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房地房地产与理与理财1n第第10章章 房地房地产n本章学本章学习目目标n 掌握房地掌握房地产投投资的基本知的基本知识；n 了解房地了解房地产估价及其影响因素；估价及其影响因素；n 学学习如何制定一个合理的房地如何制定一个合理的房地产投投资计划；划；n 掌握房地掌握房地产投投资策略及其策略及其应用。用。210.1 房地房地产概述概述n10.1.1 房地房地产的特性和种的特性和种类n房地房地产是指土地、建筑物及固着在土地或建筑是指土地、建筑物及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附物上的不可分离的部分和附带的各种的各种权益。房益。房地地产与个人的其他与个人的其他资产相比有其自身的特性。相比有其自身的特性。这些特性包括：位置固定、使用价些特性包括：位置固定、使用价值耐久、不耐久、不可分割、土地可分割、土地资源的有限性和整体价源的有限性和整体价值的增的增值性等。性等。n对一般的投一般的投资者来者来说，房地，房地产就意味着各种就意味着各种类型的房屋。我国的房地型的房屋。我国的房地产市市场形成形成时间不不长，具有具有浓厚的厚的转轨经济色彩。色彩。3n从性从性质上划分，我国的房地上划分，我国的房地产有以下几有以下几种种类型：型：n（1）商品房。）商品房。n（2）安居房、解困房和）安居房、解困房和经济适用房。适用房。n（3）房改房。）房改房。4n10.1.2 房地房地产投投资的的优点和缺点点和缺点n1房地房地产投投资的的优点点n（1）现金流和税收策划。金流和税收策划。n（2）价）价值升升值。某些某些类型的房地型的房地产，特，特别是土是土地，升地，升值非常快。从各国的非常快。从各国的历史看，史看，总的来的来说，在在20世世纪70年代的大部分年代的大部分时间和和80年代的部分年代的部分时间，房地，房地产投投资是很少的几是很少的几项投投资收益率可以持收益率可以持续超超过通通货膨膨胀率的投率的投资之一。当每年通之一。当每年通货膨膨胀率率维持在持在10%15%时，大部分房地，大部分房地产投投资的收益率保持在的收益率保持在15%20%之之间，有的甚至更，有的甚至更高。因此高。因此对一一项房地房地产的估价，不的估价，不仅应当包括当包括对来自来自资产的的现金流收入的折金流收入的折现，还应该估估计到到资产价价值的升的升值。在很多例子中，房地。在很多例子中，房地产升升值对房地房地产回回报率的影响要大大高于年度率的影响要大大高于年度净现金流的影响。金流的影响。n（3）使用）使用财务杠杆。杠杆。5表10-1 房地产投资财务杠杆使用例表6n2房地房地产投投资的缺点的缺点n（1）缺乏流）缺乏流动性。性。n（2）需要大笔首期投）需要大笔首期投资。n（3）房地）房地产周期与杠杆周期与杠杆带来的不来的不利影响。利影响。n（4）高）高风险。7n10.1.3 房地房地产的投的投资方式方式n（1）直接）直接购房投房投资。直接。直接购房投房投资，即投，即投资者用者用现款或向款或向银行抵押行抵押贷款的方式直接款的方式直接向向户主或房地主或房地产开开发商商购买住房，并适当住房，并适当装修后，或出售或出租以期装修后，或出售或出租以期获取回取回报。这是一种普遍的投是一种普遍的投资方式，也是房地方式，也是房地产投投资者最常用的一种投者最常用的一种投资方式。如果投方式。如果投资者以者以贷款的方式款的方式购得住房，然后出租，用租金得住房，然后出租，用租金来来偿还银行的利息，也就是行的利息，也就是“以租以租还贷”。8（2）期房投）期房投资。n期房又称期房又称预售房，指开售房，指开发商在楼商在楼盘并未完全竣工并未完全竣工时，通，通过向政府房向政府房产管理部管理部门申申请并取得商品房并取得商品房预售售许可可证后后预先出售的房屋。投先出售的房屋。投资者在者在购买时，可以用自有可以用自有资金支付金支付购房款，也可以首付住房房款，也可以首付住房约定定销售价格的售价格的20%，然后和开，然后和开发商一道向商一道向银行申行申请按揭按揭贷款，即款，即银行向开行向开发商支付余款，投商支付余款，投资者者承承诺此此贷款的款的还本付息。本付息。n期房投期房投资则是是购买期房的投期房的投资者在房屋者在房屋还没有完没有完工交付使用工交付使用时便将便将购房合同更名房合同更名转让，赚取差价。取差价。