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物业管理操作实务大全业管理操作实务大全物业管理操作实务大全第一章物业管理基础概念第一节物业一、物业含义“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上建筑物形式存在不动产。“物业”一词在国外，尤其是在东南亚地域是作为房地产别称或同义词而使用。物业是单元性房地产。物业既可指单元性地产，也可指单元性建筑物。物业有大小之别，它能够依据区域空间作相对分割，整个住宅小区中某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。相关物业内涵，中国各类著述提法最少有几十种，概言之，关键包含以下要素：（1）已建成并含有使用功效各类供居住和非居住屋宇；（2）和这些屋宇相配套设备和市政、公用设施；（3）屋宇建筑（包含内部多项设施）和相邻场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。由此观之：单体建筑物、一座孤零零不含有任何设施楼宇，不能称之为完整意义上物业。物业应是房产和地产统一。这里地产，系指和该房业配套地业。二、物业性质世界上每个事物全部有自己属性，物业也不例外。分析和把握物业属性，对于我们了解物业和物业管理本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分主动意义。（一）物业自然属性物业自然属性又称物业物理性质，是指和物业物质实体或物理形态相联络性质，它是物业社会经济性质物质内容和物质基础。物业自然属性关键指：1.物业二元性物业物质实体往往表现为含有特定用途和明确属主建筑物。而不管何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地隶属物，土地功效则借助于建筑物得以充足发挥。所以，在经济发达社会，物业多为土地和建筑物统一体，兼有土地和建筑物两方面物质内容。当然，对于不一样物业，其二元组成比重有所不一样。比如，从总体而言，物业建筑面积和土地面积比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地.物业二元性，是其它任何商品全部不含有，它决定了物业肯定兼有土地和建筑物二者特有多种性质。2.物业有限性物业有限性，从根本上来讲，是由土地有限性决定。天然土地有限，用作兴建建筑物优良建筑地段更有限。人类只能在有限土地上开发建设。因为现代建筑物技术要求高、耗资大，所以物业数量还受制于社会经济力量和技术水平。3.物业差异性和多样性物业差异性关键是就土地而言。因为土地数量有限，伴随人口增加和经济发展，人类就必需开发利用劣质土地。土地优劣，在农村关键取决于土地天然尺度和其它自然条件，在城市关键取决于地段区位及其技术条件。物业多样性关键是就建筑物而言.因为建筑物功效、位置、自然环境、技术经济条件不一样，形成了物业形式多样性。每一建筑物全部是单件产品，它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观，和年代等方面，全部存在着某种不一样之处。4.物业固定性物业固定性关键是指物业空间位置上不可移动性。大家无法将某一物业从偏远区位移动到商业中心，即使大家将地上建筑物和土地相分离，也只是改变物业用途，不能移动法律意义或实质上物业位置。5.物业永久性和长久性物业永久性是就土地而言。土地是永存，含有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐步损耗，直到丧失物理寿命。物业长久性关键是就建筑物而言。建筑物一经建筑完成，在正常情况下，其物理寿命期限可达成数十年甚至几百年，可供大家长久使用。所以，物业既能够一次性出售，也能够经过出租方法零星出售，边流通边消费；其价值能够一次收回，也能够在较长时期中数次收回。6.物业配套性物业配套性，是指物业以其多种配套设施，满足大家多种需要特征。没有配套设施物业不能满足大家多种需要；大家多种需求从客观上决定了物业配套性。物业配套越齐全，其功效发挥就越充足。（二）物业社会属性物业社会属性能够从两个方面来研究：作为一个商品，物业含有经济属性；从这一商品生产关系和财产关系调整及归属来看，物业含有法律属性，即物业权属问题。