富民县房地产市场调研研究报告合并.docx

富民县房地产市场调研汇报3月目录第一章 富民城市计划分析41.1解析城市发展背景41.2全国城镇统筹发展新形势41.3中、小城镇应该走特色发展道路51.3.1昆明优越区位51.3.2富民“滇北锁钥”61.3.3富民中心城区位优越、71.4明确城市发展方向81.4.1成功经验81.4.2发展思绪8第二章 富民地域整体情况介绍102.1 地理、人口、交通102.2 地质、生物、水系102.3 富民城镇计划现实状况112.3.1 大营片区112.3.2 麦竜片区112.3.3者北片区122.4 富民县近期城镇发展计划122.5 城市布局及相关配套设施122.6 富民整体经济情况13第三章 房地产市场分析143.1 现已开发项目情况143.2 近期开发项目情况153.3 二手房市场243.4 现有商业房地产分析243.5 目标地块分析253.5.1 地块地理位置及基础情况253.5.2 地块SWOT分析25第四章 消费分析、市场定位274.1 富民地域消费人群分析274.1.1 现有就职员作单位及收入分析274.1.2 居民家庭结构分析284.1.3 居民现居住情况分析294.1.4 居民对未来项目期许分析304.1.5 人群对住房需求等方面分析324.1.6 人群对房屋各功效分区需求334.2 市场策略344.3 产品定位344.3.1 住宅方面344.3.2 小区内商业配套344.3.3 相关支持35第一章 富民城市计划分析昆明城市圈北部辅城富民印象青山相衬，碧水环城滇北富民灵秀宝地天高云淡，掩映在山水之间绿色伊甸园。“滇北锁钥”，高原古全部昆明西北门户。多彩民俗，独特魅力高原明珠。1.1解析城市发展背景昆明是中国对外交流关键平台：因为云南省地处中国西南部，又和东南亚、南亚和亚洲其它地域相邻，伴随区域性旅游合作加强，云南省将成为东盟“10+1”自由贸易区经济圈、大湄公河次区域经济合作圈、“泛珠三角”区域经济合作圈关键力量；昆明是世界级黄金旅游胜地：云南省是中国旅游大省，拥有极具竞争力自然风光、厚重历史文化及丰富民族风情，在世界享誉盛名。中国外、多名族文化在此碰撞，成为中国向各国展示窗口。1.2全国城镇统筹发展新形势十七届三中全会宣告新一轮农村改革拉开帷幕：城市和农村面临新整合方法，打破二元结构，建设新型城镇空间结构已迫在眉睫，新型土地扭转政策已势在必行，各地城镇建设面临全新挑战；1.3中、小城镇应该走特色发展道路中小城镇竞争越演越烈：在中国千篇一律毫无特色小城镇比比皆是，怎样从中脱颖而出，拔得头筹，必需要走特色化、差异化发展道路。昆明是全省绝对中心：省会昆明聚集了云南全省50%财力和物力，不仅是云南省地理中心，更是全省政治、经济、文化中心，在全省中地位不可撼动。昆明急需疏解城市压力：因为昆明城市建设快速膨胀，城市消费扩散，昆明急需寻求新外扩区域来自我优化城市功效，减轻城市空间压力；富民应“近水楼台先得月”：富民是离昆明最近郊县，且拥有良好生态环境和交通区位，是承接昆明功效转移关键地域之一，应努力和昆明功效整合完够、互动发展，主动融入“新昆明经济圈”。1.3.1昆明优越区位昆明处于云南中部，东、北面和中国四川、贵州相连，西、南部和国外缅甸、越南相接，起到了沟通东西、连接南北作用。能够说是：“东连黔贵通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴”。1.3.2富民“滇北锁钥”富民县地处滇东高原西部，昆明市西北部，距昆明23公里，自古为川藏、滇北入滇中重镇昆明之要津，是离昆明最近郊县，G108、安富公路使富民和昆明、安宁紧密相连年底，昆富高速公路（新G108）将破土动工，经新G108到昆明二环只需10分钟，到时富民将迎来城市发展又一关键机遇，将成为真正意义上昆明卫星城和后花园。1.3.3富民中心城区位优越、富民新城西山区西山区武定县官渡区禄丰县禄劝县嵩明县富民县昆武高速安富公路富民中心城区处于富民县中心位置，东、南部直接和昆明西山区对接，是富民离G108、昆富高速公里最近区域，也是富民和昆明联络最便捷地域，发展潜力无限。