对于按揭于按揭购买，投，投资者只需支付一部分房款比例者只需支付一部分房款比例就可以就可以获得房得房产增增值的收益，因此杠杆的收益，因此杠杆较高，投高，投资利利润较大，但同大，但同时由于房屋尚未建成，有由于房屋尚未建成，有较大大的投的投资风险。9（3）以旧翻新。）以旧翻新。n所所谓以旧翻新，就是把旧楼以旧翻新，就是把旧楼买来或租来，然后来或租来，然后投入一笔投入一笔钱进行装修，以提高其附加行装修，以提高其附加值，最后，最后将装修一新的楼宇出售或将装修一新的楼宇出售或转租，从中租，从中赚取利取利润。采用采用这种方式投种方式投资商品房商品房时，应尽可能尽可能选择地地段好、易租售的旧楼，如学校服段好、易租售的旧楼，如学校服务半径、大公半径、大公司周司周围的楼房。另外，在装修前，一定要的楼房。另外，在装修前，一定要结合合地段地段经营状况及房屋建状况及房屋建设结构，确定装修之后构，确定装修之后楼宇的使用性楼宇的使用性质和未来和未来购买或租住的人群。或租住的人群。10（4）以租养租。）以租养租。n所所谓以租养租，就是以租养租，就是长期租期租赁房屋，然后以不房屋，然后以不断提升租金断提升租金标准的方式准的方式转租，从中租，从中赚取差价。取差价。以租养租以租养租这种操作手法又称做种操作手法又称做“二房二房东。有些。有些投投资人将租来的房人将租来的房产转租租获利相当丰厚。如果利相当丰厚。如果投投资者者刚开始做房地开始做房地产投投资，资金金严重不足重不足时，这种投种投资方式比方式比较合适。合适。11（5）以租代）以租代购。n所所谓以租代以租代购是指开是指开发商将空置待售的商品房商将空置待售的商品房出租并与租出租并与租户签订购租合同。若租租合同。若租户在合同在合同约定的期限内定的期限内购买该房，开房，开发商即以出租商即以出租时所所拟定的房价将定的房价将该房出售房出售给租租户，所付租金可充抵，所付租金可充抵房款，待租住房款，待租住户交足余交足余额后，即可后，即可获得得该房的房的完全完全产权。这种方式种方式发源于广州、上海等源于广州、上海等经济发达地区，达地区，虽然是房地然是房地产开开发商出售房屋的一商出售房屋的一种种变相方式，但相方式，但对消消费者来者来说，也不失，也不失为一个一个投投资理理财的好的好办法。法。12（6）到拍）到拍卖会上淘宝。会上淘宝。n目前，目前，许多拍多拍卖公司都拍公司都拍卖各种各种类型的房型的房产。这类房房产一般由法院、一般由法院、资产公司或公司或银行等委托行等委托拍拍卖，基于，基于变现的需要，其价格往往只有市的需要，其价格往往只有市场价格的价格的70%左右，且左右，且产权归属明析。属明析。1310.1.4 我国房地我国房地产投投资的交易成本的交易成本1房屋房屋买进的交易成本的交易成本n（1）购买商品房。在商品房。在现房房买进时，购买方需方需缴纳的税的税费有两种：契税和印花税。契税分两个档次有两种：契税和印花税。契税分两个档次缴纳：普通：普通住宅需按房价的住宅需按房价的1.5%缴纳；高档住宅需按房价的；高档住宅需按房价的3%缴纳。印花税数。印花税数额不大，有两种：一种是契不大，有两种：一种是契约印花税，按印花税，按合同交易金合同交易金额的的0.05%缴纳；一种是；一种是产权印花税，印花税，为5元元/户。n如果需要按揭或者抵押如果需要按揭或者抵押贷款，款，还要交律要交律师费、房屋保、房屋保险费、评估估费和公和公证费。律。律师费是是0.25%0.3%，公，公证费是是200元元/份；保份；保险及及评估估费的比例不一，一般都是依据的比例不一，一般都是依据行行业惯例及供求情况来确定数例及供求情况来确定数额，大，大约占占贷款款额的的1.5%。另外，在正式入住。另外，在正式入住时还应当按当按购房款房款2%的比例的比例向售房向售房单位交位交纳维修基金，此基金修基金，此基金为售房售房单位代位代为收取收取的。的。维修基金属全体修基金属全体业主共同所有，不主共同所有，不计入住宅入住宅销售收售收入。入。n综上，各种上，各种费用用约占占购房房总额的的5%。14n（2）购买二手房。二手房。二手房的二手房的买入除不需要交入除不需要交纳维修基修基金外，与商品房的税金外，与商品房的税费基本相同，只不基本相同，只不过在需要抵押在需要抵押时的程序和的程序和费用有所不同。如果用有所不同。如果买方需要使用方需要使用银行按揭行按揭购买，卖方的房屋恰好也是按揭的房屋，那么此方的房屋恰好也是按揭的房屋，那么此时便可以便可以进行行转按揭操作，按揭操作，卖方将房屋和所欠方将房屋和所欠贷款一并款一并转让给购买者，此者，此时使用使用贷款的款的费用便是用便是转按揭操作成本，大按揭操作成本，大约为贷款金款金额的的1%。