某小区项目可行性分析报告.doc

*小区建设项目 可行性研究报告目录1.0 总论- 1 -1.1项目背景- 1 -1.1.1项目名称- 1 -1.1.2项目承办单位- 1 -1.1.3企业性质- 1 -1.1.4项目承办单位简介- 1 -1.1.5项目建设由来- 1 -1.1.6可研报告的编制依据- 2 -1.2 项目概况- 2 -1.2.1项目拟建地点- 2 -1.2.2地理位置条件- 2 -1.2.3交通、通信条件- 2 -1.2.4项目开发宗旨、开发规模- 3 -1.2.5主要建设条件- 3 -1.2.6项目建设投资及资金来源- 5 -1.2.7综合技术经济指标- 6 -2.0 市场预测- 7 -2.1市场需求分析- 7 -2.1.1我国宏观商品住宅需求分析- 7 -2.1.2*市商品住宅市场需求分析- 8 -2.2市场供应分析- 9 -2.2.1我国宏观商品住宅供应分析- 9 -2.2.2*市商品住宅供应分析- 11 -2.2.3我国城镇住宅建设现状- 12 -3.0 项目选址与投资环境分析- 14 -3.1场地位置现状- 14 -3.1.1地点- 14 -3.1.2场址土地权属面积- 14 -3.1.3土地现状- 14 -3.2开发对象的基本概况- 14 -4.0 开发方案的分析与选择- 15 -4.1小区规划- 15 -4.1.1小区规划原则- 15 -4.1.2小区的组成- 15 -4.2小区建筑规划布局- 15 -4.2.1建筑规划布局- 15 -4.2.2公共建筑规划布局- 16 -4.2.3小区道路规划- 16 -4.2.4小区竖向规划- 16 -4.3住宅设计- 16 -4.3.1住宅类型- 16 -4.3.2住宅基本要求- 16 -4.3.3建筑面积分配- 17 -5.0 建筑方案- 18 -5.1设计依据及要求- 18 -5.1.1设计依据- 18 -5.1.2设计要求- 18 -5.2设计内容- 19 -5.2.1工程概况- 19 -5.2.2建筑设计- 19 -5.2.3建筑防火设计- 20 -5.3环境保护- 20 -5.3.1绿化- 20 -5.3.2日照- 20 -6.0 结构方案- 21 -6.1设计依据- 21 -6.2结构设计- 22 -7.0 公辅配套设施- 24 -7.1给排水工程- 24 -7.1.1设计依据- 24 -7.1.2设计范围- 24 -7.1.3给排水现状- 24 -7.1.4给水- 24 -7.1.5排水- 25 -7.2强电- 25 -7.2.1设计依据- 25 -7.2.2设计范围- 26 -7.2.3供配电系统- 26 -7.2.4建筑物防雷- 27 -7.3弱电- 27 -7.3.1设计依据- 27 -7.3.2设计范围- 28 -7.3.3有线电视系统- 28 -7.3.4电话配线系统- 29 -7.3.5安全监视与消防控制- 29 -7.3.6电阻及接地- 29 -7.4消防- 29 -7.4.1设计依据- 29 -7.4.2设计内容及原则- 30 -7.4.3消防系统- 30 -7.5供暖- 32 -7.5.1设计依据- 32 -7.5.2设计内容- 32 -7.5.3环境保护- 33 -8.0 建筑节能- 34 -8.1设计依据- 34 -8.2采用的节能技术- 34 -9.0环境影响评价- 35 -9.1概况- 35 -9.2法律法规- 35 -9.2.1法律、法规- 35 -9.2.2技术规范- 35 -9.2.3技术文件- 35 -9.2.4评价标准- 36 -9.3环境影响分析评价- 36 -9.3.1评价范围- 36 -9.3.2环境影响分析- 36 -9.3.3环境保护措施- 38 -9.3.4结论及建议- 40 -10.0 安全卫生与消防- 41 -10.1危害因素及危害程度分析- 41 -10.1.1主要隐患部位- 