1.物业经济属性首先，物业经济属性表现为它单一商品属性。物业商品性是由物业使用价值和商品经济决定，它含有几方面实质性内容：物业价值和使用价值是经过市场交易活动得以实现，物业买卖、租赁、抵押，土地使用权出让和转让，全部是表现物业商品性具体方法；物业开发建筑、经营管理全部是商品经济活动，必需遵从价值规律这一最基础经济运行规律；物业分配和消费，即便是非盈利性，也无不充斥着商品行为，奉行着“商品货币”规则；参与物业开发建设、经营管理和消费人和人之间关系，本质上是一个商品经济关系，从生产到消费全部不是无偿。其次，物业经济属性还表现为它供给上短缺性。物业在供给上短缺，首先表现为土地资源供给绝对短缺，其次表现为建筑资源供给相对短缺。再次，物业经济属性表现为它保值、增值性。物业能够保值、增值，这已经为越来越多大家所认识。应该看到，物业增值是一个长久趋势，而不是直线式运动。从某一时期来看，物业价格可能有升有降、上下波动；但从长久来看，它无疑展现出在波动中上扬、呈螺旋式上升趋势。最终，物业经济属性表现为宏观政策上调控性。因为物业稀缺性，也因为物业是关系到国计民生、社会稳定重大问题，更因为中国物业是从福利性分配享受、行政性管理转换过来，政府在宏观政策上调控就显得尤为关键。具体表现在：一是为了维护土地社会主义公有性，合理保护、开发土地资源，实现城市经济、社会发展目标，科学、合理地计划、建设城市，并和城市远景发展需要结合起来，政府经过多种政策、法令、法规，从宏观上来调控物业建设数量、容积、布局、高度、类别等；二是物业建设是一个系统工程，包含很多相关法律、法规、政策，也包含市容环境保护、绿化、治安管理等相关法规条例；三是作为物业本身，其管理也有一个法律和政策约束、规范过程。城市房地产管理法对物业管理企业资质验证、物业管理、产权产籍管理等等全部有明文要求。2.物业法律属性物业法律属性集中反应在物权关系上。房地产物权，在中国是指物权人在法律要求范围内享受房屋全部权，及其占有土地使用权。和购置其它商品不一样是，购入物业就意味着购入一宗不动产之全部权（物权），而且，物业全部权不仅是一项单项权利，而且是一个权利束，拥有多项权能，如租售、抵押，形成一个完整、抽象权利体系。在这一权利体系中，多种权利能够以不一样形式组合，也能够相互分离，单独行使、享受。显然，房地产物权比其它商品财产权结构更为复杂。三、物业和房地产、不动产区分“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念常被交换使用，三者之间有着亲密联络.“房地产”一词有狭义和广义两种解释：狭义房地产是指房屋、屋基地和隶属土地.这些隶属土地是指房屋院落占地、楼间空地、道路占地等空间上和房屋和屋基地紧密结合土地。广义房地产是指全部土地和房屋，和附着于土地和房屋上不可分离部分。从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质存在形态财产。这种财产是指寓含于房地产实体中多种经济利益和由此而形成多种权利，如全部权、使用权、租赁权、抵押权等。“不动产”一词译自英语realestate或realproperty.在英语中，realestate具体是指土地及附着在土地上人工建筑物和房屋；realproperty具体是指realestate及其附带多种权益。房地产因为其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义“房地产”概念来说，“房地产”和“不动产”是同一语义两种表述。房地产表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动产表述侧重于表明这种财产含有不可移动这一独特属性，但二者所指乃同一对象。英语中，realestate和realproperty可互译互称，二者关系可见一斑。从以上分析能够看出，“物业”、“房地产”、“不动产”三个概念虽有内在紧密联络，然而内涵不完全相同，归纳起来，关键区分有：（1）称谓领域不一样。就通常情况而言，“不动产”是民法惯常使用词汇，“房地产”则是经济法和行政法及商事实务中较常见称谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性房地产概念别称。