如果。如果卖方的房屋不是按揭房屋，那方的房屋不是按揭房屋，那么往往需要委托房屋中介公司向么往往需要委托房屋中介公司向银行申行申请贷款。因款。因为有有公司担保，此公司担保，此时需支付一定的委托需支付一定的委托贷款款费和担保和担保费，一，一般也般也为1%。如果委托中介。如果委托中介购买二手房，二手房，还需交付房屋需交付房屋中介公司中介公司费用，大用，大约为房款的房款的1%。n（3）购买二手期房二手期房。如果投。如果投资者者购买二手期房，二手期房，则只只需交需交纳购买金金额1.5%的契税，的契税，0.05%的印花税及每平方的印花税及每平方米米3元的交易手元的交易手续费。如果是高档房，契税。如果是高档房，契税为3%。同。同样，交易交易时也可以采取也可以采取转按揭方式。按揭方式。n如果委托中介如果委托中介购买，费用也用也为1%左右。左右。152房屋房屋卖出的交易成本出的交易成本n（1）现房房卖出。出。需需缴纳的税有印花税、的税有印花税、营业税和个人税和个人所得税。印花税按合同交易金所得税。印花税按合同交易金额的的0.05%缴纳；营业税税的的规定定为个人个人购买并居住超并居住超过一年的免交此税，但不一年的免交此税，但不满一年的一年的应按按销售价减去售价减去购入原价后的差入原价后的差额征收征收5%的的营业税，并按税，并按营业税税计征征7%的城建税和的城建税和3%的教育的教育费附加；附加；个人所得税按个人所得税按销售价减去售价减去购入原价后的差入原价后的差额征收征收20%的的所得税。如果出售的是个人所得税。如果出售的是个人购买的公的公产房，房，则由相由相应的的办法核定成本价；如果在住房出售法核定成本价；如果在住房出售1年之内再年之内再购房，按房，按照照购房金房金额大小相大小相应退退还纳税保税保证金；如果金；如果购房金房金额超超过原住房出售金原住房出售金额则全全额退退还；如果低于原住房出售金；如果低于原住房出售金额则按比例退按比例退还。因此。因此实际上必定上必定发生的税收只有生的税收只有0.05%的印花税，投的印花税，投资者只要者只要购买住房超住房超过1年，并在年，并在卖出后的出后的1年内重新投年内重新投资新的房新的房产，便可以，便可以规避其他税避其他税费。同同样交易手交易手续费为每建筑平方米每建筑平方米2.5元。如果委托中介元。如果委托中介卖出，出，费用在用在1.5%左右。左右。16n（2）期房）期房卖出。出。如果如果卖出期房，出期房，卖方方还需交需交纳购买金金额1.5%的契税，的契税，0.05%的印花税和每平方米的印花税和每平方米3元的交易手元的交易手续费。如果是高档房，契税。如果是高档房，契税为3%。如果委托中介如果委托中介卖出，出，费用用为1.5%左右。左右。n3非住宅非住宅买卖n对于非住宅于非住宅买卖，买方方应缴纳交易金交易金额0.05%印印花税和花税和3%的契税；的契税；卖方方应缴纳交易交易总额0.05%的的印花税、印花税、5%的的营业税和个人所得税及土地增税和个人所得税及土地增值税。税。个人所得税个人所得税应纳税税额的的计算公式算公式为：纳税税额（售（售房价房价 购入价入价 交易的税交易的税费）20%。如果土地没有。如果土地没有增增值或者增或者增值在在20%以下的将免以下的将免缴增增值税。如果税。如果超超过限限额，将按土地增，将按土地增值税适用四税适用四级超率累超率累进税税率，税率分率，税率分别为增增值额的的30%（增（增值未超未超过50%），），40%（增（增值未超未超过100%），），50%（增（增值未超未超过200%）和）和60%（增（增值超超过200%）。）。1710.2 房地房地产投投资分析分析n10.2.1 选择房地房地产投投资的城市的城市n（1）就）就业。在人口流在人口流动越来越快的今天，某城市原来越来越快的今天，某城市原来人口的增加和人口的增加和缩小小对城市城市规模的影响基本上不起什么作模的影响基本上不起什么作用，而就用，而就业机会是影响城市机会是影响城市规模的一个重要因素。如果模的一个重要因素。如果一个城市的就一个城市的就业机会很多，人口就会流入，相机会很多，人口就会流入，相应的配套的配套设施和服施和服务就能就能发展起来，从而促使其不断展起来，从而促使其不断扩张。分析。分析一个城市的就一个城市的就业机会，机会，应分析分析该城市主城市主导产业的增的增长情情况。所况。