朝阳生态园有限公司朝阳生态园项目建设投资可行性研究报告1.doc

濉溪县朝阳生态园有限公司朝阳生态园项目可行性研究报告目 录第一章 总 论4一、基本情况4二、项目背景6第二章 项目建设的必要性和可行性10一、项目提出10二、项目建设的必要性11三、项目建设的可行性12第三章 市场分析16一、酒店业发展状况16二、发展模式21三、现存问题22第四章 选址方案25一、选址原则25二、项目选址方案25三、项目建设条件及配套资源25四、场址条件26五、自然条件对建设项目的影响28第五章 项目定位与功能分区方案30第六章 工程方案31一、本项目用房建设标准及依据31二、本项目总体规划31三、结构设计方案33四、给、排水设计方案35五、电气设计方案35六、暖通设计方案36七、宾馆的设计标准37八、 市政设施规划40第七章 环境影响分析与保护45一、环境保护的重要性45二、环境保护标准45三、项目主要污染源和污染物分析45四、建设项目的环境影响46五、环保措施的评述及其技术经济论证46六、环境影响评价结论和建议51第八章 安全与消防52一、设计依据52二、设计范围52三、消防设计52第九章 节能、节水54一、概述54二、节能、节水措施54第十章 项目实施进度55第十一章 项目投资与资金筹措56一、项目投资估算56二、资金筹措58第十二章 财务分析59一、经营收入59二、销售税金及附加和所得税59三、总成本费用59四、主要经济技术指标61第十三章 劳动定员和培训62一、劳动定员62二、培训62第十四章 安全卫生63第十五章 工程招标64一、发包方式64二、招标组织形式64三、招标方式65四、本项目招标形式和招标内容66第十六章 结论与建议68一、结论68二、建议6869 濉溪县工程咨询事务所第一章 总 论一、基本情况1、项目名称：朝阳生态园项目2、建设性质：新建3、承办单位： (1)单位名称：濉溪县朝阳生态园有限公司 (2)法定代表人：蔡朝阳4、项目地点：濉溪县刘桥镇。5、项目概述：（1）项目总投资5000万元，总占地30亩。（2）本项目分两期建设。总建筑面积18000平方米。一期建设餐饮休闲中心8000平方米。内容包括：（1）特色餐饮、垂钓、娱乐、停车等项目。四层，钢筋混凝土框架结构。（2）建设观赏垂钓鱼塘面积约10亩，购5万条鱼苗。（3）绿化道路等其他基础设施。二期建设星级饭店10000平方米。内容包括：（1）餐饮、客房、健身房、洗浴中心、游戏厅等。六层，钢筋混凝土框架结构。（2）围墙、大门等基础设施。（3）购置饭店设备设施。6、主要经济技术指标（1）项目总投资5000万元，其中固定资产投资4500万元，流动资金500万元。项目按照整体规划、两期建设，滚动发展的原则进行建设。（2）项目达产后，销售收入4150万元。（3）总成本费用3420万元。（4）利税总额730万元。其中利润525万元，税金205万元。（5）投资利润率19.1%。（6）财务内部收益率14.7%。（7）静态投资回收期6.4年（税后，含建设期1年）。7、项目效益：（1）社会效益项目建成后，进一步推动农村绿化，建成淮北市区的后花园，提高城镇与城市的生态功能，建成城乡居民生态观光旅游休闲的理想场所，通过完善绿色食品产业链，实施食品安全生产追溯制度，确保消费者饮食健康，实现绿色消费。本项目为劳动密集型产业，可直接带动绿色食品生产、加工、营销、物流、餐馆、休闲、住宿等相关产业，能够提供150个就业岗位，对缓解就业压力，增加城乡居民收入，丰富绿色食品市场供应、特色食品周年供应，满足不同层次的消费需求，促进社会稳定，优化山水资源配置，统筹城乡经济和社会发展，加快现代农业科技创新步伐，促进农村经济健康发展，将起到重要作用。（2）生态效益项目建成后，按照科学发展观的要求，将山水开发、现代农业、高效农业、生态农业、休闲农业、生态旅游等技术进行优化组合，集成配套。本项目发展生态经济，形成社会、生态、经济良性循环的发展环境，逐步实现山水生态结构合理化，技术生态化，达到过程清洁化和产品无害化的目标，建立“自然空间人类”系统协调发展的新关系，项目生态效益十分显著。8、项目编制依据：（1）项目主办单位关于编制可研报告的委托书；（2）淮北市国民经济和社会发展第十二五规划纲要；（3）淮北市社会与经济发展“十二五”计划；（4）淮北市关于鼓励全民创业的意见；（5）淮北市统计年鉴2010；（6）主办单位提供其它有关材料。二、项目背景刘桥镇是省级综合改革试点镇、副县级建制镇。镇域总面积83平方公里，耕地面积4.4万亩，辖16个村、6个居委会，人口9.2万人（含矿区）。镇区东距淮北市区10公里，西邻河南永城市，并有濉永公路相连，境内座落刘一、恒源两大国有煤矿。