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二手房概念二手房概念讲讲 义义总部B组：聂 斌2011年5月10日1-目目 录录n n一、二手房概念及一、二手房概念及类类型型n n（一）什么是二手房（一）什么是二手房n n（二）二手房交易与新房（二）二手房交易与新房交易的区交易的区别别n n1 1、交易方式不同、交易方式不同n n2 2、费费用承担数用承担数额额不同不同n n3 3、交易、交易风险风险大小不同大小不同n n4 4、程序繁、程序繁简简不同不同n n（三）可以用于二手房交（三）可以用于二手房交易的房易的房产类产类型型n n1 1、商品房、商品房n n2 2、经济经济适用房适用房n n3 3、房改房、房改房n n4 4、限价房、限价房n n二、税二、税费费n n（一）税（一）税费费的种的种类类n n（二）北京市二手房交易（二）北京市二手房交易各个各个 税种的税种的详详解解n n三、二手房交易三、二手房交易风险风险2-一、二手房概念及一、二手房概念及类类型型n n（一）什么是二手房（一）什么是二手房（一）什么是二手房（一）什么是二手房n n 所所谓谓二手房，是百姓生活中的一种俗称，并没有明确二手房，是百姓生活中的一种俗称，并没有明确的法律定的法律定义义，通常意，通常意义义上理解，开上理解，开发发商商对对外出外出卖卖的新建的的新建的商品房商品房为为一手房，二手房是相一手房，二手房是相对对于一手房而言，即凡于一手房而言，即凡经过经过一手一手买卖买卖之后再次上市交易的房屋均可称之后再次上市交易的房屋均可称为为二手房。因此，二手房。因此，开开发发商新建房屋的初次交易称商新建房屋的初次交易称为为新房交易或一手房交易；新房交易或一手房交易；经过经过初次交易的房屋，再次交易或多次交易，均可称初次交易的房屋，再次交易或多次交易，均可称为为二二手房交易。手房交易。3-（二）可以用于二手房交易的房（二）可以用于二手房交易的房产类产类型型n n1 1、商品房、商品房、商品房、商品房n n 商品房只是特指商品房只是特指商品房只是特指商品房只是特指经经经经政府有关部政府有关部政府有关部政府有关部门门门门批准，由房地批准，由房地批准，由房地批准，由房地产产产产开开开开发发发发经营经营经营经营公司开公司开公司开公司开发发发发的，建成后用于市的，建成后用于市的，建成后用于市的，建成后用于市场场场场出售的房屋，能出售的房屋，能出售的房屋，能出售的房屋，能办办办办房房房房屋所有屋所有屋所有屋所有权证权证权证权证和国有土地使用和国有土地使用和国有土地使用和国有土地使用权证权证权证权证，可以自定价格出，可以自定价格出，可以自定价格出，可以自定价格出售的售的售的售的产权产权产权产权房，包括住宅、商房，包括住宅、商房，包括住宅、商房，包括住宅、商业业业业用房以及其他建筑物。用房以及其他建筑物。用房以及其他建筑物。用房以及其他建筑物。n n 商品房所占用的土地商品房所占用的土地商品房所占用的土地商品房所占用的土地为为为为有有有有偿偿偿偿出出出出让让让让取得，取得，取得，取得，购购购购房所有房所有房所有房所有权权权权人人人人者者者者拥拥拥拥有完整的有完整的有完整的有完整的产权产权产权产权，因此商品房在取得房屋所有，因此商品房在取得房屋所有，因此商品房在取得房屋所有，因此商品房在取得房屋所有权证权证权证权证后可后可后可后可直接直接直接直接进进进进行二次上市交易，行二次上市交易，行二次上市交易，行二次上市交易，对购买对购买对购买对购买主体、期限等均没有限制，主体、期限等均没有限制，主体、期限等均没有限制，主体、期限等均没有限制，是二手房是二手房是二手房是二手房买卖买卖买卖买卖的主要房源。的主要房源。的主要房源。的主要房源。4-n n2 2、经济经济经济经济适用房适用房适用房适用房n n 所所谓经济谓经济适用住房，是指政府提供政策适用住房，是指政府提供政策优优惠，无惠，无偿偿划划拨拨土地，限定套型面土地，限定套型面积积和和销销售价格，按照合理售价格，按照合理标标准建准建设设，面向城市低收入住房困面向城市低收入住房困难难家庭供家庭供应应，具有保障性，具有保障性质质的政策的政策性住房。性住房。由于由于经济经济适用房是政府提供适用房是政府提供给给中低收入家庭的政中低收入家庭的政策性住房，策性住房，对对其其购买对购买对象有着象有着严严格限制。因此，格限制。因此，对经济对经济适适用房的二次用房的二次转让转让也有着也有着诸诸多限制。多限制。