手可热投资区域，尤其是其中CBD地域，像浦东陆家嘴金融贸易区、淮海路周围等全部是新兴投资热点区域。现在沪上酒店式服务公寓关键分布于人民广场周围地域、淮海路沿线、徐家汇周围地域和浦东CBD中心。新兴商办楼周围密 集写字楼区域拥有大量国际性租户，投资回报令人满意。n 选址需在交通发达便捷地因为住客全部是流感人口，周围交通要很发达， 方便住户会客访友、出门办事。而从居住要求出发，小区内环境又要平静宜人。我企业项目在上海著名高级休闲区新天地周围，并紧邻淮海中路，交通便利。n 酒店式公寓空间需舒适而精巧小面积拥有更高投资回报率，房型无需太大，新推出商务酒店如世纪时空酒店商务行宫、国际金融家、巴黎时韵等单套面积均在50平方米左右。n 酒店式公寓配套服务十分关键酒店式公寓除了室内带装修、家俱外，还提供诸如定票、洗衣、商务中心之类酒店式服务。这就需一流物业企业介入管理。酒店式公寓既提供服务人员清洁房间，钟点工料理家务服务，同时住户也能够自己动手做饭，充足享受酒店式星级服务和自由私人空间。 1.3 酒店式公寓目标市场：n 在沪工作外籍人士和海外归国人士，其中以日、韩和欧美地域人士居多。n 港台地域经营管理者和非当地高级商务人士。 此部分人因为在沪工作时间短，不计划在上海购置物业，绝大多数租赁高级物业居住。n 部分中小业主购置物业后进行委托租赁，以投资为目标。“以租代养”形式酒店式公寓又称“产权式酒店” 1.4 酒店服务式公寓十分强调：n 尊重且文明待人比提供不起眼便利设施更为关键。n 无微不至关心即使很好，但不受无须要干扰和友好、洁净和安全环境一样关键。n 游戏室、酒吧或卡拉OK设施并不一定能吸引多数跨国企业雇员，反而可能引发她们反感。没有些人期望将她们自己后院成为娱乐区，而健身房等设施可能更迎合多数人需求。n 酒店式公寓属居住区，而不是酒店式公寓或乡村会所。有些人可能会提出：建立全部服务设备和便利设施以满足需求。但这可能不是件好事，因为没有东西是“无偿”。1.5 酒店式公寓经营理念n 我们经营理念是：每一项物业全部存在提升空间，每一项物业管理水平全部蕴藏改善潜力。n 我们服务宗旨是：为业主发明价值。物业管理对于我们不仅是简单物业管理，它还是一个物业发明价值”过程，即物业 在物业中发明一个符合物业开发商最终目标环境。n 我们服务过程是：SERVICE（服务） + COURTESY（礼 貌） 对服务了解以下： l S：SMILE （微笑） l E：EFFICENCY （效率）l R：RECEPTIVENESS （诚恳）l V：VITALITY （精力）l I：INTEREST （爱好）l C：CONRTESY （礼貌）l E：EQUALITY （平等） 对礼貌了解以下：l C：CHEERFUL （愉快）l O：OBSERVANT （观察）l U：UNDERSTAUDING （明白）l R：RESPECTFUL （尊敬）l T：TACTFUL （精明）l E：EXCEUENCE （优异）l S：SMILE （微笑）l Y：YEARN TO RETURN （再度光临） n 基于上述经营理念和服务宗旨，我们将每一个项目全部视做特殊过程管理，即，我们为狮城怡安酒店式服务公寓设计和提供服务将区分于其它项目，将依据狮城怡安酒店式公寓本身特点“度身定做”，结合目标用户群体需要，使狮城怡安酒店式公寓真正成为高级住宅和星级酒店完善结合。“ n 对狮城怡安酒店式公寓管理我们采取灵活做法，管理中心由狮城怡安以管理处方法成立，但依据酒店式服务公寓特殊要求，我企业将提供由租赁到管理一条龙服务。