物业管理有限公司绿化工作手册.doc

物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第1页 共20页绿化部组织架构图 服务中心经理绿化部主管绿化一班绿化二班修剪、除草防病杀虫绿化养护物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第2页 共20页绿化部岗位职责 一、经理岗位职责 1、认真执行公司的规章制度和相关规定，努力创建绿色社区，为业主服务。 2、全面负责本服务区的绿化养护、技术指导及监督管理工作。 3、负责本部为员工考勤及业绩考核等管理工作。 4、负责本服务区内苗木、草坪、绿篱的更新、补种（栽）等工作。 5、负责监督本部门绿化工具（所有绿化工具未经公司领导签批任何人不得擅自外借。）及设备的保管、保养及维修、使用的管理工作； 6、对本部门所需绿化消杀灭虫用药过程全程负责，严格领用登记手续，严防丢失或他人借用。 7、负责绿化管网及阀门、接头的日常巡视和报修工作，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生。 8、带领本部门员工自觉遵纪守法，遵守公司各项规章制度及员工手册。 9、有责任配合其它部门对服务区内的公共设施设备、环境卫生、公共秩序维护、小商小贩、楼道长明灯、擅自开启供暖阀等有报修、维护、监督、管理的义务。 10、完成上级领导交办的其它工作。 二、绿化主管岗位职责 1、协助本部门经理做好绿化员工的日常管理及考核工作。 2、负责监督检查本服务区（大厦）区域内的绿化管理工作。 3、具体安排并带领员工做好绿化的浇水、修剪、抹芽、施肥、防病虫害、除草等日常养护工作。物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第3页 共20页4、对绿化使用的农药实施全程监管登记，包括保管、使用及空瓶回收等，防止丢失。5、安排喷洒药物工作前，必须在本绿化区域内设置警示牌，以防未成年人误入。6、完成领导交办的其他工作。三、绿化员岗位职责1、服从领导，按时完成任务，重要工作必须在要求时间内完成。2、遵守绿化管理规则，爱护公共设施，对花草树木定期施肥、浇水、防病治虫、除草、培土，并及时修剪整形、补栽补种。对于违规践踏绿地或损坏设施等行为的，应当婉言相劝，必要时可请公共秩序管理员协助。3、严格执行绿化维护工作的技术规范要求，按规定标准，操作程序，保质保量地完成所负责绿化区域内的各项绿化任务，并接受服务中心的定期检查和定量考核。4、及时处理枯枝落叶，清理场地。工作中应确保本服务区公共设施设备的完好。5、爱护绿化工具和设备，并按要求进行维修保养，确保工具和设备的完好。6、爱岗敬业，严格遵守公司各项管理制度。若因违反绿化维护工作管理规定而带来的任何损害，绿化员工要承担经济后果。7、绿化员工在喷洒药物时须做好自我防护并采取预防措施，避免药水细雾飘入住户房间。8、在服务区内因打药或使用喷灌设施等而造成客户不便时，应向客户致歉，并向主管汇报。9、在绿化养护时未经许可，不得擅自进入客户房内。10、绿化员工在喷洒药物工作结束后，要认真做好清洗及消毒工作，确保人物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第4页 共20页身安全。四、绿化部文明用语规定 1、见面打招呼用语： 早晨见到晨练的业主应当说：“您好”、“您早”等问候语。 遇到业主询问有关报修等内容时，应当说：“请您去物业服务中心前台咨询一下。”若业主不知道服务中心地址，应当告知业主服务中心办公地点。 若遇到业主询问有关树木花卉等相关内容，应根据业主兴趣简明扼要地讲给业主，不得有不耐烦情绪。若业主咨询的问题不清楚时，应当说：“抱歉或对不起，我问一下绿化专业技术人员后再告诉您。” 2、工作过程提示用语： 使用割草机或其它机器作业时，禁区内若有业主，应主动上前说：“对不起，我们要打草、请您换个地方休息好吗？”（或请您去别处锻炼好吗？） 使用割草机或其它机器作业时，禁区内有未成年人，尤其是幼儿时，应找到其监护人，说：“对不起，我们要打草，请您带上孩子去别处休息好吗？”