5-n n3 3、房改房、房改房n n 房改房又称已房改房又称已购购公有住房，是指按房改政策的公有住房，是指按房改政策的规规定，定，根据根据职职工的工作年限及所工的工作年限及所购购房屋的房屋的实际实际情况，售房情况，售房单单位位给给予一定折扣，予一定折扣，职职工按照房改成本价或者工按照房改成本价或者标标准价（含准价（含标标准准优优惠价）惠价）购买购买的的单单位的公有住房。位的公有住房。6-n n4 4、限价房、限价房、限价房、限价房n n 商品住房俗称商品住房俗称“两限房两限房”，是指政府采取招，是指政府采取招标标、拍、拍卖卖、限价挂牌方式出限价挂牌方式出让让商品住房用地商品住房用地时时，提出限制，提出限制销销售价格、售价格、限制住房套型面限制住房套型面积积、限制、限制销销售售对对象等要求，由开象等要求，由开发发商通商通过过公开公开竞竞争取得土地，并争取得土地，并严严格格执执行限制性要求开行限制性要求开发发建建设设和定和定向向销销售的普通商品住房。售的普通商品住房。n n 限价商品住房供限价商品住房供应对应对象象为为中等收入住房困中等收入住房困难难的城的城镇镇居居民家庭、征地拆迁民家庭、征地拆迁过过程中涉及的程中涉及的农农民家庭以及市政府民家庭以及市政府规规定定的其他家庭，申的其他家庭，申请购请购房条件房条件为为3 3人及以下家庭年收入人及以下家庭年收入8.88.8万万元及以下，人均住房使用面元及以下，人均住房使用面积积1515平方米及以下，家庭平方米及以下，家庭总资总资产净值产净值5757万元及以下的家庭。万元及以下的家庭。7-n n 由于限价房属于政策性商品房，因此二次由于限价房属于政策性商品房，因此二次转让时转让时，要，要受到一些限制，受到一些限制，购购房人取得房屋房人取得房屋权权属属证书证书后五年内不得后五年内不得转转让让所所购购住房。确需住房。确需转让转让的，可向的，可向户户口所在区口所在区县县住房保障管住房保障管理部理部门门申申请请回回购购。购购房人取得房房人取得房产权产权属属证书证书五年后可上市五年后可上市交易，但需交交易，但需交纳纳3535的收益金。的收益金。8-（三）限制出售的二手房类型n n 1 1、经济经济适用房，适用房，经济经济适用房只能自住，不得出租或适用房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活出借以及从事居住以外的任何活动动。购买经济购买经济适用房不适用房不满满5 5年的，不得上市交易，年的，不得上市交易，对对于因各种原因确需于因各种原因确需转让经济转让经济适适用房的，可向用房的，可向购买购买人口所在区人口所在区县县住房保障管理部住房保障管理部门门申申请请回回购购，回，回购购价格按照原价格并考价格按照原价格并考虑虑折旧和物价水平等因素确折旧和物价水平等因素确定。定。9-n n 购买经济购买经济适用住房适用住房满满5 5年的可以按照市年的可以按照市场场价价进进行行销销售，售，出售出售时应时应当按照届当按照届时时同地段普通商品房和同地段普通商品房和经济经济适用房差价适用房差价的一定比例的一定比例缴纳缴纳土地收益等价款，并由政府土地收益等价款，并由政府优优先回先回购购，购购房人也可在房人也可在补补交政府交政府应应得收益后取得完全得收益后取得完全产权产权。10-n n2 2、房改房按成本价、房改房按成本价购买购买的公房，个人享有完全的的公房，个人享有完全的产权产权，二次二次转让时转让时在按在按规规定定缴纳缴纳相关税相关税费费后，收入全部后，收入全部归产权归产权个个人所有，人所有，转让时转让时需按当年成本价需按当年成本价补补交土地出交土地出让让金。金。n n标标准价房准价房转让时转让时，按，按规规定定缴纳缴纳税税费费并扣除按当年房改成本并扣除按当年房改成本价价计计算的价款后，收入全部算的价款后，收入全部归产权归产权人所有人所有 11-n n3 3、限价商品住房，限价商品房未、限价商品住房，限价商品房未满满5 5年不得上市出售，年不得上市出售，满满5 5年的可以按市年的可以按市场场价价销销售，但需售，但需补补交交35%35%的收益。的收益。n n4 4、校、校产产、军产军产的房屋，通常的房屋，通常这这些房子在房改售房些房子在房改售房时时通常通常会会对对房屋的再次房屋的再次转让转让做了特殊做了特殊约约定，需尊重。定，需尊重。