酒店地产开发及营销模式样稿模板.doc

酒店地产开发及营销模式什么是酒店地产 ，酒店地产全线飘红，毋庸争议成为京城楼市最大亮点。从金桥国际公寓到晶全部国际、再到远中悦莱、纽约客、这些项目标出现给地产市场打开了新商机，也给发展商提供了一个新产品开发模式。 顾名思义，酒店地产就是由酒店和地产相结合业态形式。酒店和地产嫁接不是一个偶然原因，而是顺应市场发展结果。因为酒店本身就代表着一个楼盘形象，星级酒店更是身份和地位象征，能够出入星级酒店，在星级酒店居住，本身就是一个荣耀。所以，目前市场上酒店地产兴起就是理所当然了。 酒店地产作为一个新型房产投资和消费方法，符合现代经济资源共享标准。到90年代，酒店地产传入中国深圳、海南、北京、上海、西安等地，自此，酒店和地产相结合运行模式就开始多了起来。酒店地产之所以能在北京市场站稳脚跟、形成气候并产生了更多创新形式，原因有多个：全国宏观经济连续力好，国民经济连续增加、首全部地位、奥运会刺激、中国城市化进程，全部使得投资性居住成为可能。 据统计数据显示，仅就奥运会来说，大量商务团体涌入，造成北京市酒店缺口大约有180家-190家，这为酒店地产发展提供了宽广市场机遇，且市场预热在未来这两年就会开始产生。所以，北京将成为亚洲投资酒店地产首选地。 能够这么说，是中国经济蓬勃发展催生了酒店地产热潮。酒店式公寓是酒店地产代表作 酒店式公寓是指提供酒店式服务公寓，它集住宅、酒店服务、会所等多功效于一体，含有自用和投资两大功效。和酒店相比较，其更多了家味道。既能向住客提供家庭式居住布局、家居式服务，又能规避传统酒店和生活之间距离感。因为它吸收了传统酒店和传统公寓优点，所以，备受商务人士青睐。 酒店地产，是地产商和酒店运行商相结合产物，这种新运行模式将产生不一样以往投资价值。具体来看，它是以住宅立项，含有70年产权，能够和一般住宅一样按套销售，但建筑计划和配套全部根据酒店标准实施，又经由正规酒店管理企业统一运行业态。它和酒店区分就是产权年限不一样，而更含有酒店投资所没有优点，如能够分割出售，拥有产权。 酒店式公寓和一般公寓相比，业内教授认为，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整基础上，酒店式公寓比同档次公寓更值得投资。其原因关键在于：首先，酒店式公寓大多聘用专业酒店物业管理企业和酒店式公寓管理企业进行管理，她们凭借广泛客源优势，有效确保了出租率。其次，酒店式公寓统一经营方法使各业主经济利益捆绑在一起，管理企业依据收益分成，能够保持物业整体租价，确保了良好租金稳定性。 酒店式公寓和酒店相比，因为是成套住宅，相比于纯酒店单间设计，居住舒适性大为提升。同时，酒店式公寓在其软、硬件配置和纯酒店相差无几，但租金价格却相去甚远，从而含有更优性价比和愈加好居住舒适性。能够看出，酒店式公寓作为酒店和住宅综合产品，含有二者优势，从而含有很强生命力。 酒店地产发展趋势 酒店地产作为一个新型房产投资和消费模式，和住宅写字楼投资、股票投资、储蓄及国债等投资相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还取得一套真正属于自己私家酒店。相关资料显示，最近，全世界产权式酒店平均每十二个月增加15.8%。和银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小酒店式公寓有望成为中产阶层首选。 近期一项针对北京、上海、广州、深圳等7城市近千名高收入者抽样调查显示，多种投资理财工具中，房地产投资被列为各类投资理财工具前三位，而其收入也是全部投资品中最让她们感到满意。而在房地产全部业态当中，酒店地产又是呼声最高、最被市场看好投资渠道。另据统计，就北京而言，境外办事机构累计4000多家，世界排名前100位跨国企业，有50%在京设有办事机构。仅以丽全部、燕莎商圈来说，区域周围有着浓郁涉外气氛，众多商务人士、行政人员、企事业高级管理人员、私营企业主对生活、商务、社交、休闲、度假等等方面物业使用需求，庞大市场机会使得酒店式公寓存在变为可能。 酒店地产近两年展现出以下多个发展趋势： 1)市场份额逐步增大 酒店地产是一个新奇房地产开发模式，中国推行这种形式只有几年历史。酒店式公寓因为总价低、首付低，很多人投资了这种物业。酒店式公寓最早出现在中国沿海，是产权度假酒店，即使投资者能够从中获益，但旅游景点受淡旺季影响，满足不了投资者高收益需求。 2)产品优势显著 酒店地产在内地不停延展，浙江、上海、北京相继发展起来。 酒店地产首选为商业繁荣、商务办公集中、交通便利地段，这么不仅确保酒店客源充足，而且有利于酒店人气聚拢，进而提升酒店娱乐设施利润。酒店不仅客源充裕，最关键是不受淡、旺季影响，酒店收入保持平稳；尤其建在火车站、机场周围，经营小时房也是一笔可观收益。 