所谓主主导产业通常用其通常用其创造的国民生造的国民生产总值占整个占整个城市的国民生城市的国民生产总值的比例来衡量，一般如果的比例来衡量，一般如果该产业的的比例高于全国的平均水平，那么就可以看做其比例高于全国的平均水平，那么就可以看做其为主主导产业。18n（2）城市的基）城市的基础设施。施。城市的交通、城市的交通、电力、市政力、市政服服务等基等基础设置置对经济的的发展来展来说是至关重要的。是至关重要的。因此，良好的基因此，良好的基础设施有利于吸引更多的企施有利于吸引更多的企业来来此投此投资建厂，从而建厂，从而创造更多的就造更多的就业机会。我国沿机会。我国沿海地区的海地区的发展就是一个明展就是一个明显的例子。例如，在缺的例子。例如，在缺乏乏资源的日本，各种源的日本，各种产业和大部分人口都集中在和大部分人口都集中在交通便利的港口城市或交通枢交通便利的港口城市或交通枢纽，房地，房地产在在这些些地区地区兴旺旺发达。美国也是如此，大城市都集中在达。美国也是如此，大城市都集中在交通便利、交通便利、矿藏丰富的五大湖地区。藏丰富的五大湖地区。n（3）气候。）气候。气候条件影响着人气候条件影响着人们居住、工作和生居住、工作和生活的活的质量，也直接影响着城市的量，也直接影响着城市的发展潜力。展潜力。1910.2.2 对房地房地产进行估价行估价n正确估正确估计房地房地产的价的价值，对于房地于房地产投投资有着有着非常重要的意非常重要的意义。投。投资者都希望自己的投者都希望自己的投资能能得到良好的收益，但是面得到良好的收益，但是面对千千变万化的市万化的市场价价格，格，选择什么什么样的的购置置时机就机就显得格外重要了。得格外重要了。如果投如果投资者能事先者能事先对某某项房地房地产的价的价值进行合行合理判断，那么他就可以争取在理判断，那么他就可以争取在该项房地房地产的市的市场价格低于其价价格低于其价值时购买，从而保，从而保证未来取得未来取得增增值收益。收益。20现金流金流贴现估价模型估价模型为：n式中式中 V现有的有的现金流；金流；nCFi各期的各期的现金收入；金收入；nr贴现率。率。n一旦估一旦估计出出现金流，确定金流，确定贴现率，就可以率，就可以进行房行房地地产估价了。估价了。n很多房地很多房地产投投资的的现金流形式金流形式为租租赁收入或租金收入或租金收入，因而能收入，因而能够运用运用现金流金流贴现模型模型进行估价。行估价。21n（1）现金流入。金流入。来自于房地来自于房地产投投资的的现金一般金一般表表现为租金或租租金或租赁收入。在估收入。在估计未来年限的租金未来年限的租金时，必，必须考考虑的因素有：的因素有：过去的租金的去的租金的变化化趋势、房地房地产供需状况和宏供需状况和宏观经济环境、境、闲置率（即在置率（即在一定一定时期内未能出租的期内未能出租的时间的百分比），以及需的百分比），以及需要要过多多长时间才能租出去，需要的才能租出去，需要的时间越久，房越久，房地地产预期期产生的生的现金流也就越少。金流也就越少。n（2）现金流出。金流出。房地房地产投投资的的费用包括固定用包括固定费用和用和变动费用两种。固定用两种。固定费用指与居住无关的用指与居住无关的费用用项目，如目，如财产税、保税、保险、修理、修理、维修等；修等；变动费用指与居住有直接关系的用指与居住有直接关系的费用用项目，如煤气、目，如煤气、水、水、电、有、有线费、电话费等。等。22n（3）预期增期增长率。率。在估在估计现金流金流时，一个关，一个关键的的因素是租金和因素是租金和费用的用的预期增期增长率，决定率，决定预期增期增长率的要素是率的要素是预期通期通货膨膨胀率。在一个率。在一个稳定的房地定的房地产市市场中，中，现金流的金流的预期增期增长率率应该接近于接近于预期期通通货膨膨胀率。而在一个低率。而在一个低闲置率的市置率的市场中，租金中，租金的增的增长率就有可能高于率就有可能高于预期通期通货膨膨胀率，至少持率，至少持续到市到市场短缺的情况消失以后。反短缺的情况消失以后。反过来也是一来也是一样，在一个高在一个高闲置率的市置率的市场中，租金的中，租金的预期增期增长率就率就有可能低于有可能低于预期通期通货膨膨胀率。率。n（4）期末价）期末价值。在所有的在所有的现金流模型中，一个关金流模型中，一个关键的数据是被估价的数据是被估价资产的期末价的期末价值。有两种方法。有两种方法用来估用来估计资产的期末价的期末价值。n假定假定资产的当前价的当前价值按照按照预期通期通货膨膨胀率增率增长以以达到期末价达到期末价值。