12-二、二手房交易流程二、二手房交易流程n n 二手房二手房买卖买卖一般有两种方式，一是一般有两种方式，一是“自行交易自行交易”，即自，即自己己寻寻找找买买家或家或卖卖家家进进行交易，二是通行交易，二是通过过委托中介公司委托中介公司进进行行交易，即通常所交易，即通常所说说的的“委托交易委托交易”。还还有一特殊交易方式有一特殊交易方式拍拍卖卖，通，通过过拍拍卖购买卖购买二手房通常出二手房通常出现现在司法在司法实实践中，因践中，因此此这这种机会可遇不可求。司法种机会可遇不可求。司法实实践中，生效的法律文践中，生效的法律文书书（判决（判决书书、调调解解书书）确定的）确定的债务债务人到期仍不能人到期仍不能偿还债务时偿还债务时，为为了保了保护债权护债权人的利益，法院会依法拍人的利益，法院会依法拍卖债务卖债务人的房人的房产产以以达到达到偿还债务偿还债务的目的。法院拍的目的。法院拍卖卖房房产应产应按照中按照中华华人民共人民共和国拍和国拍卖卖法的相关法的相关规规定定执执行，一般会在法院的公告行，一般会在法院的公告栏栏或或者在相关的者在相关的报纸报纸上如人民法院上如人民法院报报，发发布拍布拍卖卖信息，信息，购购房者如有意的房者如有意的话话，应应注意收集注意收集这这方面的消息。方面的消息。13-委托交易流程n n1 1、卖卖卖卖方确定意向、方确定意向、方确定意向、方确定意向、选择选择选择选择中介公司、与中介公司中介公司、与中介公司中介公司、与中介公司中介公司、与中介公司签订签订签订签订委托代理合同委托代理合同委托代理合同委托代理合同n n因因为选择为选择一家放心的中介机构直接决定了交易的安全，因此一家放心的中介机构直接决定了交易的安全，因此卖卖方确定方确定卖卖房意向后，如果决定采用委托交易的方式，房意向后，如果决定采用委托交易的方式，则则需要找需要找一家可靠的中介机构。那么如何一家可靠的中介机构。那么如何选选定中介公司呢？定中介公司呢？14-目前与中介公司的委托代理合同形式有“一般居间服务”、“独家代理”及“限时销售”等，下面对这几种方式做以简单介绍15-n n “一般居一般居间间服服务务”属于普通的居属于普通的居间间服服务务形式，即形式，即买卖买卖双双方各自登方各自登记记，由中介公司，由中介公司进进行配行配对对，并，并单单独面向一方独面向一方进进行行交易。但交易。但这这种服种服务务形式的缺点是，形式的缺点是，业业主主为为了快速出售，盲了快速出售，盲目地在多家中介公司目地在多家中介公司进进行登行登记记，这这无形中加大了遭遇不法无形中加大了遭遇不法中介的概率，同中介的概率，同时时又要忍受不同中介公司多个又要忍受不同中介公司多个经纪经纪人的人的频频繁打繁打扰扰，这这会会给业给业主主带带来很多无来很多无谓谓的的烦恼烦恼。16-n n “独家代理独家代理”就是在一定期限内只能将房屋委托就是在一定期限内只能将房屋委托给这给这一一家公司家公司进进行出售，在行出售，在该该种情况下，种情况下，卖卖方最好方最好选选一家一家业务业务覆覆盖面广，品牌知名度盖面广，品牌知名度较较高的中介公司，高的中介公司，这样这样既能保既能保证证房屋房屋尽快尽快销销售，又能避免多个售，又能避免多个经纪经纪人的人的骚扰骚扰。17-n n “限限时销时销售售”指中介公司与指中介公司与卖卖方商定委托期限，若超方商定委托期限，若超过过该该期限房屋仍未售出，中介公司承期限房屋仍未售出，中介公司承诺赔偿卖诺赔偿卖方一定金方一定金额额的的违约违约金。金。这这种服种服务务方式方式给业给业主主带带来了来了满满意度收益意度收益补偿补偿，同，同时时也制也制约约了中介公司的操作行了中介公司的操作行为为，可，可谓谓两全其美，是一种两全其美，是一种新新兴兴的二手房委托出售模式。的二手房委托出售模式。18-n n2 2、中介公司、中介公司、中介公司、中介公司发发发发布出售信息布出售信息布出售信息布出售信息n n卖卖方与中介公司方与中介公司签订签订委托代理合同后，中介公司即可在自己委托代理合同后，中介公司即可在自己的网站或的网站或报纸报纸等媒体上等媒体上发发布出售信息，从而招布出售信息，从而招揽买揽买主。主。n n3 3、买买买买方通方通方通方通过过过过中介公司挑房、看房中介公司挑房、看房中介公司挑房、看房中介公司挑房、看房n n买买方了解到房源信息后即与中介公司方了解到房源信息后即与中介公司联联系看房事宜，并可向系看房事宜，并可向中介公司索要房屋的中介公司索要房屋的权权属属证证明等相关文件，了解明等相关文件，了解该该房屋是否房屋是否可上市出售，可上市出售，实实地地查查看房屋本身的看房屋本身的现现状，如房屋的状，如房屋的质质量状况、量状况、水水电电暖是否能正常使用，小区暖是否能正常使用，小区环环境、物境、物业业管理如何等等。