写字楼、酒店市场调查综合报告2007(103p).doc

第一部分 总 论 3
一、报告说明 3
二、项目市场研究与调查工作组织 4
1、调查目的 4
2、调查工作内容及工作量 4
3、市场调查与研究主要方法 6
三、项目市场调查的主要结论与建议 7
第二部分 项目概况与项目地块市场特性分析 9
一、项目名称 9
二、项目区位 9
三、项目地块特点 9
四、项目微观环境调查与分析 11
1、交通条件 11
2、自然景观环境 11
3、人文环境 12
4、基础设施配套 14
五、项目开发经营意图 14
六、项目地块市场特性分析评价 14
1、地段评价 14
2、生活环境评价 17
3、区域经济价值评价 17
七、针对项目地段特征的物业形态研究与分析 20
第三部分 房地产市场调查趋势分析 21
一、武汉市经济发展态势分析 21
二、武汉市房地产市场特征与发展趋势分析 25
1、市场总体特点 26
2、政策环境分析 27
3、市场环境分析 29
第四部分 武汉市高档高层写字楼市场调查与分析 32
一、武汉市高档写字楼发展状况 32
1、武汉市写字楼区域市场分析 32
2、武汉市写字楼片区市场发展状况 33
3、武汉市在售写字楼基本情况 33
二、典型样本调查分析 39
1、典型调查样本综合评价 39
2、典型样本个案调查分析 39
（1）凯旋门广场 39
（2）中商广场写字楼 43
（3）世纪广场 45
（4）瑞通广场 47
（5）世纪贸易大厦 50
（6）泰合广场 51
（7）建银大厦 54
（8）招银大厦 55
（9）新世界国贸大厦 56
（10）湖北电力大厦 58
三、高档写字楼开发可进取的市场空间分析 59
第五部分 武汉市高级酒店宾馆物业调查与分析 61
一、武汉市高级酒店宾馆物业调查分析 61
1、武汉市高级酒店宾馆物业市场发展态势 61
2、武汉市宾馆酒店的分布状况 62
3、武汉市高级宾馆酒店物业市场经营状况 65
二、武汉市高级宾馆酒店典型样本调查与分析 70
1、香格里拉大饭店 70
2、华美达天禄酒店 71
3、新华诺富特酒店 73
4、最佳西方五月花大酒店 74
5、天安假日酒店 75
6、亚洲大酒店 76
7、滨湖大厦 78
三、宾馆酒店开发可进取的市场空间分析 79
1、宾馆酒店业细分市场研究 79
2、宾馆酒店物业开发的耦合因子分析 81
3、项目预开发风险评价 82
第六部分 武汉市酒店式公寓与产权式酒店调查与分析 83
一、酒店式公寓与产权式酒店 83
1、酒店式公寓 83
2、产权式酒店 85
二、酒店式公寓物业市场调查与分析 88
1、国内酒店式公寓市场发展情况 88
2、武汉酒店式公寓市场基本状况 89
3、武汉酒店式公寓市场发展状况分析 90
4、酒店式公寓开发可进取的市场空间分析 92
三、产权式酒店物业市场调查与分析 93
1、国内产权式酒店市场发展现状 93
2、武汉产权式酒店市场发展状况分析 94
3、产权式酒店开发可进取的市场空间分析 96
第七部分 项目开发经营机会分析与建议 98
一、项目开发经营机会分析 98
1、SWOT分析 98
2、NMN矩阵分析 100
二、项目定位及开发经营结论与建议 101

第一部分 总 论
一、报告说明
根据××公司的要求，围绕项目特性，把握市场趋势与机会，我们在确定该项目所需信息类型、收集途径以及数据处理过程中定量和定性分析方法的基础上，进行相关信息收集、信息处理和信息分析，提出市场分析的结论与建议，以求为项目总体决策与运作提供市场依据。本报告的基本思路与项目方案流程如下图：

