预售房款如何计算企业所得税？.doc

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预售房款如何计算企业所得税？
一般计税情况下，收到预售房款1000万元，如何处理？

会计需要考量四个方面：
1、 如何预缴增值税?
2、 会计如何处理？
3、 如何预缴土地增值税？
4、 如何缴纳企业所得税？
一般来说，应该是先考虑如何进行会计处理，再考虑如何纳税。为什么此时要先考虑增值税呢？因为如果不知道怎么缴纳增值税，则无法进行会计处理。

基本情况是：预售时，商品尚未完工，无法确认收入，同时也未达增值税纳税义务发生时间。
那么，问题来了，这1000万元房款的构成如何？即：里面有多少是企业收取的预收款，有多少是替政府收的增值税？
注意：由于并没有到达增值税纳税义务时间，所以，不能确认增值税销项税金。
但是，增值税是要预缴的，这个预缴的增值税，却是实实在在的替税务局收的，不能算作企业自己的预收款。

首先确认预缴增值税金额。
按试点政策的相关规定，预缴增值税按以下公式计算：
预缴增值税金=1000万÷（1+11%）×3%=27万元。
所以，预收款的构成就是：预收款973万元，增值税27万元。

会计处理自然就出来了。
由于并没有确认收入、没有增值税纳税义务产生，所以，不能预提增值税销项。最简单的会计处理是：
借 银行存款 1000万
贷 预收账款 973万元
贷 应交税费-预交增值税 27万元
可见，在会计处理上，1000万房款中，有973万预收款。

然后是土地增值税
当明白了以上处理及预收款构成后，土地增值税的计算就非常简单了。
因为，土地增值税预缴的收入是预收款。
所以，土地增值税收入=预收账款=973万元。
即土地增值税收入=预收款-预收款÷（1+11）×3%
不仅从道理上应该这样计税，如果部分企业开始还心存侥幸的话，国家税务总局2016年70号公告，则将这个公式铁板钉钉了。

接下来，就是企业所得税了。
企业所得税按预计利润计算，预计利润=预收款×预计利润率
按以上的分析，预收款=973万元，并且，找不到税会对此的差异。
所以，所得税预收款=预收款-预收款÷（1+11）×3%
有些会计会问，为什么不是1000万÷（1+11%）=900.9万元？
从规则角度理解的话，原因有两点：
1、 此时没有增值税纳税义务，按÷（1+11%）进行还原没有依据
2、 所得税也应按会计的预收款来，因为在预收款问题上，税会没有差异。
税屋提示预收款按全部预收房款还是扣除预缴的增值税后的余额计算，目前实务中尚存争议。部分地区仍坚持按预收款全额计算毛利，从17版所得税年度纳税申报表填报说明看，总局对此部分的口径似乎也没有变动。
A105010 视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表（2017版）及填报说明：23.第23行1.销售未完工产品的收入：第1列税收金额填报房地产企业销售未完工开发产品，会计核算未进行收入确认的销售收入金额。27.第27行1.销售未完工产品转完工产品确认的销售收入：第1列税收金额填报房地产企业销售的未完工产品，此前年度已按预计毛利额征收所得税，本年度结转为完工产品，会计上符合收入确认条件，当年会计核算确认的销售收入金额。
地方口径中，安徽省地方税务局2017-03-21对此有个回复：营改增后房地产所得税计算论依据：以不含增值税收入为计税依据预征企业所得税。
未来如果税务总局下文，例外规定按900.9万计算，当然是有可能的。这属于房地产行业的特殊涉税方式，是税务总局自己搞出来的，它自有权力作任何修改。
但目前，税务总局并没有象土地增值税一样，专门下文讲解预售房款如何计算企业所得税。正因为没有文件，所以973万元，即与土地增值税预征收入一致，才是符合政策的理解。

以上是一般计税情况下的问题。简易计税，道理上与之一致。
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