（或去别去玩耍好吗？） 使用喷雾器打药时，发现附近有业主，应主动上前说：“对不起，我们要打药，请您换个地方休息好吗”，若有未成年人或幼儿，应对其监护人说：“对不起，我们要打药，请您带上孩子去别处休息好吗？”绿化养护作业一、 乔木、灌木修剪及养护作业1、 乔木修剪及养护 乔木在移栽后常常需要修剪，根据移栽时季节、树种、树势情况进行适度修剪，以保障成活率。物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第5页 共20页 正常生长的乔木，尤其是住宅小区的乔木，通常不进行刻意修剪，但在大风过后应及时检查、修剪被风吹折、吹断的残枝。 乔木施肥：通常绝大多数乔木勿需施肥、但非原产地树种、跨气候区移植树种，由于水土酸碱性差异，需补充适当肥分，例如北方种植香樟，需补充黑矾等。 乔木固定：刚移的树木，幼小树苗，在多风季节易吹偏，动摇根系，从而影响成活，应根据情况进行固定保护，固定时间长短依季节树势而定，一般为一至六个月。 乔木浇水，原产地树种在正常情况下任其生长，一般不需要专门浇水，但是与原产地气候差异较大的树种，应注意根据其生长情况进行浇水，降雨较大时进行排水。例如水杉需多浇水，而广玉兰在北方雨季应注意排水。如遇气候反常的季节（长期干旱或长期阴雨），则应做好所有乔木的浇水或排水工作。2、 灌木修剪及养护 多数灌木在生长季和冬季需依情况修剪： 月季应在花期过后修剪，保留分枝上3-4叶； 百日红、木槿、紫荆等生长季通常不需要修剪，但冬季需适度重剪，百日红仅留主干，侧枝应予剪除；木槿需修剪过密枝，过高的应回剪适当高度；紫荆应剪取过密枝、弱枝，其它落叶花灌木大体类似； 法青、石楠等，生长季节过快时树形容易散乱，应进行整形修剪，保持适当形状； 桂花、豆瓣黄杨、洒金柏等，生长较慢，应修剪干枯枝、病弱枝，保持一定形状； 小叶女贞、金叶女贞、火棘等，生长较快，易于造型，需勤剪，保持所需形状，否则易散乱；物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第6页 共20页 浇水：多数灌木抗旱性较强，正常季节不需另外浇水，但长期干旱时 应浇水，浇水宜浇透，切忌“水过地皮干”，月季在花期需水量大应视情况予以补充。 施肥：花灌木在花前需施复合肥，花期较长的如月季等可定期施复合肥，冬前再施一次复合肥。施肥应在浇水前或雨前进行。施肥应严格控制单位用量，避免引起烧苗。 病虫害防治：花灌木在生长季应做好病虫害的监测预防工作，发现有病虫害，应尽快打药处理。花灌木病虫害有：各类蚜虫、螨虫、蛾类；白粉病、灰霉病、缩叶病、褐斑病等。二、 草坪修剪及养护作业1、 草坪修剪春秋季气温适宜，草坪生长快宜勤修剪；夏季气温过高，生长减慢，宜根据生长情况适时修剪。2、 草坪清理为了整洁美观，防范病虫害滋生繁衍，草坪修剪后的草屑及其他落叶等应及时清理干净。3、草坪浇水及排水草坪根系较浅，而春秋季生长快，夏季经常干燥高温，草坪很容易缺水枯黄、甚至枯死。所以草坪宜勤浇水，但雨季若雨量过大，也容易引起草坪根系窒息而死，所以应做好排水工作，草坪生长季浇水、排水工作是草坪管理的关键。4、 草坪病虫害防治草坪最易遭到地下虫害危害，应在虫害发生期施药，雨季草坪易感染白粉病、灰霉病、腐烂病，应及时预防治理。物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第7页 共20页4、 草坪病虫害防治草坪最易遭到地下虫害危害，应在虫害发生期施药，雨季草坪易感染白粉病、灰霉病、腐烂病，应及时预防治理。三、 施肥打药作业1、 施肥 花灌木：如月季，春季花前，冬季修剪后，施复合肥，用量25-35g/ 。花季常需补充肥分，用量15-30g/。 乔木或大灌木：如桂花、梨、杏树，依大小用量差异很大，一般为50-200 g/株，每年春秋各施一次，最好配施农家肥。 草坪：春秋季应各施一次尿素，用量为15-30 g/。2、 打药 蚜虫：可用5%氯氰菊脂、80%敌敌畏或80氧化乐果，按800-1000倍比例配药喷施。 蛾类、蝶类幼虫、成虫：可用80%敌敌畏按800-1000倍比例液喷施，气温25以上浓度不低于1000倍液，避免引起药害。 