1.6 附表一：上海高级酒店式公寓综合信息一览表信息内容/项目KINGSWELL GARDENCHEISEAASCOTTKERRY CENTER君悦花园嘉里华庭二 座浦东雅士阁嘉里中心基础信息完工日期19931998出租率85%80%80%85%配套设施停车位120135135租金（USD/M）200200200180房型信息1 房8063119762 房1101301451331681191453 房1501701751761831454 房180220328245222房间总数228248133租金（USD/M）1 房180016002900230028002 房220028002100400033004600340055003 房300035002800550038004200500060004 房3500450065009000630070008000配套设施餐饮业、零售业YY室内游泳池YYYY健身中心YYYY壁球室YYY商务服务YYY其它攀岩阅览室附表二：上海酒店式公寓信息综合一览表信息内容/项目TIME SQUARESH CENTERSOMEREST GD41 HENSHAN 时代广场上海商城盛捷服务式公寓衡山路41号基础信息完工日期199019991998出租率70%85%85%50%配套设施停车位332租金（USD/M）195225180300房型信息1 房964710083871092 房1231331931061211691863 房1922471672671481801964 房450550房间总数198472337164租金（USD/M）1 房1600270030003000260035002 房18002600370040004000400074003 房35006500530056006000600086004 房025000配套设施餐饮业、零售业YYYY室内游泳池室外YY健身中心YYYY壁球室YYYY商务服务YY其它桑拿阅览室阅览室附表三：上海酒店式公寓房型百分比一览表项目/房型一房二房三房 四房嘉里华庭/79%18%3%浦东雅士阁54%25%18%3%嘉里中心30%38%26%6%时代广场17%41%40%0%上海商城37%37%23%3%盛捷服务公寓25%47%28%0%衡山路41号20%61%17%1%君悦花园*150%25%15%10%平均比率20%50%25%5%（1）90年代后期新建酒店服务式公寓一房基础控制在20%，二房基础控制在50%，三房基础控制在25%，四房控制在5%以内。（2）特殊*1 ： 君悦商务楼141套均为一房一厅，只租不售。（3）特殊*2 ：浦东雅士阁从设计、装修、到管理服务更趋向于酒店。1.7 上海部分著名酒店式公寓综合分析我们例举上海较有代表性三个酒店式公寓加以分析，以求吸收经验，寻求发展思绪：n 衡山路41号:我们以衡山路41号为例，其目标是不惜代价成为上海最好外销酒店公寓。她们见解是在上海复制纯欧洲生活风情。目标是在进入公寓后时，使您分不清身处哪里？是美国还是上海。为了确保高质量和住宅周围环境，全部材料全部由集装箱从美国或加拿大引进，甚至关键施工人员全部来自国外，大量外墙大理石装饰是在国外制作完成后，分解装船运到现场然后再进行拼装。同时衡山路41号为不一样国籍租户配置了不一样国籍专业管家。我们不得不认可建成后建筑和西方模式没有差异，服务水准也相当高，但其需要费用呢？