管理如何等等。n n作作为卖为卖方，最好了解一下方，最好了解一下买买方的付款能力和方的付款能力和资资信状况。信状况。19-n n4 4、买买买买方确定方确定方确定方确定购买购买购买购买意向、意向、意向、意向、买买买买方与中介公司或者方与中介公司或者方与中介公司或者方与中介公司或者买卖买卖买卖买卖双方与中介公司双方与中介公司双方与中介公司双方与中介公司签订签订签订签订定金定金定金定金协议协议协议协议，并交付定金，并交付定金，并交付定金，并交付定金n n 确定确定购买购买意向后交付定金的意意向后交付定金的意义义在于，可以在于，可以约约束束买买方方在一定期限内在一定期限内签订签订正式的房屋正式的房屋买卖买卖合同，同合同，同时时中介公司及中介公司及卖卖方不能再将房屋擅自出售方不能再将房屋擅自出售给给其他第三人，如果其他第三人，如果买买方方违违反反定金定金协议协议的，的，则则所收取定金不退，由于所收取定金不退，由于卖卖方方违违反定金反定金协议协议的，的，则须则须双倍返双倍返还还定金，即适用法律定金，即适用法律规规定的定的“定金定金罚则罚则”。20-n n5 5、买卖买卖买卖买卖双方双方双方双方签订签订签订签订房屋房屋房屋房屋买卖买卖买卖买卖合同，合同，合同，合同，买买买买房双方与中介公房双方与中介公房双方与中介公房双方与中介公司司司司签订签订签订签订居居居居间间间间服服服服务务务务合同，合同，合同，合同，买买买买方向方向方向方向卖卖卖卖方支付方支付方支付方支付预预预预付款，中付款，中付款，中付款，中介公司收取佣金介公司收取佣金介公司收取佣金介公司收取佣金n n 一般的，定金合同中会一般的，定金合同中会约约定定买卖买卖双方双方签订签订房屋房屋买卖买卖合同合同的期限，的期限，签订签订定金合同后，在定金合同后，在约约定的期限内中介公司会定的期限内中介公司会组织组织买卖买卖双方双方签订签订房屋房屋买卖买卖合同及居合同及居间间服服务务合同，合同，买买方向方向卖卖方支方支付首付款（定金可冲抵房款），中介公司收取佣金。付首付款（定金可冲抵房款），中介公司收取佣金。21-n n 居居间间服服务务合同最重要的条款即是中介公司佣金的收合同最重要的条款即是中介公司佣金的收取。在我国，房地取。在我国，房地产产中介服中介服务务收收费实费实行明行明码标码标价制度，价制度，为为此国家此国家发发改委，建改委，建设设部部联联合下合下发发了关于房地了关于房地产产中介服中介服务务收收费标费标准的通知，准的通知，对对各种服各种服务务内容的收内容的收费费作了明确作了明确规规定，定，二手房二手房买卖过买卖过程中所涉及的程中所涉及的费费用用为为房地房地产经纪产经纪收收费费，即房，即房地地产专业经纪产专业经纪人接受委托，人接受委托，进进行居行居间间代理所收取的佣金。代理所收取的佣金。n n 房屋房屋买卖买卖代理收代理收费费，按成交价格，按成交价格总额总额的的0.5%-2.5%0.5%-2.5%计计收。收。实实行独家代理的，收行独家代理的，收费标费标准由委托方与房地准由委托方与房地产产中介中介机构机构协协商，可适当提高，但最高不得超商，可适当提高，但最高不得超过过成交价格的成交价格的3%3%。另外中介机构收取的另外中介机构收取的还还有一有一项产权项产权代代办费办费。这这两两项费项费用一用一般都由般都由买买方方缴纳缴纳，也有分，也有分别别向向买卖买卖双方同双方同时时收取的。收取的。22-北京市二手房交易税费（一）税（一）税费费的种的种类类23-北京市二手房交易中涉及到的税北京市二手房交易中涉及到的税费费共有八种：共有八种：印花税（包括交易印花税、房印花税（包括交易印花税、房产证产证印花税）印花税）契契 税税营业营业税税城市建城市建设维护设维护税、教育税、教育费费附加附加个人所得税个人所得税土地增土地增值值税税土地出土地出让让金金综综合地价款合地价款24-1、买卖买卖双方各交什么税？双方各交什么税？