二、项目市场研究与调查工作组织
1、调查目的
1）调查分析武汉市房地产市场现状和发展趋势，寻求项目发展的市场机会；
2）挖掘项目地块市场价值，寻求可进取的市场空间；
3）提出引导市场需求并具有差异性特征的产品建议以及项目后期的运作思路；
4）找准市场机会，以期实现现有资源的最优化组合和开发利润的最大化；
5）为项目开发经营决策提供依据。
总之，项目调查工作是为了解决7个问题（5W2H）：
Where（地点）——城市、区域、区片、地块、地块周边环境
When（时间）——历史、文脉、时机、周期
What（什么产品）——总体风格、文化、品味、品质
Who（卖给谁）——目标顾客群、需求内容、购买心理、购买力
Why（根据是什么）——市场背景、政策环境、企业实力
How much（价格）——价格组合
How do(如何做)——开发建设运作、风险规避
2、调查工作内容及工作量
1）武汉市房地产市场趋势调查分析
l 政策环境调查分析
l 市场环境调查分析
l 市场周期调查分析
l 市场趋势调查分析
2）武汉市亲水稀缺地产资源价值、社会心理与房地产市场成长规律以及趋势调查分析
l 东湖地块地产资源稀缺性的形成
l 东湖地块地产资源稀缺性与市场价值的形成条件
l 东湖地块地产资源的有效开发与经营模式
3）项目地块周边环境调查与市场个性分析
4）武汉市高档高层写字楼物业调查与分析
l 武汉市写字楼物业发展趋势调查分析
l 高档高层写字楼个案物业调查与分析（调查样本10个：湖北电力大厦、凯旋门广场、世纪广场、中商广场、瑞通广场、招银大厦、建银大厦、国贸新都、世界贸易大厦、泰合广场）
楼宇系统设置（中央空调、智能化、监控系统）

建筑设计
内外装修
配套（健身、文化、娱乐、餐饮、商业、服务）
l 写字楼个案物业需求调查内容

写字楼需求量

写字楼需求的企业分布

写字楼需求的产品要求

写字楼价格敏感区间

写字楼购买方式（租、售）

5）武汉市高级酒店宾馆物业调查与分析
l 武汉市高级酒店宾馆物业发展趋势调查分析
l 高级酒店宾馆物业调查与分析（调查样本7个：香格里拉大酒店、华美达、新华诺富特、五月花、滨湖大厦、亚洲大酒店、天安假日酒店）
l 宾馆酒店个案物业市场需求调查
※ 宾馆酒店物业需求因素：旅游业的发展、会议产业、贸易、科技交流、政府公务等
※ 宾馆酒店物业对周边配套要求
※ 宾馆酒店物业对建筑设计要求
※ 对价格要求：
① 单人间价格
② 标准间价格
③ 套房价格
※ 宾馆酒店物业的服务附加值
※ 宾馆合理空房率
6）酒店式公寓与产权式酒店物业调查与分析
l 武汉市酒店式公寓与产权式酒店物业现状与发展趋势
l 国内酒店式公寓与产权式酒店物业业态发展现状分析
7）与业内人士进行深度访谈
参与本次专家深度访谈的有11人，高校学术权威、房地产营销策划人员、房地产销售人员、项目经理、工程师、装饰设计师以及广告设计人员等。在访谈中，调研人员与业内人士就项目市场背景、项目定位、建筑规划设计、开发经营策略、项目推广思路等问题进行了深度讨论，为本报告提供了宝贵意见与建议。
3、市场调查与研究主要方法
（1）供需圈识别、分层法
（2）体——面——线——点循环调查法
（3）列名小组法
（4）7W1H分析法
（5）分层抽样问卷调查法
（6）制度需求推理法
（7）主导产业支撑容量分析法
（8）经济指标统计相关关系分析法
（9）寻求心理敏感点测试法
（10）需求阶段特征分析法
（11）标志样本深度访谈法
（12）市场比较法
（13）竞争物业售终评价回馈分析法
（14）竞争点集约分层法
（15）政策——机制——主体三层面相关联系分析法
（16）市场周期阶段确认与特征分析法
（17）地块市场个性推演法
（18）SWOT分析法
（19）NMN矩阵分析法
（20）地理文脉概念化形象表现法
（21）资源——效益链分析法
（22）资源价值整合——优势卖点分析法

三、项目市场调查的主要结论与建议
1、国家推行“中部崛起”战略和WTO三年保护期到期。一大批国外金融、保险机构，国内外大企业进入武汉，为高端写字楼提供了难得的机遇和市场空间。

2、旅游经济。武汉旅游业为国内外认知与迅速发展为高端酒店的开发提供了条件。

3、东湖风景区主题概念。本项目的最大优势在于“东湖风景区”。景观价值的项目化，以此为根基点要引申到项目策划的每一个细节。

4、府前经济与省府文化。省府所在的经济延伸与楚文化象征要渗透在项目文化之中。

5、产品差异化与显著特征。项目定位为一个泛地产、泛旅游、泛商务复合形态的商务休闲中心，多种经营业态并存的综合消费地带，涵盖超五星级酒店、酒店式公寓、商务办公服务的复合地产形式。