富民中心城区还能够经过安富公路使富民和安宁（温泉）紧密相连，有利于未来旅游圈打造，含有融入整个大昆明旅游系统有利区位条件。1.4明确城市发展方向1.4.1成功经验挖掘专题，特色为先文化和旅游相互促进高端化、优质发展传统民族文化挖掘、整理。以文化保护带动旅游发展，以旅游发展促进文化保护。丰富多元文化资源是旅游城市发展不竭动力。自然山水和城市有机融合。充足利用山水资源，尽可能打通部分景观通廊，引水入城，把山水和城区完全融为一体。城市特色空间和形象营造。能够吸引旅游者是鲜活城市本身。着力打造一个独一无二含有本身强烈风格城市空间气氛。经过旅游开发促进了城市复兴和文化复兴。旅游和文化相互促进，不仅激活了城市面貌，还对当地文化起到了传承和保护作用。1.4.2发展思绪高品质空间风貌完善旅游配套设施宜居城市环境l 充足发挥中心城区优势，依靠山水田园，突显本身特色。l 城市功效引入要考虑公共性和高价值性。l 构建新型旅游休闲产业体系，整体包装策划，打响富民旅游新纪元。策略打造关键精品区，带动周围升值。景区和城市整体开发，经过关键区展示能够快速提升城市形象和品味，带动周围城市开发，从而提升城市整体经济收益。载体优质环境品质+人文内涵。没有资源能够发明资源，优质空间品质、人性化旅游环境也是最好优势资源。目标旅游带动区域发展和居住开发。城市经营手段之一：让人喜爱这里并停留下来，把旅游目标地变为大家长久居住地方。在互补、共赢、空间一体化前提下，富民中心城区必需在发展中同中求异，走特色化发展道路。第二章 富民地域整体情况介绍针对投资企业富民县中心城区项目，在以前3月初步调研基础上，我们对富民县商品房在售项目、立即销售项目做市场调研。并结合政府统计数据，对居民基础资料、现工作及收入、居住情况、购房需求、商业设施等方面进行数据分析。2.1 地理、人口、交通富民县在昆明市西北部，距昆明23千米。东和嵩明、寻甸相邻，北和禄劝山水相连，西和禄丰、武定接壤，南靠西山区。面积993平方千米。地势南高北低，境内盆地山岭相间，河谷和盆地面积占总面积12.5%。最高海拔为2817米，最低海拔为1455米。气候为经典低纬度亚热带高原季风气候，年平均气温15.8，年极端最高气温33.4，最低气温-7；无霜期245天，整年日照2287小时，年平均降雨量846.5毫米，蒸发量2032.5毫米。截至底，富民县共有4.56万户、14.27万人。其中非农人口1.89万,农业人口12.38万。依据第五次人口普查数据：永定镇28076人、大营镇19057人勤劳乡13196人、者北乡11567人、罗免乡9015人、赤鹫乡9298人、东村乡13188人、款庄乡20727人。自富民县被市委、市政府确定为昆明城市圈北部辅城后，富民抓住机遇谋发展，立即对县城总体计划进行了修编，将县城计划上升为“北部辅城”计划，以立即形成中心城市龙头带动效应。依据富民县县城总体计划2025，根据高起点、高标准、高端“三高”要求，完成商贸物流区3平方公里富民县商贸物流组团城市设计、富民县商贸物流组团控制性具体计划；完成富民新城8平方公里富民新城区城市设计、富民新城区控制性具体计划；完成了富民县城区域养生活动中心片区、螳螂川北岸片区、观音山片区、花果山片区、法华山片区等多个开发片区修建性具体计划。，根据计划，以完善基础设施结构、提升城市功效、改善人居环境工程正大举推进。县城管网改造，实施燃气工程，污水处理厂建成并试运行，按生态标准设计文昌路和螳螂川南岸道路开工建设。加之配套绿化、亮化、美化工程，富民县城生态宜居、交通节点、新经济带、特色旅游等功效和特点正逐步显现。富民在融入昆明城市圈发展中，正用勤劳双手描绘着北部辅城蓝图。2.2 地质、生物、水系矿产资源 己探明含有工业开采价值矿产有硝盐矿、钛矿、铝土矿、硅矿、铁矿、磷矿、方解石、彩玉石、大理石、石灰石等20余种。