（2）适用范围不一样。“房地产”和“物业”在一些方面可通用（如基于狭义房地产概念），但“物业”通常多指一个单项“物业”单位（如单项房产、地产）或一个独立房地产企业（也称“物业企业”）；而“房地产”是指一个国家、地域或城市所拥有房产和地产。所以，从宏观角度来看，通常只用“房地产”而非“物业”。如“房地产业”不能够“物业”替换，“房地产体制改革”也不可用“物业体制改革”替换。（3）概念外延不一样。通常而言，“房地产”概念外延是包含房地产投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程。“物业”有时也可用来指某项具体房地产，然而，它只是指房地产交易、售后服务这一使用阶段或区域。所以，二者有宏观和微观之别，有全体和部分之差。基于上述分析，“物业”这一概念定义可界定为：物业是指已建成并含有使用功效和经济效用各类供居住和非居住屋宇及和之相配套设备，市政、公用设施，屋宇所在建筑地块和隶属场地、庭院。物业依据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等等。第二节物业管理一、物业管理概念物业管理作为房地产市场消费步骤，实际上是房地产开发延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来一个综合性经营服务方法。物业管理既是房地产经营管理关键组成部分，又是现代化城市管理不可缺乏一环，在国际上十分流行并取得了蓬勃发展，被大家视作现代化城市“朝阳”产业。相关物业管理定义，一个说法是广义、狭义论。广义物业管理是泛指一切相关房地产开发、租赁、销售及售后服务；狭义物业管理，其关键任务是楼宇维修养护，和管理好各层机电设备和公共设施，还包含治安保卫、环境绿化、分送信报、传呼电话、打扫卫生等项目。另一个说法是依据英语多个译法，概括为“不动产管理”或“房地产管理”。也有些人直接用“物业经营”一词来替换“物业管理”，以示和传统房地产管理区分，或和企业管理区分。现在通常说法是，物业管理类似于房地产管理，但比房地产管理范围更广泛。这个范围是向横发展、向后延伸、向周围拓展，如管理范围包含机电设备维修、清扫、治安保卫等服务性内容，而不包含房地产投资、开发、生产经营。总而言之，物业管理是指物业管理经营人受物业全部些人或使用人委托，利用现代管理和服务技术，根据委托管理协议，对已投入使用各类物业实施企业化、社会化、专业化、规范化管理，为物业产权人和使用人提供高效、周到服务，发明安全方便居住和工作环境，提升物业使用价值和经济价值。物业管理这一定义，有着丰富内涵：（1）物业管理管理对象是物业。这个物业是指在建或已投入使用物业，即楼宇。（2）物业管理服务对象是人，即物业全部些人（业主）和使用人。（3）物业管理属性是经营。物业管理被视为一个特殊商品，物业管理所提供是有偿无形商品劳务和服务。（4）这种劳务、服务投入能起到完善物业使用效能，并使其保值、增值作用。（5）物业管理是采取现代科学管理手段对物业实施全方位、多功效管理，融管理、服务、经营于一体。（6）物业管理基础要求是统一管理和协调，既包含相对独立物业（楼宇等）或小区物业统一管理和协调，也包含辖区范围内各个方面统一管理和协调。（7）优质物业管理和小区服务相结合，为业主和使用人提供物质、精神方面服务。（8）就法律属性而言，物业管理是含有中介性质信托管理，经过一定契约，要求相关各方权利和义务。（一）物业经营管理和物业管理经营通常来说，管理就是计划、组织、指挥、协调、监督相关实施企业大政方针，达成设定目标一系列工作。经营管理合起来讲，也可了解为企业决议和实施决议。经营和管理是两个不一样概念。其关键区分是：其一，经营着重于经济活动总体和长远计划，管理着重于支配现在经济活动；其二，经营要在经济单位或组织和整体、全局之间进行纵横向协调，管理只组织经济单位或组织内部和产销协调；其三，经营决定方针、目标和要求，管理实现方针、目标和要求。物业经营是指物业投资开发、生产、销售决议。不过，这些进行物业投资、生产、销售单位或组织，也需要内部和产销管理，所以组成经营性管理。这里包含作为甲方投资营销房地产企业经营性管理，也包含作为乙方建筑单位和企业经营性管理.物业管理是围绕以物业养护维修、保值增值为关键计划、组织、指挥等经济活动。