41 -10.1.2有害物质种类及危害性分析- 41 -10.2安全措施- 41 -10.3卫生措施- 42 -10.3.1粉尘及其控制措施- 42 -10.3.2防噪声- 42 -10.4消防措施- 43 -11.0工程进度及建设管理- 44 -11.1工程进度安排- 44 -11.2建设管理- 44 -12.0 开发成本及项目投资估算- 50 -12.1估算依据与说明- 50 -12.1.1投资估算依据- 50 -12.1.2工程量依据- 50 -12.1.3投资估算方法- 50 -12.2投资估算- 50 -12.3资金来源- 51 -13.0 项目财务评价- 52 -13.1计算方法及原则- 52 -13.2基础数据估算依据- 52 -13.2.1销售价格- 52 -13.2.2计算期选取- 52 -13.2.3财务基准收益率设定- 52 -13.2.4销售收入估算- 52 -13.2.5经营税金及附加估算- 53 -13.2.6利润总额的估算- 53 -13.2.7所得税的估算- 53 -13.2.8税后利润- 53 -13.2.9各项计提- 53 -13.3财务盈利能力分析- 53 -13.3.1静态指标分析- 53 -13.3.2动态指标分析- 53 -13.4单因素分析- 54 -13.5风险类型及防范措施- 55 -13.5.1风险类型- 55 -13.5.2风险控制- 56 -14.0 结论与建议- 57 -14.1结论- 57 -14.2建议- 57 -附表：投资计划与资金筹措- 59 -商品房销售收入与经营税金及附加估算表- 60 -损益表- 61 -资金来源与运用表- 62 -全部投资现金流量表- 63 -附图：场区总平面布置图 勘测定界图- 64 -1.0 总论1.1项目背景1.1.1项目名称*小区建设项目1.1.2项目承办单位*1.1.3企业性质企业性质：有限责任公司1.1.4项目承办单位简介*自成立之初就以争创房地产龙头企业，建设精品楼盘为目标，以求实、创新、高效、发展、精益求精为经营宗旨，运用科学的管理办法，全新的经营理念，优秀的人才，在鞍山众多房地产开发企业中打造出了自己的天空。近些年来承担了多处知名的开发和建设项目，受到各方面的好评，荣获中国品牌网之精英品牌强力推广资格。目前，该公司已成为知名的房地产开发企业，实力较为雄厚，对于楼盘的开发、建设及销售经验丰富，是*地区房地产开发的领军企业。1.1.5项目建设由来住宅楼不仅体现了城市文明，为优化住区环境提供可能，也可促进小城镇建设逐步走向规范化、科学化和功能分区化，是小城镇现代化建设的必由之路，而且节约土地、减少污染，便于统一管理，并能真正提高小城镇居民的生活质量，使其真正能够实现享受城市生活的愿望。为了改善*市*镇居民的居住条件，*拟决定在*市*镇*中学南侧地块二开发建设商品住宅楼。本项目的建设，将给*市*镇带来更大的发展空间，同时也使小城镇建设上一个新的台阶，对于*市*镇的经济发展起到一定的促进作用。1.1.6可研报告的编制依据u 投资项目可行性研究指南（试用版） 计办投资200215号；u 与委托方商定的建设总体思路和工程内容；u 委托方提供的企业基础资料；u *市城乡规划局、*市规划设计院提供的规划图；u 国家有关房地产开发有关法律法规及政策。1.2 项目概况1.2.1项目拟建地点*市*镇*中学南侧地块二。1.2.2地理位置条件*镇，位于*东南部。全镇24个村，人口38万，总面积100平方公里。全镇属于半平原半丘陵地形，大盘公路、海英公路交汇于内，并且拥有两条铁路专用线，交通十分便利。1.2.3交通、通信条件*镇，位于*东南部，大盘公路、海英公路交汇于内，并且拥有两条铁路专用线，交通十分便利。1.2.4项目开发宗旨、开发规模1.开发宗旨住宅设计的宗旨是遵循以人为本,创造舒适与健康的居住环境。2.开发规模（1）建设总用地面积为7892m2。