因此，如果。因此，如果预期通期通货膨膨胀率是率是3%，则一一项当前价格当前价格为100万元的房万元的房产，在，在10年后年后的价的价值将是将是134.4万元。万元。23n另外我另外我们还可以假定最可以假定最终年份（投年份（投资期的最后一年）的期的最后一年）的现金流将会按照金流将会按照一个一个稳定的比率增定的比率增长下去。如果下去。如果这一假定成立，那么房一假定成立，那么房产的期末价的期末价值将将是是n资产的期末价的期末价值 预期期n式中式中 r折折现率；率；n第第t年的年的现金流；金流；ng永永远增增长率（即率（即预期在未来保持不期在未来保持不变的增的增长率）。率）。2410.2.3 如何确定具体的投资目标n投投资目目标的的选择通常很适合中通常很适合中长期的投期的投资者，因者，因为城城市房地市房地产价格通常是一种均衡的状价格通常是一种均衡的状态。在。在这种均衡状种均衡状态下，随着城市下，随着城市规模的模的扩大，城市的房地大，城市的房地产的的总容量容量也不断增加。也不断增加。这种增加一是通种增加一是通过向城市外向城市外围的的扩张来来实现，另一方面，随着城市中心地价的提高促，另一方面，随着城市中心地价的提高促进城市城市中心的建筑向更高的空中中心的建筑向更高的空中进行行扩张来来实现。现实中，中，这种均衡状种均衡状态基本上不可能存在，因此基本上不可能存在，因此对短期投短期投资者者来来说，选定某一区域后，要定某一区域后，要进行供求分析：在供行供求分析：在供给方方面主要考面主要考虑房屋的房屋的损毁和新建成的数量；在需求方面和新建成的数量；在需求方面应考考虑该区域人口、收入增区域人口、收入增长的情况。通的情况。通过对供求的供求的分析来判断房分析来判断房产的价格，以此的价格，以此发现那些估价那些估价过低的房低的房地地产并并进行投行投资2510.2.4 房地产投资时机的把握n1宏宏观经济波波动与房地与房地产n2在在萧条条时买入，在火爆入，在火爆时卖出出2610.3 房地房地产投投资策略策略n10.3.1 期房投期房投资策略策略n预售房屋与期房售房屋与期房销售的一个重要的不同之售的一个重要的不同之处是，是，无无论银行按揭行按揭还是用自有是用自有资金金购买，都必，都必须向向开开发商付全款，并且房屋也必商付全款，并且房屋也必须在封在封顶后才能后才能申申请预售售许可。而投可。而投资期房所付款期房所付款项只是一种只是一种定金的性定金的性质，也不需，也不需银行介入便有杠杆投行介入便有杠杆投资的的效果。效果。271期房投资的优点。n（1）价格便宜。）价格便宜。n（2）设计新潮。新潮。n（3）选择余地更大。余地更大。n（4）升）升值潜力高。潜力高。282期房投期房投资的缺点的缺点n（1）资金成本金成本较高。高。n（2）出）出现不能按不能按时交房或者交房或者质量、面量、面积、配套、配套设施不合格等情况。施不合格等情况。n（3）房地）房地产市市场下跌的下跌的风险。如果房地。如果房地产市市场下跌，那么投下跌，那么投资者就花了冤枉者就花了冤枉钱。n（4）周）周围可能存在的可能存在的贬值因素因素导致住房建成后致住房建成后贬值。293期房投期房投资的策略的策略n（1）关注市）关注市场的走的走势。在在购买期房期房时，一定要，一定要对所在地的房地所在地的房地产价格的大价格的大趋势进行理性的判断，行理性的判断，以避免所以避免所购期房入住后出期房入住后出现贬值。n（2）避开信誉差的开）避开信誉差的开发商。商。n（3）多走多）多走多问。根据我国房地根据我国房地产销售有关售有关办法，法，凡是凡是预售房屋必售房屋必须从国家房屋管理部从国家房屋管理部门取得商品取得商品销售售许可可证。因此，。因此，查验房地房地产是否具有其是否具有其资格格非常重要。另外，非常重要。另外，还有其他的一些法律文件，如有其他的一些法律文件，如建建设用地用地规划划许可可证、建、建设工程工程规划划许可可证、建、建设工程开工工程开工证、土地使用、土地使用权证等都要等都要查验清楚，清楚，以保障投以保障投资者者产权的的顺利利过渡。渡。3010.3.2 二手房投二手房投资策略策略1二手房投二手房投资风险n（1）房屋的）房屋的权属。目前房屋的属。目前房屋的产权、使用状况十分复、使用状况十分复杂。其中存在不少。其中存在不少产权与使用与使用权分离的住房、已抵押的分离的住房、已抵押的住房、因住房、因历史史问题解决不了解决不了权属的住房等，因此投属的住房等，因此投资者者为此有可能造成此后的此有可能造成此后的纠纷。