不过，以管理工作为主物业企业，也需要管理性决议，所以组成了管理性经营。比如，物业管理经营就需要筹措资金，而每一家物业管理企业更少不了总体经营性计划。从这个角度上说，管理性企业经营含义，一是指其组织管理过程中也需要决议，二是指其管理内容中有经营性业务。比如，物业管理企业搞经纪、中介、营销、租赁，甚至是为了管理而开展营销、出租物业等业务。这些全部不改变物业管理和管理单位性质。所以，以“物业经营”概念来替换“物业管理”是不可取。（二）物业管理和企业管理多年来，物业管理要企业化，已经引发了政府相关部门重视和行业有识之士认同，并逐步实施。所谓物业管理企业化，就是物业管理企业根据现代企业制度要求，自主经营，自负盈亏，自我发展，自我约束，成为含有独立法人地位经济实体。不过，应注意物业管理和工业企业管理区分：其一，产业性质不一样。物业管理是第三产业，工业企业属第二产业。其二，管理形态不一样。物业管理不生产实物形态产品，即它管理对象是成品，即物业。管理只意味着提供了服务，而管理服务一直是和环境处于交流中，是开放型。工业企业管理却不一样，它是以产品生产为终端，是一个封闭型管理。其三，管理模式不一样。物业管理是委托型、契约化服务，工业企业管理是生产型、技术化监控。二、物业管理起源及其原因物业管理是社会经济发展到一定水平肯定产物。传统意义上物业管理起源于19世纪60年代英国。因为工业革命发展，大量农村人口涌入工业城市，引发了对城市房屋需求增加，但对其缺乏管理造成了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等社会问题。当初，英国有一位名叫奥克维娅希尔（OctaviaHill）女士迫不得已为其名下出租物业制订了一套规范租户行为管理措施，出乎意料地收到了良好效果，招致当地人士纷纷效仿。这能够说是世界上最早“物业管理”。时至今日，英国物业管理作为一个固定行业，整体水平是世界一流。除了传统意义上楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理内容已延展到工程咨询和监理、物业功效布局和划分、市场行情调查和估计、目标用户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。在普遍推行物业管理同时，成立了英国皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。物业管理是一个和房地产综合开发这种现代化生产方法相配套综合性管理，是和产权多元化格局相衔接统一管理，是和社会经济发展相适应社会化、专业化、经营型管理。和没有管理、无序房屋经营和传统房屋管理相比，这种集高度统一管理全方位、多层次服务和市场化经营为一体充满生机和活力物业管理一出现，就显示了强大生命力。其原因是：第一，物业管理是一个社会化管理模式，它摆脱了自营分散管理方法，为多个产权单位、产权人找到了一个总管家；同时，也为政府各职能管理部门找到了一个总代管，在授权范围内去落实各项管理内容，以克服旧体制下各自为政、多头管理、相互推诿种种弊端，从而有利于提升城市管理社会化程度，以充足发挥各类物业综合效益和整体功效，实现经济效益、社会效益和环境效益统一。第二，物业管理是一个专业化管理，它是由专门管理企业经过协议或契约，根据产权人和使用人意志和要求去实施管理，从而摆正了主人和管理者关系，将自营自管无序管理和行政性管理终生制变为企业经营型聘用制。在这么机制下逐步形成有活力物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理企业，物业管理企业必需依靠自己良好管理和服务才能进入和占领这一市场。这就从根本上促进了服务态度改变、服务质量改善和管理水平提升，从而有利于提升城市管理社会化、专业化程度，并向现代化管理方法转换。第三，物业管理是一个经营型管理，它推行是有偿服务、合理服务，并经过多个经营，使各类物业管理逐步走上以业养业、自我发展道路。这不仅降低了政府压力和负担，使得房屋维修和养护资金有了起源，而且使得业主、使用人受到全方位、多层次、多项目标服务。第四，物业管理是建管结合纽带，它经过早期介入和后期跟进，突出了管理关键性，从而理顺、摆正了建设和管理关系，有利于发挥投资效益，使社会财富和业主财产得到保值、增值。