3)回报高低和稳定是投资关键指标 现在，酒店式公寓式实施委托租赁具体年限不尽相同。伴随市场竞争增大，酒店地产承租年限全部在5年以上，有不少已经达成了。通常来说，承租年限长可令回报长久稳定，其次也有利于酒店气氛和品牌形成。 4)酒店地产引入品牌管理 酒店式公寓一定要有专业队伍和灵活模式来确保买房者投资收益。酒店式公寓经营模式通常是专门聘用专业团体打理，确保资产增值。酒店式公寓和旅行机构长久合作，能够确保稳定用户网络，确保良好客源。5) 重视后期经营特色 对于酒店式公寓来说，前期销售只是成功了二分之一，决定这种产品命运在于后期经营管理工作。其中包含档次定位、降低经营管理成本、开放互动式娱乐设施、开展多元化经营等。 酒店式公寓良好收益被广大投资者看好，成为房地产新型投资热点和趋势，并在逐步发展和壮大。 酒店地产在中国发展首先前景看好，其次因尚处于初级阶段，所以，锋华兴业房地产经纪企业认为有部分问题值得关注和逐步完善。 即使是酒店式公寓也需要明确定位，如硬件档次，客源、酒店软件服务等。片面求大、求全，或过分简陋全部不是最好定位。项目定位应结适用户群，做到即能满足用户需要，又能够有效节省经营成本经济型酒店公寓。 酒店地产计划 中国现有酒店地产模式是开发商投资，设计出它回报模式。回报模式有多个，如完全自用型、有限自用型，有限自用型还包含固定回报、不固定回报等。 酒店地产是不一样利益主体相结合产物，所以各利益主体平衡机制设计很关键。发展商能够把销售价格和投资回报率设计得很高，但管理方则会从未来酒店经营角度考虑。能否实现这么高回报率，双方最终达成利益相互均衡才会有合作。在市场经济链条中，一个合理运作模式是各方利益最终趋向均衡模式。一样，在酒店公寓开发、销售、回报、运行等模式设计上必需顾及开发商、酒店管理方、购置业主三方利益，其均衡点在于酒店长久稳定经营。酒店式公寓是多方利益相综合中间产品，把握三方利益平衡才是项目成功关键。酒店地产规模对于酒店经营好坏有着直接影响。规模过大，出租率上不来；规模过小，形不成规模效应。新型酒店地产在酒店规模上应严格根据酒店业经营实际情况出发，要避免酒店规模过大或过小问题，酒店星级要符合酒店经营定位，通常要经过严格市场调研和咨询。酒店设计在很大程度上决定后期经营成本，部分酒店式公寓由以前烂尾楼或住宅改建而成，很多管线、设施、配套等全部无法完全根据酒店标准进行使用。新型酒店式公寓在计划设计上尤其重视适用性和有效性，重视酒店细节设计对运行成本和投资回报影响，包含面积、户型、装修、设施配套等。新型酒店地产设计套房百分比逐步加大，家居化酒店部署越来越受到投资者欢迎。酒店经营要有本身特色，新型酒店式公寓在酒店后期经营中比较重视酒店经营定位，经营有一定专题，借助于某首先资源使之成为最具某种特色酒店，和一般酒店大而全经营完全不一样，差异化经营是酒店地产经营生存之道。新型酒店式公寓通常建于繁荣城市商务或商业中心，而且依附于周围区域，往往在一个区域中现有酒店类物业，又有公寓、商业、办公类物业共同组成一个混合小区，在这个小区里很多配套能够实现共享，资源利用最大化。这一点一般意义上酒店公寓完全不能含有。 相信，酒店地产作为新兴房地产业态形式，将在市场高度关注下得到长足发展和完善。 酒店地产营销模式 锋华兴业经过金桥国际公寓及晶全部国际两个酒店地产代表作成功运作，积累了很多相关酒店地产营销思绪，归纳起来关键有以下几点： 一、 酒店档次形象定位 在这方面并非档次越高越好，关键是分析所运作物业所处地理位置及周围真实市场需求情况，优先考虑同周围酒店差异性及互补性。 二、 营销团体专业性 酒店地产营销同常规类住宅及公寓类产品有所不一样，要求相关销售人员一定要对酒店本身运行规律很熟悉，要经过专业化训练，同时业务人员本身形象及气质要符合未来酒店经营需要 三、 卖场营造 酒店地产卖场营造很关键，最好将未来酒店生活场景经过特殊设计在卖场充足表现出来，比如大堂风格及豪华装修、服务生专业服务水平，客房舒适性，经过样板间表现。 四、 设定合理投资回报模式 投资回报过高会加重未来经营风险和压力，过低又会吸引不了投资买家购置，一定要参考当初市场资金合理回报率来确定回报模式。 五、 设计合理经营期限 依据不一样产品，不一样定位，不一样酒店地产经营者，应该设计不一样经营期限，如我企业运作金桥国际公寓设定，经营期限为，而晶全部国际则为。 六、 及早考虑后期经营问题 酒店地产能否成功运作，很大程度上依靠于后期经营管理，如我企业在运作上述两个项目标销售阶段，就及早考虑未来经营问题，整合多种需求资源及推广渠道，从而确保经营后负担较轻。 总来看，酒店地产作为一个新产品开发模式，有较强生命力，运作成功会为发展商及广大投资者带来双赢结果，不过否有良好开发心态，是否有专业整合多种专业合作资源能力，是确保酒店地产能否成功运作关键原因。 在这方面，锋华兴业作为酒店地产先行者，探索出经验可供大家分享。 作者：鲁应红