该物业昂贵月租金加管理费使得其租户仅限于驻上海外籍团体中最高层次。这种不顾一切强制性方法所造成高标准公寓最终造成衡山路41号单位租金价格一直处于上海最高点。出租率一直不高。n 君悦花园 君悦花园是上海虹桥地域最早，最著名酒店式公寓。君悦花园在近8年经营过程中，出租率一直保持85%以上较高水平，租金一直维持在从一房至四房单套USD1800USD4500。总结其成功经验为以下多个方面：1 君悦花园建造商为香港高登建设发展，高登建设在设计规 划时，严格参考外籍酒店公寓房型模式，房型已宽大舒适为主，客厅宽度全部4.5米，全落地玻璃，铸铁栏杆大阳台93年即达成15平方米。2 房型有一房一厅，二房一厅，三房一厅，四房一厅，很好适应了外籍人士多儿女特点。3 厨房设施齐全，空间较大，灶具均为外籍租户习惯品牌，物业无偿为租户提供家庭装各式调料，微波炉，洗碗机，咖啡渣汁机一应俱全。4 家俱样式关键以中国明清特色，欧式简约特色为主，少许日式特色适应外籍人士多样审美观，沙发基础已素色，布艺为主突出家庭型特点。5 灵活多样租赁方法。君悦花园租赁用户80%以上为中长久用户，租赁期少则1年，多则3年。并对中长久租客严格甄选，宁可价格低部分，也要选择有实力企业，确保租金收入按时足额。君悦花园在租赁过程中，坚持落实以下3项方针，取得了长久稳定效绩：A 集中稳定中长久用户（租赁期通常在13年）l 如1998年-君悦花园长租关键用户为：1. 菲利普（中国） 外籍经理入住指定单位2. 万豪酒店亚洲管理企业 外籍经理入住指定单位3. 中远集团外籍经理 外籍经理入住指定单位4. 台湾利乐包装 外籍经理入住指定单位5. 味好美（中国） 外籍经理入住指定单位 以上5家长久用户关系即占长久用户数量50%l 君悦花园对长租客租赁时间要求为1年，十二个月以上用户有特殊优惠政策：1. 甲方可按租户要求，为其无偿进行入住前重新装修，并选购租户喜爱家俱。2. 双方可进行协商，由甲方出资为租户购置特殊要求日常生活用具，如沙滩椅、日式餐具。以上购置物品价值总额标准不超出1个月租金。以上优惠条件有效满足了用户需求，稳定了基础租户结构。B 主动发展零碎中长久租户发展零碎长租用户是酒店式公寓日常工作一个重心。寻求用户及谈判过程亦十分艰巨，此时借助专业销售人员及社会专业租赁企业共同销售会变十分关键。1 君悦花园租赁部划分为港澳、欧美部、日韩三个部分，具体对用户进行细化，其中很多销售中介人员早年在国家学习生活过一定时，对从事中介用户国家情况、生活情况十分了解，用户沟通十分便利，易较快产生认同感。2 和信誉良好大型中介企业捆绑进行委托租赁。君悦花园和戴德量行、仲量行、经纬行、港联物业、等用户信赖外资中介关系亲密，确保以上企业提供长久稳定高质量客源。 C 灵活处理剩下房型对于剩下15%较小房型（关键以面向高架房型为主），君悦花园则进行酒店式短租，时间从1天一周均可。短租价格全方面低于周围同档次标准酒店。每日租金按房型定价为天天USD45-USD60。短租渠道关键由以下方面组成：1 80%长租客多数为外籍高级职员及贸易商人，本身连带用户关系为短租提供充足客源确保。2 虹桥地域周围外资企业较多，君悦花园致力和其建立长久用户关系。日常见户接待定点单位达成20家以上。所以君悦花园每十二个月平均8个月以上酒店公寓平均出租率达成95%100%。业绩良好。 