市政建设配套费真的必须交契税？.doc

市政建设配套费真的必须交契税？
一个学员说:他们那里,地税跑到住建局打印出各公司缴纳的市政建设配套费,然后以此金额要求缴纳契税——承受国有土地使用权契税.
这个配套费是新建、改建、扩建不动产交缴纳或补缴纳的规费,跟契税应该八竿子打不到一起,为什么要交契税呢?
但是,大家都认为要交契税.包括税务人员、税务专家和许多会计,尤其是契税交得非常多的房地产行业,你去问问房地产会计,十有八九都会一本正经地告诉你:配套费本来就是要交契税的.
众口铄金、三人成虎,果真如此吗?通过这件小事,来剖析一下纳税的规则.
首先学习基础知识.契税是对转移土地、不动产产权征的税.关于转让国有土地使用权时,契税的计税依据,《契税条例》和《细则》是这样规定的:
《契税条例》说:国有土地使用权出让,契税的计税依据为成交价格.
什么是”成交价”呢?
《契税条例细则》规定:条例所称成交价格,是指土地权属转移合同确定的价格.
可见,从契税的基本规则看,其计税依据是合同确定的价格.比如,出让土地合同约定价格1亿,地方政府减免你1千万、返给你1千元,你仍然要按1亿这一合同价格,来交契税.
这就是契税的法规、规章所规定的这个公式,以后会用:
契税计税依据=成交价=合同价.
一直以来,这一规定是明确的.但2004年,财政部和税务总局联合发了一个财税【2004】134号文,对以上规则进行了解释:
134号文是一个理解起来非常容易出偏差的文件,我把原文,以及其它两个相关文件,放在一起,另成一个文章,供大家参考.
134号首先进行明确:
出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益.
其核心是:”全部经济利益”,通俗讲就是买这地花的全部的钱!
“全部经济利益”与”合同约定的价格”显然不一样,前者范围明显大于后者.规范性文件明显在法规与规章的规定之外加大了纳税义务.这一加大纳税义务的规定,在《条例》和《细则》中,并未有对财政部的授权.
所以,134号文这一规定,必定只能是对《条例》和《细则》解释而非改变,它也必须要遵循”成交价=合同价”这一基本规则.
理解134号文这句全部经济利益,还有两点非常重要:
1)只针对”出让”国有土地,不适用于其它方式取得土地.其它方式取得土地,只能按《契税条例》及其细则的规定纳税.
2)此经济利益,只局限于”为取得土地使用权”而支付.
所以,企业支付的一笔钱,要不要被征契税,关键看其是不是”为取得出让土地”而支付的.
比如,如果是转让土地,则所有支付都不能适用本条征契税;如果是为进行建设而支付的,也不能适用本条征契税.——这就是直接得出的结论.
再比如:土地出让合同约定,受让方要建设一些安置房无偿移交给政府,则这些安置房显然地构成了经济利益,应按其公允价值,缴纳契税.因为它是合同中约定的经济利益.同理,合同约定的必建项目是限价房呢?则其售价与市场价之差,应该作为支付的经济利益,缴纳契税.
反之,如果是在合同约定的范围与事项之外,企业因为受到其它钉子户的阻碍而支付的赔偿,则不属于合同约定的经济利益,不缴纳契税.
但麻烦的是,这句话之后,134号文又对之进行了一个细化,导致诸如配套费之类的支出,被认为”本来就该”交契税.
(一)以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格.成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益.
协议方式出让土地,契税计税依据为成交价,这一规定与《条例》无异,同时规定:”成交价格包括……配套费……等承受者应支付的利益.”
注意,凡契税中的”成交价”三字,在《细则》里是被明文定义了的,成交价=合同价,财政部也不能修改、只能使用.实际上我们看到,134号文也没有重新”定义”成交价,只是指出,其有可能包含了配套费.
所以,134号文只这样理解:如果成交价里包含有配套费,则配套费不能扣除,因为它是”取得土地的全部经济利益”.
反之,如果出让合同价格中没有配套费,能够理解为:契税计税依据=成交价=合同价+合同外配套费吗?
显然不能得出这样的结论,首先,它与《条例》和《细则》的规定相矛盾;其次,从134号文中得不出这样的规定;最关键一点,134号文不能突破成交价=合同价,这一基本契税原则.
134号文接下来,又规定了竞价出让方式:
(二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内.
这一项规定与上项协议出让方式如出一辙.先是肯定其一般为”成交价格”,同时规定包括配套费、补偿费在内的其它费用包括在内.
所以,我们分析的要点也是一样的:这些费用如果包括在成交价、合同金额之中,则征契税;如果本身就没有包含在合同之中,则也不能认为”成交价=合同价+合同之外的相关费用.”
理解以上问题的核心要点,是理解,”成交价”三字有着明确的《细则》定义,规范性文件只能在其定义的规则之内进行解释,解释为”合同约定的全部经济利益”才是合法的.
如果在解释与适用时,超过了《细则》定义范围,包括了合同约定之外的经济利益,则显然就错了,要么解释与适用错了,要么134号文错了.我倾向于认为134号文是正确的,是这样的解释与适用错了.
明白了134号文的真实意义,我们就知道了,”配套费本来就要征契税”,”配套费一律要征契税”,这样的理解是错误的.当面临税务机关以配套费征契税的理由时,纳税人如果敢于进行争议的话,其理由参考如下:
1、如是自己土地不是出让取得,则完全不应该被契税,完全不适用134号文,而按《条例》与《细则》纳税.
2、出让土地情况下,如果自己的配套费(以及其它支出)不是出让合同约定的支出,则也不应该适用134号文,因为134号文不能违反上位法,不能重定义”成交价”,它只能是针对合同内支出进行规定.
3、”为进行建设”而缴纳的规费,并非”为取得土地”而缴纳的规费,这一点从各地《配套费征收管理办法》中可以找依据.比如,某直辖市的配套费征管办法规定:
第二条凡在本市城市(镇)规划区范围内新建、改建、扩建建设项目的单位和个人(以下统称建设项目业主),均应按本办法规定缴纳城市建设配套费
就是说,缴这个费是为了建设,而非为取得出让土地.这样,直接与134号文自己规定的”为取得该土地支付”相矛盾,从而不适用于134号文.这一点也是一个可利用的理由.
从规则上理解税,与从表面上理解税差异何其之大.纳税之事,只有输赢,没有对错.