n（2）中介公司不）中介公司不规范。目前，二手房交易的中介机构范。目前，二手房交易的中介机构采取了收佣金、吃差价的做法，采取了收佣金、吃差价的做法，损害了害了买卖双方的利益。双方的利益。n（3）按揭）按揭贷款款较难。很多人在。很多人在购买二手房二手房时犹豫不决犹豫不决的原因，就是因的原因，就是因为二手房按揭二手房按揭贷款的手款的手续非常复非常复杂，如，如果机构或者果机构或者卖方没有方没有诚意配合的意配合的话，就会使，就会使买方陷入方陷入进退两退两难的境地。的境地。312投投资策略策略n（1）注意交易主体）注意交易主体进行二手房交易的行二手房交易的资格是否格是否符合。例如，考察符合。例如，考察卖方是否有房方是否有房产证，产权是否是否明晰；若是期房需要开明晰；若是期房需要开发商做担保等。另外，可商做担保等。另外，可到房地到房地产交易中心交易中心查询房屋是否抵押及其房屋是否抵押及其产权情情况，向周况，向周边邻里里询问相关的房屋情况。相关的房屋情况。n（2）在）在评估房估房产时注意房屋土地价注意房屋土地价值是否是否贬值。（3）注意房屋的）注意房屋的质量。量。n（4）通）通过中介中介进行交易。行交易。3210.3.3 拍拍卖会上淘房策略会上淘房策略n想在拍想在拍卖会上淘房的投会上淘房的投资者者应注意下面几个方面：注意下面几个方面：n（1）及）及时获得信息。得信息。n（3）根据房地）根据房地产投投资的估价方法的估价方法对其其进行合理的估价，行合理的估价，确定自己的心理价格。如果在确定自己的心理价格。如果在竞拍中拍中发现价格已价格已经超出超出了自己的承受价格，了自己的承受价格，应果断放弃，因果断放弃，因为高于心理价格高于心理价格5%以上的房以上的房产已不具已不具备投投资价价值了。了。n（4）鉴于付款条件的苛刻，想做房地于付款条件的苛刻，想做房地产拍拍卖的投的投资者，者，要有充足的要有充足的资金金实力。力。n（5）另外根据相关法律，房屋所有人拍）另外根据相关法律，房屋所有人拍卖共有房共有房产时，应有其他共有人的有其他共有人的书面同意，否面同意，否则不具不具备法律效力。因法律效力。因此投此投资者在遇到此者在遇到此类房房产时需要注意，以免白白浪需要注意，以免白白浪费时间和精力。和精力。3310.4 房地房地产投投资的的风险管理管理n10.4.1 房地房地产投投资风险的特性的特性n房地房地产投投资的的风险是指投是指投资的的实际收益与期望收益与期望收益的偏差。表收益的偏差。表现为以下几个方面。以下几个方面。341普遍的投普遍的投资风险n（1）风险和收益的和收益的对称性。投称性。投资房地房地产既可能既可能带来收益，来收益，也可能造成也可能造成损失。收益和失。收益和风险是并存的，收益和是并存的，收益和风险是成是成正比的，承担多大的正比的，承担多大的风险，就可能，就可能获得多大的收益。得多大的收益。n（2）多）多变性。房地性。房地产投投资风险的性的性质和程度受国家政策、和程度受国家政策、法法规及及经济发展水平等因素的影响而呈展水平等因素的影响而呈现动态变化的特征。化的特征。投投资环境中任何一个因素的境中任何一个因素的变化都会引起房地化都会引起房地产投投资风险的的变化。化。n（3）可）可预测性。通性。通过对各种各种统计资料、投料、投资条件和市条件和市场状况的分析，投状况的分析，投资者可以者可以对房地房地产投投资风险发生的概率及生的概率及其可能造成的其可能造成的损失做出判断，从而失做出判断，从而预测或度量可能或度量可能发生的生的风险。n（4）可控制性。房地）可控制性。房地产投投资风险的可控制性体的可控制性体现在投在投资者可以采取合理的投者可以采取合理的投资方案来方案来规避避风险。通。通过对多种投多种投资方案方案进行行风险评估，估，选择出最佳方案，或利用出最佳方案，或利用组合投合投资来来降低降低风险。352房地房地产特有的特有的风险n（1）流）流动性性风险。房地。房地产是无法移是无法移动的固定物，的固定物，其其买卖存在区域的特性。如果急需存在区域的特性。如果急需变卖房房产，但，但不容易找到不容易找到买家，家，这时无无卖方可能就不得不降低方可能就不得不降低售价来吸引售价来吸引买家。所以，投家。所以，投资房地房地产的的变现能力能力较差。差。n（2）市）市场风险。房地。房地产风险受受经济周期性的周期性的变动、社会政治、社会政治环境、供求关系的影响。如果政治境、供求关系的影响。如果政治稳定、定、经济繁荣，房地繁荣，房地产的价格可能看的价格可能看涨，反之，反之则会下跌。