住宅小区车位权属纠纷探究_李佳楠.pdf

AUTO TIME 19 FRONTIER DISCUSSION|前沿探讨 时代汽车住宅小区车位权属纠纷探究1住宅小区车位概述1.1住宅小区车位的概念随着经济的发展，人们的生活水准日益提升，对于住房问题也更加关注，不再只是从前的“吃得饱、穿得暖”，而是要“住的舒适、住的开心”。鉴于此，开发商推出许多住房理念，如“高绿化率”、“强安全系数”等，以此来更好的吸引顾客。而其中“车位”则是意向购房顾客比较关心的一点，事实证明，拥有数量充足，价格合理的车位会受到消费者更多的青睐。车位，顾名思义，就是指停车的位置，包括露天场所及室内场所。车库也是与停车位的概念密切联系。“所谓车库，指的是隶属于整个小区的附属建筑物，车库以存放车辆为目的，具有独立的空间。”“所谓车位，指的是在住宅小区内设置的停车场所，车位以停放机动车辆为目的，一般为开放式空间。”1车库与车位不同，车库是一个密闭的空间，周围有遮挡，符合一般建筑物的特征，而车位则不同，通常周围没有遮挡。因而本文的研究对象仅限于车位。1.2住宅小区车位的类型根据建设用地使用权类型和占用的空间，住宅小区停车位和车库可以被分为三种类型：首先是地面停车位。地面停车位是指直接建设在住宅小区地面上的一种开放式停车设施，通常被很多人共同使用。其次是地下停车位是指开发商利用地下的空间建造而成的停车李佳楠河北工程大学河北省邯郸市056038摘 要：近年来，随着经济社会的发展和人民群众生活水平的提升，人民群众的基本物质生活获得了很大的满足，随之而来的是轿车占有量的急剧提高，汽车也逐渐由遥不可及的奢侈品逐渐成为了千家万户生活中不能缺少的代步交通工具。但是，随着车辆保有量的急剧增长也引发不少的社会争议，“停车难”成为一大问题，从前的“没车停”变成了如今的“没地停”，小区有限的空间中更是如此，人们争相证明车位是自己的，矛盾频发，邻里不和谐，广泛受到社会的关注。尽管小区停车位产生的问题多样，究其根本，始终离不开权属问题，“车位是谁的”成为争论的核心所在。在中华人民共和国物权法颁布以前，法律上关于小区车位的归属问题极不明晰，从而导致开发商、业主、物业各执己见，矛盾频发，整体呈现出一种混乱的状态。中华人民共和国物权法 出台之后，虽然物权的基本法律问题得到了解决，但是涉及到车位权属方面的法律鲜少。遗憾的是，新颁布的中华人民共和国民法典承袭物权法关于车位的规定，条文内容未作明显改动，车位的权属问题也并未得到有效解决。关键词：车位权属住宅小区Exploration of Parking Space Ownership Disputes in Residential AreasLi JiananAbstract：In recent years,with the development of economy and society and the improvement of peoples living standards,the basic material life of the people has been greatly satisfied,followed by a sharp increase in the possession of cars,and cars have gradually become an indispensable means of transportation in the lives of thousands of families.However,with the rapid growth of vehicle ownership,a lot of social controversy arises.Parking difficulty has become a major problem.From the former no car parking to todays no land parking,especially in the limited space of the community,people compete to prove that the parking space is their own,and frequent contradictions,neighborhood disharmony,are widely concerned by