螨类：用80%三氯杀螨醇按1000倍液喷施。 白粉病、 灰霉病等：可用80%百菌清或80%多菌灵等按800-1000倍比例液喷施，每10-15天一次，连续3-5次。 树干病虫：食心虫、天牛等，可用80%敌敌畏500倍液针剂注射或蘸用原液封口。 树干病害：褐斑病等，刮除病灶，然后抹药消毒，用200-400倍石硫合剂或300-500倍百菌清。 根部病害：根腐病、干腐病，危害轻微者除去病部，土壤80%多菌灵300-500倍消毒，已呈蔓延趋势或危害严重应予拔除，更换土壤。 树木、草坪根部虫害：敌百虫原药500-800倍液浇施或撒施，每半月物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第8页 共20页一次，连续两次。四、 绿化管理工作标准1、 整体质量标准（执行洛阳市住宅小区物业服务等级指导标准中“公共区域绿化维护服务标准”） 绿化布置合理，搭配得当。 绿地无破坏、践踏现象，无改变用途现象。2、 细部质量标准 树木生长良好，无病虫枝、干枯枝。 专用于造型的树木美观典雅，修剪得当。 花木生长健壮，修剪及时，无病、残枝、败枝。 绿篱修剪整齐一致，错落有序。 草坪修剪平整、及时，无杂草，无草屑、无缺块。 绿地无落叶、残枝等杂物。五、 绿化工具及用品管理规定为保证绿化作业的安全、有序进行，特对工具及用品的使用、存放作出如下规定。1、 普通工具及用品 普通工具及用品指手剪、大平剪、高枝剪、水管、钢钳、手套等日常用品用具； 普通工具及用品中归个人使用及保管的，如大平剪、手套等由员工本人保管，进行日常清洁及养护工作；使用中损耗的部件，如固定螺丝、手柄由主管根据情况进行更换或维修；达到使用年限的工具及物品由部门经理上报公司领导，经审核后进行更换；在规定期限内遗失或损坏的根据情况由其本人赔偿相关费用。物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第9页 共20页 普通工具或其它用具如钢钳、喷雾器等，领用时需填写领用单，检查没问题时方可使用。下班前，所领用的工具应交回，不得留在绿地中或其它地方，违规使用损坏用品或下班后遗弃在工作区的，根据情节予以处罚。该类工具物品外借须经服务中心以上经理批准。达到使用年限确需更换的由部门经理报公司领导审核后进行更换。2、 机动工具 机动工具指割草机、打药机、绿篱剪（机）等工具； 机动工具使用人员必须经过培训，包括工具操作方法、场地检查、安全防范、紧急情况处理等，确保人员安全和机器正常使用； 机动工具的日常保养应由经过培训的人员进行，包括零部件的拆卸、清洗、安装、监测等。未经许可，任何人不得擅自拆卸，否则造成工具损毁应负经济赔偿责任。 机动工具的保养和维修应由专业人员保养和维修时，须经部门经理报服务中心经理审核后方可进行保养和维修； 机动工具长时间不用时应进行维护保养后。3、 农药、汽油等物品的管理规定 使用农药应遵守农药防毒规程，正确配药、施药，防止农药污染环境和农药中毒事故的发生。 使用农药应遵守国家有关农药安全、使用的规定，按照规定的用药量，用药次数，用药方法进行间隔施药。 做好农药空瓶的处理和安全防护工作，农药用完后遗弃物如瓶子、瓶盖、包装箱等必须直接放在指定地点，不得随意丢弃； 汽油、机油的存放点必须严禁烟火，机器使用中加油必须严格按要求进行； 农药、汽油的使用必须办理领用登记手续，并经服务中心经理以上领导批准，使用人应以书面形式说明使用用途、用量等，并保证按规定操作程序使用，并做好遗弃物处理。物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第10页 共20页4、 安全措施及工作要求 绿化员工在使用机器时应采取该机器要求的安全措施，避免给公众或住户造成危险、损害、伤害，或由此而引起的任何方式的赔偿。 绿化员工在机器运转前需进行检查、确保螺杆、螺帽等紧固件的固定，避免发生意外。 使用割草机打草时，应确保草地上无铁丝、碎石块、饮料桶、塑料纸等杂物； 使用绿篱剪（机）时，使用人身体的任何部位均须远离剪齿； 服务区内打药时应注意风向，必要时报请部门经理调整作业时间； 所有机器使用完毕应按规定进行保养，机器达到规定的工作时数需送专业维修点保养时应报请服务中心领导批准； 所有机器不得让未经培训的人员使用，工作区域不得有其他无关人员。 