工商局物业管理标书模板.doc

目 录第一章 深圳市x物业管理介绍2第一节 企业介绍4第二节 企业组织机构图6第三节 企业经营管理理念8第四节 企业荣誉录9第二章 接管罗湖工商局大楼优势分析11第三章 拟采取管理方法及物资配置13第一节 拟采取管理方法14第二节 物业管理用房及物资配置16第四章 物业管理服务内容及标准18第五章 服务管理工作步骤31第六章 质量/环境/职业安全卫生方针和目标及管理体系步骤42第一节 质量/环境/职业安全卫生管理方针43第二节 质量/环境/职业安全卫生管理目标44第三节 管理体系步骤48第七章 小区文化建设49第八章 费用测算51第九章 合理化提议及管理服务承诺54第一节 合理化提议55第二节 管理服务承诺56附一：x物业管理管理体系文件目录57附二：企业法人执照附三：资质证书附四：质量/环境/职业安全证书附五：企业获奖摘录第一章深圳市x物业管理介绍x大厦雄姿第一节 企业介绍深圳市x物业管理为国相关键骨干企业中国x集团企业（原中国国际信托投资企业）旗下、x深圳（集团）企业下属专业物业管理企业。企业总部在深圳市深南中路市政府对面标志性建筑物x大厦。现在，x物业所管理物业遍布深圳市五个区，包含写字楼、商场、工业区、别墅、中高层商住楼等各类型物业，管理面积近七十余万平方米。x物业凭借强大实力、卓越管理，在社会上树立了品牌物业管理企业形象，尤其是在盐田区奠定了含有x特色物业管理模式。二十二个月，x物业成为全国首家一次性经过质量/环境/职业安全卫生（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）三个标准管理体系国际、中国双重认证物业管理企业，达成国际物业管理标准。深圳市x物业管理管理物业一览表序号单位名称地址类型1x大厦城市广场福田区深南中路1093号、1095号市政府对面写字楼、商场星光广场2长城大厦六号楼福田区百花二路长城大厦高层住宅3八卦岭租赁中心福田区八卦三路工业区4海天一色雅居盐田区国土局盐田区工商局盐田区沙头角海景路住宅写字楼5海天明月居棕榈湾盐田区沙头角住宅高层住宅6海滨花园盐田区沙头角沙深路高层商住7海文花园南山区后海路住宅8华侨海景山庄龙岗区土洋村别墅9x工业城宝安区福永镇工业区10海阔天空南山区科技园高层商住11西南大厦珠海市拱北区写字楼、工业区企业现有职员三百余人，中层以上管理人员全部含有大专以上学历，持证上岗率达百分之百，其中六人取得国家级物业管理资质证书。企业物业管理资质现在为乙级，但已含有甲级物业管理企业资质条件，甲级资质申请正在办理之中，市住宅局相关部门给予证实。第二节 企业组织架构长城六号楼管理处海滨花园管理处海天一色雅居管理处中信大厦城市广场物业管理中心中信工业城管理处八卦岭租赁中心海文花园管理处华侨海景山庄管理处西南大厦管理处海阔天空管理处财务部办公室发展部品质部维修部电梯部管理部副总经理总经理（兼管理者代表）海天明月居管理处盐田国土局办公楼管理处盐田工商局办公楼管理处棕榈湾管理处盐田区委老办公楼管理处董事长一、企业组织架构二、管理模式企业实施总经理负责垂直指挥职能和职能部门专业职能相结合管理模式，作为基层部门各个管理处，依据企业总体方针、目标和任务，根据质量/环境/职业安全卫生管理体系要求，在各职能部门指导、监督和考评下开展工作。企业还经过各职能部 企业领导和中层干部 门、管理处每七天一内部例会、一周动态和每个月中层管理人员工作例会，并充足利用网络化管理，细微周密地把握各步骤正常运行脉搏。