戴斯酒店商业融资计划书范本模板.doc

戴戴 斯斯 酒酒 店店 商商 业业 融融 资资 计计 划划 书书 目目 录录 第一章总论第一章总论 11项目概况项目概况 22项目提出背景及建设必需性项目提出背景及建设必需性 33可行性研究依据和范围可行性研究依据和范围 44本项目和其它项目相比较优势分析本项目和其它项目相比较优势分析 55本项现在景估计本项现在景估计 第三章项目定位第三章项目定位 11专题定位专题定位 22功效定位功效定位 33市场定位市场定位 44项目建设方案及计划设计定位项目建设方案及计划设计定位 55价格定位价格定位 66入市姿态及推广时机定位入市姿态及推广时机定位 77销售方法定位销售方法定位 88物业管理定位物业管理定位 第四章营销策略第四章营销策略 11宣传专题概念宣传专题概念 55分阶段控制公关效果分阶段控制公关效果 66外发式宣传策略外发式宣传策略 88资金回笼计划资金回笼计划 第五章投资估算和资金筹措第五章投资估算和资金筹措 11投资估算投资估算 22资金筹措资金筹措 第六章财务评价和社会效益分析第六章财务评价和社会效益分析 11盈亏平衡分析盈亏平衡分析 22赢利估计赢利估计 33敏感性分析敏感性分析 44社会效益分析社会效益分析 第七章结论第七章结论 第一章第一章 总总 论论 l 项目概述项目概述 （一） 消费消费群体群体组成组成 目前，中国大众旅游发展，异地商务、公务等交流日益频繁，为目前，中国大众旅游发展，异地商务、公务等交流日益频繁，为星级星级酒店发展打下了宽广市场基础。酒店发展打下了宽广市场基础。中国中国星级星级酒店接待住客，现有中国客人，也有入境客人。酒店接待住客，现有中国客人，也有入境客人。据国家相关方面统计，据国家相关方面统计，入境过夜旅游者为年入境过夜旅游者为49914991万人次，比上年增加万人次，比上年增加6.6%6.6%；国际旅游（外汇）收入国际旅游（外汇）收入339.49339.49亿美元，比上年增加亿美元，比上年增加15.9%15.9%。中国旅游者为中国旅游者为13.9413.94亿人次，比上年增加亿人次，比上年增加15.0%15.0%；中国旅游总收入为中国旅游总收入为62306230亿元，比上年增加亿元，比上年增加17.9%17.9%。 显然，显然，星级星级酒店就是为她们服务。酒店就是为她们服务。不管是为了商务、公务、会议或展览，还是为了观光、购物、度假或是探亲访友，抑或是为了经济、文化、体育等等交流，她们全部是酒店用户。不管是为了商务、公务、会议或展览，还是为了观光、购物、度假或是探亲访友，抑或是为了经济、文化、体育等等交流，她们全部是酒店用户。 相关资料显示，相关资料显示，中国年，中国星级星级酒店住客中，商务散客占酒店住客中，商务散客占43%43%；企业协议用户占企业协议用户占22%22%；会议团体占会议团体占5%5%；旅行团体占旅行团体占4%4%；休闲散客占休闲散客占8%8%；其它占其它占8%8%。 从从和年和比较中，能够发觉，即使中国酒店住客组成在总体上没有过大起落，不过其改变也不容忽略。年比较中，能够发觉，即使中国酒店住客组成在总体上没有过大起落，不过其改变也不容忽略。比如商务住客增加，就是值得十分注目标。比如商务住客增加，就是值得十分注目标。即使不少入境外国客人常常选择在即使不少入境外国客人常常选择在星级星级酒店下榻，不过中国住客现在仍然占着绝大多数（为酒店下榻，不过中国住客现在仍然占着绝大多数（为8888）。）。 （二） 国中国内现在连锁经济型酒店现在连锁经济型酒店连锁经营连锁经营发展趋势发展趋势 现在中国现在共有星级酒店现在中国现在共有星级酒店家，客房平均出租率为家，客房平均出租率为60.96%60.96%。