公允价值计量的投资性房地产-被认为金融性商品-不得抵扣增值税进项税额如何理解？.doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!公允价值计量的投资性房地产，被认为金融性商品，不得抵扣增值税进项税额如何理解？公允价值计量的投资性房地产，是否属于金融商品，其进项如装修采购不得抵扣，这该如何是好呢？是不是对的呢？(1) 属性分析在会计准则中，公允价值计量的投资性房地产与公允价值计量的金融商品，有其相近之处，都属于变动收益，而不是经营收益。但两者却是不同的独立规则规定的。公允价值计量的投资性房地产的适用条件很严格，其与金融商品的变现方式是完全不同的。至于为什么这样规定，有考虑到投资人的角度来考虑的，也有报表的作用表现，且不多论。(2) 增值税的势力范围，并不考虑什么投资性房地产在增值税的适用上，并不区分投资性不投资性之分的房地产，只有一个不动产的范围(除了土地使用权是属于无形资产的范围)，销售不动产是属于应税事项的，有销项，则其对应的进项在不受限之内，是应属允许抵扣的。这个投资性房地产，并不是受限抵扣列举对象，其实也根本不需要列举，因为其本身的使用目的就是应税的。(3) 多地税务机关都认为投资性房地产是一次性抵扣进项，而非分期，受限列示于入固定资产的不动产分2年抵扣的规则，但对于不动产在建工程形成的投资性房地产则是受限2年的抵扣期。(4) 既没有不让抵扣的受限范围，又与投资性房地产的公允价值变动部分相脱离(本身也不是应税收入)，即进项并不配比公允价值变动部分非应税范围，而是配比出租、出售等应税收入，基于此，这是一个伪命题，而不是一个新发明，与金融商品转让不得抵扣有本质的差异，那人家还是用的差额，是基于无法开具增值税专用发票的现实而不得不为之的妥协方式，并不是不让抵扣的导向来形成的结果。投资性房地产不仅在增值税，在企业所得税上同样存在被从会计延伸到税务实践的理解，有点有利引用的误区，其实核心是我们的税会两条线的边界模糊化及政策未及时明确的问题扩大化。小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。