钛矿远景储量达1000万吨，其中B+C+E级储量800万吨，含有品位高，易开采特点，其二氧化钛含量高于48.5%。硝盐矿远景储量32亿吨以上，经审批工程控制D级储量6.1亿吨。铝土矿祥查储量700万吨，远景储量2500万吨。大理石储量200万立方米。彩玉石储量170万立方米。 生物资源 关键栽培植物有30O多个品种。富民大米雪白光亮、软糯适口，饭如玉粒。富民板栗早熟、粒大、少虫蛀、色泽光洁、味甘美。富民是昆明地域茭瓜之乡，茭瓜品质上乘，雪白细嫩、香脆可口、无黑心。野生菌鸡纵号称“菌中之王”，味鲜嫩甜脆，营养丰富，有益胃清神之功效，为珍贵佐料佳品。淮山药肥大肉嫩，味鲜美，既是佐餐佳品，又是含有保健营养作用名贵药材。柑桔、葡萄早熟果大，酸甜适中。大树杨梅果大核小、肉多味甜、色红品莹，是果中佳品。野生树种、饲草320余种，人工喂养品种23个。草场理论载畜量2.58万个黄牛单位，森林覆盖率为59.2。 水资源境内11条河流均属金沙江水系，关键河流螳螂川源于滇池，在县境内约长64.3公里，河床平均宽度约65米，平均流量27.5立方米/秒，入境水量8.63亿立方米，出入落差258米。全县总水量为14.38亿立方米，其中境内产水量3亿立方米。水能理论储藏量13.3万千瓦，可开发装机容量4.16万千瓦。地下水蕴藏丰富，地下径流量3320万立方米，露出泉水50余处，总流量0.71万立方米秒。2.3 富民城镇计划现实状况2.3.1 大营片区该片区关键分布在大营后山，西北面和县种鸡厂相连，东面至沙锅村后山，片区总面积3499亩，计划面积1228亩，集中在大营山和肖家山之间，区内含有一定规模企业有水泥厂、新龙磷酸氢钙厂、大营净水剂厂、大营冶化厂、合丰磷肥厂，其它关键是双飞粉（重质碳酸钙）加工企业，共20余户。该片区紧接大营镇，距富民县城3公里，处于县城坝子东南山麓，计划区内没有村落，水、电、路均已初具规模，主导风向为西南风，距昆明市区21公里。2.3.2 麦竜片区该片区关键集中在黄磷厂周围地带，分布在螳螂川两岸及老108国道两侧，总面积2882亩，计划面积2696亩，主导风向为西南风，该地域现有黄磷厂、钛白粉厂、富民福保造纸厂、永定电镀厂、万通磷酸厂等多家骨干企业，是我县现在最大化学工业区。计划区域具体分7个开发地块。2.3.3者北片区该片区南起者北乡北营村委会北营村后山，北至小高仓村，西接昆禄公路，东至得乐村后山谷底，大多为平缓丘陵地，含部份水田。该片区西边缘沿昆禄公路长达1公里，计划面积1790.7亩，区内现有县硝盐矿及二砖厂。距富民县城8公里，距昆明市区31公里。2.4 富民县近期城镇发展计划改造“一水”、构建“二心”、形成“三条骨架”、美化“四大景观”。县城环城南路、环城西路和昆禄公路三角骨架，形成“一条水带”。立即螳螂川穿城4公里河带为建设中心，做为富民县城城市发展中轴线，修建沿江道路，在螳螂川靠县城下游修建一座节制闸，确保安全行洪，把河水在枯水节季关半河，利爰坝子自然落差，使水流动和灵气融入城市建设中。建设“两个中心”。即县城老城区商业中心和伴随县委办公大楼东移，在靠近南环路和大营转盘地带，形成政治文化中心，关键计划环城南路、环城西路。财政拨款楼盘建成后，创建全新农家乐一条街、烧烤一条街，整合县城农贸市场，使县城两中心隔江相望，互显优势，并在两大中心中间地带预先留一块（50100亩）城市绿化用地，以使未来城镇发展新形象塑造留足空间。改造、扩建“三条主干道”，形成未来人流、物流交通骨架。一是环城南路，现已初具规模，提议在街心绿化带形成一条灌木林，立即开启县文体中心建设，立即摆布空余地块楼房建设。二是环城西路。关键是今年年底完工西环路扩建1336米道路，作为行政办公用地。三是昆禄公路，打造玫瑰天堂，拟建3000亩玫瑰园，形成玫瑰大道。美化四桥景观。以后几年富民城市发展关键集中在该片区。而沿螳螂川这2.34平方公里地带集中了四座桥梁，沿河而下分别是黎阳桥、永定桥、富民桥、螳螂川大桥。所以，将四桥美化成城镇景观，以丰富旅游小镇环境建设。