样板房选址方案-操作大全.doc

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样板房审批流程
第一条 项目开工前（或规划图下发之后一周内），各分公司营销部会同销售代理公司与总工室、工程部等相关部门共同研究确认销售中心、样板房、销售开放园区的建设方案，经由各分公司董事长签字确认后上报集团营销品牌中心审批；审批后如有调整，须重新上报审批。
第二条 样板房方案申报须包括以下内容：项目户型分布比例、样板房位置、装修标准、软装标准、看楼通道、销售中心选址及功能分布说明、完成时间及相关要求。附总规平面图（须标示样板房楼栋、销售环境及路线）、户型平面图（别墅户型除外）（总规图和户型图必须是经集团确认或下发的）、售楼部布置平面图等。

首期样板房申报案例：
贵阳恒大绿洲销售中心、样板房选址、销售开放区建议方案
请查阅附件2－2(Px)

二期别墅盘样板房申报案例：
重庆恒大金碧天下二期样板房、样板区选址及销售动线组织建议
请查阅附件2－3(Px)

二期城市盘样板房申报案例：
南宁恒大绿洲二期样板房及销售区域划分方案
请查阅附件2－4(Px)

新增样板房申报案例：
天津恒大金碧天下新增示范单位选址建议
请查阅附件2－5(Px)

第三条 样板房方案审批完毕后，集团营销品牌中心须进行台帐登记，将相关文件原件交档案室备档。于审批当日回传至地区公司营销部，同时抄送集团设计院、管理中心、招标中心、材料公司等有关部门，并签收。
第四条 销售中心、样板房、销售开放园区的选择及建设方案具体要求原则如下：
1、选择销售开放区力求在开盘时能最好的展示项目的景观、园林等优势，其中销售开放区的设置需综合考虑到工程后期施工与进度、园林景观、配套等因素。销售开放区与施工区域设置要完全分开，不能相互交叉和重叠。
2、选择样板房的位置选定需满足下列条件：朝向、景观良好，围蔽方便，靠近销售中心，在户型中具有代表性。样板房安排需相对集中。高层样板房开放时尽量保证电梯开放。样板房、入户大堂、楼梯通道等按照交楼标准进行装修。
3、样板房选择的其他要求：
（1）各项目每期楼宇必须建样板房，原则上要求每期楼宇的不同户型都必须建样板房。
（2）样板房原则上需要整层都做，对应户型一套做软装，一套做装标。
（3）在售项目当期销售率低于50%的户型需考虑新增样板房，在每周营销例会会议记录时一并提交。
（4）新一期样板房、销售看楼路线、开放区环境方案，须在项目开工计划确定后一周内上报集团营销品牌中心（继续使用原有样板房也需上报）。

恒大地产集团海南有限公司
呈 批 报 告
呈：何妙玲副总裁 编号：
由 海南公司营销部 日期： 2010年3月5日
事由：海口恒大绿洲销售中心、样板房选址、销售开放区调整建议方案
尊敬的集团公司领导：
由于以下因素影响，1.首期开发范围发生变更，原首一期开发范围是17--29栋，和32--45栋；现首期调整为32--45栋，和48--58栋。首期范围调整，户型发生变化，样板房需重新选址。 2. 原建议方案中综合楼首层设计与现综合楼首层设计不相符，综合楼首层作为售楼部，内部功能需要重新划分。因此海口恒大绿洲销售中心、样板房选址、销售开放区需重新调整，建议：
1.综合楼首层内部功能调整，详见方案附表2
2.样板房楼栋调整：由原来19、23、39栋，调为39、51、53栋。
3.样板房均设在第3层，共设11套样板房，含2套两房、6套三房、3套四房。其中软装示范单位6套、交楼标准单位5套。
4.样板房代表性示意图详见方案附表3
妥否，请领导批示。
部门负责人：
地区公司董事长：

营销品牌中心领导意见：

集团分管领导审批：

集团总裁审批：

董事局主席批示：

海口恒大绿洲销售中心、样板房选址、销售开放区调整建议方案

海口 ·恒大 绿洲 项目位于 海口龙华区迎宾大道 ，项目总体规划 1259 亩，总建筑面积约 167.5 万平方米。容积率 2.0。其中 首 期建设用地约 330 亩，总建筑面积约 21.2 万平方米，共 25栋，住宅总计 1728 套。
首期建筑类型：中高层
因项目尚未动工，暂无已建或在建的配套设施：首期将建配套设施为：综合楼、运动会所、幼儿园。
一、 建筑类型及比例
1、项目各配套建筑类型
名称
层数
总建筑面积
(平方米)
规划功能描述
综合楼
4
5255
餐饮、桌球等
运动中心
4
15660
运动、休闲等
商业及配套
2
33892
商场、超市等
幼儿园
3
2160
幼儿教室
小学
5
7600
小学教室
合计