三、经营管理在管理好自有物业基础上，主动走向社会，适应市场改变，以市场机制来调整经营策略，以三个国际管理体系标准指导物业管理工作，满足业主和用户要求作为全部工作最大追求目标；坚持提升物业管理高科技含量和扩大物业管理范围相结合策略，即：一是坚持物业管理效益合理低价、微利经营、保质保量、重在品牌效应；二是以专业技术为支点、高科技项目为导向作为主营方向，从而达成x物业社会效益和经济效益双赢。第三节 企业经营管理理念一、企业文化、经营理念x集团企业创始人、前国家副主席荣毅仁先生，提倡了“遵纪遵法、作风正派、实事求是、开拓创新、谦虚谨慎、团结互助、勤勉奋发、雷厉风行”x风格，x深圳集团企业郭志荣总经理提出了“尤其能吃苦，尤其能战斗，尤其能敬业”企业精神，在x这颗枝繁叶茂大树下，x物业建立和发展了“明明白白，实实在在”服务宗旨，形成了含有深圳特色x物业文化。二、强势打造“x物业”品牌，提升企业形象x物业创建初始就明确提出，从机制上和管理上，起点要高，要求要严，运作要规范，标准要科学，并要和国际目标接轨，立即质量/环境/职业安全卫生（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）管理体系运作方法作为企业工作标准起点。使管理水平、职员素质和服务质量朝着科学化、专业化、规范化方向发展，从而赢得了广大业主和用户赞许。x物业作为中国第一家同时取得三个体系认证物业管理企业，为以后迅猛发展和市场竞争奠定了坚实基础。三、拥有完善激励机制和竞争机制x物业经过采取培训考评、用户满意度评选、月考评和月浮动工资、年底评选（末位淘汰）和年底奖金、聘用、降职等一系列行之有效激励机制和竞争机制，在敬业精神、专业技能和工作效率三个方面，加强和改善各级职员职业行为，从而提升职员综合素质。朝气蓬勃x物业人不停向美好明天前进。四、依据管理程序，确保工作质量依据质量/环境/职业安全卫生三个管理体系要求，严格根据操作规程运作，企业坚持每个月对各部门、管理处工作质量进行检验，每六个月进行一次内部审核，每十二个月请深圳市质量认证中心对企业认证范围进行部审核由品质部跟踪验证整改结果。经过自查做到每个工作步骤清楚，每个岗位职责明确，提升了工作效率，确保了服务质量。第四节 企业荣誉录深圳市x物业管理企业从非专营到专营物业管理时间不长，因为一贯坚持提倡优质高效服务管理方针，取得了部分荣誉。现在已取得了区级、市级、省级和国家级多种荣誉称号达二十九项。如：“海滨花园”住宅小区一九九八年被评为“深圳市物业管理优异大厦”、“广东省物业管理优异大厦”和“全国城市物业管理优异示范大厦”，是现在盐田区唯一一家取得“国优”荣誉称号大厦。二年、二十二个月、二二年和二三年企业在深圳市计划国土局盐田分局办公楼、海天明月居（沙头角镇政府干部住宅区）、盐田区棕榈湾小区和盐田区工商局物业管理权投标中，全部以最高分前后取得了这四个项目标物业管理权。深圳市最大度假型别墅、占地面积十五万平方米“华侨海景山庄”于二二年七月份接管。集办公、休闲、娱乐、购物和饮食为一体商业文化中心x大厦城市广场也于二二年初成功接管，并于二三年取得“深圳市福田区物业管理优异大厦”和“深圳市物业管理优异大厦”称号。企业经过不停探索、发展和完善，建立了制度化、科学化国际质量、环境、职业安全卫生标准管理体系，二十二个月成为全国物业管理行业首家经过质量/环境/职业安全卫生标准（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）管理体系国际、中国双重认证企业，并同时经过了荷兰RVA质量认证，企业总经理潘春阳先生当选为深圳市质量认证中心职业安全卫生管理体系理事会组员。