三、物业管理特点物业管理是一个有别于以往房产管理一个新型管理模式，其管理含有社会化、专业化、企业化、经营型特点。1.物业管理社会化物业管理社会化是指物业管理将分散社会分工聚集起来统一管理，诸如房屋、水电、清洁、保安、绿化等。每位业主只需面对物业管理企业一家就能将全部相关房屋和居住（工作）环境日常事宜办妥，而无须分别面对各个不一样部门，如同为各业主找到了一个“总管家”，而对政府各职能部门来说，则如同找到了一个“总代理”。业主只需依据物业管理部门同意收费标准按时缴纳管理费和服务费，就能够取得周到服务，既方便业主，也便于统一管理，有利于提升整个城市管理社会化程度，以充足发挥各类物业综合效益和整体功效，实现社会效益、经济效益、环境效益、心理效益统一和综合改善。2.物业管理专业化物业管理是由专业管理企业物业管理企业实施对物业统一管理。这种管理是将相关物业各专业管理全部纳入物业管理企业范围之内，物业管理企业能够经过设置分专业管理职能部门来从事对应管理业务。伴随社会发展，社会分工渐趋于专业化，物业管理企业也能够将部分专业管理以经济协议方法交予对应专业经营服务企业。比如，机电设备维修承包给专业设备维修企业，物业保安能够向保安企业雇聘保安人员，园林绿化能够承包给专业绿化企业，环境卫生也能够承包给专业清洁企业。这些专门组织成立，表明这一行业已从分散型转向了专业型。这种转向有利于提升城市管理专业化和社会化程度，并能深入促进城市管理向现代化管理方法转换。3.物业管理企业化物业管理单位是企业单位，不是机关，也不含有政府行为职能。物业管理企业作为一个独立法人，应根据中国企业法要求运行，不受任何干扰，政、事、企完全分离。所以，物业管理企业必需依据物业管理市场运行规则参与市场竞争，依靠自己经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己位置和拓展业务，用管理业绩去赢得商业信誉。当然，物业管理企业在运作过程中还要处理好和相关部门，如街道、居委、公安、市政、公用、邮电、交通等行政或事业性单位关系，以“物业”为中心，相互协调。这么就能使物业管理企业从管理上、经营上和服务上下功夫，为业主发明一个方便、安全、清静、整齐居住和工作环境。4.物业管理经营型物业管理企业服务性质是有偿，即推行有偿服务，合理收费。物业管理经营目标是保本微利，量入为出，不以高额利润为目标。物业管理企业能够经过多个经营，使物业管理定于“以业养业、自我发展”道路，从而使物业管理有了造血功效，既降低了政府和各主管部门压力和负担，又使得房屋维修、养护、环卫、治安、管道维修、设备更新资金有了起源，还能使业主得到全方位、多层次、多项目标服务。物业管理是一个和房地产综合开发现代化生产方法相配套综合管理；是和伴随住房制度改革推进而形成产权多元化格局相衔接统一管理；是和建设社会主义市场经济体制相适应社会化、专业化、企业化、经营型管理。这种集高度统一管理、全方位多层次服务、市场化经营为一体充满生机和活力物业管理一出现，就越来越显示出其强大生命力。四、物业管理职能和地位（一）物业管理五种职能物业管理职能能够分为决议和计划、组织、指挥、控制、协调五种职能。1.决议和计划职能决议是指对物业管理现在和长远目标和实现此目标相关部分重大问题所作出选择和决定，如物业辖区总体管理方向、业主管理委员会组建、物业管理企业选择、物业管理企业发展方向等。这些问题处理不好，就会给物业管理工作带来很大盲目性。所以，物业管理首先必需作出正确决议。有了正确决议，还必需有科学计划，即把决议目标具体化，变成一定时期内物业管理行动纲领。物业管理计划职能应由业主管理委员会和物业管理企业共同实施，物业管理企业尤其要发挥主动性。决议正确是否、计划是否科学对物业管理效果含有决定性作用。从这个意义上讲，决议和计划是物业管理首要职能，忽略这一职能，肯定会使物业管理陷于混乱。2.组织职能组织就是依据已确定计划和提升管理效率标准，把物业管理各个要素、各个步骤和各个方面，从管理分工协作上，从上下左右关系上，从时间和空间联络上全部合理地组织起来，形成一个有机结合整体，使整个物业管理活动变成一部“大机器”。在这部“大机器”中，包含人、财、物、环境等要素，应做到尽可能好结合，从而最大程度地发挥它们作用。物业管理组织职能关键由物业管理企业实施。物业管理企业必需正确实施管理组织职能，合理地确定企业内部管理体制，包含管理机构设置、职权划分和岗位责任制建立，以发挥各个管理步骤、各级职能部门主动性。