泰和馨城三期定价建议-.ppt

泰和馨城泰和馨城期定价建期定价建议书议书泰和馨城售楼部 赵江2013年1月8日1市场行情、心理预算、楼盘位置、宏观政策顾顾客客评评价房价价房价时时的考的考虑虑因素因素22012年望江房地年望江房地产产市市场场行情行情 2012年全年，望江商品住房新批准预售面积累计27.44万平方米，同比上涨11.68%，实际完成住房销售面积19.79万平方米，计1376套，同比下降6.47%，合同销售金额5.49亿元，同比下降18.82%。2012年我县房地产销售市场仍不太景气，上半年我县商品住房仅销售了430套，直到进入九月后房地产销售市场才有所回暖。从供给和销售总量看，2012年我县商品房投放量与去年同期相比有所增加，而销售量与去年同期相比有大幅度下降，库存量仍在持续增加，市场现状不容乐观。年末，全县商品房可售面积为47.24万平方米，其中住房可售面积32.49万平方米，计2619套。从供给和销售总量看，2013年我县住宅供应总量充沛，而销售量与去年同期相比有大幅度下降，库存量仍在持续增加，市市场场总总体供大于求，市体供大于求，市场现场现状不容状不容乐观乐观。32012年望江城区住宅年望江城区住宅销销售价格售价格-面面积图积图42012年望江城区住宅年望江城区住宅销销售价格售价格需求曲需求曲线线52012年望江城区住宅年望江城区住宅销销售价格售价格市市场场占比占比6望江居民望江居民购购房心理房心理预预算价位算价位 心理承受单价是用顾客购房可承受的总价与购买的面积相除得到的。它与顾客购买哪个楼盘无关，是反映望江居民的收入水平、对市场行情的认识、反映了顾客的心理价位。上图是望江住宅销售价格需求曲线图，由图中可以看出3300-3500元，购房客户多，占到市场总需求的54%。这说明3550元的价格是望江居民购房的一个心理分界点，是望江房地产高端市场和中档市场的一个价格分界点。7顾顾客客对对望江房地望江房地产产市市场场行情的行情的认识认识o市场行情是顾客判断一楼盘价格是否划算的重要参照标准。对于目前望江房价，顾客的平均认识为3550元以下，具体分布见上面三图。房价认识呈正态分布，3300-3550元为最多的认知价格区间，两边人数递减。另有约5的顾客对行情的了解非常滞后，认知在3000元以下。o虽然多数人对目前望江的房价有比较清楚的认识，但和金港豪庭的4600元、春江花园的4180元、滨河星城的4050元价格相比，3550元以下的价格虽有所偏低，但也这真实的反应了望江居民的实际购买力，这也为本盘在2012年度销售带来困难。8o对未来两年内望江房价走势判断，以基本平稳和小幅下跌为主。这说明望江市场观望气氛依然比较浓厚。o顾客认定房价会下跌的主要理由包括四个：1、国家继续调控房地产市场的影响；2、望江楼盘开发量增加，卖房的多了；3、空置率高，市场饱和；4、周边县市房价在下跌。o顾客认为房价会上涨的理由包括：居民收入在提高，物价在上涨；望江的地价上涨，建房成本上升。o顾客的理由是否充分、看法是否正确并不重要，重要的是我们开发商要正视客户的现实想法，因势利导，开发出真正适合望江老百姓的房子，反驳看“空”房价的理由，尽力化解市场的观望气氛。9望江楼望江楼盘盘区位区位图图10项项目目SWOTSWOT分析分析优势优势（StrenthStrenth）规模优势本项目总建面积高达18万，在望江目前所开发的楼盘规模中排名前三甲；开发进度优势本项目一、二期又都已经建设完毕并都交付使用，小区内绿树成荫、人流窜动，一个成熟的小区的雏形已展现在望江人们面前；公共配套优势项目所处片区属于望江重点开发区域；周边比邻公安车管所、人民医院、电费缴费大厅、长途汽车站、望江三小，有直通县城的公交车，交通便利。11 项目位置距离县城较远，读书、购物不方便，尤其是读初中以上的学校不太便利；周边附近没有像样的农贸市场、大中型超市，生活配套目前不齐全；项目的北面和南面都还是农田和山地，会左右客户购房时的判断。项项目目SWOTSWOT分析劣分析劣势势（WeeknessWeekness）12项项目目SWOTSWOT分析分析机会点（机会点（OpportunityOpportunity）项目所在的雷阳路南面都在进行开发建设，并快要连为一体，望江新的城区初现；可率先营造本区域的品牌效应，引导并建立起新的小区生活方式；望江市场目前缺少规模大、绿化高、环境好的中高档居住社区；望江市场缺少以人为本设计的好户型。13项项目目SWOTSWOT分析威分析威胁胁点：（点：（ThreatThreat）市政配套还不完善，市场培育过程将被拉长；开发量增加，客户选择面广，销售竞争激烈；交房时，房屋质量瑕疵和室内卫生清扫问题突出，且 报后施工方处理不及时，客户反应强烈，对项目口碑 和信誉度会带来负面影响；物业公司管理水平低，服务质量差，入住客户意见 大，妨碍提高本项目的综合形象和品质。14国家国家对对房地房地产产的政策走向的政策走向 从中央经济会议释放的信息看，国家对房地产调控会继续保持目前的态势，有保有压，鼓励首次自住型购房，遏制投机投资行为，打击炒卖房号。1、严格落实地方政府责任，地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平；2、加大保障性安居工程建设力度，实行住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；3、严格住房用地供应管理，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；4、强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；5、调整完善相关税收政策，加强税收征管，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。15三期商品房定价建三期商品房定价建议议 综合以上信息，三期住宅销售定价建议如下：1、如公司需在2013年度提高销量，快速回笼资金，三期住宅成交均价在35003550之间为宜，加上4%的平均优惠折扣率，对外销售均价在36503700之间。2、如公司在资金上面的没有压力，力求本项目利润最大化，三期住宅成交均价在38503900之间为宜，加上4%的平均优惠折扣率，对外销售均价在40004050之间，和目前二期二批住房销售价格持平。16谢谢 谢谢！17