第二部分 项目概况与项目地块市场特性分析
每一个房地产开发项目，都要深深挖掘、深入了解项目地块的市场特性，包括其所处的区位、周边环境、地块自身特点等内容，这样才能揭示项目微观市场特征，并将其反映到项目定位与品味形象之中，才能有深层次的文化底蕴和特有表现，才能形成项目的特色卖点，并以这些特色卖点来实现与同类产品的差异化。同时，这也是项目定位的根基点，是寻求项目目标顾客群的真正依据。
一、项目名称
项目名称是项目文化内涵、开发商理念、项目差异化特征的聚焦闪光之处，是项目亮相于市场、社会、客户的画龙点睛之笔。项目名称要能够准确地概括出项目的形象，突出项目最本真，最核心的特质。项目的名称是表现项目形象的第一载体，好的案名要做到琅琅上口，易于认知和传播，有利于上进行一定的视觉和形象的延展，同时尽量避免以片概全的狭隘性。
本项目名称待策划阶段提出具体建议，本报告暂以“东湖新天第项目”代之。
二、项目区位
本项目位于武汉市武昌区徐东大街与东湖路交汇处，北邻徐东路，东临东湖路，与梨园广场隔路相望。
三、项目地块特点
地貌
本项目地块占地面积35亩，代征路10亩，净用地25亩，即1.67万m2。呈梯形状分布，两面临街，潜在商业价值较大，地势东低西高，地块上基本没有其他建筑物和构筑物，拆迁量小。如图：

地质
从现实地理位置以及周边建筑物推测，项目所在地地质条件较好，土壤持力层承载能力强。具体情况需根据地质部门勘探结论而定。
土地等级
本项目地块为Ⅲ级综合用地，Ⅳ级商业用地，Ⅱ级住宅用地，规划土地用途为居住生活用地。

四、项目微观环境调查与分析
项目的微观环境指直接影响楼宇本身的因素，它的细化直接影响到项目的定位、营销推广等细节。以下我们将对项目地块的自然环境、生态环境、人文环境、交通环境、基础配套设施环境等方面入手，对项目所处的微观环境进行全面的分析评价，挖掘出项目地块的最大市场价值，为后期的项目定位及规划设计提供参考依据。
1、交通条件
本项目临近武汉市内环线，与梨园广场停车场仅隔路之遥，交通比较便利，道路交通网比较成熟。
（1）主要交通干道
A．东西干道
徐东大街：武汉长江二桥延长线路，市内一级主干道，西通汉口，东连东湖。
B．南北干道
东湖路：武昌主要景观道路，北通徐东大街，南通洪山路。
中北路：武昌主要干道，北接徐东大街，南达中南路。
（2）主要公交车及其线路
多路公汽经本项目毗邻的梨园广场。
主要公交线路：
1、8路电车和36、515、537、552、573 路、旅游专线 1路、旅游专线3路等。
2、自然景观环境
本项目乃武汉市亲水地产资源中极稀有高价值地块。
本项目地块处于全国著名的东湖风景区，对望郁郁葱葱的梨园广场和的绿树成荫的东湖鸟语林，距浩瀚广阔的东湖仅有200米，沿环湖路，步行10分钟就可到东湖岸边，周边自然环境湖光山色、鸟语花香，风景优美宜人，置身其中，有着回归自然的愉悦感受。地块上高大树木也是可挖掘利用的自然环境，但树木姿态浑然天成，过于粗放，若要加以利用必须给予适当修饰和处理，如下页图所示：

3、人文环境
本项目周边邻接长江日报集团、省直机关水果湖地段、徐东平价为中心的徐东商务区，为省政府行政圈、徐东商务圈、武汉大学文化圈、长江日报媒体圈共同辐射作用的城市地段，是武汉市自然风景最好、知识层次最高、文化氛围最浓的区片之一。由于区位原因，项目所处片区一直为武汉市重要的风景保护区，景观文化和人文气息是项目所处片区的地域特征，从现有的一些图片可以看到该片区的特点：