从一定意义上讲，组织水平高低，直接决定物业管理活动效益大小。3.指挥职能指挥是依据计划，对整个物业管理活动进行领导和督促。因为物业管理活动十分复杂，包含面广，假如没有科学指挥，即使物业管理这部“大机器”组织起来了，也不可能正常运转，物业管理活动也不可能达成预期效果，既定计划目标也难以确保实现，所以指挥职能是确保物业管理活动顺利进行必不可少条件。要实现科学指挥，物业管理指挥系统必需常常进行调查研究，分析物业管理活动全过程，掌握物业情况和业主需求，以取得指挥主动权。4.控制职能控制也叫监督，就是物业管理在实施计划过程中，必需常常控制监督计划实施情况，把实际情况和原定目标、计划、规章制度进行对比，找出差异，分析原因，采取必需对策，以推进物业管理活动不停发展、完善。控制职能要求建立、健全各项规章制度，包含业主条约、物业辖区管理章程、业主管理委员会章程、住户手册、物业管理企业岗位责任制、物业辖区综合管理规章等；也要求建立周密高效管理信息系统；还要求立即核实管理活动成效，做好各方面考评，从而使控制和监督有充足依据。5.协调职能协调也叫调整，就是协调物业辖区内外各方面活动，使它们能建立起良好协作配合关系，不至于发生矛盾，以有效地实现物业管理决议计划目标。协调包含纵向协调和横向协调、内部协调和外部协调。纵向协调就是协调物业管理指挥系统和各职能部门之间活动关系；横向协调就是协调同级各部门之间活动和关系；内部协调即协调物业管理辖区内部上下左右各方面活动、关系；外部协调则是协调物业管理和社会各相关方面活动和关系，包含街道、公安、交通、环境保护、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门。对物业管理来说，纵向协调、横向协调、内部协调关键在于全体业主和物业管理企业全体职员能清楚地了解物业管理目标、方针、决议计划和规章制度；而外部协调则需要社会各方面通力配合及法律法规健全。上述物业管理职能是一个有机统一整体。经过决议和计划职能，能够明确物业管理目标和方向；经过组织职能，能够建立实现目标手段，使整个物业管理成为一部协调“大机器”；经过指挥职能，能够建立正常物业管理秩序；经过控制职能，能够检验计划实施情况；经过协调职能，能够修正偏差，使计划更符合物业管理实际，并立即处理物业管理内外部矛盾，确保物业管理计划决议实现。（二）物业管理地位和作用1.促进房地产市场发展物业管理是深化房地产经济体制改革、实施房屋商品化客观需要，含有繁荣和完善房地产市场作用。伴随中国经济体制改革不停推进，房地产经济体制改革也在向纵深发展。中国房地产经济体制改革方向是市场化、商品化和住房自有化。伴随房屋商品化逐步实施，各类住房分幢、分套出售，大厦分层、分单元出售后形成了一个住宅区内或一幢高层建筑里有着多个、几十个甚至几百个多元产权毗邻关系。它不仅使原有公房全部制为主体房屋格局被大量共有、共用而又相互毗连房屋格局所替换，而且也使传统按产权、按部门分散管理措施，和用计划包干维修管理措施再也不能适应形势发展需要了，由此形成了产权多元化和管理社会化新格局。这种新格局要求有和之相适应房屋管理新模式来替换传统、非市场取向管理模式。从对现在公有房屋出售中居民心态调查能够看出，居民最担心是公房出售后管理维修问题，包含经费、权利、责任和怎样落实。所以，物业管理是房地产经济体制改革和住房制度改革不可缺乏配套工程，而且含有深化、促进和完善房地产经济体制改革意义和作用。就整个房地产市场来说，物业管理无疑拓宽了房地产市场范围，完善了房地产投资，促进了房地产市场向健康有序方向发展。2.有利于提升房地产投资效益物业管理是房地产经营活动基础步骤，含有提升房地产投资效益作用。在房地产市场中，就一个房地产项目而言，存在着开发、经营、管理三个步骤。按程序来说，物业管理是房地产开发、经营落脚点。改革开放以来，中国房地产业发展早期关键是处理数量问题，实施是一个数量增加型经济，所以存在着重开发建设、轻管理现象，使开发建设和管理脱节，这也是造成中国房地产管理效率低、房地产投资效益差根本原因所在。伴随国家宏观政策调整，单纯数量增加已经不能适应市场需求，房地产要提升投资效益，要向效益增加型转变，就必需加强物业管理，使房地产开发、经营、管理三个步骤全方面协调地发展。加强物业管理不仅能使物业保值，而且还能够使物业增值。