印花税印花税 买买方方 契契 税税 土地出土地出让让金金 印花税印花税 营业营业税税 卖卖方方 个人所得税个人所得税 土地增土地增值值税税 综综合地价款（合地价款（经济经济适用房）适用房）土地出土地出让让金（按金（按优优惠价或惠价或标标准价准价购买购买）25-2、一般税、一般税费费、特殊税、特殊税费费 印花税印花税 契契 税税 一般税一般税费费 营业营业税税 个个 税税 土地增土地增值值税税 土地出土地出让让金金 已已购购公房特有公房特有 特殊税特殊税费费 综综合地价款合地价款 经济经济适用房特有适用房特有26-二、北京市二手房交易各个税种的二、北京市二手房交易各个税种的详详解解1 1、印花税（不做、印花税（不做详详解）解）2 2、契、契 税税3 3、营业营业税税4 4、个人所得税、个人所得税5 5、土地增、土地增值值税税6 6、土地出、土地出让让金金7 7、综综合地价款合地价款27-2、契税、契税1 1、税种解析：契税是以所有、税种解析：契税是以所有权发权发生生转转移移变动变动的不的不动产为动产为征税征税对对象，象，向向产权产权承受人征收的一种承受人征收的一种财产财产税。税。2 2、征税、征税对对象：象：发发生使用生使用权转权转移的土地和移的土地和发发生所有生所有权转权转移的房屋移的房屋 3 3、纳纳税人：税人：买买方方4 4、税率：、税率：9090以下以下1%901401.5%1401%901401.5%140以上以上3%3%5 5、契税、契税优优惠政策惠政策 （1 1）土地、房屋被）土地、房屋被县级县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土以上人民政府征用、占用后，重新承受土 地、房屋地、房屋权权属的，其成交价格没有超出土地、房屋属的，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费补偿费、安、安 置置补补助助费费的部分，免征契税；（比如拆迁的部分，免征契税；（比如拆迁户户可免契税）可免契税）（2 2）城城城城镇职镇职镇职镇职工按工按工按工按规规规规定第一次定第一次定第一次定第一次购买购买购买购买公有住房，免征契税公有住房，免征契税公有住房，免征契税公有住房，免征契税；（3 3）个人个人个人个人购买购买购买购买自用普通商品住房减半征收契税自用普通商品住房减半征收契税自用普通商品住房减半征收契税自用普通商品住房减半征收契税；（4 4）居民上市出售已）居民上市出售已购购公有住房前后一年内新公有住房前后一年内新购购各各类类商品房，按新商品房，按新 购购商品房与出售已商品房与出售已购购公房成交价的差公房成交价的差额计额计征契税；征契税；（5 5）房屋交）房屋交换换价格相等的，免征契税；交价格相等的，免征契税；交换换价格不相等的，由多交价格不相等的，由多交 付方付方缴纳缴纳款；款；（6 6）按）按继继承法承法规规定的法定定的法定继继承人承人继继承房屋承房屋权权属，免征契税属，免征契税（7 7）对对于夫妻离婚，因于夫妻离婚，因财产财产分割涉及房屋所有分割涉及房屋所有权证变权证变更更28-3、营业营业税税1 1、税种解析：、税种解析：营业营业税是税是对对有有偿偿提供提供应应税税劳务劳务、转让转让无形无形资产资产 和和销销售不售不动产动产的的单单位和个人位和个人,就其就其营业营业收入收入额额征征收的一种收的一种 税。税。2 2、征税、征税对对象：象：提供提供应应税税劳务劳务、转让转让无形无形资产资产或者或者销销售不售不动产动产 的的营业额营业额。3 3、纳纳税人：税人：卖卖方方4 4、税率：、税率：5.5%5.5%29-营业营业税税缴纳计缴纳计算方式及案例算方式及案例计计算方式：成交价算方式：成交价5.5%5.5%1 1、产权证产权证不不满满5 5年的房屋交易，年的房屋交易，营业营业税按成交价税按成交价5.5%5.5%计计算，其中算，其中产产权证时间权证时间以取得房以取得房产证产证或契税完税或契税完税证证明明为为准，房屋包括普通住宅及非普准，房屋包括普通住宅及非普通住宅。通住宅。案例：案例：比如比如张张先生先生20032003年年4 4月月购买购买了一套方庄的房了一套方庄的房产产，20062006年年1010月以月以6060万万元的价格出售。元的价格出售。张张先生需先生需缴纳营业缴纳营业税：税：605.5%=3.3605.5%=3.3万元。万元。2 2、产权证满产权证满5 5年的非普通住宅交易，年的非普通住宅交易，营业营业税按差税按差额额5.5%5.5%计计算。算。比如王先生于比如王先生于20002000年年购买购买了一套房了一套房产产，面，面积积160160平米，平米，总总价价6060万万元，元，20062006年年1010月出售月出售时时，成交价，成交价为为110110万元。由于万元。由于该该套房套房产产的面的面积积大于大于140140平米，属于非普通住宅，因此交易平米，属于非普通住宅，因此交易时时需按差价征收需按差价征收营业营业税。王先生税。