4、基础设施配套
旅游景点：东湖海洋世界、落霞水榭、长天楼、滨湖画廊、行呤阁、音乐喷泉、水云乡、寓言圆、黄鹂湾、屈原纪念馆、碧潭观鱼、东湖鸟语林、梨园广场、鲁迅广场、处风园、九女墩、东湖、武汉植物园、湖光阁、湖北省博物馆、天鹅湖、先月亭、梅岭、音乐喷泉、听涛酒家等。
餐饮住宿：华中电力宾馆、东苑俱酒店、梨园大酒店、湖北省委听涛宾馆、新闻大酒店、博雅园大酒店等酒店、东湖宾馆等。
医 院：梨园医院、其他小型诊所、药店等。
行政机关：中国科学院测量与地球物理研究所、湖北省电力公司、湖北电力报社、新华社湖北分社、华中电管、湖北纺织设计院、省新闻出版局、省工商局、湖北日社、湖北省社会科学院的等机关等。
教 育：省计划管理干部学院、湖北仲宝徐东驾校、武汉交通学院、中国农业银行武汉培训学院、武汉大学医学院以及相配套的小学、中学。
五、项目开发经营意图
武汉新天第置业有限公司对本项目开发经营的主要意图是：
l 充分发挥项目地块自然环境、生态环境、人文环境、交通环境、配套设施环境、生活环境优势，挖掘项目地块市场价值，开发武汉市高端物业；
l 通过本项目的开发，树立武汉市房地产“第一产品”的领袖产品品牌，进而树立企业品牌；
l 引进国际设计大师，创造优质一流楼盘，领导武汉市高档物业前瞻潮流。
六、项目地块市场特性分析评价
1、地段评价
土地的稀缺决定了地段的重要性，特别是对于高端物业来说，地理位置显得尤为重要。业内评价物业的前三个标准是：第一是地段、第二是地段、第三还是地段。什么样的地段盖什么样的房；什么样地段的房决定其具有多大发展空间与前景的先决条件。
（1）自然环境
自然环境是本项目最大的优势所在。项目紧邻东湖风景区，与梨园广场隔街向往。东湖风景区为国家为国家4A级风景区，自然环境优越，政府对东湖路以东建筑物的高度也有着严格的限制，使得本项目的远景视野开阔。独特的自然环境是其他地段不可模仿的， “有些环境只能欣赏却永远无法模仿”， 环境的不可模仿性现已成为人们（个人、公司）所追求的重要因素之一，对楼盘的增值与发展前景起着举足轻重的作用。
（2）交通
迅速便利的交通是确定地段好坏的重要标准。本项目所处地理位置交通便捷，往西经徐东大街过长江二桥直通汉口，往南经东湖路直达中南商圈。相比汉口、武昌中心地带道路狭窄、车辆拥挤的交通状况，本项目所处地块交通较为理想：道路宽敞、车流量小、出行方便，再加上规划中的轨道交通，使得本项目存在很大的发展潜力。
（3）人文底蕴
项目的良好发展前景也必须有深沉的历史文化底蕴，而坚实基础的铸就并非一朝一夕就能简单形成，需要几十年甚至上百年的物质、文化等多方面历史沉淀。项目在经济区域带的性质上，属于长江二桥桥梁经济带动的“老城新区”。该项目紧邻东湖，东湖及其周边的洪山、珞珈山、磨山、凤凰山、南望山、瑜珈山、马鞍山是武汉市的地理文脉标志；东湖之滨110年历史的武汉大学及后来兴起的一大批高校是武汉市知识与技术密集的象征；该项目地块邻近湖北省博物馆，湖北省博物馆是楚文化稀世珍品的汇集，它与东湖风景区中的楚天台相互辉映出楚文化深厚、久远、精深、豪气的光芒；该项目地块邻近省政府所在地——“楚地之都市片区”，是湖北省重要的政治、文化和信息中心，人文荟萃，文化底蕴深厚。
（4）城市规划
东湖居住新城规划总面积为11.57平方公里，大的范围在东湖和沙湖之间。未来，其居住人口将达到11万人，即1平方公里1万人舒适度。在整个区域内，道路总长为60公里，区域公交线路网络长39公里，公交站点300米覆盖率达到90％。东湖居住新城离市区近，是武汉著名的风景区，周边环境好，是市区内唯一的原生态、低密度、亲水片区。该区域内的建筑面积和人口规模较之其它地方相当有限，也更体现环湖地块土地的稀缺性。由于受到土地供应量的限制，此区物业必将成为武汉市房地产的领袖产品。
房地产投资地段的影响因素很多，不同地段的影响因素和影响程度也不同，依据常见的地段优劣影响因素我们对本项目地段作一个简单评价，如下页表：
影响因素
优质地段
劣质地段
本项目所处地段
市场供求行情
需求量大
需求量小
需求量大，供给量小，易形成垄断市场
自然条件
地段接近市中心
地段远离市中心
离市中心近且交通便捷
地基承载力大
地基承载力小
据目测地基承载力较大
地形平坦，地势较高