2.34平方公里建设要和产业布局相配套，在表现昆明后花园，休闲天地、绿色家园同时，全力打造新型旅游小镇。所以，计划建设应避免千城一面，从建设高度、墙体、布局等融入民族元素，表现富民特色，要精心提升城镇品位和文化底蕴。2.5 城市布局及相关配套设施富民县县城以环城路和西街、拂晓路、永定路组成“L”型网络交通系统。所以关键配套设施也多集中于这两条主干道上。关键配套包含：政治：县政府、县委、税务局、公安局、法院等政府机关和职能部门全部沿两条主干道分布。商业：县城商业和购物区关键集中在西街、拂晓路、永定路东、西两侧，大型商厦或商场较少，多以一、二层中型商场，富民百货大楼、华富购物广场是现在县城内规模最大、品种最齐全超市。沿街小型品牌专卖店大致分为三类：第一类是正装类、第二类是休闲服装类、第三类是品牌电脑和摩托车店。相比看来，这些电脑专卖店（联想、TCL）经营情况略显差部分，这关键和当地人消费习惯和收入有直接关系。教育：县城教育体系较为完善，当地口碑很好有：富民一中、富民永定小学、凯迪莎幼稚园、星星幼稚园。现有校舍也比较陈旧，在开发区正在兴建新校舍，教学楼正在进行主体施工。文化娱乐：这类设施现在严重缺乏，大型娱乐场所几乎没有。金融：工商银行、建设银行、中国银行、农业银行、信用社等金融机构比较完善，全部沿两条主干道分布。2.6 富民整体经济情况上六个月实现地域生产总值8.37亿元,同比增加8.1，增速较一季度提升2个百分点。其中:一产业增加值1.62亿元，同比增加6.4；二产业增加值3.89亿元,同比增加9.1;三产业增加值2.86亿元,同比增加7.6。和一季度相比，一、二产业增速分别提升了2个和8.4个百分点，三产业下降了6.2个百分点。三次产业对经济增加贡献为13.3、53.7、33.0；分别拉动经济增加了1.1、4.3和2.7个百分点。固定资产投资快速增加。上六个月完成城镇固定资产投资5.10亿元，占年计划50.7，同比增加37.2，其中工业固定资产投资2.98亿元，占年计划62.5,同比增加15；房地产投资是上年同期3.4倍。商品房销售面积快速增加及全市固定资产投资连续走高，富民县建筑业生产势头相对强势，加之上年招商引资项目大部分落地开工，从根本上保障了富民县在经济危机中财政通常预算收入稳定增加。城镇居民收入平稳提升。上六个月,期内农民人均现金收入5191元，同比增加10.8；期内人均现金支出2728元，同比下降0.7;城镇居民人均可支配收入7344元，同比增加18.1。全县累计发放在岗职职员资总额10152万元，同比增加10.1；人均月工资1535元，同比增加14.4。第三章 房地产市场分析3.1 现已开发项目情况现有商品房项目销售，在没有优异销售团体和不重视包装情况下，均表现很良好局面。出现这种现象关键有两个原因：第一，在县城，商品房还是一个新生事物，较之原来居住平房、老楼，优势很显著，所以成为有购房能力人群追求目标；第二，正是因为商品房刚刚进入该区域，现仍处于供不应求阶段。不过现在商品房市场正日渐成熟、规范，现在现有项目因为竞争不甚猛烈，可能尚可维持一段时间。现在在县城及开发区开发项目标多为部分昆明市里中小型开发商，因为受市区猛烈竞争所迫，到富民县这一新地域来淘金，假如有大型开发商进入，原有中小型开发商将受到很大冲击。但该区域市场总量有限，连续开发能力较弱，同时，年度市场容量也有限，这对于大型项目标开发节奏存在一定影响。富民县历年房屋施工和完工面积全部不大，在各区县比较中处于一个较低水平。3.2 近期开发项目情况工程名称富民县工商花园住宅小区工程施工招标正昌花园住宅工程富民彩玉国际旅游商业中心工程富民县廉租房建设项目施工招标富民县廉租房建设项目(三期)施工招标富民县新建廉租住房安居小区四期施工工程建设单位昆明圣邦房地产开发富民正盛房地产开发昆明志龙房地产开发富民县城镇建设局富民县城镇建设局富民县住房和城镇计划建设局中标单位云南昌霖建筑昆明协力建筑工程有限责任企业昆明协力建筑工程有限责任企业云南昌霖建筑云南昌霖建筑昆明润兴建筑中标价2465万元1307万元4249万元1539万元1148万元1082万元公布时间-8-7-9-9-9-11-9-14-2-10-1-24工期承诺期243天240天346天102天100天168天现在，富民县城在建、筹建项目有：枫桥桃源、沁园、假日尚岛花园、半山湾、正盟金川。