深圳市x物业管理荣誉录时间受表彰部门奖项授予者1998海滨花园安全文明小区深圳市委、市政府1998深圳市物业管理优异大厦深圳市住宅局1998广东省城市物业管理优异大厦广东省建设委员会1998全国城市物业管理优异示范大厦国家建设部时间受表彰部门奖项授予者1999华侨海景山庄深圳市物业管理优异住宅区深圳市住宅局1999x工业城1998年度消防工作优异单位深圳市福永镇政府1999八卦岭租赁中心1998年度消防工作优异单位深圳市政府1999年度消防工作优异单位深圳市政府房屋租赁遵章遵法优异单位市房屋租赁办公室x工业城1999年度消防工作优异单位深圳市政府华侨海景山庄深圳市物业管理优异住宅区深圳市住宅局长城六号楼房屋租赁管理依法遵法优异单位深圳罗湖房屋租赁办八卦岭租赁中心消防工作优异单位深圳市政府华侨海景山庄园林式、花园式达标单位深圳市政府城管办企业本部ISO9001、IS014001、OHS18001认证深圳市质量认证中心海天一色雅居盐田区国土局ISO9001、IS014001、OHS18001认证深圳市质量认证中心园林式、花园式达标单位深圳市政府城管办海文花园ISO9001、IS014001、OHS18001认证深圳市质量认证中心园林式、花园式达标单位深圳市政府城管办“人保之星”联欢会组织奖深圳南山海珠居委会海滨花园沙头角镇物业管理优异单位深圳沙头角镇政府海天一色雅居盐田区国土局沙头角镇物业管理优异单位深圳市沙头角镇政府卫生单位深圳市盐田区爱卫办深圳市安全文明标兵小区已经过考评华侨海景山庄深圳市安全文明优异小区已经过考评x工业城租赁优异单位宝安区福永镇政府安全文明优异单位深圳市宝安区政府青年文明号共青团宝安委员会海天明月居园林式、花园式达标单位深圳市政府城管办深圳市x物业管理凭借着“实施科技型物业管理、打造精品x物业”服务理念，努力争取以新奇、独特、完美和细致全方位服务意识，竭诚为用户提供全方面周到、高水准专业化物业服务。第二章接管罗湖工商局大楼优势分析接管工商局综合办公楼优势分析一、品牌优势x深圳（集团）企业属中央驻深企业，企业一向重视依靠当地政府发展企业经济，寻求强强合作和发展。二十二个月中标接管了盐田区国土局办公楼，二二年取得深圳市安全文明标兵小区荣誉;二十二个月物业企业对该办公楼进行ISO9001、IS014001、OHSAS18001贯标，并经过了深圳市质量认证中心认证。二三年中标接管了盐田区工商局办公楼，对该办公楼六个月多接管中，服务和管理受到了全局上下领导和工作人员一致好评。在二三年非典时期，因为及早预防，方法得力，使得全局无一人受感染。x物业一直坚持把社会效益放在首位，经济效益放在其次，这使x物业在本行业独树一帜，备受业主钟爱，同时也取得各区政府住宅主管部门、辖区派出所、街道办事处等单位一致好评。二、管理优势x物业是中国首家经过ISO9001：、ISO14001：1996、OHSAS18001：1999（质量/环境/职业安全）中国国际双重认证物业管理企业，用国际标准管理物业及服务用户，在深圳市有较强影响力，依据三个管理体系规范化物业管理，而且能够在增强罗湖区工商行政管理局社会形象方面树立一定影响。第三章拟采取管理方法及物资配置第一节 拟采取管理方法一、罗湖工商局大楼物业中心机构设置罗湖工商局物业中心实施在x物业企业领导下和罗湖区工商行政管理局监督下主任负责制，物业中心主任全权负责管理处经营管理工作，完成企业所交给各项经营任务和管理目标。机构设置：深圳市中信物业管理罗湖区工商行政管理局罗湖工商局物业中心物业维修安全管理财 务行政管理用户服务中心清洁绿化二、人员配置：罗湖工商局大楼物业中心本着“精干、高效，以岗定人、资源共享”标准，科学、合理设置机构和人员，具体以下：主任 1人；管理员1人；（兼收费）保安员：10人；（大门3人，监控3人，巡查3人，注册大厅1人）清洁绿化工：8人；维修工：4人。（其中包含所辖各所日常维修）总计24人。采取直线式职能组织管理体制，努力争取编制精干，职责明确，服务性功效齐备，既能够充足发挥各级职员作用，同时又重视内、外关系协调。