66727

2、首期建筑类型及比例
标准层户型
建筑类型
层高
栋号
可售面积
M14
中高层
18F
33、36、57栋
18.54万
㎡
M4-10
32、34、44、45栋
M4-9a
35、37、38、39、40、41、42、43、56、58栋
M16-1a
48、49、50、51栋
M19a
52、53、54、55栋
合计

25栋

3、项目首期户型比例
建筑类型
房型
面积区间（㎡）
户数（户）
套数百分比

一房
35.55-46.60
15
0.87%
18F高层
二房
78.88-85.30
600
34.72%
小三房
87.47-106.81
395
22.86%
大三房
112.68-132.07
506
29.28%
四房
157.27-174.95
212
12.27%
合计

1728
100%

注：户型楼栋分布说明图见附表2

二、 相关工程进度
截止至 2008 年 4 月 25 日，相关工程进度如下：

项目
楼栋号
工程进度情况
开工时间
±0.00时间
封顶时间
计划完工时间
住宅
3、9、10#
土方完成1/3
08-4-10
08-6-20
08-8-20
08-12-10
8#
土方完成1/2
08-4-10
08-6-20
08-8-20
08-12-10
11、12#
土方完成1/3
08-4-10
08-5-30
08-7-30
08-12-10
1、2、4、5、6#
/
08-6-10
08-7-30
08-10-10
/

项目
工程名称
工程进度情况
开工时间
计划完工时间
配套工程
综合楼
土方开挖完
2008-4-8
2008-10-20
标志塔
土方开挖完
2008-5-10
2008-7-30
大门
/
2008-5-20
2008-8-10
中心景观园林
/
2008-5-20
2008-8-10

三、 售楼中心选择及功能划分
综合项目地块的规划情况及工程进度，经相关部门及研究讨论建议售楼中心设置在 综合楼一层 ，总建筑面积约 1600 平方米。
1、选择售楼中心的原因主要有以下方面:
a、 综合楼正处于小区中心位置，位置优越，便于接待工作开展 。
b、综合楼连接人工泳池，正对小区人工湖，景观视野佳 。
c、综合楼一层面积适中，可完全满足售楼中心场地需求，且空间布局便于规划 。
d、 综合楼处于小区一期用地范围内，没有拆迁，工期可满足销售需要 。
e、 综合楼外观金碧辉煌，内部宽敞大气，可以提升楼盘的整体档次和想象 。
2、售楼中心功能分区建议
售楼中心建议分为以下几个区域：
1、形象展示区——恒大企业形象展示区、形象背景板及接待前台。
2、销售接待区——模型展示区、洽谈区、销控展板区、温馨提示区、签约区、视听室、酒吧区、VIP贵宾室、银行办公区。
3、现场办公区——经理室、财务室、销售内勤办公室、储物室、更衣室。
4、看楼车辆临时停放区——免费看楼大巴停放点、客户看楼车辆停放点。

3、售楼中心各区域功能描述
1）形象展示区
¨ 恒大企业形象展示区：通过对恒大的系统展示，使客户更加深入的了解中国十强房地产企业——恒大地产集团以及旗下的精品项目、所获荣誉，为其项目奠定良好的形象，展示企业品牌的优势。
¨ 形象背景板及接待前台：形象背景板展示公司及项目LOGO，前台用于客户接待，接听销售电话和现场控制。

2）销售接待区
¨ 模型展示区：展示项目的总规沙盘、户型模型等。
¨ 洽谈区：同客户推介项目的产品，进行沟通。
¨ 销控展示板：展示房源及销售情况。
¨ 温馨提示区：公示相关证照、合同范本、协议等。
¨ 签约区：引导客户进行合同的签定、收取相关办证资料、办理交楼工作。
¨ 视听室：公司及项目的形象广告片的播放。
¨ 酒吧区：用于为客户提供现场服务。
¨ VIP贵宾室：用于高端意向客户洽谈场所及问题客户处理区域。
¨ 银行办公区：各家按揭合作银行为客户办理按揭手续区域。
3）现场办公区
¨ 经理室：销售现场经理办公区域。
¨ 财务室：现场财务办公区域。
¨ 休息室：置业顾问晨会、用餐、学习区域。
¨ 销售内勤办公室：现场合同整理、按揭、监证、产权办公、存放合同资料区域。
¨ 储物室：销售资料存放、物料存放区域。
¨ 更衣室：售楼中心工作人员更换服装区域。
4）看楼车辆临时停放区
¨ 免费看楼大巴停放点：停放公司的看楼大巴区域。
¨ 客户看楼车辆停放点：停放客户看楼车的区域。
4、售楼中心各区域面积分布
功能区
具体分布
面积（㎡）
形象展示区
恒大企业形象展示区
100
形象背景板及接待前台
25
销售接待区
区域模型展示区
90
项目模型展示区
100
洽谈区
180
销控展板区
10
温馨提示区
10
签约区/银行办公区
51
酒吧区
20
贵宾室
17
现场办公区
经理室
33
财务室
30
会议室/内勤办公室
70
储物室
14
更衣室
10
配套
超市
200
合计：960平米
注：售楼中心各区域面积分布图见附表
四、样板房选址建议
经相关部门及研究讨论在根据产品的不同户型、景观朝向、看房便利及工程进度等方面考虑，建议样板房设置如下：
产品类型
栋号、
单元号
层 数
户 型
建筑面积（㎡）
装修标准
（元/㎡）
软装修标准（元/㎡）
备 注