the society.Although the problems arising from parking spaces in the community are diverse,the root cause is always inseparable from the issue of ownership,and who owns the parking space has become the core of the debate.Before the promulgation of the Property Law of the Peoples Republic of China,the legal issue of the ownership of parking spaces in the community was extremely unclear,resulting in developers,owners and properties having their own opinions,frequent contradictions,and the overall state of chaos.After the promulgation of the Property Law of the Peoples Republic of China,although the basic legal issues of property rights have been resolved,there are few laws related to the ownership of parking spaces.Unfortunately,the newly promulgated Civil Code of the Peoples Republic of China inherits the provisions of the Property Law on parking spaces without obvious changes,and the ownership of parking spaces has not been effectively resolved.Key words：parking space,ownership,residential complex20 AUTO TIMEFRONTIER DISCUSSION|前沿探讨位置，根据是否属于防空建设，又可分为地下非人防停车位和地下人防停车位。1.2.1地面停车位地面停车位是指直接设置在住宅小区的地表上，以划线分割方式表明界限的停车位置，可分为规划地面停车位和占用业主共有道路或其他共有场地的停车位。2地面停车位一般需要申请建设工程规划许可证，获得政府批准后才可以建设实施。3地面停车位的特点是，通过划线分割进行停车位之间的区分，一般为露天的停车位置，因此，此类停车位不符合一般建筑物的特征，具有开放性，不具备封闭性，因而不属于一般建筑物。与此同时，该类停车位不符合构造和使用上的独立性特征，因而地面停车位不能成为专有权的客体，只能是共有权的客体，但是不排除法律特别规定或是当事人直接约定其作为专有权客体的情形。1.2.2地下非人防停车位地下非人防停车位是指开发商利用地下的土地空间开发建造成的车位。地下空间是独立存在的，并不依附于地上建筑物。建筑规划会核定一定比例的车位作为地下停车位，但随着人口的激增和城市化进程的加快，车位的数量不足以满足小区住户的需求，因而开发商往往会建设超出一定比例的车位，现在住宅小区地下二层及三层停车位极其常见。这部分超比例的车位，可能是与地面建筑物联系在一起的建筑物，也可能是独立的地下建筑物。无论属于为地上建筑物配套的车位，还是超出核定配套比例的车位，均与地上建筑物功能完全脱离，具有独立的空间功能。开发商通常利用该部分停车位进行出售、出租从而获利。1.2.3地下人防停车位人防工程是我国国防建设的重要组成部分，在城市建设中，特别是开发地下空间的项目上，要考虑到战争，特别是现代战争的需要，把保存战争潜力作为城市建设的重中之重。因此，国家往往会给予一定配额支持开发商修建人防设施，鼓励对人民防空工程的投资。中华人民共和国人民防空法（以下简称“防空法”）第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空建设。”