如果会下跌。如果对房地房地产走走势把握不好的把握不好的话，将，将会受到会受到损失。因此，不要在房地失。因此，不要在房地产价格泡沫价格泡沫过大大的的时候候进行非理性投行非理性投资。36n（3）利率）利率风险。市。市场利率利率变动会影响房地会影响房地产的成本，的成本，在房地在房地产预期收益一定的情况下，市期收益一定的情况下，市场利率越高，房地利率越高，房地产投投资价价值越低。利率越低。利率变化化对获取租金收益的房地取租金收益的房地产投投资者及利用者及利用银行行贷款款进行房地行房地产投投资者的影响尤其明者的影响尤其明显。n（4）购买力力风险。虽然房地然房地产投投资具有抵御通具有抵御通货膨膨胀的能力，但如果房屋价格和租金的上的能力，但如果房屋价格和租金的上涨幅度低于通幅度低于通货膨膨胀率，率，则房地房地产的的实际收益仍会减少。而且在通收益仍会减少。而且在通货膨膨胀时，如果大幅提高房地，如果大幅提高房地产的售价，又会影响的售价，又会影响对房地房地产的的购房能力和消房能力和消费需求，形成供大于求的需求，形成供大于求的现状。状。n（5）交易）交易风险。房地。房地产交易市交易市场的信息不的信息不对称，使投称，使投资者者购买房地房地产时可能可能产生交易生交易风险，现实中所中所产生的生的许多多买卖纠纷，都是由于信息不，都是由于信息不对称所造成的。称所造成的。n（6）意外）意外风险。房地。房地产还可能遭受自然灾害和人可能遭受自然灾害和人们意意外的外的过失行失行为所所带来的来的风险，如地震、海，如地震、海啸、台、台风等自等自然灾害，意外的火灾和水灾等人然灾害，意外的火灾和水灾等人为事故，都可能使房地事故，都可能使房地产受到受到损毁，从而造成，从而造成损失。失。3710.4.2 房地房地产投投资风险的决策的决策1风险决策的影响因素决策的影响因素n（1）风险成本。由于成本。由于风险的客的客观性，任何人想完全回避性，任何人想完全回避风险是不是不现实的。要降低的。要降低风险必必须付出相付出相应的代价。由的代价。由风险导致的致的费用即用即风险成本，包括成本，包括风险本身所造成的本身所造成的损失，失，对风险的前期的前期预防防费用及后用及后续的的风险防范防范费用。例如，用。例如，给房房地地产投投资进行行财产保保险。n（2）风险收益。收益。风险收益是因承担收益是因承担风险进行投行投资而而获得的得的额外的回外的回报。房地。房地产投投资的的预期收益比无期收益比无风险收益更高，收益更高，这部分的收益是部分的收益是补偿风险成本的收益，又称成本的收益，又称为风险溢价。溢价。n（3）信息。随着投）信息。随着投资者者获得的信息量的增加，投得的信息量的增加，投资者面者面对的不确定性因素就会减少，提高了投的不确定性因素就会减少，提高了投资者决策行者决策行为的正确的正确程度，降低了决策程度，降低了决策风险。相反，如果投。相反，如果投资者掌握的相关信者掌握的相关信息不准确，那么就有可能息不准确，那么就有可能对自身条件和外部自身条件和外部环境判断失境判断失误，从而增加决策从而增加决策风险。即使。即使获取信息也要付出成本，但与投取信息也要付出成本，但与投资决策决策风险所造成的所造成的损失相比，失相比，还是是值得投入的。得投入的。3810.4.2 房地房地产投投资风险的决策的决策n2决策方法决策方法n根据投根据投资者者对待待风险的的态度和所掌握信息的情度和所掌握信息的情况，可采用不同的决策方法，主要有如下几种：况，可采用不同的决策方法，主要有如下几种：n（1）最大可能法。）最大可能法。n（2）期望）期望值法。法。n（3）概率不确定情况下的）概率不确定情况下的风险决策。决策。3910.4.3 房地房地产投投资风险防范与策略防范与策略n1房地房地产风险防范的措施防范的措施n（1）做好充分的）做好充分的调查准准备工作。首先工作。首先应了解投了解投资者者的的风险承受能力及投承受能力及投资目的，包括目的，包括风险偏好的偏好的类型、型、个人个人财力、自身知力、自身知识结构、投构、投资动机等。其次要机等。其次要调查市市场环境，以及投境，以及投资房地房地产的基本情况。的基本情况。对房地房地产信信息的掌握息的掌握应尽量尽量详尽。尽。n（2）优化分析。在掌握大量信息的基化分析。在掌握大量信息的基础上，投上，投资者者应依靠依靠经验或技或技术方法方法进行行风险分析，分析，优化投化投资策略，策略，最后确定适合投最后确定适合投资者的最者的最优方案。方案。