在罗湖工商局大楼物业中心成立之前，各项规章制度、程序性文件及各级作业指导书等，均严格根据企业三位一体质量/环境/职业安全卫生管理体系标准要求制订和操作，从根本上确保管理服务质量。三、各岗位人员职责和素质要求岗位职责含有条件备注主任全方面负责罗湖工商局大楼物业管理工作，协调和相关部门关系。大专以上学历或中级以上技术职称，熟悉物业管理各项业务，熟悉ISO9001、ISO14001、OHS18001管理体系，有部门经理物业管理上岗证，爱岗敬业，老实守信，公正廉明。管理员负责罗湖工商局大楼办公设备、考勤、档案资料、文件处理和物品保管等工作。大专学历，懂物业管理，有文职员作经验，有物业管理上岗证。维修工专职负责罗湖工商局大楼及所辖工商所各类设备、设施正常运行和养护，用户维修等工作。高中以上文化程度，有中级电工上岗证，熟悉物业管理机电设备、消防维修、保养，身体健康，有敬业精神。出纳收银员负责罗湖工商局大楼各项费用收取、和银行来往帐目标办理工作。大专学历，有财务工作经验，有会计上岗证，办事认真、标准性强。清洁绿化工负责罗湖工商局大楼清洁、绿化工作。高中以上学历，熟悉物业管理、有清洁、绿化工作经验。安全员专职负责罗湖工商局大楼安全、巡查和监控室工作。高中以上文化程度，退伍军人（党员优先），年纪2025岁，身高1.70米以上，工作认真负责，身体健康，有敬业精神。第二节 物业管理用房及物资配置一、物业管理用房：依据深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则相关要求，开发商在移交物业时，应提供能够使用物业管理用房及商业用房给物业管理单位。其中物业管理用房包含办公用房、生活用房、库房等物业管理单位各类用房。二、物资配置：1、办公用具项目数量单价（元）累计（元）用途办公桌椅3套6001，800办公电话2台130260办公传真机1台1，5001，500办公办公用具1批3，000办公资料柜2套8001，600办公小计8，1602、治安、消防设备项目数量单价（元）累计（元）用途无线对讲系统4台2，90011，600保安防毒面具4支150600消防灭火器10支80800消防小计13，0003、维修工具项目数量单价（元）累计（元）用途公用水电工具1套30003，000维修自行车1辆200200维修小计3，2004、清洁、绿化工具项目数量单价（元）累计（元）用途清洁用具2套300600清洁绿化工具1套500500绿化小计1，1005、标识牌、警示牌一批累计16，000元。总计：41，460元注：以上全部资产均归罗湖工商局全部，x物业企业仅享受其使用权。第四章物业管理服务内容及标准物业管理服务内容及标准一、机电设备维修及公共设施保养服务内容及标准：项目日常维修周期及内容标准检验周期内容设施设备维修、养护区内场地、道路1天场地道路修缮干整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上小区外墙15天维修破损处，清洗污迹无损坏、无污迹楼梯间及通道1天维修检验立即维修、更换整齐、无损坏楼宇天面1月检验、立即维修、补漏无损坏、无渗漏沟、渠、池、井1月检验、维修、疏通通畅、无损坏给排水管道1周检验、立即维修、补漏整齐、通畅、无滴漏检测、试验、更换立即维修电梯1周清理灰尘、加润滑油、检验维修安全运行、取得合格证机电设备1天每日巡视检验、统计，发觉问题立即维修使用正常、安全无故障消防设施1天维修、巡查保安人员参与检验发觉问题立即维修整齐、使用正常室内外灯光照明1天灯、开关、插座维修、更换符合安全标准，正常使用室内电路1周检测线路、换线符合安全标准，正常使用智能化系统1月传感灵敏、使用正常停车场、自行车棚1天巡视、检验、维修标识完整，设施完好，使用正常二、安全保卫服务内容及标准：项目内容协作标准目标门卫保安1值班员负责登记来访客人姓名、证件号码、工作单位；2负责接收来访客人提问，为客人指导访问楼层、房号；3负责对进出门领导敬礼；4接收特快专递、挂号信等邮件；5监视门岗进出人员情况；6夜间为进出大楼工作人员开门或提供其它合理服务。