（2）项目总建筑面积为12577m2。其中：a.住宅建筑面积为10283m2。b.商业门市面积为1452 m2。c.仓库面积为612m2。d.社区用房面积为150m2。e.物业用房面积为80 m2。1.2.5主要建设条件（1）技术条件：*及周边城市的建筑技术成熟，施工队伍技术水平也可以胜任本次工程建设。（2）运输、供电、供水条件：宗地周边公用设施齐全，交通便捷，施工期间交通、供水、供电等条件可以保障工程进度。（3）外部协作条件：项目已经列入*市发展规划，外部协作条件良好，将积极配合本次建设项目顺利进行。（4）工程项目所在地气象条件a.气温*市属暖温带、半湿润大陆季风气候，四季分明，气候变化明显，具有夏季炎热多雨、冬季寒冷干燥的特征。年平均气温为8.4。最热月份为7月，月平均气温24.6；最冷月份为1月，月平均气温11.2，年最高温差36.8。年平均最低气温，山区7.4；平原8.4；沿河8.5。b.日照*地区年平均日照为2663小时。农作物生长季节（49月）为1475.6小时，占全年总日照时数的55.41，其中5月份为峰值月，日照时数280.1小时；12月日照时数最少，只有177.2小时。日照时数年际变化较大，最多年份与最少年份相差427.2小时。日照数地域差异不大，山区略高于沿河地区。c.结冻、解冻期*市土壤开始结冻的最早日期为10月16日，稳定结冻日期为11月26日；最晚解冻日期为3月26日，稳定解冻日期在3月11日左右；平均冻深11.2米。d.相对湿度全市多年平均相对湿度为66。8月份最大，5月份最小。相对湿度多年平均是1月65，2月61，3月57，4月54，5月53，6月66，7月79，8月81，9月73，10月68，11月66，12月66。e.降水量*市年均降水量691.3mm，季节降水分布不均。冬季（12月次年2月）为21.4mm，占全年的3.10；春季（35月）为104.2毫米占全年的15.07；秋季（911月）为127.5mm，占全年的18.44；夏季（68月）为438.2mm，占全年的63.39。降水高峰出现在8月份，月降水量平均为190.9mm，比冬、春两季降水总量还多65.3mm。f.蒸发量*市多年平均蒸发量为1767mm。56月份蒸发量最大，约598.5mm，占全年蒸发量的33.87，常出现旱象。地区间蒸发量不等，由东南向西北递增，东部低山丘陵地区约1450mm，西北部沿河地区约1750mm。g.风向冬季多北风及西北风，最大风速18米/秒；春夏季多南风及东南风，最大风速20米/秒。1.2.6项目建设投资及资金来源（1）项目投入总资金项目建设投资2749.69万元，其中，开发成本2641.54万元。详见“项目开发建设投资估算表”（2）资金来源本项目建设资金来源：项目总投资2749.69万元，全部由企业自筹。1.2.7综合技术经济指标综合技术经济指标表序号项目单位数值备注1总用地面积m278922总建筑面积m2125772.1住宅建筑面积m2102832.2商业门点面积m214522.3仓库m26122.4物业及社区用房m2230其中物业用100 m23建筑系数30%4容积率1.65绿化率30%6绿化用地面积m22367.37道路、广场面积m23155.48项目投入总资金万元2749.699自筹万元2749.6910银行贷款万元11收入、税金及利润估算11.1销售收入万元4125期末11.2总成本万元2749.69期末11.3经营税金及附加万元311.67期末11.4增值税万元80.67期末11.5利润总额万元1063.65期末11.6所得税万元265.91期末11.7税后利润万元797.74期末12税后财务指标全部投资12.1财务内部收益率%1612.2财务净现值万元482.1813投资利润率%29期末14投资利税率%39期末2.0 市场预测2.1市场需求分析2.1.1我国宏观商品住宅需求分析我们从我国城镇居民人均住宅建筑面积变化趋势及我国城市化进程带动城镇人口变化对商品住宅需求的影响两方面进行预测。