首先，良好物业管理能够使物业处于完好状态并使之正常运行，能够延长物业使用寿命，还能够经过基础业务、专题业务和特色业务服务，合适改善和提升物业使用功效，提升物业档次和适应性，进而推进物业升值；其次，优质物业管理，还能受到精明房地产交易商和用户青睐，使该物业成为抢手货，从而推进该物业价格上升。物业管理是对物业建成以后使用全过程管理，也能够说是广泛意义上售后服务，所以，物业管理是房地产开发经营活动关键确保。只有现代化管理手段，优质、周到、完善物业管理，才能确保房地产价值和使用价值最终实现，进而提升房地产投资效益。3.树立城市形象，完善城市功效物业管理是改善居民工作和生活环境、提升居住水平基础工作，含有树立城市形象、完善城市功效作用。居民工作、生活环境完善和居住水平提升是城市生活水平和消费水平提升基础前提。现代化城市需要高质量管理服务，运作良好大厦设施，有利于工作效率提升；称心如意居住环境，有利于人际关系调和。住宅社会学研究表明，良好环境不仅能降低烦恼、焦虑、矛盾、摩擦，乃至一些危害社会不轨行为，还会形成互助、互谅社会风气，促进大家身心健康，促进大家主动上进。这一切是社会稳定、经济增加和城市发展所必需含有前提条件。物业管理正是顺应了这一要求而产生和发展起来。物业管理目标是为业主发明一个整齐、舒适、安全、宁静、优雅工作和生活环境，而且其基准还应伴随社会不停进步而逐步拓展和提升。大家生活水平改善、生活内容充实和丰满，不管从物质上还是精神上全部离不开工作和生活环境优化和美化。高质量物业管理不仅是单纯技术性保养和事务性管理，而且还要在此基础上为业主发明一个从物质到精神，既含有现代城市风貌，又含有个性特色工作和生活环境，形成一个以物业为中心“微型社会”；既可充足发挥物业功效，又能在充足保障业主正当权益同时，增加业主睦邻意识，发明相互尊重、和乐共处群居关系。所以，高质量物业管理既能够改变城市风貌、改善大家工作和生活环境，又能提升大家精神文明素质和现代化城市意识，为树立城市形象、完善城市功效起主动推进作用。4.推进外向型房地产和涉外经济发展物业管理是加紧中国房地产发展同国际接轨必需方法，含有推进外向型房地产和涉外经济发展作用。物业管理是一个不动产现代化管理方法和模式，不受地域、国家和社会制度限制。中国传统房屋管理模式，在很多方面不适应改革开放形势下外商、外籍人士商务活动和居住需要。伴随中国经济体制改革深化和涉外经济发展，越来越多外商对投资中国大陆感爱好。外商进入中国大陆通常首先在“宾馆”入住，开始“投石问路”，一旦投资项目初成或业务有所拓展，就需要安居乐业了。只有安居才能乐业，在中国大陆外商通常全部十分关注怎样为自己安排一个方便、高效工作和居住环境，而且外商进入事业发展期后，就有了为自己企业和工作人员购置业务和居住用房需要。中国大陆物业管理最初正是从对外商、外籍人员在中国大陆产业和侨汇房管剪发展起来，至今涉外房管理仍是物业管理关键组成部分。伴随房地产市场发展和完善，投资于中国大陆房地产外商也正在独资组建物业管理企业，来管理自己在中国大陆物业，并以此作为吸引外商在中国大陆置业一招。由此可见，良好物业管理是加紧中国房地产同国际接轨、改善中国大陆投资条件、改善投资环境必需方法，含有推进外向型房地产和涉外经济发展作用。5.有利于提升房地产综合开发企业声誉物业管理是房地产综合开发企业关键业务，含有提升房地产综合开发企业声誉作用.伴随房地产业深入发展，很多含有一定规模和一定实力房地产综合开发企业纷纷成立自己物业管理企业，并多方挖掘、培养物业管理人才。房地产综合开发企业已意识到物业管理关键性，开始关心物业管理，并把物业管理作为企业经营关键战略决议。因为房地产开发企业开发物业假如含有优质物业管理，就能够免去业主和租用户后顾之忧，增强她们对房地产综合开发企业信心，建立房地综合开发企业在公众中良好形象，促进后续销售工作顺利开展。所以，优质物业管理是企业最形象也是最实惠广告，含有提升房地产开发企业声誉作用。第三节物业管理作用和类型一、物业管理和传统管理建国以后，国家对城镇房屋管理实施是计划经济条件下形成行政管理体制，至今仍是城镇房屋管理关键模式。物业管理和传统行政性管理模式从共同点讲全部是对城镇房屋使用期管理。物业管理是传统管理延伸和发展，但因为机制不一样，二者又有着标准上区分。（一）管理实体城镇房屋传统管理模式是一个行政性、福利性管房模式，实施管理实体是政府机构-各地域房管部门及其下属机关-房管所（站）。