地理位置优越，交通网络发达，具有显著的区位优势、资源优势、交通优势。随着经济、社会的发展，城镇建设也进入高速发展的快车道，并取得优异的成绩。2002年、2003年先后被评为全国创建文明村镇工作先进单位，被授予全国中小城市生态环境建设实验区；今年 10月，被中央文明委授予“全国文明村镇”的荣誉称号。 目前，刘桥镇建城区规模近4.7平方公里，城区常住人口4.5万人。2004年镇级财政收入1000多万元，全镇国内生产总值（GDP）4亿元。镇区年销售收入过亿元的工业企业有皖能煤业公司、皖北煤电集团刘桥一矿、恒源煤电股份公司，其中恒源煤电股份公司2004年成功上市，并募集股金4亿元，2004年底首批投入2.4亿元建设煤泥矸石综合利用电厂一座，并拉动煤场、运输、建材等一批相关产业的建成与发展。2005年，浙江客商投资1.2亿元建设三利园林有限公司，占地2000亩，集园林、休闲、旅游为一体的娱乐城，即将开工建设。 经过近几年的建设，通过塌陷搬迁，已在规划区建成前楼、大庄、陈集、周口、丁河等七个农民居住小区和两个工人居住小区，并在镇区中心建成1万平方米的农贸市场和建筑面积4万平方米的商业中心，建成合欢、合兴、共振、育才、贸易、云集等六条城镇干道和占地1.8万平方米的公共绿地，供水能力200吨/日的水厂一座，供水人口3.5万人。基础设施逐步完备，城镇功能基本齐全，具有较强的聚集力和辐射力，已成为淮北地区规模最大的工矿型城镇。 经济建设方面：刘桥镇现有民营企业1523家，个体工商户1087户，全镇民营经济1-7月份新增固定资产投资3.96亿元，民营经济增加值达1.33亿元，实现营业收入4.36亿元，完成利润3947万元，上缴税金2056万元，全镇民营经济蓬勃发展。近年来，围绕经济建设这个主题，刘桥镇外塑形象，内强素质，积极开展招商引资工作，认真实施全民创业计划，贯彻落实投资、创业优惠政策，为民营经济发展提供了良好环境，有力地推动了全镇民营经济的快速发展。引投资，招商引资成为刘桥镇民营经济发展的强心剂。近年来刘桥镇招商引资工作成效果显著，全镇共引进外地投资企业16家，其中投资千万元企业12家，这些企业相继投产或开工建设，另有5家签约项目、4家在谈项目，投资均在千万元以上。两年共引资近4亿元，招商引资不仅为刘桥的经济发展注入了活力，同时也为刘桥本地民营经济的发展壮大起到很大促进作用。启民资，全民创业成为刘桥镇发展民营经济的重要手段。2007年以来全镇新增个体工商户约340家、新增规模养殖户90余家、新增特色种殖户6家，启动民资近2亿元。全镇上下形成了浓厚的创业氛围，敢于创造、敢于进取、敢为人先的创业精神已 经形成，广大干部群众思想进一步解放，干部带头创业、带领创业、带动创业的作用已经体现，老百姓不拘形式、宜工则工、宜商则商、宜农则农的创业局面进一步形成，民资的融入有力地推动了全民创业的有效开展。 搭平台，工业集中区成为刘桥民营企业发展壮大的沃土。自去年以来,刘桥镇已累计投资近三千万元对集中区道路、供电、通信等基础设施进行完善。工业集中区优越的地理位置、便捷的交通、充足的能源及众多的入驻优惠政策已成为民营企业发展壮大的有力保障。目前，已有7家企业入驻集中区，另有2家企业即将在集中区开工建设。发展才是硬道理，刘桥镇正是紧紧围绕“发展”这个第一要务，积极转变政府职能，不断优化经济发展环境，深化思想解放和改革开放，为民营经济的发展提供了广阔的空间。民营经济所散发出的生机和活力，定将为刘桥经济的大发展作出更大贡献正式在这种背景下，濉溪县朝阳生态园有限公司提出了朝阳生态园项目，正当其时。第二章 项目建设的必要性和可行性一、项目提出2006年，中国餐饮消费全年零售额首次突破万亿元大关，达到10345.5亿元，同比增长16.4%，比上年净增1458亿元，连续16年实现两位数高速增长，与改革开放初期的1978年相比增长了188倍。 2007年，中国餐饮业发展迈上新台阶，全年零售额达到12352亿元，比上年约增加2006.5亿元，同比增长19.4%，比上年同期增幅高出3个百分点，占社会消费品零售总额的13.8%，拉动社会消费品零售总额增长2.6个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.6%。中国餐饮业的快速持续发展，显示出了在社会需求和经济发展的大背景下，行业总体规模日益扩大，在国民经济中的地位和作用明显提升和加强。 2008年1-11月份，全国住宿与餐饮业零售额达到13905.1亿元，同比增长24.9%，环比基本持平，比上年同期加快6.1个百分点，占同期社会消费品零售总额的比重为14.2%，拉动社会消费品零售总额增长3.5个百分点。