我国城镇居民人均住宅建筑面积存在波长为20年的周期性波动现象，其中1985年是改革开放之后的第一个波峰，1993年达到周期性波动的波谷，2005年是达到新的波峰，此后进入周期性下降阶段，预计到2013年达到新一轮周期的波谷。从发展趋势看，1994年以来城镇居民人均住宅建筑面积的短期增长趋势值和长期增长趋势值均呈上升趋势，分别从1994年的3.87%和4.26%递增到2004年的5.57%和5.31%。我国城市化进程将保持1989年以来的持续上升态势，城镇人口占全国人口的比重不断提高，从2004年的41.76%提高到2010年的42.4%。随着城市化程度的持续提高，城镇人口持续增加， 2010年的56341万人，规模将比2004年增长7.27%。按收入约束条件下城镇居民人均住宅建筑面积和城镇人口预测规模计算，我国城镇住宅建筑面积从2004年的131亿平方米增加到2010年的200.89亿平方米。近年来，中国经济继续保持9.5%的GDP高速增长，但也出现了一些结构性的投资过热。为此，国家开始了宏观调控，土地政策，金融政策不断收紧，而以上海为代表的部分城市，出现了房价增长过快，投资性购房比例过高的迹象。这都使得社会对房地产行业能否获得可持续的高速增长表现出了关注甚至担忧。 我们认为，消费者的有效需求才是一个市场存在的理由。政策是市场环境中不可忽视的一个重要组成部分，但它的出发点，只会是防范市场波动带来的风险，而不可能是凭空创造或者消除一个自我演进的真实市场。住宅是人类生存必须的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质基础之一。决定住宅市场基本走势的，是经济的成长性，人口结构和居住形态的变迁。经过20多年的发展，我国已在世界经济尤其进出口贸易中获得举足轻重的地位，并保持着全球最快的增长速度。未来十年中国人口仍将继续增长，并伴随家庭规模的不断小型化。而随着工商社会的全面成型，中国也正处于全球最快的城市化进程中。 有关的研究结果表明，未来十年全国城镇人口将由2005年的5.37亿增长到2015年的6.60亿，城镇平均家庭规模将从2005年的3.53人缩小到2015年的3.25人。由于人口增长，家庭规模小型化和人口老龄化，预计到2013年全国城镇居民人均住宅建筑面积将达到28平方米，全国住宅需求量每年将达到9.27亿平方米。基于以上分析我们可以得出结论，商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。2.1.2*市商品住宅市场需求分析1975年2月4日的*大地震给*工农业生产和群众生活造成了极大的损失。全县原有房屋12944万平方米，震损了11166万平方米（5582万间），占房屋总面积的85，地震后，*开始了新一轮的城市建设。三十年来累计投资三十余亿元用于居民住宅建设，截止2004年，*市区住宅建筑面积为910万平方米，其中80为砖混结构、20为框架结构，并建成具有一定规模的住宅小区28个，人均居住面积为16.2平方米，极大地改善了百姓的住宅条件。但与鞍山地区人均住宅面积为20.7平方米相比，*市排在鞍山地区的下游，如果与全省及全国水平相比较差距就更为明显。因此，*市的房地产行业具有相当大的发展空间。*市人口约为110万人，近年来在计划生育政策控制下，人口总数基本保持不变，受外来常住人口的影响略有增加。但随着经济的逐步发展和人均可支配收入增长的影响，*市人民对住宅的需求量也稳步增加。按照人均住宅建筑面积年增加5（按国内平均水平保守）计算，为0.8平方米/人，则“十二五”期间每年商品住宅的需求量为44万平方米。2.2市场供应分析2.2.1我国宏观商品住宅供应分析住宅投资是我国房地产开发投资的主体。