物业管理则是一个经营性、企业化劳动服务行为，实施管理实体是含有法人资格物业管理企业和多种专业服务企业。（二）管理机制传统管理和房屋福利性分配模式相适应，是一个非经营性管理行为，建立在以租养房基础上。在低租金条件下采取行政补助措施来填补经费不足，或因经费不足而不能有效地保养房屋。物业管理则是在市场经济条件下提供劳务有偿服务，采取“以业养房”方针，依靠对物业经营和对业户优质服务来管好物业并取得本身生存和发展。（三）市场机制传统管理是按产业系统划分部门管理，往往一个完整物业区域，其内部各个物业因产权归属不一样而被分割，影响了物业统一管理。物业管理则是一个社会化管理，打破部门、系统分割，适应产权多元化格局，按市场机制运作。业主和管理企业经过招标投标来签署委托管理服务协议，开展业务。（四）服务范围传统管理工作职责通常局限在房屋使用和维修范围内，因为是受低租金限制，服务范围狭、功效单一，房管部门又是行政性机关，缺乏开展经营性服务主动性和主动性。物业管理提供全方位、多功效综合性服务，市场机制促进管理企业千方百计地从广度和深度上拓展业务，以高效优质服务取得企业经济效益。（五）主导地位传统管理因为产权单一，基础上是一个单向行为，一切由管理单位说了算，住户是被动，处于被管理地位。物业管理是一个契约行为，供需双方经过共同认可协议相联络，有明确权利义务，而且业主在其中居主导地位。总而言之，物业管理完全转换了传统机制下政府、管理单位、业主和使用人三者之间关系。物业管理使原来由政府对物业和物业环境保养、服务直接负责、直接管理，转换为由业主、使用人自负其责。这种转换既表现了物业业主、使用人正当权益，又建立了新、适应社会主义市场经济秩序政府、业主（使用人）和管理企业三者之间法律关系和经济关系，实现业主自治和专业管理相结合管理标准和和此相适应管理模式。在这种机制和模式下，辖区住户做到自己事情自己办，公共事务共同办。物业业主从被动、被管地位转换为主动地、自觉地管好自己物业，维护共同利益。二、物业管理作用从以上物业管理业务范围、物业管理和传统管理异同叙述中已靠近了本章专题.这里再对物业管理在社会经济生活和城市建设中地位和作用展开分析：（一）房地产经济体制改革配套工程中国房地产经济体制改革方向是商品化、市场化和住房自有化，并由此形成产权多元化和管理社会化新格局。这种新格局当然要求有和之相适应房屋管理新模式来替换传统、福利性管理模式。目前，公有房屋出售后居民最大担心就是公房出售后管理维修问题，包含费用收支、权利责任、管理方法等等。物业管理收费和服务情况怎样就成为购房时首先考虑前提。所以，良好物业管理使购房人放心、安心，所以含有深化、促进和完善房屋商品化，住房制度改革功效，是房地产经济体制改革不可缺乏配套工程。（二）提升房地产经营活动效益房地产经营活动全过程由开发、营销和消费使用三个步骤组成，房地产开发、营销最终落脚点是消费和使用。物业管理作为房地产开发经营最终步骤，对前级活动含有强烈反弹和刺激作用。物业管理天然地赋有提升房地产经营效益，繁荣和完善房地产市场功效。目前，商品房售后管理是房地产经营活动中一个热点和难点。周到、良好物业管理能吸引和提升用户对物业投入爱好，提升物业使用价值和经济价值。现在，发展商最终明白，优良、方便物业管理是树立企业形象，招揽用户，推销物业关键手段和策略。周到物业管理所提供称心居住和工作环境，能免去后顾之忧。因为物业管理在建设现代家园中特殊地位，其在房地产行业中地位越来越关键。（三）提升城镇居民生活和居住水准城镇居民生活水准和消费水准提升第一标志就是居住情况怎样。物业管理从对住宅管理来说，其目标首先是为居民营造一个方便、文明、整齐、安全生活环境，其水准和内容要伴随社会进步不停地拓展和提升。现代化家居离不开高水平、规范化物业管理。优质物业管理不是单纯事务性操办和技术性保养，而是要在此基础上为业主、使用人发明一个从物质到精神，含有浓厚文化气氛，又有个性特征宁静、安逸、优雅、舒适生活环境。规范化物业管理和小区建设相结合，能使物业区域形成一个含有“陶冶情操、净化心灵、提升精神”微型社会。在这种情况下，物业管理既能充足发挥物业功效，保障业户正当权益，又能增强业户间邻里意识，相互尊重，和睦相处关系。这种居住环境和社会关系有利于激励大家群体意识、沟通感情、增强了解、培育良好社会心理，促进社会安定团结。