其中11月份，全国住宿与餐饮业继续保持快速增长，零售额实现1376.6亿元，同比增长25.1%，比上年同期加快3.5个百分点，但比上月下降6.6%。 2008年下半年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出在扩大内需、拉动消费方面，将大力发展餐饮业。以消费促发展，在三方面大力发展餐饮行业。首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决餐饮行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。本项目生态休闲中心作为充满自然情趣的生态环境建设项目，建成后加快绿化荒滩，提升湿地生态效果，同时对解决农村剩余劳动力、增加农民收入、增加当地财政收入都具有积极的促进作用。二、项目建设的必要性1、推进农村经济发展的需要充分发挥淮北市产业优势，突出发展特色产业，大力推行生态农业发展战略，兴建绿色食品基地，开发绿色食品、安全食品，不断提升农产品品质，提高国内外市场的竞争能力。依托农产品加工的龙头带动，采取土地流转的形式，把分散的荒滩、林地、湿地、水面等生态资源有效地组织起来，引导生态化生产符合市场需求的优质农产品，实行产业化经营，达到增加农民收入的目的。从而有效地促进农村经济和社会健康、持续、稳定的发展。2、是构筑现代休闲旅游业框架的需要本项目的建设，为构筑现代休闲农业框架奠定了坚实基础。在种植业和养殖业方面，以“高效”、“高科技含量”为指导，集中力量推进代表现代农业发展方向的绿色食品集约化生产。按照绿色食品安全的原则，实施山水生态和农林水产结构调整，大幅度提高农业生产、生态休闲的效益，增加农民的经营收入。三、项目建设的可行性1、政策保障中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定明确了新时期农业综合开发的主要目标和任务，安徽省政府制定的安徽省国民经济和社会发展第十二个五年计划明确指出了“十二五”期时安徽省国民经济和社会发展的指导方针、奋斗目标和主要任务。财政部国家农业综合开发“十二五”计划明确提出以扶持龙头项目为重点，以市场为导向，以效益为中心，以科技为依托，选择一批具备一定规模、经济效益较好、辐射带动作用强、产品具有市场竞争优势、具有较强的科技创新能力和良好的经营管理机制的龙头项目，予以重点扶持，建设农产品生产、加工、出口基地，鼓励龙头企业与农民通过签订产销合同、土地流转以及土地使用权、产品、技术和现金等形式入股，彼此结成利益共同体，形成利益同享、风险共担的经营机制，大力推进农业产业经营。2、建设条件具备（1）自然地理条件淮北市位于安徽省北部，地处淮北平原，东近连云港、西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。（2）自然气候条件淮北市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。淮北市位于南北气候的过渡地带，兼有南方、北方气候之长，水、热、光照等气候资源优势明显，适宜多种农作物生产，特别是高效特色农作物生产、设施农业周年生产，适宜饲养优质猪、地方特色猪以及其它特种经济动物。（3）综合经济条件淮北市经济基础坚实。改革开放30年来，人民生活水平由温饱型转向小康型，生活质量进一步提高。农民人均收入和社会消费品零售总额实现较快增长，特别是作为全国煤电能源基地，经过多年的发展建设，全市的综合经济实力逐年大幅增强，完全具备建设山水湿地生态休闲中心的实力。3、项目区基础条件较好经济建设方面：刘桥镇现有民营企业1523家，个体工商户1087户，全镇民营经济1-7月份新增固定资产投资3.96亿元，民营经济增加值达1.33亿元，实现营业收入4.36亿元，完成利润3947万元，上缴税金2056万元，全镇民营经济蓬勃发展。近年来，围绕经济建设这个主题，刘桥镇外塑形象，内强素质，积极开展招商引资工作，认真实施全民创业计划，贯彻落实投资、创业优惠政策，为民营经济发展提供了良好环境，有力地推动了全镇民营经济的快速发展。引投资，招商引资成为刘桥镇民营经济发展的强心剂。近年来刘桥镇招商引资工作成效果显著，全镇共引进外地投资企业16家，其中投资千万元企业12家，这些企业相继投产或开工建设，另有5家签约项目、4家在谈项目，投资均在千万元以上。两年共引资近4亿元，招商引资不仅为刘桥的经济发展注入了活力，同时也为刘桥本地民营经济的发展壮大起到很大促进作用。启民资，全民创业成为刘桥镇发展民营经济的重要手段。