枫桥桃源、沁园、假日尚岛花园还未正式开盘，但已开始经过关系购置，项目操作很原始，没有楼书、售楼处很简易。据调研，有一部分政府高层官员和一部分私营企业业主正在计划购置。墅镇（已售完）地点昆禄公路18公里处开盘时间-12开盘价3000元/开发单位云南经典房地产开发村上春墅（已售完）地点富民区富民县大营镇成器墩村昆禄路以北更新时间-06开盘价5000元/开发单位昆明富达房地产开发经营物业类型别墅独栋、双拼、联排占地面积71326建筑面积33100总户数180容积率0.63交房时间-12-31小结：村上春墅是前两年一个比较火热别墅项目，大部分业主全部是昆明市民，做投资和度假自住居多。二手房售价：别墅200平米、总价90万元、均价4500元/平米。黎阳晟市（已售完）地点富民区城环城西路更新时间-08开盘价2286元/开发单位昆明万通房地产物业类型花园洋房多层占地面积66.8亩建筑面积10万总户数612由万通打造黎阳晟市，占地10万平米，物业类型为纯多层现房景观花园洋房，户型面积为91平米194平米满足不一样需求；顶楼赠予超大花园露台，超大栋间距，低公摊，采光通透。小结：黎阳晟市是刚交房项目，销售情况即使很不错，但入住情况通常，居住气氛有待提升。二手房售价：128平米、总价65万元、均价5078元/平米。房屋租赁价格：70平米2室2厅1卫2阳台600元/月。原因分析，富民县城不大，外来人员不太多，所以租房市场比较冷清，价格不会太高。投资客关键市场也在于二手房市场。枫桥桃源（新房）地点昆武高速公路富民立交桥出口更新时间-10开盘价待定物业类型洋房、别墅、一般住宅占地面积618亩开发单位富民枫桥房地产开发枫桥桃源在富民县，整个项目共占地618亩，住房形式为别墅、花园洋房，枫桥桃源旁边就是昆武高速公路富民立交桥出口，交通便利，空气怡人，从昆京高速公路、108国道可直接通往昆明及攀枝花等周围城市。伴随昆武高速公路建设，估计明年10月份，富民到昆明旅程将缩短为15分钟，富民到攀枝花只需要2小时，此地必将成为未来昆明第二居所。销售电话：8213844龙腾苑（已售完）地点昆明市富民县龙腾苑度假山庄交房时间5月开盘价物业类型别墅、公寓、写字楼占地面积开发单位昆明龙恒置地龙腾苑座落于昆明富民县龙腾苑，项目总占地多亩，两大交通枢纽昆禄公路、昆武告诉紧密围绕。昆明市中心经昆禄公路到富民仅23公里，是昆明半小时经济圈经典表现。整个项目计划分五期开发，计划由健康生态园区，别墅旅游度假园区，森林SPA区，会议中心，医疗配套服务园区组成。本项目将成为集投资、商务、度假、休闲、疗养等为一体。沁园（在售）地点云南省昆明市富民县大营镇开盘时间开盘价7000元/开发单位昆明龙恒置地产权年限50年物管企业锦江国际交房时间12月31日占地面积2300多亩建筑面积1期1.4万平米总户数207户沁园是酝酿筹备三年第一个高端地产项目。开发企业属于集团性质，分别由“玉龙园珠宝企业”、“昆明中恒创新投资企业”及“昆明龙恒置地”组成，企业实力雄厚。总占地约2300亩森林覆盖率达成80%，可开发量约亩，更值得一提是项目配套就用去300余亩土地，共分为两期开发，一期产权式酒店及项目多元化高端配套建设及改造，酒店主体已封顶断水，现处于内外装修施工阶段，估计12月31日交房。二期以低密度住宅为主，如溪谷别墅、山地别墅、SPAvilla等高端养生居住小区，开发周期估计为3-5年。沁园配套有周围近万亩原始森林覆盖、超五星级酒店、马术俱乐部、红酒庄、亲子农田、垂钓中心、果林、葡萄园、薰衣草花海、多功效会议中心、水景餐厅、山地车公园、无边际泳池、亲子戏水池等，伴随整体项目标开发，估计3-5年内将陆续推出。