n 雅士阁酒店公寓雅士阁酒店公寓为上海业绩很好纯经营型酒店式公寓，运作机制最倾向于酒店一类有三种类型一房和两房，分别为行政一房，商务一房，豪华一房，经过房型面积和功效阶梯性改变，提升租金价格对市场需求兼容性，增加用户选择空间，提升出租率。以下为雅士阁酒店公寓基础房型图，供地产企业参考: （图略 ） 狮城怡安酒店式公寓无须为吸引用户而花费巨款，只要吸收成功酒店公寓管理模式，配合良好投资策略，利用富有预见性周密计划，就一定能够取得良好投资回报。另外：狮城怡安地产可复制优异酒店公寓管理基础硬件特征，使其和经典西方模式酒店式公寓十分靠近，加上狮城怡安优异管理经验，最高管理层敬业、物业是完全可能造就一流管理项目，最终达成既提供一流酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格。 2.0 狮城怡安酒店公寓前期项目介入n 酒店式公寓和通常物业在设计要求和管理方法上有较大区分。狮城怡安酒店式公寓现在正在计划设计阶段，对此阶段进行详尽完善论证，管理优异性预见将对酒店公寓建成后投入使用产生广泛深远影响。既要在硬件和软件上下功夫，使其成为境外人士钟爱。又要使它作为连接酒店和私人公寓桥梁，处理一些外籍租户无法处理疑难问题。n 依据上海酒店式公寓管理特点，我们从管理及服务角度提出部分针对性提议，供地产企业参考：21 酒店公寓建筑考虑事项n 酒店式公寓外围环境是建立外观形象关键考虑事项，它设计除了考虑外观和美学外，功效也是关键一环。因为酒店式公寓外围环境为酒店式公寓住户和来访者提供了实际生活环境。假如能够很好地对外围环境组成原因可操作性方面进行计划，就会提升对物业管理能力。21.1 屋 顶n 屋顶应含有洗窗吊顶设施。我们有一套合适屋顶管理程序。管理程序依据酒店式公寓用途和屋顶类型度身定制。n 也能够考虑在设置清洁用水或洗涤斗或排水口，方便外包企业工作。建筑顶部装饰部分及屋顶应安装上人路梯（不锈钢材料），已方便维护、保养。21.2 外 墙外墙是酒店式公寓最显眼部分,住户相对不稳定是酒店式公寓一个特点，长久如新外墙对挑剔外籍租户来说，也是考量一个标准。我们要求外墙必需防风雨，洁净且易于维护。同时要考虑酸雨侵蚀，所以涂料是比较适宜选择。21.3 地 面：酒店式公寓使用建筑材料和外部建造道路对整个场地起了关键作用。道路、走道和其它区域排水沟应是完整、且正确排向下水处。须克服缺点之一是走道上不能使用地砖。地砖是不适适用作走道材料，大雨过后不平坦地面会造成其松动，且极难处理。正确施工钢筋混凝土走道比很好。21.4 主次道路道路人车分流，应实施主干道双行，次干道单行，并留出人行道设想，应对人车分流方案进行具体认证。21.5 停车场减速器停车场内减速器不仅使行车更安全，且有利于维护道路，因为车速慢会最低程度降低路面磨损。减速器应有一定宽度(最少30厘米)，以避免强烈晃动。 21.6 潮湿墙面处理地下室、消防、水泵，污水处理等潮湿霉变场所天花和墙面，提议用水泥材料粉刷。21.7 地下室及屋顶在地下室蓄水池底部做集水井，底部坡向集水井，方便清洗时排干积水，屋顶水箱设置不锈钢爬梯，方便水箱清洁工作。21.8 暴露管口项目管理应对施工单位工作进行监理，应对全部暴露管口如：排水口进行封口，预防异物漏进管道内。21.9 地坪标高项目部核实阳台地坪标高，预防阳台地坪标高超出户内地坪，造成下雨时渗水到户内。 22 设备设施考虑事项22.1 电梯机房、监控室在电梯机房、监控室设置空调设施，有利于设施设备正常运行，并设置专用电表计量装置，有利于对公共能耗进行监控和分摊。