管理处管理人员、巡查保安员1记载来访客人内容清楚、明了；2将特快专递、挂号信等邮件交到用户手中；3当日回复业主，重大问题，次日回复；4无闲杂人员进入大楼内；5敬礼规范。1控制闲杂人员进出，确保大楼正常工作和生活秩序；2服务好业主。智能控制中心保安1、 二十四小时值班，接收业主投诉和每小时各保安岗位情况汇报；时刻注意观察大楼内外发生多种情况，并用录象设备将上岗时间情况统计下来。2、 负责监视大楼内及大楼周围消防设施、设备运行情况、治安情况并具体统计。3、 消防设备发生误报时，立即恢复。发觉紧急情况，快速和岗位取得联络，并立即经过通信设备和对讲机汇报值班班长。4、 严格监视消防报警设备和器材，发觉有消防报警，快速按要求程序处理。5、 珍惜智能中心设施和设备。管理处管理人员、巡查保安员1登记项目清楚、无错漏；2、监视情况无盲点；3、多种汇报或汇报程序规范、正确；1、确保大楼正常工作和生活秩序；2、发觉问题汇报立即、正确；3、接听电话有统计。项目内容协作标准目标巡查保安1二十四小时提供保安服务；2每栋楼每小时巡视1次，内容：治安、消防设备、水电设施完好、卫生清洁；3停车场内车辆停放有序，车辆完好无损、无闲杂人员停留；4每层设有巡视统计本统计发生情况；5大楼内无安全隐患，天台上无人员逗留；6为业主提供临时性其它服务。7每半时对大楼外部巡视1次，内容：治安、消防设备、水电设施完好、卫生清洁；其它保安员为预备队员1 巡视相关键、无盲点；2 车辆停放安全、有序；3 巡查统计清楚、内容齐全、规范；4 对讲设备能随时和控制中心及其它保安岗位取得联络。1保障大楼范围内无安全隐患，无火灾事故发生；2对业主提出合理要求，服务正确、立即。应急分队1全体保安员为应急分队队员，向业主提供尤其服务；2三级安全保卫服务：区级领导到场；夜间防范；发生三级火灾、悬挂三号风球等；3二级安全保卫服务：市级领导到场；发生二级火灾、发生自然灾难；发生持械斗欧案件；悬挂一号风球；4一级安全保卫服务：省级、国家部级领导人到场；发生群众集会示威游行；坏分子团体肇事有破坏行为；发生重大刑事案件；5特级保安安全保卫服务：国家领导有到场。管理处全体人员，必需时可调动企业其它保安员。1处理问题正确、迅速；2行动安排仔细、周密，应有计划和方法；3人员充足、准备周全；5 队员紧急集合时间短、装备齐。确保紧急情况下大楼内业主生命财产安全。三、清洁卫生服务内容及标准：内容清洁工作程序标准天天每七天每个月大堂部分大堂地面清扫拖地两次，随时清除一切杂物，痰渍等用擦地机根本清洗地面随时保持洁净、无污渍、尘渍、痰渍，地板明洁如镜、光亮如新天花、风口、灯饰、悬挂装饰、悬挂牌等用清洁剂抹净清抹一次保持洁净、无尘渍、污渍、无蛛网多种不锈钢门及玻璃装饰用玻璃清洁剂洗刮一次，并随时巡回保洁，清抹手印、污渍等。用玻璃清洁剂全方面清洗刮一次。无蛛丝、尘渍、无污渍、无手印、光洁明亮。