4010.4.3 房地房地产投投资风险防范与策略防范与策略n2房地房地产投投资的合理的合理组合合n对于于资金金实力雄厚的个人投力雄厚的个人投资者，可以考者，可以考虑房地房地产的的组合投合投资，即在，即在对房地房地产市市场分析的基分析的基础上，上，选择不不同同类型的房地型的房地产和不同的投和不同的投资时机机进行行组合投合投资。例。例如，投如，投资者可以考者可以考虑投投资期限期限长短的短的结合，高中低档合，高中低档房地房地产的有机搭配、投的有机搭配、投资区域不同、区域不同、组合不同用途的合不同用途的房地房地产等。等。n房地房地产的的组合投合投资并不是固定不并不是固定不变的，任何影响房地的，任何影响房地产市市场价格的事件价格的事件发生或即将生或即将发生生时，投，投资者都者都应顺应形形势，及，及时做出判断分析，做出判断分析，调整房地整房地产组合的合的结构。构。41本章小本章小结n1房地房地产是指土地、建筑物以及固着在土地或是指土地、建筑物以及固着在土地或建筑物上的不可分离的部分和附建筑物上的不可分离的部分和附带的各种的各种权益。益。它具有位置固定、使用价它具有位置固定、使用价值耐久、不可分割、耐久、不可分割、土地土地资源的有限性和整体价源的有限性和整体价值的增的增值性等特点。性等特点。我国目前的房地我国目前的房地产主要有商品房、安居房、解主要有商品房、安居房、解困房、困房、经济适用房和房改房几种。适用房和房改房几种。n2房地房地产投投资具有具有现金流和税收策划、价金流和税收策划、价值升升值、可以使用、可以使用财务杠杆等杠杆等优点，但其流点，但其流动性差、性差、首付款多、易受房地首付款多、易受房地产周期与周期与财务杠杆杠杆带来的来的不利影响和不利影响和风险高等缺点。高等缺点。42n3房地房地产投投资方式主要有：直接方式主要有：直接购房投房投资、期、期房投房投资、以旧翻新、以租养租、以租代、以旧翻新、以租养租、以租代购和到和到拍拍卖会上淘宝等。房地会上淘宝等。房地产投投资的成本包括房屋的成本包括房屋买进的交易成本和房屋的交易成本和房屋卖出的交易成本。出的交易成本。n4房地房地产投投资的的选址址应考考虑所在城市的就所在城市的就业、城市的基城市的基础设施和气候条件等。在施和气候条件等。在进行房地行房地产估价估价时应采取采取现金流金流贴现法来法来计算房地算房地产价价值。如果投如果投资于住宅，那么住房的平面布局、朝向、于住宅，那么住房的平面布局、朝向、采光、采光、视野、楼野、楼层、建筑、建筑质量和物量和物业公司的管公司的管理等都是考理等都是考虑的要素。的要素。43n5期房投期房投资时要关注市要关注市场的走的走势；避开信誉差；避开信誉差的开的开发商；多走多商；多走多问。二手房投。二手房投资应注意交易注意交易主体主体进行二手房交易的行二手房交易的资格是否符合；在格是否符合；在评估估房房产时注意房屋土地价注意房屋土地价值是否是否贬值；注意房屋；注意房屋的的质量；要通量；要通过正正规的中介公司的中介公司进行交易。如行交易。如果想到拍果想到拍卖会上淘宝会上淘宝则要及要及时获得信息；主得信息；主动了解房屋的相关情况；根据房地了解房屋的相关情况；根据房地产投投资的估价的估价方法方法对其其进行合理的估价，确定自己的心理价行合理的估价，确定自己的心理价格；要有充足的格；要有充足的实力；力；应注意相关的法律注意相关的法律纠纷。44n6房地房地产除了具有一般投除了具有一般投资所面所面临的的风险之外，之外，还具具有流有流动性性风险、市、市场风险、利率、利率风险、购买力力风险、交、交易易风险和意外和意外风险等特有的等特有的风险。n7在在进行房地行房地产投投资决策决策时可以采用最大可能法、期可以采用最大可能法、期望望值法和概率不确定下的法和概率不确定下的风险决策。决策。应作好充分的作好充分的调查准准备工作和工作和优化分析。化分析。对于于资金金实力雄厚的个人投力雄厚的个人投资者，者，可以考可以考虑房地房地产的的组合投合投资，即在，即在对房地房地产市市场分析的分析的基基础上，上，选择不同不同类型的房地型的房地产和不同的投和不同的投资时机机进行行组合投合投资。45n 复复习思考思考题n1什么是什么是财务杠杆？如何看待房地杠杆？如何看待房地产投投资的高的高杠杆作用？杠杆作用？n2房地房地产投投资有哪些方式？各自的有哪些方式？各自的优缺点是什缺点是什么？么？n3我国房地我国房地产交易交易过程中主要需要程中主要需要缴纳哪些税哪些税费？n4土地价格与房地土地价格与房