2007年以来全镇新增个体工商户约340家、新增规模养殖户90余家、新增特色种殖户6家，启动民资近2亿元。全镇上下形成了浓厚的创业氛围，敢于创造、敢于进取、敢为人先的创业精神已 经形成，广大干部群众思想进一步解放，干部带头创业、带领创业、带动创业的作用已经体现，老百姓不拘形式、宜工则工、宜商则商、宜农则农的创业局面进一步形成，民资的融入有力地推动了全民创业的有效开展。 搭平台，工业集中区成为刘桥民营企业发展壮大的沃土。自去年以来,刘桥镇已累计投资近三千万元对集中区道路、供电、通信等基础设施进行完善。工业集中区优越的地理位置、便捷的交通、充足的能源及众多的入驻优惠政策已成为民营企业发展壮大的有力保障。目前，已有7家企业入驻集中区，另有2家企业即将在集中区开工建设。发展才是硬道理，刘桥镇正是紧紧围绕“发展”这个第一要务，积极转变政府职能，不断优化经济发展环境，深化思想解放和改革开放，为民营经济的发展提供了广阔的空间。民营经济所散发出的生机和活力，定将为刘桥经济的大发展作出更大贡献人文环境优势：刘桥镇历史悠久，刘桥百姓善民善邦，民风淳朴，人心思上，发展意识浓厚，创业愿望强烈，构成了独特的人文环境。招商引资政策优惠，政策环境宽松，为投资企业实行了“一条龙”服务、“一站式”审批，专人全程跟踪服务。 第三章 市场分析一、酒店业发展状况1、中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；（3）酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；（4） 绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。2、濉溪酒店消费者研究1、消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异经过详细的调查，就濉溪范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利：2、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如主干公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；3、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；4、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要-健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；5、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为10分钟车程，三级商圈半小时车程。度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同：1、从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。3、濉溪酒店消费者特征调查表明：（1）从职业角度看，濉溪酒店的消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者。（2）从籍贯角度看，濉溪酒店消费者主要是来自濉溪企事业单位的高级管理人员；而来自外地的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来濉溪作商务逗留的；而且近年来受濉溪酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为濉溪酒店消费市场一支不可忽视的力量。（3）从入住酒店的时间上看，来自外地的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高。（4）从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、棋牌等，他们对房间的空间要求比较多一些；外地客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务。（5）另外，平均来讲，濉溪酒店所接待的业务中，有20%左右的业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这些客户主要来自江、浙、沪、粤等沿海地带，濉溪本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次以上这种消费机会。