现在住宅均价7500元/鸟瞰图三大功效分区A户型0室0厅0卫0厨40.0B户型0室0厅0卫0厨80.0C户型0室0厅0卫0厨120.0D户型0室0厅0卫0厨88.0E户型0室0厅0卫0厨60.0假日尚岛花园（新房）地点富民县伽峰山伽峰路1号更新时间均价均价3700元/平物业类型小高层、高层占地面积开发单位昆明全拓房地产开发销售代理包豪斯产权年限70年占地面积51亩容积率3.0绿化率45%总户数1000户开盘时间3月交房时间底假日尚岛花园占据北部新城富民精华位置，总建筑面积为13万平米，绿化面积达17000余。共十一栋现代美学建筑伫立其中，计划中1000余户高层住宅，户型面积88177，涵盖两房、三房、四房等精品奢变户型为一梯二户、二梯四户。项目总用地规模33962，总建筑面积13万平米，总投资约3.6亿元，计划建设3栋32层、2栋25层、1栋18层、5栋11层共11栋建筑，可入住1046户。项目充足考虑人和自然友好发展计划理念，依据地势、水流、人工和自然紧密结合，形成山水灵动、设施现代、功效完善、建筑和自然环境友好统一，含有新江南主义风格北部辅城宜居公园小区。假日尚岛花园营销中心已于11月28日正式开放。该项目自10月中旬动工以来拆迁工作已全方面完成，项目正式进入施工阶段。小结：假日尚岛花园价格不会低，保守估量期房价格也在4000元/平米以上。富民彩玉国际旅游商业中心建筑面积30233.67平建筑密度53.34%容积率1.28绿地率32.45%开发单位昆明志龙房地产开发彩玉国际旅游商业中心是集购物、餐饮、娱乐、休闲、土特产、彩玉等于一体商业综合体。采取中式古典设计，三层建筑，铺面区间由120平方米到180平方米，空间能够自由组合，含有更高价值和使用价值，商业交易、经营、住宿兼备。商业中心总用地面积21774.05平,道路用地面积1532.36平方米,地下车库建筑面积2022.17平方米,设有50个停车泊位,地上建筑面积27768.71平方米,地下建筑面积2464.96平方米,地下设备用房建筑面积442.79平方米,农贸市场铺面45个。鸿盛.致尚国际建筑面积2666.4平方米项目地址：富民县环城南路和永定街交叉口（客运站对面）销售代理旺马地产机构开发单位富民鸿盛房地产开发该楼盘占地约4亩，开发成精品点滴公寓房，为富民县城区首个精品房，下三层为商铺，上为住宅现在全部还没确定销售价格，商铺规格、价格、售租形式还未确定。住宅主推面积为99.6和116.22三室两厅户型。依据对当地调查估算，住房均价应该在5000元左右/平方，商铺销售估量在150000元/平方。地段和位置和本项目及其相同。现在处于施工阶段。3.3 二手房市场当地二手房市场已经开始活跃起来，仅在环城路上就有两家私人办房屋中介服务中心，关键经营项目基础囊括了全部二手房交易领域。缺乏行业整体规范性，多数凭借和政府职能部门关系来经营自己中介所。在调研过程中，我们了解到，当地人假如经济实力不是很强话，多数依旧是选择购置二手老楼或是二手平房。这一样表现出当地房地产三级市场尚处于不规范状态。另外，双方签订一个简单买卖协议，既不过户，也不公证。究其原因，关键是当地人反应过户手续很繁琐，而且过户费用过高。这也说明当地收入水平还处于较低水平，而且法律意识较为淡薄。3.4 现有商业房地产分析富民县现有商业房地产仍拘泥于住宅底商形式，只有在新建设“彩玉国际”为独立式建筑。现有底商绝大多数采取租赁地取得方法，租赁价格较之市里低了很多。现有商业房地产经营范围过于单调，大多集中在服装、电器、摩托车、五金水暖等行业上，没有其它娱乐健身等服务配套性建筑设施。经过问卷调查，现有消费人群普遍反应对现有商业配套不满意，期望有部分娱乐健身公共场所。在对现有商家调研过程中，商家关键关注还是人流量问题，对于在开发区新建商品房中商业部分，表示并不看好。而且现有商业集中地域商家对现在经营情况还较为满意，没有扩大经营或动迁到趋向。即使县城向新区移动趋势已深入人心，但商家依旧持观望和等候态度，无法脱离老城生活区域。