22.2 各类水泵各类泵应独立设置泵房，以免噪声共振引发业户纠纷，选择水泵应采取静噪型节能水泵。22.3 用智能一卡通提议在小区安全防范系统中采取智能一卡通运行模式，方便业主交费用，如停车位管理、门禁、水、电、电话、煤气、特约服务等各项服务。22.4 设备房钥匙配电、电梯、给排水、弱电等系统机电及管笼井门锁采取一把钥匙。22.5 公共能耗计量表计设置专用公共能耗计量表计，便于分摊计费管理。22.6 周界报警周界报警可采取双联远红外探头，并和灯光报警连动，确保人防、技防相结合。23 照明系统考虑事项23.1 照明系统是酒店系统中最值得注意项目之一。它除了有照明功效外还兼具了“装饰”功效。巧妙灯光安排能促进酒店舒适和安全感觉，照明安排不是工程设计师工作，而是建筑师和灯光设计师以美观为基础做出装璜设计。在这首先，管理者和灯光设计师有她内在冲突，管理者期望以简单照明为主，灯具种类控制得越少越好，灯具效益(每瓦电力所产生照明度)越高越好，而灯光设计师未必有这么想法。所以，业主必需在二者间找出一平衡点，以满足二者需要。站在管理者立场上，我们认为：n 照光除了大堂外，标准客房灯具应有一致安排；n 选择灯具以高效能为主，灯源温度不易过高。n 消耗品，如灯泡和其它光源种类尽可能降低到最低程度，以降低备用件； n 灯具位置和高度必需考虑它维修可能性；n 照明电源和线路要和动力线路分开，方便于整体控制；n 灯具供给商以有当地服务站和备件库为 主，以确保维修和货源；n 公共部位照明系统设置专用电表计量装置，有利于分摊能耗；当然，照明系统功效已经远远超出简单照明需求。照明包含了照明、装璜、美观、心理感受和关键吸引等种种功效。最好照明是看不见光源照明，除非有意以灯具为装璜视点。23.2 标准灯具规范：管理者噩梦之一是对于成千上万配件，尤其是象灯泡和灯管等小物品管理。所以，在尽可能情况下，标准化全部照明器具方便管理。照明器具可依据酒店功效分为以下几类：l 客房l 大堂l 办公区l 隐蔽工作区l 室外照明l 会所、餐厅和其它尤其访客区l 其它可见公共场23.3 客房玻璃客房照明以间接反射灯光为主，但需配置适量台灯和落地灯以增加尤其照明。通常高级酒店做法是利用隐蔽可减光灯光为关键照明，再加台灯补充以调和色彩，顶灯通常极少设置；套房客厅设以华丽水晶吊灯为主；客房灯光控制以抽卡式为主开关；至于床头灯控制，除了床头灯外，没有设置其它灯源必需。再者，要避免设置固定床头灯(图片-立面图)。浴室灯光必需明亮而且以暖色调为主，昏暗和低级节能灯不属于高级浴室。 这里我们一再强调，客房照明不能“小气”。中国通常酒店以节能为名，而配置40W钨丝灯是不适宜，绝对要避免。在客房内应避免使用条型“P”型灯。23.4 大堂照明大堂照明是显示酒店档次和特色手段之一，它和大堂装璜同为职业设计师表现其才华项目。所以，在照明和灯具美观上是她们专长，我们仅在操作和功效上做出部分提议：n 灯具种类越少越好；灯泡和光源最好控制在10种以下；n 尽可能降低使用独立变压器灯具；n 如空间许可，如入口处雨篷，可考虑使用高效“HID”灯具；n 装置固定灯具必需考虑怎样维修和更换灯泡；n 大堂灯光应有其独立配电盘，方便独立操作；n 灯光控制应同时考虑区域和交叉线路方法；n 中庭可采取路灯方法，增加其户外感觉；23.5 办公室办公室以高效能荧光灯为主，在和用户接触地方可使用和大堂相间合适灯具。23.6 隐蔽工作区隐蔽工作区以荧光灯为主。