（6）从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据50%以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育。（7）从收入角度来看，濉溪酒店消费者特征比较独特：中、高收入人群占客户总数的绝对多数，而低收入阶层在总数中所占比例非常少。二、发展模式中国餐企业已经十分注重品牌的塑造和企业规模的扩大。通过连锁经营和特许经营等多种方式，中国餐饮业正积极进军海外市场。中国的餐饮市场中，正餐以中式正餐为主，西式正餐逐渐兴起，但目前规模尚小；快餐以西式快餐为主，肯德基、麦当劳、必胜客等，是市场中的主力，中式快餐已经蓬勃发展，但当前尚无法与“洋快餐”相抗衡。随着中国经济及旅游业的发展，餐饮行业的前景看好，在未来几年内，中国餐饮业经营模式将多元化发展，国际化进程将加快，而且绿色餐饮必将成为时尚。 三、现存问题食品安全问题在受到越来越多的关注，主要是因为存在问题频频曝光在人们视线中。 3月15日，中央电视台披露河南济源双汇公司使用瘦肉精猪 7月21日，北京电视台曝光味千拉面声称的骨汤是兑制而成 8月16日，肯德基员工自曝内幕饮料全是冲兑而成，肯德基方面随即承认醇豆浆确为豆浆粉冲兑 2011年8月22日，海底捞餐饮股份有限公司紧急发表声明，坦承“白味汤锅、柠檬水是勾兑而成” 2011年9月4日，有记者以服务员的身份卧底于青岛心海广场的俏江南餐厅，经过3天的调查，发现连锁餐饮界巨头俏江南存在员工培训走过场、工作服装异味浓、餐具没有消毒、死鱼冒充活鱼加工等问题，还对餐桌上回收的油的走向、食材来源以及鲜榨果汁是否为勾兑等提出了质疑。 俏江南、海底捞、味千、肯德基等知名公司的食品安全问题相继遭曝光，无疑是往餐饮界中扔下了几颗重磅炸弹。在消费者圈子里引发了不小的震动，使这些企业品牌都蒙上了层阴影，带来巨大损失。 食品安全跟企业的品牌形象息息相关，必须管理好这一块以维护企业品牌价值，从而反过来推动企业更好地发展壮大。”首都经贸大学产业经济研究所所长陈及在接受采访时进一步表示：“这其实还涉及企业诚信问题，承诺的和做的不一致，是对消费者的欺骗。一个企业不诚信经营，就谈不上品牌的建设与知名度的继续打造。” “这些餐饮界大佬们的教训给其他企业敲响了警钟。”陈及表示，中国要打造健康有序的餐饮市场，一方面企业自身要加强自律，一方面政府主管部门要严密监管。四、前景预测近两年的统计资料说明:安徽省旅游业在稳步发展。酒店业作为在中国日益兴起的一种服务性行业，也正在以高速不断发展着。酒店经营市场持续向好，每年淮北市酒店客房开房率高达85%以上。中国的一些经济强镇、旅游强镇，也将成为酒店业的投资重点区域，中国经济百强镇的酒店机遇已经来临。这些地方的经济比较发达，工业与手工业的迅猛发展，外来人口的增加，特别是商务活动增加，地方居民的消费观念、消费行为的转变，都将使这些经济强镇成为酒店业的新投资热点，进行了和进行着必要的铺垫，从而成为投资四星或准四星级别的酒店的最佳区域，甚至一些地方在镇上也投资建立准五星酒店。在县城、县级的市区，投资四星级别的酒店将也成为热点，在经济比较发达的地方，县级市，将出现五星级或准五星级别的酒店，都成为必然。在这样的消费理性逐渐明晰，酒店地理位置分布相对科学、合理均匀的情况下，比外在的建筑、内在的装潢，已经不是谁胜谁弱了，更重要的在于服务，在价格逐渐不敏感的部位、区域，将成为人们消费的关注热点，目前经济走势，从现在的市场行情来看，180280元的价格客房档次比较欠缺，也是易被客人接受的档次，同时也是比较缺乏的档位，具有强大的市场吸引力。前一时期人们对于这个价格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高级点，能够接受300500元的价格，稍微敏感的，能够接受60120元的价格，所以中间的120280元的客人，反而没有人做，或是做的比较少，这样就留下了市场空隙，也就留下了市场机遇。第四章 选址方案一、选址原则1、环境优越。周边没有污染源，生态环境适宜。2、交通便利。靠近主要交通干道，有利于方便通行。3、有利于生态产业链的物料循环。4、远离城区，或位于城乡结合部，土地价格较低，有利于土地流转。5、符合城乡发展规划、旅游发展规划、山水生态资源发展规划。6、先易后难，优先考虑现有基础条件较好、旅游发展潜力大的区域。二、项目选址方案通过对濉溪县刘桥镇建设规划，该项目选址位于濉溪县刘桥镇。占地面积30亩。