人造植物、花盆及其它装饰物随时清除杂物并清抹花盆一次，并随时保洁清除蛛网一次，清抹树叶，洗刷树干一次洁净、无积尘、无蛛网、无杂物垃圾桶随时清理、清抹桶盖、桶身，随时保洁全方面清抹一次无痰渍、无异味、无烟灰、保持洁净、光洁、垃圾不能太满宣传牌等用毛巾清抹一次并随时保洁如不锈钢类，上不锈钢油一次无尘、无污渍、无手印、光洁明亮走 廊 部 分大理石地面上、下午各清扫地面一次，并随时保洁全方面清洗地面一次洁净、无垃圾、无杂物、无痰渍、无污渍、光洁墙身保洁清抹灰尘、污渍保持洁净、无尘渍天花、风口、灯饰、悬挂装饰、悬挂牌等用清洁剂抹净清抹一次保持洁净、无尘渍、污渍、无蛛网消防设备用毛巾清抹一次并随时保洁用清洁剂全部清抹一次保持光洁、无渍、无尘、内部无杂物内容清洁工作程序标准天天每七天每个月步行梯部分地面及梯级清扫一次，随时保洁全方面清洗一次无尘、无渍、无垃圾天花、灯饰、排风口清抹一次无尘、无蛛网、洁净墙面视墙面情况，随时保洁清抹灰尘、除蛛丝一次无尘、无渍、洁净扶手、铁栏清抹一次保持洁净消防栓、门、窗及设备清抹一次并随时保洁无尘、无渍、无杂物、玻璃窗光洁明亮电梯部分不锈钢电梯门（内外侧）及不锈钢门框、不锈钢桥箱内壁面、按钮及面板（内外）天花不锈钢部分等用毛巾配合不锈钢清洁剂抹净，并随时保洁、清抹手印、污渍天花不锈钢部分用不锈钢清洁剂清抹一次，上不锈钢油一次无污渍、无蛛丝、无污渍、光亮、洁净灯罩、风口等用清洁剂清抹一次大清洁一次无尘、无蛛丝、无污渍、光亮、洁净电梯轿箱地面清扫拖地两次，随时清除一切杂物，痰渍等随时保持洁净、无污渍、尘渍、痰渍，地板明洁如镜、光亮如新电梯门轨槽天天清拖一次并随时保洁保持洁净、无污渍、杂物天台地面清扫一次、并保洁，随时清除杂物、清除污渍大冲洗一次洁净、无杂物、无污渍渠口清扫洁净无垃圾无杂物围栏、扶手抹净一次、保洁无尘、无污渍灯柱、钢架等无尘渍、洁净内容清洁工作程序标准天天每七天每个月大楼范围内垃圾桶、房清倒垃圾数次，随时整理、清抹桶盖、桶身，随时保洁，天天清运一次大冲洗一次无尘、无污渍、无水渍、果皮箱天天一次、清抹桶盖、桶身，随时保洁大冲洗一次无杂物，无臭，无污渍绿化地天天清扫一次，随时保洁保持无纸屑无脏物小区道路天天清扫一次，随时保洁大冲洗一次无污渍、痰渍、保持洁净沟渠天天检验一次，随时保洁无堵塞无漂流物无臭味外围地面清扫二次，巡回保洁，局部除清用水根本冲洗一次地果皮、约屑、杂物、垃圾、泥沙等花槽内清除杂物、枯叶、烟头6次以上用水冲洗基砖一次无杂物、无异味路灯随时保洁抹净一次无尘渍、无尘渍指示牌清抹二次、随时保洁抹净高处光亮、无尘渍四、日常绿化工作标准日常绿化工作标准工作内容作业频度工作标准工作步骤督导方法激励方法浇水夏秋季早或晚一遍冬春二天一遍因地因时适宜浇水，夏秋早晚各一次，冬季每下午三点左右浇水，春天视土壤湿度情况确定浇水时间和次数。均匀适量，不损花木渗透地表5公分。7：00-9：30浇水、施肥，9：30-11：30除杂草、整形、保洁；14：00-16：00除杀虫、补缺、保洁，16：00-17：30浇水、施肥。班长、主管天天巡视、检验，主任每七天不少于二次不定时抽查。每个月、每十二个月度评选一次。月度评分和浮动工资挂钩，年度优异发奖金及奖状，年度评选最终一名解聘。松土施肥春秋季一遍每十二个月施肥8次，在冬季月末施蘑菇肥一次，春夏秋用甲乙两种复合肥施放，每季施二次，施肥前得松土。乔木采取深施技术，每六个月喷洒一次叶面肥。整形修剪春夏秋季各一遍冬季修剪一次，因时因植物生长情况而定，确保乔木无枯枝黄叶，绿篱成形，面平边直，角线分明，控制花草高度。草地绿草不超高，修剪平整，不留边角。治理病虫害每季一遍，发觉虫害时连续数次至消亡为止。治病杀虫以预防为主，每个月喷洒高效防病灭虫药品一次，对严重病虫害植物加强管理，做到立即发觉立即处理。对“蚁虫”之类害虫采取深埋药品处理。除杂保洁天天不少于二次立即清除绿化地杂草杂物，清除杂草时要连根拔起，边松土边除杂草。乔木营养圈内做到无杂草、杂物。基础无杂草，保洁率99%以上。防灾补种台风季节前和台风过后，补种每个月一遍有灾难预报时，做好多种防灾工作，乔木做好防风撑杆，低洼地表面排水设施要确保通畅。