即使功效和地域不一样，室外照明关键在于：n 灯源隐蔽；n 光度合适，以不刺眼为主；n 灯具和灯泡耐用；n 灯具和配电必需防水和雨；n 安全性强，包含不易破坏；n 易于控制，方便节能。在具体方法上，设计师当然以美观和形象调和为主。可是，在不一样照明区应该注意以下事项：n 路灯不易过于照亮，其亮度相等于满月亮度；n 灯具必需注意它光亮分布范围，不能设在向上n 和刺人眼目标位置；n 有独立配电盘，方便独立控制；n 室外照明因包含安全问题，能够考虑使用低电压(12V)灯具；n 因为人群可能靠近灯具，所以灯具必需有一定硬件防护。比如，全部室外灯具全部要有不易拆卸。24 前厅部分考虑事项：24.1 总体要求n 为很好组织分配客流线，而且适于前厅管理，应尽可能采取一个租户出入口；n 设计时应专门列出服务流线，服务流线和租户流线发生交叉，对酒店式公寓将产生不良影响。n 理想前厅，从关键出入口处一进门，租户就应该看到总服务台；n 从心理学分析，前厅是酒店式公寓窗口，设计方面应十分重视，所以它比酒店式公寓任何一个部分全部更轻易给租户深刻印象，她起着先入为主作用，直接影响建成后租售率、租金价格。n 大厅在设计时应注意其空间形象指向性和引导性，以利于组织人流、交通，使大家对室内活动分区一目了然，易发觉活动中心，找到出入路线。n 大多数租户全部是从等候区到总服务区，再由总服务区到电梯间。酒店式公寓设计中全部应遵照这么空间引导方法。服务流线（后台）职员浴厕职员食堂厨房机房职员出入口打卡记时职员更衣大堂总服务台电梯间租户出入口房间B租户流线（前台）房间A国际上现在较流行敞开式前厅，大量采取玻璃作为前厅外围护体，扩大采光范围，造成空间延伸和扩大，以达成减弱“围”增添“透”必需条件。24.2 前厅面积设计要求：n 国际酒店通行标准：主前厅（包含总服务台、办公面积）应为标准间客房总数0.9-1.2m2。n 酒店式公寓：多为套房形式，和酒店标准间有区分，相同建筑面积酒店式公寓房间总数比标准酒店房间总数应少1/2至1/3。所以，前厅面积应为：酒店式公寓房间总数1.5-2.0m224.3 柜台：n 总服务台柜台长度，通常采取美式标准，中国新建酒店式公寓基础也按此标准设置，标准以下：酒店式公寓可在此基础上缩减20%。24.4 总机n 酒店式公寓总机室电话联络十分关键，尽可能设在经理办公室旁边，以确保不管何时经理人员全部能够对总机实施监督。24.5 盥洗室：n 高级酒店式公寓对大厅-盥洗室要求极高，厕所男女入口应分开，并清楚标注。 n 从任何公共部分全部不应看到里面厕位或小便隔板平面位置（不管直接或经过镜子反影），即使开门也应确保有所遮挡。n 酒店式公寓楼层内标准不设独立洗手间。24.6 电梯间：n 电梯间宽度最少比周围走廊宽度大1/3，方便容纳等候电梯于进出租户。n 电梯间照明线路应和走道分开，最好采取照明较高局部照明。n 客房电梯通常按客房最多容纳人数10%来设计。n 国际商务豪华酒店及酒店公寓通行电梯速度为： 4-8层酒店公寓电梯轿厢速度1.25米/秒； 8-12层酒店公寓电梯轿厢速度1.75米/秒； 12-16层酒店公寓电梯轿厢速度2.5米/秒； 高层酒店公寓电梯轿厢速度5.0米/秒。 n 酒店式公寓标准层电梯厅忌大面积使用金属（如不锈钢、铜等）装饰，因为住宅而非写字楼，所以应尽可能营造温馨之感。n 酒店式公寓标准层电梯厅要有通风口，使通风良好。（上海有些高级住宅标准层电梯厅处往往没有通风）n 可用明快抽象装饰画点缀墙面。