4与此同时，第二十六条规定，日常使用中不得影响人防工程的防空功能。因此，开发经过人防部门的合法审批之后，是可以将部分人防工程改造为部分地下人防停车位的，这有利于空间的充分利用。2车位权属纠纷在理论和实践层面的分歧2.1理论分歧2.1.1业主所有说我国部分学者认为停车位应归业主所属，持该部分观点的学者称，停车位作为业主生活中必不可少的配套设施，理应归业主所有，这样可以更好的满足业主的生活需要。也有学者认为，基于“房随地走，地跟房移”的转让模式，住宅小区的业主在购买小区住房的同时，也一起购买了房屋的土地使用权，而停车位是建设在该土地之上的，附属于土地，因而也应随土地使用权一并转移到业主手中。5同时也有学者认为，与开发商相比，业主处于较为弱势的地位，因而从公平原则和诚实信用原则出发，也不应直接将住宅小区停车位所有权直接归属于开发商，这有悖于法律的公平与诚实信用原则。事实上，主张小区停车位归属于业主确实有利于业主权益的保护，但是这对于没有车的业主来说是极其不公平的，因为如果规定将小区停车位归属于业主，开发商必然会将车位的土地面积分摊到房屋的公摊面积中，这样会使得没有车的业主承担他们所不应承担的份额，从而会激发小区业主之间的矛盾，这是我们所不想看到的。与此同时，将车位直接归属于小区业主，会降低开发商修建车位的积极性，从而会造成小区停车位紧张，更不利于保护小区住户的权益。2.1.2开发商所有说持有开发商所有说的学者通常认为，基于“谁投资，谁受益“的原则，车位由开发商投资，理应归开发商所有，最终由开发商受益。虽然将车位所有权归属于开发商可以在一定程度上提升开发商修建车位的积极性，减少“车位不够停车“的普遍现象，但是，我们不能保证开发商在看到”有利可图“时，会不会急功近利的大肆修建车位，从而引发车位质量问题或是侵占业主的房屋面积。与此同时，如果开发商将车位高价出租或出卖给小区业主之外的人员，可能反而会造成业主没有车位可以停；并且小区外的人员来往于小区停车，会造成管理不便，带来安全性问题。2.1.3约定归属说通常情况下，持有约定归属说的学者认为，基于民法平等自愿的原则，应充分尊重当事人的意愿，通过双方约定协商来确定小区停车位的归属问题。诚然，采用这种学说的作用非常突出，首先，更好的遵循了民法中的自治原则，提供给开发商和小区业主交流、协商的机会，更加灵活、更加多变。其次，约定归属说间接承认双方具有议价能力，因而会提高开发商修建车位的积极性，缓解小区停车位紧张的局面。然而，约定归属说虽然在一定程度上尊重了双方当事人的意愿，但是却保证不了双方的平等性，换言之，开发商是提供格式条款的一方，如果开发商联合起来确定霸王条款，那处于弱势地位的业主一方即使不认可，也只能妥协，这样便违背了约定归属说的初衷。总之，无论是业主所有说，还是开发商所有说，或是约定归属说，均有可取的地方，也都有值得商榷的地方，我们应该辩证的看待。2021 年施行的中华人民共和国民法典（以下简称“民法典”）中规定了停车位的权属问题，这为我国停车位的归属问题提供了法律依据，但其法律制度在设计上仍存在不足，如民法典第二百七十六条规定建筑区划内规划用于停车的车位应当首先满足业主的需要。但何为“满足业主的需要”，却没有明确界定。同时，小区业主在与开发商协商中属于弱势一方，那么如何保证业主一方充分表达了意愿，又如何保证开发商听取了业主一方公平合理的要求？“配置比例”又将如何确定才能满足“业主需要”？只有解决了这些权属不明问题，才能真正的减少因权属问题产生的法律纠纷。2.2实践分歧为更好的探究实践中产生的车位纠纷，AUTO TIME 21 FRONTIER DISCUSSION|前沿探讨 时代汽车笔者以“车位纠纷”为关键词在裁判文书网上检索发现，车位纠纷案件自 2011 年开始至2022 年 5 月底，共有案件 6068 件，其中自2014年开始与车位相关的纠纷案件迅速增加，裁判文书网显示，2013 年车位纠纷案件仅 19件，而在 2014 年则达到了 157 件，与此同时，2013 年我国车辆和驾驶人保持快速增长，至2013 年底，全国机动车数量突破 2.5 亿辆，机动车驾驶人近 2.8 亿人。这表明随着机动车持有量的增加，与之相关的纠纷也随之增多。裁判文书网的数据显示，车位纠纷案件呈增长态势，到 2021 年底达到顶峰，纠纷案件数为 1668 件。