地形起伏较大，地势低洼
地形较为平坦且地势较高
形状规则，面积大小适中
形状不规则，面积较小
形状规则，面积大小适中
通风采光优良
通风采光较差
通风采光优良
基础设施
完善
不完善
完善
环境条件
没有污染，绿化率高
有污染或污染严重，绿化率低
紧邻风景区
经济条件
投资活跃
投资不活跃
投资较为活跃
当地居民收入水平高
当地居民收入水平低
当地居民收入水平较高
人口因素
人口密度适中
人口密度过大或过小
人口密度适中
人口素质高
人口素质低
人口素质高
城市规划
控制较为宽松
控制过严
规划控制较为严格，其目的是为了与周边环境的协调
2、生活环境评价
本项目具有理想的人居环境，适合从事高档物业的开发，具体表现在：
（1）项目离车流量较大的徐东大街、中北路都有一段距离，便捷而不喧闹；
（2）项目地理位置优越，临武汉市内环线，具备便捷的对外交通体系；
（3）项目周边自然环境、生态环境优越，区域绿化率全市最高；
（4）周边多为企事业单位和武汉市园林景观点，古朴、宁静、清新、秀丽、自然，居住氛围较为浓厚，具有浓厚的生活底蕴；
（5）项目周边生态环境极佳，武汉市市区的尘土飞扬、道路脏乱不堪的普遍现象与这里的空气一尘不染、道路绿化带的精修细剪形成鲜明对比，空气能见度高，整体感觉和谐、清爽；
（6）项目周边是以湖北日报集团办公区、职工住宅区为主的生活集聚群，周边配套设施基本能满足居民的日常生活需求，但档次较低，产品供应单一，难以满足现代居住的需求，但项目所处地在徐东商圈和中南商圈辐射范围内，生活配套设施比较成熟；
（7）该地块三楼以上窗景无限好，远景视野开阔：东湖的涟漪阵阵、鸟语林的啾鸣声声，满目葱郁！
3、区域经济价值评价
本项目所处地段为东湖风景区，东湖风景区潜在的经济价值不可估量，而这些潜在的经济价值对本项目的产品定位、经营形态、投资收益将会产生决定性的影响。针对项目的独特优势，本区域经济价值评价主要对东湖风景区潜在的经济价值做分析评价，挖掘本项目开发经营潜在的依托平台，为后期的定位提供参考依据。
（1）地理位置
本项目紧邻东湖风景区。东湖风景区位于武汉市武昌区东郊，西北临长江，西南靠京广线，东面接鄂州，加上又处于湖北省旅游网络的重心，来往交通比较方便，特别是市内交通，目前已有多路公汽直接或间接通往东湖，为游人提供了方便。
（2）基础设施较好
旅游设施的状况是评价一个旅游地质量的标准，直接影响着它的游客容量和游人的停留时间。东湖风景名胜区在开发 50 多年中，已兴建了一批餐馆、茶室、摄影社、副食、冷饮点等商业服务设施和附属生产部门，基本上能满足旅游者的需求；同时，还建设了游泳池、滑冰场、赛车场、游船等娱乐设施，为更好地开发利用东湖创造了条件。这些基础设施对东湖周边地块（如本项目所处地段）也将产生一定的辐射作用。
（3）旅游商品丰富
旅游商品包括地方工艺品和地方土特产品，是旅游资源的一个组成部分。武汉市是湖北省旅游商品的集散地，可供旅游者采购的旅游商品丰富多彩，这些均为来东湖的旅游者提供了一个极其丰富的旅游商品市场。旅游商品对整个区域的商业氛围有着很大的促进作用。
（4）客源市场潜在优势
客源数量是维护和提高旅游客源效应的重要因素，达不到最低限度的旅游人数，风景资源再好，也难以实现开发和利用的效益。目前东湖国内游客为双休日旅游、文化修学、度假、疗养、会议等。省外游客以公务出差居多；外宾以投资考察，邻近外企职员居多。随着东湖风景名胜区旅游资源深度开发，旅游功能向多样化、多层次化方向发展，满足不同层次游客的需求，并努力通过改善风景区内部环境，充分利用旅游区所处的优越的区位条件，必将会有广阔的客源市场。
（5）经济效益
虽然武汉市在国内旅游业中仍将扮演国内旅游热线（长江三峡）的过境中转地和国内旅游温线（黄鹤楼）及旅游交通集散地的角色，但武汉市作为华中地区特大城市及正在逐渐提升的楚文化旅游目的地形象，已对国内旅游者产生了强大的吸引力，所有这些都对武汉市旅游业乃至东湖风景名胜区的未来市场发展展示了明朗的前景。
东湖风景区收入构成主要有门票收入及其他旅游服务收入。其他旅游服务收入,包括游客在景区的娱乐、餐饮、购物、交通及住宿等各项消费的收入。根据《武汉市旅游发展“十五”计划及2015年规划》等相关政府文件，东湖风景区未来十五年的经济效益预测见下表：