每周六、日时间内，服务区尽可能不使用机动工具作业，以免影响业主休息。物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第11页 共20页绿化养护程序表项 目主 要 工 作时 间树木浇水干旱时20天浇一次每年5-9月份绿篱修剪正常每年修剪3-4次，由病虫害等引起的黄叶，随时发现随时修剪，造型每年修剪6次，乔木每年1-2次（乔木应在休眠期或秋季修剪）冬春季节：每月两次；夏季：每月三次；秋季：每月四次。打药采取树干注药或叶面喷药（根据病症类型而定）病发时间草坪浇水5-8月份每两天一次；其它时间四天一次；冬季上冻前浇一次透水（过冬水）夏天浇水时间为上午10:00时前；下午16:00时后草坪修剪生长季节15天一次，非生长季节一月一次。每周一至周五上班时间允许剪草打药预防为主，随时发现随时进行打药处理。每周一至周五施肥生长不良或土壤贫瘠时，做到“四多、四少、四不、三忌”下雨来临之前拔杂草草不过寸、杂草不成片春夏每周一次，秋季每15天一次。树木修剪取掉树干下多余枝、残枝，整修枝型冬季树木越冬保护树干缠草绳、刷白灰入冬时日常巡视有无残枝败叶，设施有无异常，地面有无下沉、空洞，草坪、绿篱、散水等是否有杂物、落叶。下雨后、刮风后机具维护每次使用完机具后应除尘、除锈，过冬时应保养周末和冬季不使用时间内物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第12页 共20页绿化部工作标准及考核细则序号工作标准规定分值考核细则备注1无改变绿地的使用用途，杜绝破坏、践踏、占用现象的发生；5每发生1处扣1.0分2树木长势良好，绿篱修剪整齐美观，无折损，无斑秃；5每发生1处扣1.0分3草坪、绿篱内无落叶、草屑、纸屑、烟头等杂物；5连续2天未清理扣1.0分/处4草坪修剪、浇水及时，无枯死现象；10枯死面积每块1平方以上扣2分，不按时修剪扣5分5严格执行绿化维护工作的技术规范要求，按规定标准，操作程序保质保量完成绿化任务；15不符合要求扣2分6使用机器喷洒药物时，措施得当，操作规范；5不符合要求扣1.0分7绿篱、草坪修剪后，及时将修剪下来的枝叶、草屑清扫干净；15发生处扣1.0分8房屋散水坡无垃圾、无杂物，经常保持干净；10发生1处扣1.0分物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第13页 共20页序号工作标准规定分值考核细则备注9病虫害防治及时，无大面积发生；5每10平方扣1分10爱护绿化工具和设备，确保工具和设备的完好，不擅自外借和转借；5人为损坏扣1.0分，私自外借1次扣3分；11枯死树木和草坪补种及时5未及时补种扣1.0分12及时除杂草、草地纯度95%以上；10一处0.5平方杂草覆盖时扣2分13员工仪容仪表、服务态度、服务质量、工作纪律等符合公司管理规范；514全年统计客户对绿化部的满意率达96%以上；一票否决物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第14页 共20页绿化工作检验标准和方法类别序号项目标 准检查方法频率备注修剪1乔木无枯枝，不影响行人和车辆通行，主侧枝分布均匀；目视，抽检10颗2次/年2灌木成型，整齐，新长枝不超过30厘米 ；目视、抽查3处共30米5次以上/年3绿篱成型、造型美观，新长枝不超过30厘米；目视、抽查5处；6次/年4草坪路牙、井口、水沟、散水坡边整齐，目视平整；目视、抽查6处共90平方米3次/年施肥1乔、灌木采用穴施或沟施方法施肥，浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面；目视检查3次/年2草坪采用播施和喷施，不伤花草；目视检查1次/年3花卉保证基肥，追施化肥，少量多次，不伤花草；目视检查视长势物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第15页 