自 2011 年至 2022 年五月底人民法院受理案件数量：表1法院层级基层法院中级法院高级法院最高法院案件数量5082949641由上表数据中可以发现，我国人民法院自 2011 年至 2022 年五月底共受理案件 6096件，其中一审案件占比高达 83.37%，基于此，笔者对其中 50 份裁判文书进行随机抽样调查和研究对比发现，在这 50 份裁判文书中，原告的诉求多种多样，提起起诉的原因和案件事实也有所不同，但在大部分案件中，当事人均是开发商、业主或物业公司，且业主多为原告，这表明，在车位纠纷案件中，原被告争议的对象大多为城镇住宅小区内的停车位，其根本原因在于小区内停车位数量不足以满足业主日益增加的车辆停放需求。通过对 50 个案件进行分类归纳整理，车位纠纷主要集中在以下方面，见表 2。可以从表中清晰的发现，在抽样的 50 份法律裁判文书之中，业主与开发商之间产生的纠纷案件多达 42 起，占到了总案件数量的84%，这说明车位纠纷多发生于住宅小区内，反映出小区车位的紧张。而有关权属争议方面的车位纠纷有 40 件，占比高达 80%，这说明车位争议的焦点始终围绕权属展开。与此同时，因车位产生的纠纷中 60%都是关于人防车位，因而在实践中人们对人防车位的权属争议较大。实践中，业主通常认为在建造人防工程时，出售的房屋价款中已经包含了人防车位的开发成本，开发商把人防设施的投资成本涵盖在房价中，真正的投资人是全体业主，而非开发商。房屋建筑占地部分的土地使用权自房屋销售后，已全部转让登记至业主名下，根据地上建筑物与土地使用权不能分割的原则，小区的土地使用面积已经分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区的业主享有，开发商不再享有该土地地上、地下建筑物的所有权和支配权。6因此相对应的土地使用权属于全体业主所有，故人防停车位应归全体业主所有。而开发商认为，人防车位是由开发商投资建设的，因而人防车位应该归其所有，并且地下停车位的面积并没有列入公摊面积部分，不属于法律法规及规划部门确定的公共设施，其处置、收益权归属于开发商。3建议3.1加快车位相关的立法建设诚然，在实践中，开发商和业主对于人防车位的观点不一体现了法律在该方面规定不明。近年来车位纠纷不降反增，成为社会治理的难题，立法部门虽相继于 2007 年出台了中华人民共和国物权法规范了物权的确认、转移，于 2021 年颁布的民法典对物权进行了更为系统的划分。但是，对于车位这部分却始终存在不清晰、不明朗的地方。新颁布的民法典承袭物权法 74 条中关于首先满足业主需要的规定，未作明显改动。由于条文过于笼统，并不能囊括目前车位纠纷的各方面问题，导致纠纷频发。虽然防空法中规定开发经过人防部门的合法审批之后，是可以将部分人防工程改造为部分地下停车位的，这有利于空间的充分利用。国家也是鼓励和支持开发商进行人防工程的投资建设的。但是并没有明确指出这部分车位是归开发商所有的，应当加快立法，明确人防车位的归属权问题，从根本上减少人防车位的纠纷案件。3.2加大建筑成本的透明化开发商和业主之间的争议焦点很大程度上在于建筑成本的承担问题，开发商认为车位是由己方投资建设的，应归乙方所有。而业主坚持认为开发商的车位建筑成本最终是由业主承担的，加在了业主的房屋价格中，本质上是由业主投资的应归业主所有。双方都遵循“谁投资谁收益”的原则，因而要解决这一纠纷，就要明晰建筑成本的承担主体。完善建筑成本的登记制度，公示建筑成本，使得建筑成本更加透明，这有利于确定房屋的建筑成本和车位建筑成本之间的关系，从而明晰车位建筑成本的承担主体，减少此类车位权属纠纷的产生，促进社会的和谐与稳定。参考文献：1 王利明.论物权法中车库的归属及其相关法律问题 J.法学，2006（09）第 28 卷，第五期.2 王先婵.小区停车位相关法律问题研究 D.云南财经大学，2016.3 许文昱.住宅小区车库车位的归属研究 D.扬州大学，2010.4 张园园.住宅小区车位车库权属法律制度研究 D.大连海事大学，2016.5 金凤.略论住宅小区车库的归属 J.贵州师范大学学报，2004，（4）：20-226 李烨红，余向阳，袁进平.商品房住宅小区停车位权属问题探微以民法典时代的逻辑规范展开 J.山东法官培训学院学报，2020，36（06）：60-67.表2当事人争议焦点车位类型业主与开发商其他权属其他地面停车位地下非人防停车位人防停车位案件数量428401061430