从房地产投资完成额的增长态势看，1997年以后房地产开发投资的持续快速增长主要是由住宅投资的快速增长拉动的。1998-2005年期间住宅投资年度增长率均在21%以上，年均增速高达27.53%。与住宅投资的持续快速增长相对应，1995-2005年期间住宅投资在房地产开发投资中所占比重呈不断上升趋势，从1995年的55.78%提高到2005年的68.33%。改革开放以来，我国商品住宅投资的增长率一直高于全社会固定资产投资增长率，但从2000年以后，这个差距逐步减少，其中，2005年受到宏观调控的影响，商品住宅投资的增长率低于全社会固定资产投资增长率，见下表：20012005年投资增长率单位：年份全社会固资投资商品住宅投资2001年13.725.32002年17.421.92003年28.429.72004年25.825.32005年27.219.6可见，由于商品住宅投资增长率相对全社会固定资产投资增长率差距的缩小，也是影响2004年以来全国性的住宅价格上涨的一个重要因素。从我国商品住宅的供应情况来看，近年来施工面积及竣工面积均高速增长。2006年和2007年全国及*省房地开发企业（单位）房屋施工、竣工面积和商品房销售面积统计见下表： 2006年和2007年统计表 单位：万平方米房屋施工面积房屋竣工面积商品房销售面积地区2006年2007年2006年2007年2006年2007年全国总计（ *）194786.4(8578.8)235881.6(5272.8)55830.9(1332.8)58235.9(1834.0)61857.1(1429.0)76192.7(2087.4)2007-2008年中国商品房竣工面积变化如下图所示：2007-2008年中国商品房竣工面积变化（万平方米）可见，我国商品住宅供应量虽有较大幅度增长，但累计竣工面积，相对9.27亿平方米的商品住宅需求量，尚有一定缺口。2.2.2*市商品住宅供应分析目前受宏观调控的影响以及土地整理力度的加大，一线城市的土地供应，尤其是市中心土地供应速度必将放缓，这也许会直接导致这些城市中心区域的房价长久稳定。相比之下，二线城市新开工面积普遍上升。中房指数研究院报告显示，除武汉等少部分城市新开工面积有20以上的下降幅度外，大多数二线城市的房地产开发高歌猛进，正在向三线城市扩展。另外，住房结构方面，一线城市90平方米以下的小户型占比开始呈现上升趋势，但升幅仅在几个百分点左右。预测这个趋势也将继续向二三线城市发展。自2003年以来，莲花园、碧源花园、茂泽园、雅圣花园、嘉和阳光苑、百汇香山、河滨花园等小区的推出，形成了*房地产的基本模式，使得物业服务和小区绿化成为居民购房的主要条件之一。近年*市的房地产开发产业成绩更加突出，如下表：2010-2013年房地产开发项目列举表名称地点建筑面积备注*市区5万m2*市区3万m2*市区21万m2开发区7万m2开发区7万m2*市区6万m2*市区13万m2*市区20万m2*市区11万m2*市区12万m2开发区10万m22.2.3我国城镇住宅建设现状我国十分重视小城镇规划的编制，从提出编制城镇规划，全国各地普遍开展这一工作以来，至2000年底，全国累计编制小城镇规划38538个，占总数的84，89的建制镇调整完善了总体规划，为住宅统一综合开发提供依据和奠定了良好的基础。同时，从2000年至2008年，农民住宅建设投资总额达13709亿元，累计竣工住房88亿平方米，每年建房户都在600万900万户之间，农民人均建筑面积也由2000年的17平方米增至2008年的22.62平方米。现实的需要和潜在的巨大市场，为小城镇住区建设和发展提供了现实可能。更由于小城镇统一综合开发的诸多优越性，不仅使小城镇住宅业发展前景看好，也更使小城镇建设成为自身经济增长的一个新亮点。自改革开放以来，*镇以市场为导向，充分实施区域经济发展战略，实行资源配置市场化，投资主体社会化，经营主体能人化的战略方针。