东湖风景名胜区旅游接待人数及营业收入预测表
年份
接待人数（万人次）
门票收入（万元）
其他旅游服务收入（万元）
总计（万元）
2000
200
4000
6000
10000
2001
220
4400
6600
11000
2002
242
4840
7260
12100
2003
266.2
5324
7986
13310
2004
293
6644
9328
15972
2005
328.1
9059
10107.4
19166.4
2006
367.5
11025
11974.68
22999.68
2007
411.6
12348
16401.6
28749.6
2008
461
13830
22107
35937
2009
516.3
15489
29432.25
44921.25
2010
578.3
23132
30773.5
53905.5
2011
624.6
24984
39702.6
64686.6
2012
674.6
26984
50639.92
77623.92
2013
728.6
29144
60123.51
89267.51
2014
786.9
31476
71181.63
102657.6
2015
849.9
33996
84060.28
118056.3
总计
7548.6
256675
463678.4
720353.4

从表中可以看出以东湖风景区为依托的区域旅游资源发展潜力巨大，而且从地域开发而言，目前东湖风景名胜区内50％的水面、71％陆地未进行旅游开发。开发较好的听涛景区内还有梅岭１号等重要景点未予以利用。在外围保护区内的珞珈山、洪山还有宝通寺等文物古迹和水生所白鳍豚馆、武大生物馆等一批很有价值的旅游资源都未得到很好的开发，这些都足以证明东湖风景名胜区还具有很大的旅游开发潜力。

七、针对项目地段特征的物业形态研究与分析
项目地段优势是后期产品形态定位的重要组成部分，项目产品形态只有充分挖掘其独特优势，才能体现项目自身最大的经济、环境、社会效益，才能在激烈的市场竞争环境中寻求最大的进取空间。针对本项目，我们首先提炼出项目地段的市场个性，寻求项目发展的可选择物业形态，并依据初步可选物业形态，对武汉特定的房地产细分市场进行调查、研究、分析，确定最终的开发形态。
地段优势提炼：稀缺性的区位环境和特色生态优势
支撑点：
（1）东湖风景区周边土地的稀缺性使得开发高端产品具有市场垄断性；
（2）项目紧邻东湖，具备亲水地产资源价值；
（3）区域规划使得项目具有良好的未来发展动力，具有强势的投资潜力和升值空间；
（4）良好的自然环境是对于高端产品的开发是一个不可替代和模仿的优势；
（5）政府规划控制使得项目与周边其他建筑能有效的进行市场区隔，简单、有力、实效；
（6）项目的地段优势能最大程度满足集科技化、智能化、个性化、生态化于一体的新一代写字楼的市场需求；
（7）东湖风景区的旅游休闲氛围对于本项目开发高端休闲商务产品有着强势支撑。
应贵司的要求，结合本项目地段的开发潜力，我们对武汉市高档高层写字楼、高级酒店宾馆物业以及酒店式公寓物业进行有针对性的调查分析，依据武汉市此类物业的市场基础和未来可把握进取的空间，结合项目优势，寻求最佳的物业开发形态。

第三部分 房地产市场调查趋势分析
一、武汉市经济发展态势分析
1、武汉经济地理位置优势明显，但经济发展滞后，发展潜力较大
武汉市是华中腹地最大的区域交通中心、商贸中心、科技中心，并正在成为制造业中心、信息中心、物流中心，经济发展规模大，潜力大。
武汉市历史上被称为“九省通衢”，并以这种交通中心的地位，在经济上辐射中南及其他数省区域。从地理区位看，以武汉为圆心，以1200公里左右铁路最佳运输距离为半径，可直达24个省市区，已形成典型的“米”字型格局。如京广铁路高速客运专线建成，武汉铁路枢纽的地位更加强化。
国家曾实行“沿海城市优先发展战略”，给予重大的政策优惠与扶持，沿海城市的大改革、大开放、大建设、大发展始于1985年前后，而武汉市真正的大建设、大发展始于小平南巡讲话的严肃批评之后，落后7年。一步慢后，步步受制。21世纪初，国家实行“西部大开发战略”，使武汉市等一批中部城市陷入“非东非西”、国家无政策重点支持的尴尬地位，长期以来经济发展相对缓慢，与沿海城市的差距越来越大。

2004年几大城市主要经济指标对照表
城 市
北京
上海
杭州
天津
广州
深圳
武汉
重庆
人均GDP（元）
24337
46579
31920
23774
48647
56977
21286
17037
城区居民人均可支配收入（元）
15638
16683
14542
11467
16884
25865
9564
9220