立即处理老化苗木，对老化坏死苗木做出判定后按时换种。对因护养不妥造成坏死植物按时补种好。冬季关键护理不耐寒植物，应做到根部高培土，茎部伤皮部位有包裹扎绑。确保绿化覆盖99%以上。五、绿化四季护养工作内容绿化四季护养工作内容项目冬季春季夏秋季乔 木 养 护 内 容剪枝、整形，在气温10度以下第一次霜冻以后采取包裹防冻方法，将离地面1.2米以下茎杆用石灰涂刷一遍。在冬季普遍施蘑菇肥一次。营养圈保持洁净无杂草，冬初喷洒防病虫农药一次，冬中埋呋南丹杀死地下根部蚁虫。春初开始松土，深埋化学肥料。待树木第一批新叶芽长齐以后，喷洒防病虫害农药一次，药水里面合适掺些叶面肥一同喷洒。春中修剪残枝败叶，清理排水沟，进行第二次松土施肥。春末开始整形，喷洒治病虫害药一次。夏秋初时喷洒杀虫药一次，同时进行表面营养圈内松土、施化学肥一次。夏秋中关键做好给水、防灾难工作。有台风预报前做好防风支撑，确保排水设施完好通畅。灾难过后检验是否有松动、倒斜树木。确保在12小时之内使其恢复原状。灌 木 养 护 内 容修剪成型，控制绿篱高度和宽度。清除根部杂物，确保根部通风。冬初开始培土，边培土边施有机肥，埋呋南丹杀蚁虫。冬中喷洒农药一次，施化学肥一次，干燥季节关键做好浇水工作。晴天天天一次，视土壤保水情况而定，对过冬不休眠植物松土两次。清除丛中枯叶残枝，松土施肥，全方面开始修剪造形，喷洒防病虫害药品两次，关键防治白粉病、螨虫。夏秋初松土施肥，每个月修剪后喷洒叶面肥一遍，清除底部斜枝。夏秋末松土埋施钾肥。对夏秋季开花植物控制浇水量，以促其花开期长。绿化四季护养工作内容项目冬季春季夏秋季草 地 养 护 内 容冬初开始修剪，在气温10度以下第一次霜冻以后开始采取铺沙保暖。对整个草地铺晒黄沙，厚度8厘米。铺沙前将蘑菇肥和化学肥拌合施放一次。气温高时不铺沙，用三齿耙松土，破坏草皮根系。化学肥和有机肥分别于冬中和冬末施放。雨后立即清排积水，修平坑洼地。春中开始修剪。剪草后三天施化学肥一次，喷洒防病虫害农药一次。春末扎边整角，清理杂草。每2个月剪修一次，用手工工具根本清剪边角，修剪后施化肥一次，合适拌合固体杀虫药一同施洒。确保草地不缺水。草 花 养 护 内 容修剪冬眠草花，冬初时开始培土，同时对冬天开花植物进行根部松土以后，一并施化学肥一次。冬末时再进行第二次松土、培土。同时施放蘑菇肥，分别在冬中和冬末喷洒防病虫害农药一次。确保浇水立即，但不能伤水。春初松土培土，修剪造型。同时施放化肥一次。春中清除丛中杂草，普遍喷洒防病虫药品一次。春末开始喷药催蕾。夏秋初松土、培土、施肥。手工打尖以确保茎叶全方面长蕾。严格控制浇水量，确保花卉全方面开花。绿篱养护养护标准：1、 造型绿篱轮廓清楚，棱角分明；2、 绿篱侧面垂直，平面水平，无显著缺剪和漏剪，无崩口，脚部整齐；3、 每次修剪标准上不超出上一次剪口，己定型绿篱新枝高度不超出5；4、 片植绿篱修剪应有坡度改变，但坡度应平滑，不能有显著交接口；5、绿篱内生出杂生植物、爬藤等应立即给予连根清除。养护要求：1、 施肥：早春或入冬前施有机肥或复合肥1次；生长季每两个月追施复合肥1次；2、 修剪：每十二个月开春前将高度压到定高点，重剪1次；生长季每25天修剪1次；3、 喷药：每个月喷施杀菌杀虫药1次；突发病虫害进行针对性防治。绿化四季护养工作内容项目冬季春季夏秋季时花养护养护标准：1、 无残花、黄花，无高出花面竹签、杂草等；2、 花盆摆放整齐，盆内无杂物，盆边整齐美观；3、 整个花坛待换花不超出1/2；4、 地栽时花生长良好，无杂草，无秃斑，边界分明，边界草不蔓入时时花境内；5、 无显著病虫害，大叶时花叶面无虫口；6、 无干旱现象，植株生长良好。