25 客房部分考虑事项：25.1 装修风格n 作为涉外公寓装修，应以明亮、简单、舒适为标准，颜色以浅色为主，且在墙面、地面留出更多空间给租户自己装饰和摆设物品。尽可能使用暖色调家俱及吊灯。25.2 客房装饰n 客房装饰中应用对比成补色原理，最关键是同一色彩计划中，不要等量使用对比色，而应以少取胜；n 房间色彩最为可靠是遵照自然界色调秩序标准，即地板深-墙壁中-天花浅；n 南向、东南向、西南向开窗房间因常常受阳光照射，入射光线成微黄暖色调，在此条件下客房可采取深一点色调，也可用中性较浅冷色调；n 北向东北向、西北向开窗空房入射光线偏冷，常会有微兰光色，使用暖色调。 25.3 床铺n 外籍租户十分重视床舒适性，不合国际标准床铺，欧美租户反应会比较大，所以在设计家俱时，床长度应尽可能参考国际标准。类型美式标准（长*宽）欧式标准（长*宽）A*990mm*1000mmB2030*1370mm*1500mmC2100*1520mmD2100*1830mm以上尺寸可依据酒店式公寓实际情况略有增减以达成家俱整体协调。 n 床高度通常在550600mm（包含床垫）为适宜。中国身材服务员操作最轻松。25.4 写字台n 写字台和化妆台适宜高度为700-750mm，对应椅子高度为430-450mm , 最小处膝盖净空为190mm。25.5 床头柜n 床头柜高度必需于床高度相配合，通常在600mm左右，单人用床头柜为374mm-450mm宽；双人床头柜为600mm宽。25.6 行李架n 酒店式公寓家俱中全部设行李架，长度通常为750mm-900mm之间，高度通常为450mm，行李架是使用率较高家俱，行李架表面应有保护层（防损害）。25.7 电视架n 酒店式公寓电视，从视觉角度，应可在两种以上位置观看电视，电视机要固定在一个能够转动座架上，电视机高度以租户看电视不须仰头或低头为好。25.8 客用棉织品n 客房内棉织品（窗帘、床单、毛毯、枕套）采购时应进行阻燃试验，尽可能不采取易燃物品。25.9 挂衣橱n 为确保长衣服不触地面，挂衣橱长度1000mm-1200mm，高度应为1750mm, 橱上全部应留75mm空间，橱内要装有感应灯，以照亮整个内部。25.10 服务指南n 客房内应设有服务手册（中英对照），另备方便租户针线包、信封、信纸、笔、便条纸、租户意见簿、租户问路方便卡等。25.11 室内配置投入预算清单：项 目内 容1电器电视机 电冰箱 吹风机 微波炉 饮水机 台灯、落地灯保险箱小计2家俱沙发、床、写字台、椅子、书柜、餐桌、电视机柜、茶几、床头柜等3厨房用具餐炊具4卫浴用具毛巾架、纸巾架等5总计25.12 卫生间n 酒店式公寓通常采取15001700700mm浴缸；n 为安全，冷热水龙头必需相互靠近，并用颜色加以标志，浴缸底部应有一个平整防滑底面；n 浴缸商埠必需装安全扶手及淋浴时使用挡水幕或推拉门，不使水溅出浴缸；n 酒店式公寓在卫生间内应设有称重体重脚踏秤。、吹风机、分机电话等小件用具。n 卫生间梳妆镜子采取有防结露方法材料材料，并增设带放大功效小镜子，方便租户化妆和刮胡须；n 卫生间增设紧急呼叫装置，预防租户发生意外。n 洗手间内毛巾架、吹风机、纸巾架、浴缸扶手、防滑垫等卫生五金件配齐。要配有洗拖把用水斗。n 洗手台下加装柜子，方便租户放置部分私人物品。 n 装上淋浴房。25.13 床垫n 理想床垫分A、B、C三层， A层是最上面一层，和人体接触布面层，这一层要柔软； B层为中间层，用来保持卧姿正确，所以有相当硬度； C层为底面层（即弹簧层），起承托B 层作用，要有一定强性。