土地增值税清算中收入及税金的审核要点.doc

土地增值税清算中收入及税金的审核要点我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。纳税人土地增值税清算的收入及税金审核，是其中必不可少的环节。销售收入审核由于商品房销售合同需要网签，在办理过户手续时，需要提供销售发票，并且土地增值税清算时尚未销售面积对应的成本预留，待实现销售时进行后续申报，因此商品房销售收入便于确定。审核时重点关注以下三点：（一）审核销售明细表，确定销售价格是否合理。核对同期（月）同类的商品房销售单价，审查是否存在明显偏低（低于正常售价的30%）的情况。如果存在售价明显偏低情况，需提供书面说明，证明此项交易符合正常商业目的，为商品质量问题或存在其他瑕疵等原因产生的价格折让。若无合理理由，应按照同期同类商品房的平均售价调整计税收入。（二）抽查销售合同，确定销售收入是否正确。按照合同编号随机抽取部分合同，与销售明细表所列销售面积和金额进行核对。审查销售明细表是否真实完整地反映企业的销售情况。（三）根据清算政策中普通住宅的判断标准，分别汇总普宅销售收入及其他商品房销售收入。由于普通住宅增值率小于20%时免征土地增值税，因此需按照销售明细表归集普通住宅的销售面积和金额。税金审核土地增值税清算时，开发项目已经缴纳的营业税（营改增后无此扣除项）、城市维护建设税、教育费附加和地方附加（以下简称税金）允许在计算增值额时扣除。审核时重点关注以下三点：（一）审核税金的申报记录，查阅申报表、税金计算表及相关资料，判定申报记录中的税金是否属于项目，防止以其他项目的税金顶替本项目。（二）审核税金的入库凭证（税票），查阅税金的税票、银行支付凭证，是否存在申报而不入库的情况。（三）审核税金与申报的销售收入的配比关系，是否存在多缴或少缴的情况，多缴可能是将其他项目的税金计入了本项目。