1996的就进入“*省农村经济发展百强镇”行列，多年连续被鞍山、*市评为先进镇。2003年全镇社会总产值达到45.56亿元，税收实现2816万元，财政上解1345.9万元，镇本级财政收入实现1276.6万元，固定资产投入实现2.03亿元，出口创汇完成2400万美元，农民人均收入达4580元，在*市经济工作位次再度前移名列第5位。随着党的富民政策和各项发展农村经济建设优惠政策的提出，*镇人民富裕起来了，改善居住条件成为了不少农民的愿望。此项目的建设可以满足镇区人民改善居住条件的愿望，对于规范镇区建设，发展经济起到一定作用。3.0 项目选址与投资环境分析3.1场地位置现状3.1.1地点*市*镇*中学南侧地块二。3.1.2场址土地权属面积土地属于*镇东*村，总面积为7892m2，土地类型为商业用地。3.1.3土地现状本项目用地现状为空地。3.2开发对象的基本概况改革开放后，*人不断深化改革开放，牢固坚持以经济建设为中心，使这里的自然、地理、资源优势集中转化为经是增长优势，经济和社会发展势如破竹、如日中天，各类企业厂点和个体经营户星罗棋布、遍地开花，达300余家，开成了耐火材料、建筑材料、滑石制品和编织包装四大支柱产业，涌现了华宇集团、中兴集团等国家级大型企业和国家定点的出口产品生产基地。多种耐火材料驰名中外，畅销世界10多个国家和地区。农业产业结构调整步伐迅猛，形成了双季农业、霜期农业、优质米、优质果、养殖业和农产品深加工等十大农业生产基地。以东三道农业产业化示范区为龙头的万亩设施农业和出口创汇蔬菜园区，被确定为*省农业示范园区。初步成为*市的工业强镇、农业富镇、商贸活镇、文化名镇，不断以崭新的风姿屹立于辽南大地。4.0 开发方案的分析与选择4.1小区规划4.1.1小区规划原则1）根据已取得地块的平面形式；2）本着节约土地资源，充分利用有限空间，满足市场需求，取得最佳朝向的原则；3）应本着舒适、方便、安全、卫生、美观、经济的原则；4）在满足上述原则的基础上还要尽可能节约开支、降低造价。4.1.2小区的组成本次可研小区主要组成如下： 住宅楼； 仓库； 商业网点； 小区内道路、广场、喷水池、供暖设施、电力供应设施、自来水供应设施、通信设施等。4.2小区建筑规划布局4.2.1建筑规划布局工程项目建设总用地面积7892m2，总建筑面积12577m2。在小区建筑四周布置各种适合北方生长的树木和花草，形成四季皆有景色的功能布局。这种布局可以保证居民均能够享受到小区的各色美景和周到服务。4.2.2公共建筑规划布局供水设施：接镇区管网。供暖设施：接镇区管网。供电设施：接镇区管网，小区自建配电室，配电室设在物业用房内。4.2.3小区道路规划小区主干道在建筑中间穿过。在小区周边设环形健康步行道，通过联络道将步行道和小区主干道联系到一起。4.2.4小区竖向规划在小区内的道路两侧和低洼地带设雨排水设施，将雨水收集后排入排水系统。4.3住宅设计4.3.1住宅类型本次住宅是多层建筑，环境优雅，是现代住宅首选。4.3.2住宅基本要求本次设计住宅的基本要求如下：1）适用方便。本次住宅由卧室、起居室、卫生间、厨房等基本房间组成。2）安全性好。本次设计多层采用框架结构型式坚固耐用。3）适应自然环境。北方冬季寒冷，本次住宅外围护采用37墙，内夹保温苯板。4.3.3建筑面积分配本项目各建筑面积分配如下：总建筑面积为12577m2，详情见下表：建筑类型分配表序号建筑类型单位建筑面积备注1住宅m2102832商业门点m214523贮藏室m26124社区用房m21505物业用房m280总建筑面积m2125775.0 建筑方案5.1设计依据及要求5.1.1设计依据（1）业主提供的工程设计委托书（2）设计中应用的主要国家规范和技术标准： 民用建筑设计通则 GB50352-2005 住宅设计规范 GB50096-1999（2003年版） 建筑设计防火规范 GB50016-2006 屋面工程技术规程GB 50207-94 住宅建筑规范 GB50368-2005 汽车库设计规范 JGJ 100-98 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-975.1.2设计要求建筑设计应考虑无障碍设计，以体现“对每一个人的关怀”，使所有的人在走道通行和设施使用上没有任何不方便和障碍。