三、项目建设条件及配套资源项目所在地基础设施配套功能完善，高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施齐全。1、供 电淮北大唐发电站每年除满足本市外，向省外供电约90万千瓦，电力供应充足。现有的供点电能力可以满足项目的用电要求。2、供 水淮北现有供水能力为21.1万立方米/日，最大供水能力23万立方米/日。共有水源井92眼，配水厂6座，清水池总容量1.9万立方米，输水管道25公里，配水管233.8公里，供应全市70平方公里范围内的生产和生活用水。因此本项目的供水完全有保障。3、供 热淮北市已建成保证几百万平方米供热的热源厂，本项目的供热可就近接入。4、供 气淮北于2003年开始连片供应天然气，2006年供应能力达到4000立方米/日，项目周边主干道建设有天然气中压管道，可就近接入项目，对项目规划用气有保证。5、交 通项目地理位置优越,附近有公交总站，搭乘非常便利。项目道路进出有序，道路体量大，出入方便。6、通 讯淮北邮电、通讯事业已进入现代化阶段，数字交换、程控电话、移动通讯、有线电视、卫星电视、终端因特网接入应有尽有。程控交换机总量达到30万门以上，现有资源完全可满足项目要求。四、场址条件1、 自然地理状况淮北市位于安徽省北部，地处淮海经济区的南部，东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。全市辖三区一县。2、自然气候条件淮北市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。年均气温：14.5极端最高气温41.1极端最低气温：-21.3年均相对温度：70%主导风向：东北风平均风速：3.1m/s风压：343kn/m2年最高降雨量：1441.1mm（1964年）年均降雨量862.9mm日最大降雨量：249.7mm（1957年7月14日）最大冻土深度：20cm地震烈度：6度3、工程地质、水文地质条件淮北市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为23.5-32.5，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽20厘米。根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：（1）粉质粘土。浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。（2）粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。（3）粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。（4）粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载办标准值均在140KPa以上。4、地震设防地震烈度为6度，历史上未发生过较大地震。地基承载力约在12千牛/平方米。五、自然条件对建设项目的影响1、对工程方案的影响淮北市位于安徽省北部，以平原为主，北部有低山残丘，大部分地区，工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。2、对施工条件的影响淮北市四季分明，气候温和。雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水灾、旱涝现象，冬季低温冻害，对工程施工稍有影响。3、对工程造价的影响淮北市交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长途运输，水泥、砂石等主要材料来源充足且运距较短，这样可以大大降低工程造价。第五章 项目定位与功能分区方案1、目标定位文化主题：地方民俗文化。休闲主题：养生、健身、垂钓、农家田园休闲。餐饮主题：绿色食品健康餐饮、农家乐土特餐饮。2、功能定位生态保护、乡野观光、休闲度假、停车住宿、特色餐饮、商务洽谈、小型会议。3、市场定位一级市场：即基本市场，以淮北市城市居民为主。二级市场：即重点开发市场，以宿州、徐州及周边城市居民为主。4、功能分区主要分为入口服务区、住宿区、餐饮区、停车区、休闲娱乐区。内设多功能厅，可以供小型会议、商务洽谈。内设标准客房，方便游客休息。餐饮洗浴中心可同时为300人提供餐饮洗浴，完善中心现代服务设施。