共20页类别序号项目标 准检查方法频率备注防病治虫无明显枯枝，死枝，有虫害枝条2%以下；目视，抽查防治1次/月，发现病虫及时喷洒抗旱1树 木草 坪冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏，浇水透土深度为：树木3厘米，草地2厘米，无旱死、旱枯现象；抽查5次2次/周（雨后泥土湿度大除外）2苗、花卉泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗目视，全面检查2次/日物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第16页 共20页类别序号项 目标 准检查方法频 率备 注日常养护1中耕、除杂草无明显杂草，草坪纯度95%以上，树木底下土面层不板结，透气良好；抽查草地50平方3处，取平均值施肥前和下大雨后进行松土，每年不少于6次；2补栽补种无明显黄土裸露，裸露面积在总面积的0.5%以下，缺株在0.5%以下；抽查5处，汇总后计算；按花草树木的栽种季节及时补栽补种；3防风、排涝、巡视暴风雨过后12小时，草地无1平方米以上的积水，树木无倒斜，断枝落叶及时清理；目视检查每天巡视责任区1次物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第17页 共20页割草机保养周期表周期和方法保养方法每次使用前新机运行20h每运行50h每运行100h刀片是否完好，固定螺丝有无松动检查草袋及附件检查发动机机油检查更换空气滤消器检查清洁火花塞检查和清洁起动-停止控制机构调整离合器调整节流器调整速度选择机构调整油箱和过滤清洁物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第18页 共20页绿化工作周检查表序号检查项目合格不合格原因责任人处理结果备注1乔木整枝2灌木、绿篱3造型修剪4草坪5树木施肥6花卉施肥7治病杀虫8树木草坪浇水9除杂草10松土11补栽补种12清理枯枝落叶13清理草坪杂物14防风排涝15巡视养护物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第19页 共20页绿 化 清 单物业服务区占地面积绿地面积覆盖率品 名单 位数 量备 注物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第20页 共20页绿化工具清单序号工具名称单位数量购入时间备注物业管理有限公司文件编号：绿化部工作手册第21页 共21页目录第一章项目基本情况3一、项目情况说明3二、可行性研究的依据5第二章项目建设的必要性与可行性8一、项目建设背景8二、项目建设的必要性9三、项目建设的可行性14第三章市场供求分析及预测17一、项目区生猪养殖和养殖粪污的利用现状17二、禽畜粪污产量、沼气及沼肥产量调查与分析18三、项目产品市场前景分析20第四章项目承担单位的基本情况21一、养殖场概况21二、资产状况21三、经营状况21第五章项目地点选择分析23一、选址原则23二、项目选点23三、项目区建设条件24第六章工艺技术方案分析27一、污水处理模式的选择27二、处理工艺的选择29三、项目工艺流程31四、主要技术参数35五、主要设备选型39第七章项目建设目标40一、项目建设目标40二、项目建设规模40第八章项目建设内容42一、建安工程42二、仪器设备46第九章投资估算和资金筹措48一、投资估算的范围48二、投资估算的依据48三、投资估算49四、资金使用计划54五、资金筹措54第十章建设期限和实施进度安排55一、项目建设期限55二、项目实施进度安排55第十一章土地、规划和环保57一、土地与规划57二、环境保护57三、安全防护60第十二章项目组织管理与运行63一、项目建设组织管理63二、项目建成后运行管理66三、项目运行费用67第十三章效益分析与风险评价69一、经济效益分析69二、项目风险评价72三、生态效益75四、社会效益76五、附表77第十四章招标方案78一、编制依据78二、招标范围78三、招标方式78四、招标组织形式79有关证明材料及附件8135