王先生需要需要缴纳缴纳的的营业营业税税=（1106011060）5.5%=2.755.5%=2.75万元。万元。30-4、个人所得税、个人所得税1 1、税种解析：个人所得税是、税种解析：个人所得税是对对个人个人(自然人自然人)取得的各取得的各项项应应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应应税所得税所得之一之一2 2、征税、征税对对象：象：财产转让财产转让所得所得3 3、纳纳税人：税人：卖卖方方4 4、税率：成交价的、税率：成交价的1%1%或差或差额额的的20%20%5 5、优优惠政策：惠政策：（1 1）对对个人个人转让转让自用自用5 5年以上，并且是家庭唯一生活用年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税房取得的所得，免征个人所得税 （2 2）对对个人个人转让转让非家庭唯一生活用房所得就算房屋非家庭唯一生活用房所得就算房屋产产权满权满5 5年以上，依然要年以上，依然要缴纳缴纳个人所得税个人所得税31-5、土地增、土地增值值税税1 1、税种解析：土地增、税种解析：土地增值值税是税是对对有有偿转让偿转让国有土地使用国有土地使用权权、地上的建筑物及、地上的建筑物及其附着物而就其增其附着物而就其增值值部分征收的一种税部分征收的一种税2 2、征收、征收对对象：增象：增值值部分部分3 3、纳纳税人：税人：卖卖方方4 4、税率：、税率：1%1%或减除法定扣除或减除法定扣除项项目金目金额额后，按四后，按四级级超率累超率累进进税率征收税率征收5 5、优优惠政策：惠政策：（1 1）纳纳税人建造普通税人建造普通标标准住宅出售，增准住宅出售，增值额值额未超未超过过扣除金扣除金额额20%20%免征免征（2 2）个人因工作）个人因工作调动调动或改善居住条件而或改善居住条件而转让转让原自用住房，原自用住房，经经向税向税务务机机 关申关申报报核准核准，凡居住，凡居住，凡居住，凡居住满满满满5 5年（含）以上，免征；年（含）以上，免征；年（含）以上，免征；年（含）以上，免征；满满满满3 3年（含）未年（含）未年（含）未年（含）未满满满满5 5 年，减半征收；未年，减半征收；未年，减半征收；未年，减半征收；未满满满满3 3年，按年，按年，按年，按规规规规定定定定计计计计征征征征（3 3）对对对对个人个人个人个人拥拥拥拥有的普通住宅，在有的普通住宅，在有的普通住宅，在有的普通住宅，在转让时转让时转让时转让时免征土地增免征土地增免征土地增免征土地增值值值值税税税税（4 4）对对个人之个人之间间互互换换居住住房的，居住住房的，经经税税务务机关核准，可以免征土地增机关核准，可以免征土地增 值值税税（5 5）将房屋）将房屋产权赠产权赠与直系与直系亲亲属或承担直接属或承担直接赡赡养养义务义务人的，免征土地增人的，免征土地增 值值税税32-6、土地出、土地出让让金金1 1、税种解析：国家作、税种解析：国家作为为土地所有者将其一定年限的国有土地土地所有者将其一定年限的国有土地 使用使用权权出出让给让给受受让让人，并向受人，并向受让让人收取的土地使用人收取的土地使用权权价价 格。是政府要收取的土地收益格。是政府要收取的土地收益(地租地租)，即土地所有者出，即土地所有者出让让土土 地使用地使用权权的交易价款。的交易价款。2 2、征收、征收对对象：再上市象：再上市获获得土地使用得土地使用权权的已的已购购公房公房3 3、纳纳税人：税人：卖卖方方4 4、征收、征收办办法：成本价按法：成本价按12.912.9建筑面建筑面积积；优优惠价或惠价或 标标准价按准价按90.690.6建筑面建筑面积积5 5、征收范、征收范围围：已：已购购公房（再上市的已公房（再上市的已购购公房公房转转手后，性手后，性质变质变 为为商品房）商品房）33-7、综综合地价款合地价款1 1、税种解析：国家、税种解析：国家为为照照顾顾中低收入居民中低收入居民购购房而房而实实施施优优惠措施，建造惠措施，建造 经济经济适用房所用的土地是国家以划适用房所用的土地是国家以划拨拨方式无方式无偿给偿给开开发发商使用的，商使用的，与已与已购购公房所公房所缴纳缴纳的土地出的土地出让让金的性金的性质质相同相同2 2、征收、征收对对象：再上市交易象：再上市交易经济经济适用房适用房3 3、纳纳税人：税人：卖卖方方4 4、税率：成交价的、税率：成交价的10%10%5 5、征收范、征收范围围：再上市交易的：再上市交易的5 