25.14 房门 n 客房门背后要张贴疏散路线指南以备住客紧急疏散用。n 房间应含有私密性。首先要提升结构和装修材料隔音性能，房门采取实心板，以利隔音。n 套房和套房之间隔音应尤其注意。门上设猫眼。如可能，将两户门之间距离拉大。25.15 走廊 n 走廊两侧房门应错位，避免客房门相对，引发干扰。 25.16 电话线路 n 除内线电话或对讲机外，最少有两条直线，为传真和上网之用。每房间应有电话布线。尽可能做到宽带进户。25.17 插座 n 客房内通讯插座应提升至二组，甚至三组，以方便住客商务活动。n 电源插头应多，每个房间最少四个，不配电脑，但可在商务中心租用电脑。25.18 地板n 地面以耐用实木地板为主。因家庭式公寓租客通常携带儿女，地毯易携带细菌，外籍租户要求极高，易增加管理难度 25.19 家俱n 家俱少用皮具，且不要配置过多家俱。提议不用皮质沙发，而是用有布套且能够换洗沙发。25.20 绿色植物：n 关键部署绿色植物，填补不规则房型带来缺点。尤其在每一套房（不管有没有些人住）阳台上摆放绿色植物，高度超出1.5-1.8米，高过阳台栏杆，可增加外立面效果，植物应为四季常绿、便和养护品种。25.21 外窗门 n 为避免事故，外窗不能完全打开。有条件单元提议可设置一小型储藏室。n 除采取双层玻璃外，落地门提议用优质型材，防尘隔音保温。25.22 VOD点播系统： n 提议有VOD视频点播，租户除看电视外还可点播部分节目。25.23 厨 房n 应配置基础厨房用具，如电冰箱、微波炉、锅、碗、刀叉、饮水机等餐具和炊具。厨房灶具国外使用率较高品牌益为四眼，且带烤箱一类其它调味品可在小区内小型超市购得。 n 增加插座，避免用接线板填补，使租户有足够电 源插头。n 餐桌为四到六人用可改变。26 会所功效分布考虑事项建造并运行会所是个慎重决定，经营很好会所能为酒店式公寓增色很多，但我们仍应谨慎处理。总标准是：酒店式公寓会所不应以盈利为目标，而是为提升物业档次而设。我们提议是会所功效能够少部分，但设备一定要良好高级，这么才能满足外籍用户需要。26.1 清洁通常驻上海外籍人士第一个感到不习惯是：没相关注环境或周围地域清洁情况。上海很多会所、酒店和酒店式公寓清洁程度未达成国际标准，很多外籍人士全部要求根本清洁此处，不然不愿光顾。一个有桑拿设施会所，其清洁程度更令人关注。应尤其留心下列区域：n 洁净、清新和明亮接待区和大厅走廊。n 受到很好照料、清洁绿色植物被合理摆放。n 良好通风、极洁净且无气味浴室。n 质量好、无气味大毛巾(使用柔软剂)。n 使用洁净高度照明装置，使全部地方光线充足。n 公共区域禁烟。n 全部家俱和设备定时清洁及擦拭。n 用白手套擦拭检验。26.2 会所装修n 质量即指风格、技术和材料，而决不是单指价格。n 避免过分装饰(画蛇添足)。n 避免凌乱家俱布局。n 避免过于复杂设计，将产生很多工程隐患。n 避免使用人造植物。n 刺眼令人厌恶颜色拼凑。n 非标准设备。n 设备没有当地维修保养服务站。26.3 功效正确混合因狮城怡安酒店式公寓空间有限，我们提议会所功效应简单，分为以下六区：n 桑拿区n 健身区n 聊天和棋牌区n 露天聚会区（自助烧烤区）n 游泳池n 室内壁球室26.4 会所提议n 场所应照明充足，尽可能用柔和光影和灯具。n 提议采取分区背景音乐，且依据区域不一样所放音乐也应不一样，聊天区、健身区、桑拿区等全部最好有自己独立音乐播发系统，音乐选择十分关键。