22号文后房地产企业的财税处理.doc

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22号文后房地产企业的财税处理
一、会计处理
1、购入土地的账务处理
2016年5月10日，瑞安达房地产公司于通过招、拍、挂取得一地块，土地价款为11100万元，用于开发瑞安达花园，总建筑面积4万平方米。则：
借：开发成本土地价款11100
贷：银行存款 11100
2、预售未完工开发产品的账务处理
2016年8月1日，瑞安达花园取得预售许可证，当月全部售罄，取得预收账款44400万元。
借：银行存款 44400
贷：预收账款 44400
3．预缴税金的账务处理。
（1）预缴增值税：44400/1.11*3%=1200万元。
借：应交税费预交增值税1200
贷：银行存款 1200
（2）预缴城建税及附加
借：应交税费预交城建税
应交税费教育费附加
贷：银行存款
（3）预缴土地增值税：预征率2%，预缴的土地增值税=（44400-1200）*2%=864万元
借：应交税费预交土地增值税 864
贷：银行存款 864
4、商品房交付的账务处理
（1）结转开发成本
借：开发产品
贷：开发成本
（2）结转主营业务收入
借：预收账款 44400
贷：主营业务收入 40000
应交税金应交增值税（销项税额） 4400
（3）结转主营业务成本
借：主营业务成本
贷：开发产品
（4）结转预缴增值税
借：应交税费未交增值税 1200
贷：应交税费预交增值税 1200
（5）允许扣除的土地价款 （11100÷1.11）*11%=1100万元
借：应交税费应交增值税（销项税额抵减） 1100
贷：主营业务成本 1100
（6）结转税金及附加
借：税金及附加
贷：应交税费预交土地增值税
应交税费城建税
应交税费教育费附加
5、增值税结转的账务处理（略）
二、土地增值税处理
1、关于土地增值税的计算，大家一直纠结了收入与土地成本的计算口径，个人认为：
（1）转让房地产的土地增值税应税收入=44400-（4400-1100）=41100万元
（2）取得土地支付的价款，案例中按取得的土地价款11100万元扣除。
2、关于营改增后土地增值税的个人观点：
（1）土地增值税应区别与增值税、所得税的计算口径，更不可与会计核算挂钩，只需要按土地增值税清算的规程就可以了，不要联想太多。
（2）开发成本与主营业务成本是两回事，营改增前两者金额相同，营改增后两者金额可能不同，主要是因为销项税额抵减是对冲的主营业务成本，而不是开发成本。
三、相关文件
（一）财会〔2016〕22号
1．企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。
（1）按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额：
借记主营业务成本/存货/工程施工等科目
贷记应付账款/应付票据/银行存款等科目
（2）待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，
借记应交税费应交增值税（销项税额抵减）
或应交税费简易计税科目（小规模纳税人应借记应交税费应交增值税）
贷记主营业务成本/存货/工程施工等科目。
（二）国家税务总局公告2016年第70号
一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
（三）国家税务总局公告2016年第18号
第四条房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，按照取的得全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算
当期允许扣除的土地价=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售面积）*支付的土地价款。
小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。