5年以上（以年以上（以产权证产权证或完税或完税证证明准）、明准）、并以市并以市场场价出售的价出售的经济经济适用房适用房6 6、综综合地价款合地价款缴纳计缴纳计算方式及案例算方式及案例 案例：梁女士于案例：梁女士于20002000年年购买购买了一套回了一套回龙观龙观的的经济经济适用房，面适用房，面积积为为7070平米，平米，20062006年年1111月以市月以市场场价价3232万元出售，由于万元出售，由于该该套房套房产产已已满满5 5年，并按市年，并按市场场价出售，因此需交价出售，因此需交纳纳成交价成交价10%10%的的综综合地价款，合地价款，即即3210%=3.23210%=3.2万元。万元。34-三、北京市二手房交易税三、北京市二手房交易税费费判断三步走判断三步走第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房 第二步：看房产证年限，是否超过5年；第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。35-三、二手房交易三、二手房交易风险风险 （一）房屋（一）房屋产权产权瑕疵瑕疵36-案例一：案例一：案例一：案例一：n n 刘女士在刘女士在购买购买一套一套别别墅墅时时，一家挺有名的中介公司向，一家挺有名的中介公司向刘女士推荐了一套价格刘女士推荐了一套价格为为300300多万元的多万元的别别墅，刘女士看墅，刘女士看过过很很满满意，也意，也认认可可这这个价格。中介告个价格。中介告诉诉她，她，卖卖方欠方欠银银行行200200万元的万元的贷贷款，需要靠刘女士的首付才能款，需要靠刘女士的首付才能还贷还贷，所以刘女士，所以刘女士首付要付首付要付200200万元。刘女士也万元。刘女士也认认可了可了这这个条件，之后刘女个条件，之后刘女士委托律士委托律师查询师查询房屋的相关情况。律房屋的相关情况。律师师到房屋所在地的到房屋所在地的产产权权交易中心交易中心调查这调查这套套别别墅的墅的产权产权情况。情况。调查调查后后发现发现情况跟情况跟中介中介说说的不一的不一样样，卖卖方除了方除了银银行行200200万元抵押万元抵押贷贷款外，款外，还还有个人的抵押有个人的抵押贷贷款款100100万元。中介了解到万元。中介了解到这这一情况后也很一情况后也很意外。原来意外。原来卖卖方到中介方到中介处处登登记记房源的房源的时时候，确候，确实实只有只有200200万元的万元的银银行抵押行抵押贷贷款，但后来由于款，但后来由于卖卖方方资资金金紧张紧张，又向他，又向他人借了人借了100100万元，而且也以万元，而且也以这这套房套房产产作了抵押。作了抵押。37-n n律律律律师评师评师评师评析：析：析：析：n n购购房房过过程中，程中，买买方从中介公司了解到的信息往往会与事方从中介公司了解到的信息往往会与事实实有所有所出入，出入，这这里面原因很多，有里面原因很多，有时时是因是因为卖为卖方根本就没有把真方根本就没有把真实实情情况告况告诉诉中介公司，有中介公司，有时时是由于个是由于个别别中介公司中介公司为为了做成了做成这这笔笔业务业务得到佣金，故意得到佣金，故意隐瞒隐瞒了一些情况，等交了定金之后才告了一些情况，等交了定金之后才告诉买诉买方，方，这时买这时买方反悔也来不及了，方反悔也来不及了，还还有的就像上述案例一有的就像上述案例一样样，原本登，原本登记记的信息是真的信息是真实实的，但情况的，但情况发发生了生了变变化，而中介公司没有及化，而中介公司没有及时时得到得到这这些信息。所以，一定要了解第一手的真些信息。所以，一定要了解第一手的真实实信息。信息。38-n n 在上述案例中，刘女士打算首付在上述案例中，刘女士打算首付200200万元，万元，卖卖方收到方收到这这些些钱钱后到后到银银行行还贷还贷，贷贷款款还还清就可以清就可以过户过户了，但是，了，但是，现现在又多出来在又多出来100100万元的个人抵押借款，就算万元的个人抵押借款，就算卖卖方用刘女士方用刘女士的首付的首付还还清了清了银银行行贷贷款，款，还还要再拿出要再拿出100100万元来万元来还还清个人清个人抵押借款，才能抵押借款，才能办办理理过户过户，如果，如果卖卖方拿不出方拿不出这这100100万元，万元，刘女士就不能按期刘女士就不能按期过户过户，在，在这这种情况下，刘女士已付了种情况下，刘女士已付了200200万元首付又拿不到房子的万元首付又拿不到房子的产权产权，只能，只能诉诸诉诸法院，法院，这样这样买买房的房的过过程程变变得异常复得异常复杂杂。