值得注目标是，星级越低、价格越低值得注目标是，星级越低、价格越低内资内资星级饭店，反倒出租率越低星级饭店，反倒出租率越低(其中三星级出租率为其中三星级出租率为61.21%61.21%；二星级出租率为二星级出租率为57.11%57.11%；一星级出租率为一星级出租率为49.60%)49.60%)。其经济效益也不甚理想，其中占星级酒店其经济效益也不甚理想，其中占星级酒店95.36%95.36%家内资饭店，几乎全方面亏损，有家内资饭店，几乎全方面亏损，有2525个省市个省市内资内资星级饭店平均利润均为负数星级饭店平均利润均为负数。 相形之下，中国经济型酒店却是一片光明。相形之下，中国经济型酒店却是一片光明。另一份正式资料显示，中国经济型酒店，另一份正式资料显示，中国经济型酒店，平均出租率为年平均出租率为89.0%89.0%，平均出租率为年平均出租率为82.4%82.4%；年GOPGOP竟然高达竟然高达44.47%44.47%。 经济型酒店在以后发展中能够更有利地享受到以下发展机遇。经济型酒店在以后发展中能够更有利地享受到以下发展机遇。 AA：居民出行增加居民出行增加。 BB：奥运商机奥运商机。是北京筹备奥运会决战之年。年是北京筹备奥运会决战之年。依据相关要求和测算，依据相关要求和测算，奥运会期间，北京星级酒店将达成年奥运会期间，北京星级酒店将达成800800家。家。而据以前很快统计，现在北京地域共有住宿接待单位而据以前很快统计，现在北京地域共有住宿接待单位47614761家，客房家，客房2828万间左右（其中星级酒店万间左右（其中星级酒店658658家，客房家，客房11.211.2万间）。万间）。缺乏缺乏142142家酒店空白，相关方面期望关键经过改造和升级现有非星级酒店来填补。家酒店空白，相关方面期望关键经过改造和升级现有非星级酒店来填补。 l 项目提出背景及必需性项目提出背景及必需性 我们先从酒店和酒店式公寓，从酒店投资、金融管理、融资方面来谈。我们先从酒店和酒店式公寓，从酒店投资、金融管理、融资方面来谈。 有个大方向：有个大方向：能能以中国酒店市场一个宏观角度，先来做一个纲领性探讨。以中国酒店市场一个宏观角度，先来做一个纲领性探讨。在在以后，北京酒店市场还是有相当机会存在。年以后，北京酒店市场还是有相当机会存在。这是一定，因为北京酒店是政治中心、经济中心，现在加上外来人口已经有差不多有这是一定，因为北京酒店是政治中心、经济中心，现在加上外来人口已经有差不多有17001700多万人了，不管怎样，这么大一个人口城市，它有它一个容量。多万人了，不管怎样，这么大一个人口城市，它有它一个容量。所以，中国地位在这几年正在大力发展，所以从这方面我们是比较谨慎、主动来看这个事情。所以，中国地位在这几年正在大力发展，所以从这方面我们是比较谨慎、主动来看这个事情。 北京北京，从容量方面发展空间和潜力是相当大。从容量方面发展空间和潜力是相当大。就此而就此而言言，在全中国发展时候，上海、北京是多个关键关键发展城市之一。，在全中国发展时候，上海、北京是多个关键关键发展城市之一。不管是不管是奥运会还是年奥运会还是上海世博会，全部给酒店管理企业发明了很多发展机会。年上海世博会，全部给酒店管理企业发明了很多发展机会。不过，总体来讲，在选择酒店时候，就像选择地理位置上面，我们还是很关注。不过，总体来讲，在选择酒店时候，就像选择地理位置上面，我们还是很关注。到最终，还是回到一个方面，就是投资回报。到最终，还是回到一个方面，就是投资回报。我们不是说开酒店是为了奥运会开，也不是说为了世博会开。我们不是说开酒店是为了奥运会开，也不是说为了世博会开。做酒店投资回报期要根据国际通例来说是四年，所以这个不是短期。做酒店投资回报期要根据国际通例来说是四年，所以这个不是短期。