会计实务：新购房产的房产税-如何计算缴纳-很多人有疑惑.doc

新购房产的房产税，如何计算缴纳，很多人有疑惑房产税虽是小税种，却可能不是小税事，单就企业新购商品房，如何计算缴纳房产税，就是个挺整不明白的事。如下我们就从以房产原值计算房产税的问题作一个简单梳理。何时缴纳国税发200389号文件规定：购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。这里可能有人会疑惑，如何个交付呢？如有a)商品房买卖合同约定的交房时间，b)实际交房时间，c)交房后装修完毕时间，d)实际入住时间，e)取得房本的时间等。参照一：青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知（青地税函2009128号）规定，商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。参照二：海南省地方税务局关于城镇土地使用税有关问题的复函（琼地税函200943号）规定，房屋交付使用时间以房地产开发企业与购房者签字确认的房屋交付使用通知书中注明的交付日期为准；未注明交付日期的，以房屋交付使用通知书签署日期为准。我们倾向于认为，这个交付是实物交付，不是合同约定交付，如滞后一年交付，那要缴纳房产税？但是如果交付早于约定，那就看交付，因为已开始用了。不过有的时候，企业的房产并不是拿来就入住，而是来点豪华装修，如何个处理，这个应不是一个可以不交房产税的条件，因为房产已在交付使用，这个使用，不宜是简单的入住的意思。不过呢，也可以让开房商帮着装修了，晚交付下能不？根据一些规定，企业增加的房产，要在限定期限内到税务机关办理登记，这处程序也要把握好时间办理。何时申报税款有的地方，如北京，一年内可以分二次缴纳税款，分别是4月初与10月初，那企业要是6月取得房产，是不是等10月进行申报缴纳呢？参照文件的意思，是在交付使用次月起计征，因此呢，这个应是次月直接去缴纳了，一下缴纳到年底，而10月申报期呢，作个申报就可以了。这个需要各地确认一下操作的方式。原值变动了，是不是追溯如某公司与房地产商签订商品房订购合同书，约定面积误差比在一定范围内，按实际结算房价。实际测绘后，需要追加房款，追加房款的房产税纳税义务时间如何确认？这个问题是原来的核算不及时，因此需要调整原来核算的原值，可以理解为有补缴税款及滞纳金的风险。还有一个问题是，年度内各个月份原值可能是不一样的，是变动的，此时要不要有加权平均之类的说法，还真有，如北京地税的市税三字1987124号文件规定，“月末帐面房产原值”，上述原值系指季度内各月末帐面记载的房产原值的平均数。不过呢，这种算法是挺复杂的，如6月原值增加了，是第二季度的，要补4月申报税款不，还是在10月补缴，还是全年再算一次，再如是12月份增加原值，还再去税务局补缴不？后来北京地税以京财税2007136号规定企业、事业单位房产，不论自用还是出租均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值，一次减除30%后的余值，计算缴纳房产税。其他单位和个人出租的房产，以租金收入为房产税的计税依据。看来，这真是管不明白了，来点直白的吧。房产税虽按年征收、分期缴纳，那是以年度最后一天的原值计算？前面的多退少补？年度汇算清缴？我们理解，房产税年度过程中的变化，应是按期计算更符合实情，一定要按年度一次计算，还是有点逻辑上的问题，实践当中原值的变动又大量存在，如何让纳税认真的企业缴纳的清楚，税务机关也有当个事办的，如大连地税的网上咨询(限于地方参照)：问题:年度内，房产原值发生多次变动，房产税如何计算缴纳？如果年度已内多缴是否可以抵缴下年？另外是否从发生变动的次月起计算？答复:房产税计税原值发生变动的，应自发生变动次月起按照变动后的原值申报缴纳房产税。目前我市房产税是每季度第一个月预缴当季度的税款，若在两个纳税申报期之间房产原值发生变动的，应在发生变动后的征期内按照新的房产原值缴纳当季度税款的同时对上一季度房产税进行补缴，若上一季度多缴纳房产税，可以利用本季度税款抵顶。免税的情形要关注如深圳地税的深地税发(2003)676号规定原对纳税人新建或购置的新建房屋，自建成或购置之月起，免征房产税三年，现改为自建成或购置的次月起，免征房产税三年。分期付款就可以分期确认原值不有的企业可能是按揭购入的房产，会计上是按付一笔款项就入一笔固定资产原值的做法(付给银行)，这种做法是不恰当的，因为付款多少是未来的负债，与已实际取得的房产原值是没有否定关系的，因此这时如果不缴房产税，就是少缴税款，而不是政策不明确的问题了。如果付不起款，人家是将抵押的房产处理，而不是收回不卖的概念。编辑推荐:两种方法可化解借款损失纳税风险无实质生产经营‚纳税人可否申请停业案例:销毁药物如何进行税务处理就外企注销别忘扣缴非居民企业所得税的探讨怎样正确进行票据书写小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光。天道酬勤嘛！