所以，及。所以，及时时了解到房了解到房产产的真的真实实信息，信息，对对交易安全具有非常重要的意交易安全具有非常重要的意义义。39-n n 当然，一个当然，一个规规范的中介公司也范的中介公司也应应当到交易中心去核当到交易中心去核实实产权产权信息，信息，现现在网在网络发络发达，我达，我们们也可以在网上直接也可以在网上直接输输入入产产权证权证号号码获码获得相关的信息。但如果你想了解到第一手的得相关的信息。但如果你想了解到第一手的资资料，建料，建议还议还是是亲亲自到交易中心去核自到交易中心去核查查一下，以确保信息的一下，以确保信息的真真实实和全面。核和全面。核查产权查产权信息包括信息包括产权产权人信息、人信息、产权产权抵押情抵押情况等。况等。40-n n1 1、核、核、核、核查产权查产权查产权查产权人信息。人信息。人信息。人信息。弄清楚弄清楚产权产权是一个人的是一个人的还还是两个人是两个人的，如果是两个人，他的，如果是两个人，他们们之之间间是什么关系。是什么关系。卖卖方方卖卖房的房的时时候，有候，有时时并不是本人来并不是本人来签约签约，可能委托自己的，可能委托自己的亲亲戚朋友，戚朋友，在在这这种情况下，种情况下，还应还应当核当核实卖实卖方的委托方的委托书书，看委托人是不，看委托人是不是是产权产权人本人。有人本人。有这样这样的事，有位的事，有位许许小姐通小姐通过过中介与中介与卖卖方方签订签订了定金合同，支付了了定金合同，支付了1 1万元定金，但后来万元定金，但后来卖卖方反悔不方反悔不卖卖了，后来了，后来许许小姐才弄清楚原来和她小姐才弄清楚原来和她签签合同的不是合同的不是卖卖方本方本人，而是人，而是产权产权人的哥哥，中介公司只是凭提供的人的哥哥，中介公司只是凭提供的产权证产权证就就认认定他是定他是产权产权人。没有核人。没有核实过产权实过产权人人给给他哥哥的委托他哥哥的委托书书，卖卖方后来反悔不方后来反悔不卖卖了，就了，就说卖说卖房没有房没有经过经过他本人同意，他他本人同意，他愿退愿退还还1 1万元定金。万元定金。这这种情况下，种情况下，许许小姐就不能达到小姐就不能达到过户过户的目的。因此，在的目的。因此，在买买房房时时除要除要查查看看产权证产权证外，外，还还要要查查看看卖卖方的身份方的身份证证等等证证件，以确件，以确认认出售房屋的是否是房屋的所有出售房屋的是否是房屋的所有权权人。人。41-n n2 2、核、核、核、核查产权查产权查产权查产权的抵押情况。的抵押情况。的抵押情况。的抵押情况。n n3 3、核、核查产权查产权是否存在是否存在查查封：如果存在法院的封：如果存在法院的查查封，封，过户过户不了。不了。n n4 4、查查清共有人的情况。清共有人的情况。42-（二）房屋共有产权n n案例二：案例二：n n 原告吴某与刘某系夫妻关系，原告吴某与刘某系夫妻关系，20042004年双方共同出年双方共同出资购资购买买了位于北京市海淀区的一了位于北京市海淀区的一处处房房产产，之后吴某到外地工作，之后吴某到外地工作，20072007年吴某回京，刘某称自己已年吴某回京，刘某称自己已经经将双方所将双方所购购的房屋出的房屋出卖卖给给曹某，并交付曹某，并交付给给曹某曹某实际实际居住一年有余。吴某居住一年有余。吴某认为该认为该房房是与刘某的夫妻共同是与刘某的夫妻共同财产财产，刘某未，刘某未经经其同意擅自将房屋其同意擅自将房屋卖卖给给曹某的行曹某的行为为，侵犯了其合法，侵犯了其合法权权益，合同益，合同应应属无效。属无效。43-n n 法院法院认为认为，刘某未，刘某未经经共有人吴某知悉并共有人吴某知悉并许许可，且也没可，且也没有得到吴某的事后追有得到吴某的事后追认认擅自将房屋出售擅自将房屋出售给给曹某，侵犯了吴曹某，侵犯了吴某的共有某的共有权权。而曹某在。而曹某在购买购买房屋房屋时应时应做出合理做出合理审审慎的慎的审查审查，刘某将房屋出售刘某将房屋出售给给曹某曹某时时房屋尚未取得房屋尚未取得产权证产权证，而且房屋，而且房屋的的贷贷款手款手续续上有吴某的上有吴某的签签名，而曹某在名，而曹某在购买购买房屋房屋时时没有做没有做出出审审慎合理的慎合理的审查审查并提出疑并提出疑问问。因此法院。因此法院认为认为刘某和曹某刘某和曹某签订签订的房屋的房屋买卖买卖合同因侵犯了房屋共有合同因侵犯了房屋共有权权人吴某的人吴某的权权益，益，合同合同应应属无效。属无效。44-n n律律律律师评师评师评师评析析析析：n n从上述案例可知，房屋如果是夫妻共同从上述案例可知，房屋如果是夫妻共同财产财产的，的