很多酒店集团很多酒店集团现在还在主动开拓过程当中。现在还在主动开拓过程当中。相信这个机会对于大家来室全部是一个很好发展机会。相信这个机会对于大家来室全部是一个很好发展机会。所以我们认为北京在中国还是属于一线所以我们认为北京在中国还是属于一线城市，这两个城市假如从全球经济上给它定位话，应该是国际级大城市。城市，这两个城市假如从全球经济上给它定位话，应该是国际级大城市。所以未来不要担心酒店过剩问题，一些酒店可能经营不好。所以未来不要担心酒店过剩问题，一些酒店可能经营不好。 从货币角度出发：从货币角度出发：人民币升值有一个力大于臂问题。人民币升值有一个力大于臂问题。总体来说应该是力好，不过到了一定程度力就不好了。总体来说应该是力好，不过到了一定程度力就不好了。这是一个不利原因，为何？这是一个不利原因，为何？因为因为中国东西假如变太贵了，国外旅游者就极难进来。中国东西假如变太贵了，国外旅游者就极难进来。不过现在对于投资者，对于中国一个低成本市场。不过现在对于投资者，对于中国一个低成本市场。那么那么全部全部合作伙伴、业主、基金、同行全部愿意到这边来投资。合作伙伴、业主、基金、同行全部愿意到这边来投资。尤其是外地投资进来了以后，因为这是一个双收投资项目，不过伴随人民币不停增加，最终和美元一比一了。尤其是外地投资进来了以后，因为这是一个双收投资项目，不过伴随人民币不停增加，最终和美元一比一了。 l 可行性研究依据和范围可行性研究依据和范围 0077年年1-101-10月全国房地产投资额为月全国房地产投资额为14610.614610.6亿元，同比增加亿元，同比增加24.1%24.1%，增幅和上月持平；，增幅和上月持平；商品房施工面积商品房施工面积169840.7169840.7万平方米，同比增加万平方米，同比增加18.8%18.8%；新开工面积新开工面积59847.559847.5万平方米，同比增加万平方米，同比增加18.1%18.1%；完工面积完工面积25790.525790.5万平方米，同比增加万平方米，同比增加8.5%8.5%。供给类指标本月累计同比增幅均和上月持平。供给类指标本月累计同比增幅均和上月持平。国家土地供给仍然偏紧，存量土地充足国家土地供给仍然偏紧，存量土地充足释放。释放。1-101-10月份土地购置面积月份土地购置面积万平方米，同比降低了万平方米，同比降低了2.6%2.6%；土地开发面积土地开发面积18390.718390.7万平方米，同比增加万平方米，同比增加38.6%38.6%，增幅较上月提升了，增幅较上月提升了4.64.6个百分点。个百分点。 l 关键技术经济指标关键技术经济指标 一、项目标投资总额预算一、项目标投资总额预算 1、 财富西环大厦二、三层总体投入面积为财富西环大厦二、三层总体投入面积为33003300平方米，平方米，房屋租金为房屋租金为33元元/天天/平方，则大厦房屋日租金为平方，则大厦房屋日租金为99009900元，年租金为元，年租金为99009900元元/日日*365*365天天=3613500=3613500元元 2、 酒店投资总体装修费用：酒店投资总体装修费用：酒店总体投入面积为酒店总体投入面积为33003300平方平方米，根据每平方米米，根据每平方米15001500元人民币标准（包含房间装修费用及家电、家俱配置费用），则酒店投资总体装修费用为元人民币标准（包含房间装修费用及家电、家俱配置费用），则酒店投资总体装修费用为500500万元。万元。 装修费用均摊装修费用均摊10，按每十二个月为总体装修费用年，按每十二个月为总体装修费用10%10%计算，则每十二个月均摊装修费用为计算，则每十二个月均摊装修费用为5050万元。万元。 3、 投资装修总体费用向银行贷款，每十二个月向银行支付利息为投资装修总体费