九江星子县房地产市场报告-.pptx

江西九江星子县项目房地产市场报告鄱阳湖公园东林大佛陶渊明故乡庐山风景一、星子县的城市研究二、星子县房地产发展现状三、本项目地块分析四、本项目的户型建议一、星子县城市研究1、城市区位2、历史文化3、经济发展和人口4、产业结构5、未来发展规划 区位：星子县背倚庐山，面临鄱阳湖，东与都昌县隔水为邻，西与九江县、德安县、共青城市接壤，北与庐山管理局山体相连，南与永修县湖洲相接；距九江市36公里，距南昌120公里，距武汉200余公里；交通水路：逆赣江可直航景德镇、南昌、赣州，入长江通达国内外；公路：西侧有北京至广州的105国道，紧靠昌九高速公路，至庐山火车站30分钟，至九江火车站、九江码头、九江市区40分钟；机场：至庐山机场20分钟、至九江机场30分钟、至昌北机场80分钟；城市区位鄱阳湖鄱阳湖没有没有处于全国交通大于全国交通大动脉之上，城市交通相脉之上，城市交通相对不便；不便；庐山和鄱阳湖两大景区山和鄱阳湖两大景区环绕，旅游城市特点明，旅游城市特点明显京广线长江星子县建县千余载。自古为“南国咽喉，西江锁钥，江右之门户”。商周为扬州之域，战国属楚，秦汉归九江郡辖。五代十国吴杨溥大和年间（公元929-835年）设星子镇，宋太平兴国三年（公元978年）升镇为县。后历设南康军、南康路、南康府，辖星子、都昌、建昌、安义诸县，府、军均治于星子。民国初废南康府，属浔阳道。建国后属九江市。历史文化悠久的悠久的历史造就了丰富房人文史造就了丰富房人文资源，留下了宝源，留下了宝贵的人文的人文财富富陶渊明故里李白望庐山瀑布白鹿洞书院周瑜的“点将台”周墩颐的“爱莲说”星子拥有：一大瀑布（“飞流直下三千尺”的李白瀑布）、两大峡谷（桃花源、栖贤两大峡谷分别长12公里和6公里）、三大国宝（国家级文物保护单位白鹿洞书院、观音桥、秀峰摩岩石刻）、四大名泉（温泉、天下第一泉谷帘泉、天下第六泉招隐泉、聪明泉）、五大丛林（秀峰寺、归宗寺、栖贤寺、万杉寺、海会寺）、丰富的旅游资源吸引大批历史文化名人到此游览，并留下大量名篇；自然资源与文化相融合，形成星子县独特的旅游资源优势；东林大佛 星子还有：董奉杏林、王羲之的“鹅池”、陆修静的“简寂观”、南唐中主李璟的“读书台、朱熹倡修的“紫阳堤、唐寅的庐山三峡桥图白居易、苏辙、米芾、黄庭坚、徐霞客、周必大、李梦阳等大批历史名人曾游历至此。旅游业发展为星子县带来发展动力：2012年接待各地来客1082万余人，同比增长39.8%，旅游业社会总收入34.3亿元，同比增长37.8%。太乙峰太乙别墅区千年古桥观音桥秀峰龙潭摩崖石刻温泉 九江市：江西省第二大城市、省域副中心城市，江西正在打造的“双核”城市之一；2012年GDP1420.1亿;星子县经济实力：从2012年九江各县GDP人均及总量，可以发现星子县经济实力排名11（垫底），人均GDP排名第8，达到了1.8万元，相当于开封市的人均GDP，经济实力一般；城市城市经济总量量较低，人均排名靠后；低，人均排名靠后；人口数量相人口数量相对较低，人口基数低，人口基数较少，未来房地少，未来房地产市市场的将会平的将会平稳发展。展。地区2012年GDP（亿元）2012年末人口（万人）人均GDP（元）1瑞昌市11045.63 241062修水县93.584.77 110293湖口县8829.9 294314永修县86.738.4 225785九江县 7333.38 218696武宁县 7238.46 187207都昌县6481.9 78148德安县60.116.97 353569共青城60193157810彭泽县54.237.9 1430011星子县4926.5 18490城市经济和人口2009-2012年星子县GDP及增速200920102011201201020304050600102030405060GDP总额（亿元）20092010201120120200040006000800010000120001400016000180002000005101520253035404550人均GDP（元）增速（%）2009-2012年星子县人均GDP及增速2009201020112012050001000015000200002500030000职工年均收入农村年均收入2009-2012年星子县职工、农村年均收入总结：1、整体上，星子县GDP、人均GDP、居民收入均成上升态势，居民收入水平不断提升；2、随着GDP总量提升，在2011年增速开始降低，但增速仍旧高达13%；3、城乡收入差距较大，城镇居民购买力远超过农村居民；星子县固定资产投资、房地产投资情况星子县2009-2012年固定资产投资20092010201120120102030405060010203040-10-20固定投资（亿元）增速（%）星子县2009-2012年房地产投资200920102011201200.511.522.53010203040-10-20-30房地产投资（亿元）增速（%）总结：1、固定资产投资呈现上上升趋势；2、固定资产投资在2011年因工业投资项目少出现大幅下滑，但次年又很快回升；3、房地产投资在2009年过后有所下滑，但随着该县刚性需求回升，自2011年起房地产投资幅度大幅提升；三产业结构总结：1、整体来看，星子县第一产业呈下降态势，第二产业持续发展，第三产业保持较高的比重。