2004年几大城市主要经济指标对照图

2、国家推行“中部崛起”战略，中央将对以武汉为中央的中部6省“给政策、给资金、给项目”，为武汉市经济的发展带来前所未有的机遇。
2004年中央工作会议提出：国家实行“中部崛起”发展战略。这是改革开放20多年来中央第一次把中部的发展提上战略议程。历史表明，在中国，一个地区、一个特大城市的发展，中央的重视和扶持头等重要。
3、WTO三年保护期到期，一大批国际性金融保险财团将抢摊武汉。
4、武汉市产业结构正在发生的重大变化带来的经济需求新格局
武汉市是我国解放后曾经兴旺发达繁荣一个时期的城市。钢铁业（武钢）、机械制造业（武锅、武船、武重、武机、汽发）、纺织业、食品业、家电业等都曾辉煌一时。由于复杂的原因，特别是体制改革（企业民营、私营化）、对外开放速度慢，这些产生一段时期武汉进入低谷，大中企业进入改制的阵痛。
经过20多年的积累，在原来产业链被破坏后，正在逐步形成新的、与现代化建设相适应的产业链：
钢铁产业（武钢基本完成体制变革和技术升级）
机械制造业（汽车、发电机制造）
家用电器产业（海尔生产基地、TCL生产基地）
石油化工产业（中石化聚丙乙烯生产基地）
光电子产业（长飞、烽火、精伦、楚天、NEC等）
旅游产业
教育事业（百余所大学和研究所）
文化产业
食品产业、纺织产业的改制、转型与振兴
武汉市政府高度重视：
①产业的塑造与发展；
②民营企业的发展；
③将商贸业转化为产业——（商贸业＋产业）一体化
5、湖北省委关于“全省支持武汉、武汉带动全省”和“以武汉为中心”建设武汉经济圈
中共中央政治局委员俞正声同志任湖北省委书记后，带领湖北省委坚定的提出：
l 全省支持武汉，武汉带动全省的经济发展战略
l 东风汽车公司总部与生产基地、中铁十一局、清江紫园总部、中建八局等大型企业总部迁来武汉，使武汉市政府税收跳跃式上升
l 以武汉为中心方圆100公里建设武汉经济圈
l 大力发展制造业，振兴老工业基地
因而，使武汉市经济进入快速发展期，见下表：
年份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
GDP（亿元）
1206.84
1347.8
1493.09
1662
1954.65
人均GDP
——
——
——
8399.6
9545
财政收入（亿元）
126.15
150.18
196.54
230
260
职工平均工资（元）
7268
9080
10039
11719
14040
城镇居民可支配收入（元）
6761
7035.05
7820
8524.52
9564.05
城镇居民人均消费支出（元）
6075
6342.29
6833
7251.32
7792.63

6、 武汉市经济发展规划
（1）武汉市总体规划
武汉市城市总体规划（1996－2020）明确提出把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江滨湖城市特色的现代城市。
（2）规划目标
城市发展的总体目标是：把武汉建设成为城乡一体化、开发型、多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。社会发展目标是：坚持科教立市，建立研究、开发、生产和科技贸易服务配套发展的科技发展格局；人口控制规模：全市常住人口机械增长量控制在5～6万人。加速城市化进程，至2020年将全市城市化水平提高到80％以上，其中郊县城市化水平提高到55～60％。
武汉市现有人口约800万人，市区常住人口约480万人。经济发展目标是建立起一个由内向外的第三、二、一次产业圈层式布局结构。
武汉市总体规划范围分为市域、城镇地区和主城三个层次。主城规划范围以三环以内地区为主，面积约850平方公里。
其主要产业的空间战略布局如图：