养护要求：1、 淋水：生长季（非雨季）天天12次；非生长季（非雨季）每七天12次；2、 施肥：地栽时花每十二个月入冬前施1次磷钾肥，生长季花后追施全效有机肥或复合肥；盆栽时花出圃前施1次磷钾肥；3、 外观养护：4、 天天清除残花黄叶1次；每七天修花边1次；每个月松土、除杂草1次；5、 喷药：每个月喷施广普性杀菌杀虫药1次；对突发病虫害进行针对性防治。水生植物养护养护标准：1、 挺水植物及浮水植物应成片生长于水池相对固定位置，无分散零落生长；2、 成片水生植物中无杂生植物或其它垃圾杂物；3、 挺水植物应用盆种好后再沉入水池内；4、 水生植物无生长泛滥现象，应留有观赏鱼类活动空间；5、 植物生长良好，无病虫害；6、施肥及病虫害防治应以不污染水池为标准。养护要求：1、 修剪：冬季清除泥土上枯黄枝叶1次；2、 施肥：移入水池前10天施1次全效有机肥或复合肥；每十二个月开春前拿出水池，补施1次基肥；3、 外观养护：天天清除枯枝残叶及杂物1次。六、绿化工作检验标准和措施绿化工作检验标准和措施分类序号项目标准检验方法及扣分内容分数剪修1乔木无枯枝，树不阻车辆和行人经过，主侧枝分布均匀。7目视，抽检7棵，发觉枯枝2处扣1分，扣完为止。2灌木成型，整齐，新长枝不超出30厘米8目视，瞅见3处共30米，发觉超1，扣1分，扣完为止。3黄金叶成型，整齐，新长枝不超出30厘米8目视 ，抽检5处，发觉一处有8枝超出1扣1.5分，扣完为止。4台湾草路牙、井口、水沟、散水坡边整齐、草坪目视平整。8目视，抽检6处共90平方，发觉2处超出1扣1.5分，扣完为止。施肥1乔木灌木采取穴施或沟施，施肥、浇水立即，覆土平整，施肥肥料不露出土面。8目视检验，按4次/年计划实施，每三个月末月进行检验，未达标在下季度每个月扣完该项分值。2草地播施和喷施，不伤花草。8目视检验，按2次/年确定上六个月、下六个月各进行一次施肥，若六个月内未施肥，追扣六个月该项分值。3花卉确保基肥，追施化肥，少许数次，不伤花草。8目视检验，未按技术标准实施，每发觉伤花草3棵以上扣1分，扣完为止。防治病虫无显著枯枝、死枝，有虫害枝条在5%以下。8目视检验，未按技术标准实施，每发觉超出整枝5%扣1分。抗旱1花卉苗泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗。7目视。全方面检验，每发觉伤苗或压苗5株以上扣1分。2树木草地冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏，浇水透深度为；树木3厘米，草地2厘米，无旱死、旱枯现象。8按2次/周（雨后泥土湿度大除外）标准考评，抽查5次，每发觉一次超出3棵旱枯扣1分。绿化工作检验标准和措施分类序号项目标准检验方法及扣分内容分数日常 护养 管理1中耕除杂草无显著杂草 ，台湾草地纯度在90%以上，树木底下土面层不板结，透气良好。6按施肥前和下暴雨后进行松土，整年不少于6次标准考评，抽查草地50两处，每发觉一处超出1扣1分。2补栽补种无显著黄土裸露，最大裸露块在0.4，裸露面积在总面积0.5%以下，缺株在0.8%以下。6抽查绿地60，按汇总每发觉一处1扣1分，扣完为止。3防风排涝巡视看管暴风雨过后12小时，草地无1以上地积水，树木无异常倒斜，断枝落叶在半天内处理。4目视检验3处，每发觉一次扣1分。4护养员本身形象穿整齐工作服，佩带工作证，按时上下班，注意本身形象。6抽查，发觉一次扣1分。备注每个月由甲方责任人及乙方责任人对绿化辖区养护进行考评，考评达90分（含90分）。甲方付100%当月服务费。90%以下，每扣1分可扣当月乙方养护职员资总额1%，以这类推。第五章服务管理工作步骤一、罗湖工商局大楼物业中心工作步骤机电设备管理安全管理停车场管理公共设施管理清洁绿化小区文化活动