二三产业比重相当，旅游为城市带来很大的活力，城市房地产行业发展水平相对较高，酒店行业存在很大机遇。2、预计随着该县工业园区、沿鄱阳湖房地产开发、旅游业发展，产业结构将进步优化。产业结构 主要产业有非金属矿产加工（拥有独居石、混合花岗岩、钾长石等24种矿产资源；县内石材产品在江西省占有一定地位），温泉资源、旅游资源开发（近年兴建了一大批以温泉为依托的假日酒店、房地产项目，带动该县建筑业、房地产业、服务业的发展）、星子工业园建设（2003年9月星子县工业园建立，目前，建成园区1800亩；为承担鄱阳湖生态经济区的确定和东部产业转移，满足大运量和高新产业需要，在鄱阳湖岸边新增3500亩作为工业用地；涵括 清洁能源、船舶制造、机械制造、游艇制造、新型电缆等行业）；星子县主要产业采石业温泉业旅游业发展战略：“工业强县、旅游兴县”，实现旅游景区、工业园区、新城区三区互动发展；老城区（商业区、居住区）新城区（政治、教育、休闲娱乐区）工业园区景区景区景区未来发展规划城市研究总结：1、没有处于全国交通大动脉之上，城市交通相对不便；庐山和鄱阳湖两大景区环绕，旅游城市特点明显。2、悠久的历史造就了丰富房人文资源，留下了宝贵的人文财富。3、城市经济总量较低，人均排名省内靠后；人口数量相对较低，人口基数较少，未来房地产市场的将会平稳发展。4、二三产业比重相当，且占很大的比重，旅游为城市带来很大的活力，城市房地产行业发展水平相对较高，酒店行业存在很大机遇。5、旅游业发达，产业可持续发展能力较强。6、未来规划清晰明确，本项目位于新区的起步区，占据鄱阳湖旅游资源。二、星子县房地产发展现状1、近三年房地产整体的销售情况2、在售项目的产品分析3、个案分析4、星子县的商业分析5、星子县未来房地产的预判排名排名项目名称目名称套数（套）套数（套）1 东林古镇 248 2 庐湖春天 234 3 金枫花园三期 215 4 蓝湾名都 136 5 庐山一品花园三期 118 6 紫阳豪庭 92 7 帝景御园 86 8 庐湖花园 65 9 庐山明珠花园 64 10 阳光星城 53 排名排名项目名称目名称面面积（）（）1 庐湖春天 26275.15 2 金枫花园三期 25068.32 3 庐山一品花园三期 20442.88 4 蓝湾名都 16134.02 5 紫阳豪庭 10763.20 6 帝景御园 10306.97 7 东林古镇 8529.23 8 庐山明珠花园 8076.25 9 庐湖花园 7534.82 10 阳光星城 6507.42 1、星子县住宅成交量历年来逐步上涨，但是涨幅较小，2012年销售17万。2、据我们调查，星子县可售项目基本在6-8个左右，每年供应量在20-25万平米左右。3、价格逐年稳步上涨。4、整体供略大于求，市场平稳。房地产市场整体表现项目目建筑面建筑面积（）（）容容积率率1卢湖春天172.52帝景御园131.993星御国际43.04山海湾82.55庐阳国际6.14.66蓝湾名都7.52.497紫阳豪庭328金枫花园142.09御景首府41.610庐山明珠花园4.53.811庐山一品花园102.512湖滨星都13.92.5在售项目分布围绕鄱阳湖和新城区开发建设ABC为三个即将入市项目，目前地块已经圈好，刚刚开工项目目本期本期一房一房二房一二房一卫三房一三房一卫三房两三房两卫四房两四房两卫复式复式套数面积段（）配比率（%）面积段（）配比率（%）面积段（）配比率（%）面积段（）配比率（%）面积段（）配比率（%）面积段（）配比率（%）庐湖春天93648684-9424117-11926141-14532130-13412帝景御园4321117986116-11922137-14118155-22013125-14134蓝湾名都3979232103511545125-14318紫阳豪庭204103-10540120-12760金枫花园三期390100-102251155121-1305315017庐山明珠花园256121-12850135-13750庐山一品花园 429102-10732120-13868湖滨星都(未售)114902010532138-14324118-12524御景首府（未售）96102-1116713133庐湖花园1029825117-122751、102-140三房两厅两卫市场占比最大，约占60-70%。