3.5 目标地块分析3.5.1 地块地理位置及基础情况目标地块坐落于富民县中心城区，东至永定街，西至巷道边，南至滨河公园，北至黎阳路。紧邻富民县百货大楼，属于富民老县城关键地段。旁边就是客运站和县人民医院、农业银行、步行街等设施。购物有：富民百货大楼，华富购物广场、新华电器和正在交房装修彩玉国际城；金融单位有：农业银行、农村信用社等。药店有：一心堂、东俊大药房等。医院有：县人民医院、永定镇中心医院。有联通、电信、移动营业厅。紧靠螳螂川旁滨江公园，含有灵性。教育配套：富民一中；永定中学；永定镇中心小学。 依据调查结果，项目所在地已经有成熟商圈和人气，伴随富民发展，将有较高升值潜力和发展空间。从现在情况看，地块上为破旧建筑物，需估算拆迁及回迁安置成本。用地面积为1607.058平方米。地块南部紧临河道，为建筑体基坑加固增加难度。项目地 （项目区域卫星图）项目周围环境一项目周围环境二项目周围环境三项目周围环境四滨江公园滨江公园3.5.2 地块SWOT分析优势分析富民县现在不管是县城内还是开发区内在建、在售项目规模通常全部较小、对应配套设施和小区环境设计通常，也较为原始（只有简单绿化和车库等），大规模、配套设施齐全产品在一定程度上会带动部分消费者购置。在调查中，我们看到有一部分消费者已经经过报纸和其它媒体路径对开发商品牌有一定认知度。地块周围区域城市配套很密集、生活方便，紧邻河道空气新鲜，愈加适于居住。县级城市即使有新城开发需求，但在内，城市内只会有一个中心区域，这是新城配建无法替换城市人文条件。劣势分析紧邻河道，基坑加护成本较高。地块上有建筑物，拆迁回迁时间及物资成本较高。拆迁成本和地质结构对高层抗性，形成一个无法化解关键矛盾。势必影响投资回报率。用地面积小，同时还有狭长地带，只能作为公建部分计入成本。项目内部配建设施较少，只能依附外部城市配建。和其它项目相比，此处无升值特色。企业改制遗留问题还未处理机会分析中心城区是县城范围内无法替换关键区域。周围项目定位无法和此项目产生关键商品价值分歧。很轻易让当地潜在需房者产生购置欲望。周围完备小区配建是富民县已建、在建现在尚没有，优质小区环境和齐全配套设施会给人以全新感受。伴随一线城市限购令出台及房价飞涨，越来越多购房者及投资者向二三线城市转移。依据远期计划，富民县将有20万人，城区永定镇将扩充为9万人。挑战分析：从现在已经购置商品房用户看，收入大多数在中、高级次，而对于收入在低级人群现在无法承受商品房价格， 相对于已经购房消费者来看，此部分人群购置力怎样被调动，怎样被消化是一大问题。居于现在商品房市场情况，住宅档次比较单调，没有产品档次上差异，而从现在需求来看，一部分高收入阶层（比如政府高层领导、私营业主、个体工商户）需要高级次产品出现，所以对于产品档次提升需要有所侧重，而且要把握好其尺度。从现在调研结果看，今年在县城内和开发区内会有一个项目和我们竞争，在这其中会有价格低廉适应工薪阶层项目，同时也会出现高级次商业（如彩玉国际项目），对于多种竞争力量要做好多种方法，把握好项目推进步伐。现在已经有致尚国际离我们项目地最近，定位也关键以商铺加小高层为主，估计交房，基础和我们项目定位相同。假日尚岛估计在交房，容量为1000多套，为我们项目带来用户分流。中央及地方政府为了深入控制房价，将推出一系列新调控方法。周围县区房地产开发，如宜良、安宁、嵩明等县区房地产开发影响。第四章 消费分析、市场定位4.1 富民地域消费人群分析4.1.1 现有就职员作单位及收入分析现在在县城工作人员关键集中在政府部门和部分机关，个人月收入大全部在1500元左右，家庭月收入基础在元左右，上下没有太大浮动，且收入比较稳定。经过调研问卷做出数据分析见下列图表。但这些单位工作人员收入在当地已经算是中等收入水平。在沉入访谈过程中，我们了解到，在当地收入两极分化近几年来愈演愈烈，并有连续发展下去趋势。部分个体户和原来大邱庄连带产业和政府高层是关键高收入人群。4.1.2 居民家庭结构分析在富民县县城内，家庭结构关键以三口之家为主（双职员），多数家庭孩子正在上学，经济负担较重，即使有能力购房，也持持币观望态度。