第六章 工程方案一、本项目用房建设标准及依据 本项目用房建设依据:根据国家相关规定，住宅及公建的建设应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。二、本项目总体规划 规划依据1、中华人民共和国规划法2、城市居住规划设计规划3、用地地形图（一）本项目规划指标主要技术经济指标表序号指标名称单位数量1规划总用地m2200102总建筑面积m2180003星级酒店建筑面积m2100004餐饮休闲中心m28000（二）项目规划布局 规划布局应考虑商务配套、客房、餐饮组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的有机整体； 建筑风格特色鲜明，具备地标感，群体建筑与空间层次在协调中求变。楼座布置上要力争寻求天际线的变化； 本项目地块空间有限，因此要适当增加楼座的高度，降低建筑密度，以为居住景观打造留够充足的空间；（三）建筑外观设计 主体建筑平面简洁，屋顶轻盈，造型新颖、朴实、大方、注重功能、形式、结构的统一，规划设计方案既能满足该建筑的各项使用要求，同时也符合呼和浩特的城市规划，与周围建成的建筑相协调，创造一个有个性、新颖、具有地方性、时代性的建筑群落。 本项目的建筑风格为后现代风格，整体形象硬朗，凸现项目个性化产品的特征的建筑风格，色彩的构成，柔和淡雅，体现以下亮点：现代精神：无论是外在还是建筑的精神内涵都体现了现代人的快节奏，高效率，意气风发的生活实质。时尚视界：使人们从看到的第一眼就认同了它与时尚的同步，与现代生活的融洽，与市场现有建筑的明显区格。立面颜色的组成，强调稳重感和柔和感，局部引入一些明快的色彩，避免过于呆板；强调竖线条，窗格的划分对称；墙的转角处有线角、转角石等细节；高视点-抬眼望去，建筑的形象特点更注重的是从建筑型体与色彩中体现，在设计中不追求厚重，用简化的方式体现现代的意境。色彩-本项目的色彩选用了淡雅的基调，在整体的色调上跳跃着木色的柔和。三、结构设计方案 （一）结构设计主要参数基本风压设计使用年限建筑结构等级地基基础设计等级0.55KN/m250年二级乙级基本重压搞震设防类另建筑耐火等级建筑面地类别0.40KN/m2两类二级类标准冻深抗震设防烈度结构抗震等级地面粗糙度1.60m8度第一组（0.2g）二级C类（二）现行设计规范，规程建筑结构可靠度设计统一标准(GB50068-2001)建筑工程抗震设防分类标准(GB50223-2004)建筑结构荷载规范(GB50009-2001 2006年版)建筑抗震设计规范(GB 50011-2001)混凝土结构设计规范(GB 50010-2002)建筑地基基础设计规范(GB 50007-2002)建筑结构制图标准(GB /T50105-2001)砌体结构设计规范(GB50003-2001)房屋建筑制图统一标准(GB/T50001-2001)混凝土结构工程施工质量验收规范(GB50204-2002)建筑变型测量规程(JGJ/T8-97)（三）主体工程本工程结构类别为两层框架结构，使用年限为50年，抗震设防烈度为八度。 耐火等级：二级（四）门窗工程 门窗玻璃的选用应遵照建筑玻璃应用技术规程JGJ1和3建筑安全玻璃管理规定及地方主管部门的有关规定；门窗安装应满足其强度、热工、声学及安全性能等技术要求。所有外墙的门窗上下口、窗楣、雨篷、挑檐等突出部分均做滴水线；（五）屋面工程 本工程的屋面防水等级为级，防水层合理使用年限为15年；（六）外装修工程 外装修选用的各项材料及其材质、规格、颜色等，均由施工单位提供样板，经建设和设计单位确认后进行定样。（七）节能、保温 为了贯彻国家节约能源的政策，本工程按照民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）JGJ26-95进行了节能设计（节能50%）。本建筑物座北朝南，屋面保温采用120聚苯板，周边地面垫层及外墙基础内侧均作70厚挤塑聚苯板保温，栏板外侧贴30厚挤塑聚苯板，梁外侧贴30厚挤塑聚苯板。外保温合理使用年限为25年。外窗采用断桥铝合金中空玻璃，空气层厚度为12mm，厂家应保证玻璃热工性能满足国家节能要求的各项指标。四、给、排水设计方案 供水水质要求达到国家现行的生活饮用水水质标准。（一）生活给水系统给水系统由市政自来水公司直接供给。本工程最高日用水量为655.05m3/天。1、生活用水：1.5立方米/人.天，日用水量为450立方米。2、消防用水，按1年为3次，一次灭火时间2小时，用水指标2立方米/S，则消防用水量为平均每天120立方米。未预见水量按10%计算。（450+120）*10%=57立方米日平均总用水量为:627立方米.（二）生活污水系统污水系统