（1）声学要求为保证居住在室内声音互不干扰，应对各隔墙做隔音设计。（2）电气要求 配电室设在物业用房内； 设闭路电视、监控系统； 设电话、有线广播。（3）能源来源本项目建筑拟采用集中供暖，接镇区供暖管网。（4）本工程建成后为全年居住场所。由于*地处严寒地区，冬季房屋采暖成本相对比较高，为有利于节能，降低能耗，降低居民费用支出，建筑物应按节能建筑设计。 5.2设计内容5.2.1工程概况工程项目建设总用地面积7892m2，总建筑占地面积为2367.3m2，总建筑面积为12577m2。建筑主体结构形式为钢筋混凝土框架结构，建筑工程类别为三类；建筑耐火等级为三级；抗震设防烈度为7度。5.2.2建筑设计（1）立面概念：协调水平与垂直形体手法表现出简练而现代气息的作品，采用建筑词汇创作出“同伴效应”建筑。（2）外部装饰材料：住宅部分刷高级弹性外墙涂料，局部贴面砖。（3）立面整体处理：采用了尽量减少实体建筑给人生硬感的立面整体处理。（4）楼梯间：墙面水泥砂浆打底刮大白，地面采用防滑地砖，铁艺木扶手。（5）防盗门：入户门采用三防门（钢制防火、防盗、保温门）。（6）楼寓门：楼寓门为高级电话对讲楼寓门。（7）内墙：室内各房间墙面、顶棚为水泥混合砂浆压光抹实，刮一遍大白。（8）厨厕：顶棚均为水泥混合砂浆抹,贴瓷砖，卫生间地面向地漏找坡1%，地面做SBS防水层。无厨具、无洁具。（9）窗：窗为塑钢窗。本工程门窗的五金件均采用不锈钢制。5.2.3建筑防火设计（1）建筑的设计均根据建筑设计防火规范第一章1.0.3条文的规定设计。（2）本工程各建筑耐火等级均达到三级耐火等级。各住宅楼内的楼梯间均设消火栓和照明应急灯。5.3环境保护5.3.1绿化在满足使用功能要求的前提下，尽可能设置绿地。小区四周及其内部除道路之外均铺设柔净的草皮，并在区内设置园林小品、水景喷水池灯，小区入口周围种植球形植皮，在住宅周围底均铺设柔净的草皮，在沿道路边栽树木，形成一个整片连续的绿化景色。5.3.2日照住宅主体全部南北朝向，相互之间不遮挡阳光。6.0 结构方案6.1设计依据（1）业主提供的工程设计委托书（2）建筑专业提供的设计图纸。（3）现场初步勘察（4）本工程采用的国家规范、规程及标准 建筑结构可靠度设计统一标准 GB 50068-2001 建筑结构荷载规范 GB 50009-2001 建筑地基基础设计规范 GB 50007-2002 建筑桩基技术规范 JGJ 94-94 建筑抗震设计规范 GB 50011-2001 地下工程防水技术规程 GB 50108-2001 混凝土结构设计规范 GB 50010-2002 钢结构设计规范 GB 50017-2003 砌体结构设计规范 GB 50003-2001 建筑钢结构焊接技术规程 JGJ 81-2002 屋面工程质量验收规程 GB 50207-2002（5）设计荷载 基本风压(标准值) 0.5 kN/m2 基本雪压(标准值) 0.5 kN/m2 标准冻结深度 1.1m 场地基本地震烈度 7度（6）工程地质简况场地地层状况（由地表向下） 杂填土 亚粘土 fk=150kPa 亚粘土 fk=180Ppa 勘察期间实测稳定水位埋深2.05.0m。场地土属亚粘土，场地类别为2类。场地地下水对混凝土结构无腐蚀。6.2结构设计（1）建筑结构安全等级二级（2）设计合理使用年限 ：50年（3）抗震设防烈度7度（4）结构形式的选择：本工程属于多层建筑，主体结构采用钢筋混凝土框架结构。