中
高
层
洋
房
51栋A单元
3
四房二厅二卫
174.95
1000
1500
软装示范单位
51栋B单元
3
三房二厅二卫
116.31
1000
——
交楼标准单位
51栋C单元
3
三房二厅二卫
132.07
1000
1500
软装示范单位
53栋A单元
3
三房二厅一卫
97.47
1000
1500
软装示范单位
53栋B单元
3
三房二厅一卫
97.47
1000
--
交楼标准单位
53栋C单元
3
四房二厅二卫
157.27
1000
--
交楼标准单位
53栋D单元
3
四房二厅二卫
157.27
1000
1500
软装示范单位
39栋A单元
3
二房二厅一卫
80.49
1000
1500
软装示范单位
39栋B单元
3
二房二厅一卫
80.49
1000
——
交楼标准单位
39栋C单元
3
三房二厅二卫
112.68
1000
——
交楼标准单位
39栋D单元
3
三房二厅二卫
129.77
1000
1500
软装示范单位
合计
——
11套
1336.24
1336240
1158030
——
选择39、51、53栋为样板房楼栋，第3层为样板房楼层，选择样板房的原因主要有以下方面:
¨ 楼栋代表性强：
39栋楼为两梯四户设计，由2套两房和2套大三房组成；设计相同楼栋有35、37、38、40、41、42、43、56、58栋，设计相似楼栋有32、33、34、36、44、45、57栋。
51栋楼为两梯三户设计，由2套大三房和1套四房组成，设计相同楼栋有48、49、50栋。
53栋楼为两梯四户设计，由2套小三房和2套四房组成，设计相同楼栋有52、54、55栋。
¨ 景观性好、楼间距宽
39、51、53楼栋所处位置景观资源最佳，俯瞰社区大湖，楼间距最宽，视野开阔。
¨ 便捷的看房通道
39、51、53栋楼距离售楼部较近，看房路线不易受到施工影响，利于现场包装。
¨ 样板房均设在第3层，利于样板房尽快施工、尽早开放
¨ 共设11套样板房，含2套两房、6套三房、3套四房。其中软装示范单位6套、交楼标准单位5套。
五、相关工程及配套要求说明：
1、电梯需同期交付使用
2、销售通道、首层大堂及标准层电梯厅需同期交付使用
3、根据公司节点计划10年9月10日开盘，因此，以上样板房及配套工程需提前20天完成。（如遇公司节点计划调整，作相应变更。）
相关附图见附件

恒大地产集团海南有限公司
二零一零年三月二日

精品资料
附表：
1. 项目整体规划总平图
39
53
51

2. 售楼中心功能划分示意图
说明：
1. 厨房区装修标准不适合做其他用途，该区域不使用。
厨房

3. 首期户型平面分别示意图

48、49、50、51栋
52、53、54、55栋
33、36、57栋
32、34、44、45栋
35、37、38、39、40、41、42、43、56、58栋

4. 销售中心、样板房、销售开放环境、看楼线路、围挡

5.首期所有户型图（内容:楼栋号、标准层户型）
【M16-1a户型】 样板房楼栋户型，分布于48、49、50、51栋
C
A

B

【M4-9a户型】 样板房楼栋户型，分布于栋35、37、38、39、40、41、42、43、56、58栋

C
DD
D

A
B

【M14户型】分布于33、36、57栋

【M4-10户型】分布于32、34、44、45栋

【M19a户型】分布于52、53、54、55栋

6.周边路网实景照片

5.1 项目前云环路：位于项目与艳山红镇政府之间，目前正在施工

上图为：艳山红镇政府俯瞰

上图为：云环路面前施工至艳山红镇政府，图为工程现场
5.2 龙井路
龙井路是目前进入项目的主要交通线路。

上图为：云环路与龙井路交接处
镇 政 府

上图为：龙井路实景
5.3 云峰大道：云峰大道是项目城区主干线

上图为：云峰大道与龙井路交接处

上图为：云峰大道实景
5.4 龙潭路：规划路宽60米，目前正在施工，路两旁为绿化带，观感良好。该条道路是从云峰大道进入项目最便利渠道（龙井路需前行再调头。）

上图为：龙潭路施工现场

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