为孩子未来求学积攒大量资金。4.1.3 居民现居住情况分析从调研问卷反应，现在居民关键集中在县城中，房屋关键起源为购置商品房和自建平房，居住类型多以两室和三室居多，住宅面积在90120之间。且配套设施均不完善。具体分布详见下列图表：4.1.4 居民对未来项目期许分析大多数居民对现有居住条件并不满意，对于新房住形式和居住理念较为期盼，多数人买房是基于改善自己现有住房条件为出发点，而且计划购房人群不在少数。经过调研发觉，当地即使项目操作较为原始，但一部分消费者对商品房要求和居住理念还是比较优异。包含对多种建筑形式了解和偏好也基础上靠近市区消费者观念。4.1.5 人群对住房需求等方面分析因为当地人居住理念靠近于市内人群，所以她们居住要求也是力图新奇而且宽大、明亮是她们首选。需求关键集中在6层到顶砖混结构面积在100120两室和三室住宅上面。但消费人群对我们项目标心理价位可能和我们预期价格相差甚远，怎样提升大家心理价位将是项现在期运作关键工作。具体数据分析详见下列图标： 4.1.6 人群对房屋各功效分区需求起居室：大多数人要求2530平方米，而且厅要明厅，最好方正；餐厅：通常要求10平方米左右，阴面、阳面无所谓；卧室：通常要求1215平方米，而且大多数人要求卧室在阳面，三室户型两间卧室在阳面，一间在阴面；厨房：面积在8平方米左右，通常要求近挨阴面阳台，且有窗户；卫生间：通常要求两个卫生间，面积一大一小，大面积在8平方米左右，小面积在4平方米左右，而且最好室明厕；阳台：要求两个，一阴一阳。4.2 市场策略因为富民市场本身容量有限，加之现有商品房项目已经消化到了一部分用户，同时本项目标为城市中心，所以在项现在期定位上必需从两方面考虑：首先是寻求适应项目发展人群来消化现有项目容量；其次，在产品上必需推陈出新，在现有产品形式上做出一定程度提升，挖掘新用户源，同时深入引导改善型用户，扩大用户范围，加大现有需求。4.3 产品定位4.3.1 住宅方面因为富民县现在人民收入水平参差不齐，而且已经出现两极分化形式，所以对于两大组团提议分别定义，并对两大组团产品做出差异化，适适用于不一样人群需要。对于整体地块能够延续现在市场主流，愈加贴近现有商品房项目，建筑形式以6层、7层砖混结构为主，房型关键是两室、三室，面积通常在100110平方米两室户型作为主力户型，同时在此基础上对于小区内环境进行有别于其它小区建设，使其和现有商品房项目有所区分，在一定程度上提升项目档次。对于组团内环境进行关键建设，添加部分优异配套设施，比如会所、卫星电视、红外监控等，使其成为现在富民县内首屈一指项目，满足这部分人群追求高级、时尚心理。4.3.2 小区内商业配套居于现在富民县内配套设施匮乏，加之现在新城区建设起步使中心城区商业配套建设尤为关键。首先商业配套建设能够聚集更多商业气氛，其次对住宅销售也会产生极大推进力。提议对于商业配套建设首先应基于大家日常生活需要，其次应填补现在富民县配套设施上缺点，依据现在大家在休闲上部分需求，更多着力于休闲和娱乐方面建设，把大家生活丰富起来，同时也使更多大家看到该小区建设和发展前景，对于小区建设充满信心，并最终成为小区中一员。4.3.3 相关支持周围配套：从现在对富民县消费人群调研情况看，在消费人群对于周围配套需求中，学校、医院是排在前两位，所以在宣传上需要以学校、医院作为焦点。贷款：经过对现在在售商品房项目标调研，我们发觉部分项目因为没有商品房销售许可证而不能贷款，部分项目即使能够贷款，但因为没有完善贷款体系，贷款系数、额度和市里标准不太一致，而按揭贷款因为手续复杂，往往不被人所认可，所以贷款程序不顺畅也在一定程度上制约了大家购置。提议和相关部门或银行方面达成共识，能够争取取得和市里银行相同贷款政策。推广：鉴于富民县县城范围较小，所以提议在项目开盘之前，在县城内做一次大规模推广活动，使品牌愈加深入人心，同时阻击一部分用户购置其它项目，为以后项目打下一定基础。