规划主城人均居住面积已经达到23.9平方米，至2020年规划末期，居民住宅面积总量将从1994年的4800万平方米增加到1.26亿平方米左右，住宅成套率达到98％。
“多中心组团式”的布局结构：利用江、河、湖、山等自然条件分隔，规划江北、江南两大核心区，在核心区周围布局10个中心片区，在主城区边缘布局10个综合组团。
主城三镇规划结构：汉口地区规划为170万；汉阳地区规划人口为76万；武昌地区规划常住总人口为204万。
二、武汉市房地产市场特征与发展趋势分析
房地产宏观市场环境分析的目的是为了发现市场潜在机会，把握可进取的市场空间。从市场调查的角度讲，项目的区域环境分析更多是一种静态研究，而项目的经营运作是一种动态的行为，为较为准确的预测项目的预期收益，对项目所处的宏观环境进行分析，一方面能发觉项目潜在优势，另一方面，在结合整体市场趋势的大环境下，遵循市场运动轨迹，得出较为科学、准确的项目预期收益，提高项目风险的辨识能力。
1、市场总体特点
（1）从宏观区位看，武汉是东、西部地区资源、信息、技术等交流和交换的战略节点，它具有“独一无二”的山水园林城市资源，它的经济地理区位与人口、地域规模形成房地产市场容量大、规模大、发展空间大、回旋余地大。
（2）后发空间。武汉处于东部大开放、西部大开发“夹缝”中的中部地区，经济发展水平不如东部，经济发展相对缓慢、落后与沿海同类城市，人均可支配收入低。但武汉经济区是中国七大重点经济区之一，拥有得中独厚的区位优势、得天独厚的气象优势、得水独厚的生态优势、得土独厚的资源优势、得才独厚的创新优势，房地产市场具有后发空间、潜力巨大。
（3）资本凹地效应。资本由高成本向低成本、低收益向高收益、投资环境由差变好的运动规律作用下，大批资本实力型开发商100多家纷纷涌入武汉地产市场。香港和记黄埔、瑞安集团、世茂集团、华润集团、新世界集团等港资财团久窥武汉多年而于今年下手圈地，开发物业重点之一是高端写字楼和酒店，它们看好的正是“中部崛起”与WTO机会的叠加。
（4）由于房改政策到位、大规模城市旧城改造、按揭贷款支持、第一、二次置业高峰等原因将武汉市住宅市场推向高峰。
（5）地价低、房价低、竞争程度低、品质低的局面正在发生变化。
（6）相对于北京、上海、深圳等市场，产品缺乏创新。
（7）细分物业市场：住宅供应稳步增加，价格中心上移，别墅规模扩大，开发呈大盘化趋势。市场供应细分；写字楼市场竣工面积下降，甲级写字楼竞争激烈；商业营业用房价格上升迅速，竣工面积下降较大。
（8）由于武汉独特的地理位置和正在发展中的经济环境，会有越来越多的境外公司、外地公司涌向武汉，高端写字楼市场需求潜力大。
2、政策环境分析
（1）国家出台经营性土地使用权招拍挂的政策，武汉市走在前列
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法检查工作的通知》，要求从2004年8月31日起，所有经营性土地一律都要公开竞价出让，以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。文件还规定，8月31日以后，开发商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把土地收回。武汉市2002年7月开始推行这种土地供应方式。将促使：
l 房地产市场走向规范化
l 地价上扬
l 房价上扬
l 开发商重新洗牌
武汉市政府意图强化土地经营、增加土地收入，改变房价过低与城市在全国同类城市中地位不相称的局面，最近三年已经推动地价翻一番，楼面地价由均价600元/m2左右上升到1300元/m2左右，大大促使房价上扬，房价由平均2300元/m2左右上升到3000元/m2左右。
（2）国家调整金融政策
2004年10月29日，央行发布通知，金融机构一年期存款基准利率将上调0.27个百分点，由现行的1.98％提高到2.25％，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，后又上调0.17个百分点，由5.31％提高到5.75％。此举向社会传递了中央银行控制信贷和投资过快增长的政策意图。
中央银行2004年的121号文件提出要进一步支撑资本实力型开发商在市场之中处于主导地位。在国务院18号文中，也提出“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”。
（3）经济适用房管理政策
2004年5月13日，我国第一部《经济适用住房管理办法》正式规定出台，经济适用房面积严格控制在中小套型。根据该项办法，武汉市出台了《武汉市经济适用住房管理规定》，强化了对户型面积、购买对象的监督和管理，为今后政策的顺利执行奠定了基础，这也将会在一定程度上抑制武汉市房价增长过快的趋势。
（4）武汉市大规模的旧城改造政策
武汉市大规模成片旧城改造、消灭“城中村”政策，大面积拆迁，大大增加了住宅及商业物业的需求。
（5）国家连续出台控制房价上涨过快的一系列政策
“国八条”、“温八条”、“七部委八条”连续出台政策，控制房价上涨过快。如：强化土地管理，增加中低价位、中小房型住宅供应，禁止期房转让，增加市场成本等。这将对市场产生广泛影响，使整个市场走向稳定、健康发展。
（6）武汉市加强了商品房销售市场的监管
从2004年3月1日起，武汉市实行了严格的商品房项目合同备案登记制，强化了对个楼盘“假退房、真转让”的销售行为及“假抵押”行为的监管，实行了“期房限转”。同年5月，颁布了禁止无证售房、禁止炒房号、禁止无证做广告等“禁令”，杜绝了各种炒房行为，