基础选择:多层采用独立柱钢筋砼基础。（5）采用的主要材料1）混凝土估算：混凝土强度等级为：梁、柱、板采用C30。钢筋： 级 fy=210 N/mm2 级 fy=300 N/mm2（6）焊接材料：手工焊时，采用E43型系列焊条，应符合碳钢焊条（GB/T 5117-1995）的要求，自动焊接或半自动焊接时采用的焊丝和焊剂，应与主体金属的强度相匹配，焊丝应符合现行标准熔化焊用钢丝（GB/T 14957-1994）或气体保护焊用钢丝（GB/T 14958-1994）的规定。7.0 公辅配套设施7.1给排水工程7.1.1设计依据1、建筑给水排水设计规范GB50015-2003；2、住宅建筑规范GB503682005；3、室外给水设计规范GB50013-2006；4、室外排水设计规范GB50014-2006；5、节水型生活用水器具CJ1642002；6、建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料。7.1.2设计范围本工程室内给水排水和消防给水系统设计。7.1.3给排水现状本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。本工程可就近搭接。7.1.4给水1、水源：本工程水接镇区管网。2、水质：一般按生活饮用水水质考虑。3、管材:（1）室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。（2）室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管，采用卡环连接；DN50以下采用给水聚丙烯管（PP-R管），热熔粘接。4、卫生洁具：采用节水型生活用水器具。7.1.5排水管渠内雨水流行时间（分钟）。1、排水系统住宅楼由单立管通气排水，污水经室外检查井汇集小区内污水总管，排放市政污水管网。污水管管径为d400d600mm。建筑屋面雨水有组织排放。雨水管管径为d300d700mm。2、管材:（1）室外 污水管道直径400mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE）,采用承插连接；直径400mm选用钢筋混凝土承插管。 雨水管道直径300mm选用高密度聚乙烯双壁波纹管（HDPE），采用承插连接；直径300mm选用钢筋混凝土承插管。（2）室内及屋面 污水管道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。 屋面雨水管道选用PVC-U塑料排水管；采用承插粘接连接。7.2强电7.2.1设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ/T 16-92；2、建筑照明设计标准GB50034-2004；3、10kV及以下变电所设计规范GB 50053-94；4、低压配电设计规范GB50054-95；5、供配电系统设计规范GB50052-95；6、建筑物防雷设计规范GB50057-94；7、住宅设计规范GB50096-1999；8、住宅建筑规范GB50368-2005；9、建设单位本专业的设计要求。7.2.2设计范围1、本工程所有用电负荷均为三级负荷。2、本工程10KV配电室设在物业用房内，由供电部门提供一路10KV电源。并设应急电源：设置1台500KW(主用功率)自启动柴油发电机组作备用电源，在停电又无消防要求时供平时需用电的消防负荷及所有保障负荷用电，而停电又有消防要求时，由火警信号自动切断除所有非消防保障负荷的柴油发电机电源，仅保证消防用电。3、小区各幢的供配电、电话电缆系统、电视电缆系统；住宅楼的电力、照明、自动控制、防雷接地、火灾自动报警及联动系统、紧急广播、保安