新开始的项目的三房两厅两卫面积段逐渐缩小至110-115平米左右；2、两房占比较小，面积段在90-102之间；3、市场上出现少量一房，作为两梯六户的产品出现，面积在50平米左右。户型配比项目名称推出量（套）销售率消化量（套）近期销售均价（元/）开盘时间 销售月 月均销售量（万）庐湖春天88880.51715高层4900小高层5500退台洋房60002011.013421.02帝景御园18863.83 120小高层4600洋房58002013.10260.00 蓝湾名都13979.86 111小高层46002013.04715.86 紫阳豪庭20488.24 180小高层39002011.06306.00 金枫花园三期39064.10 250小高层3900多层41002012.101220.83 庐山明珠花园12878.13 100高层45002013.011010.00 庐山一品花园42993.24 400小高层44002011.082615.38 庐湖花园10278.43 80小高层44002012.12810.00 供略大于供略大于求，去化状况良好，楼市求，去化状况良好，楼市发展展平平稳。供求关系1、项目月均去化在10-20套之间，整体销售率在70%左右，整体市场平稳；2、退台洋房均价集中在5800-6000元/左右，小高层、高层均价集中在4500元/；3、洋房和小高层、高层之间价格差别较大，而普通多层、小高层、高层之间并无明显价格差异。20项目名称别墅花园洋房/多层小高层9-14小高层15-18高层18供应量（套）成交量（套）去化率（%）去化周期（月）供应量（套）成交量（套）去化率（%）去化周期（月）供应量（套）成交量（套）去化率（%）去化周期（月）供应量（套）成交量（套）去化率（%）去化周期（月）庐湖春天48153221606038 8320320100123603208812帝景御园722534211695812蓝湾名都13911180 7紫阳豪庭7270971013211083 12金枫花园三期128多层120多层935262130496庐山明珠花园1281007810庐山一品花园4294009326庐湖花园48多层48多层10085432594去化情况211、目前市场去化较快的产品为11层左右的小高层和普通的多层；2、洋房由于单价价格较高，总价高，多作为提升项目档次出现，占比较少，去化速度较慢；3、高层产品已经出现，但是目前价格与小高层并无明显差别，市场可以接受，去化速度略低于小高层；4、整体市场115-120的三室两厅两卫的产品去化速度最快。一房产品难以销售，两房产品占比较小，面积集中在100平米左右，去化速度相对较慢。去化分析：22项目名称平层错层复式凸窗转角窗步入凸窗入户花园露台多阳台空中花园挑高阳台其他庐湖春天-帝景御园-蓝湾名都-紫阳豪庭-金枫花园三期-庐山明珠花园-庐山一品花园-庐湖花园-湖滨星都-御景首府-户型设计特点户型特点多样化，市场具备先进的户型设计理念，但是双阳台、凸窗是必备的项目名称规模（万）容积率产品风格风格体现庐湖春天172.5现代都市立面帝景御园131.99新古典立面蓝湾名都7.52.49现代建筑风格立面紫阳豪庭32现代建筑风格立面金枫花园三期142.0现代风格立面庐山明珠花园4.53.8现代都市风格立面庐山一品花园102.5欧式风格立面庐湖花园52.0欧式风格立面星御国际43.0地中海立面各种风格齐放，但是楼盘形象普遍不高，主要是通过里面体现建筑风格楼楼盘名称名称 客群情况客群情况年年龄段段选择产品品面面积段段总价区价区间购房用途房用途庐湖春天公务员、医院、银行、生意人、回乡人员35-50两房、三房、四房48-94117-14524-94万首次置业、改善、投资帝景御园公务员、医院、银行、生意人35-50三房、四房98-141155-22040-98万首次置业、改善、投资蓝湾名都公务员、医院、银行、生意人、回乡人员25-50两房、三房 92-103115-14341-65万首次置业、改善紫阳豪庭县城生意人、周边乡镇、回乡人员25-3535-50三房103-105115-15040-67万首次置业、改善金枫花园三期县区生意人、周边乡镇、回乡人员25-50两房、三房100-102115-15036-63万首次置业、改善庐山明珠花园生意人、医院、周边乡镇35-50三房、四房121-13749-67万首次置业、改善、投资庐山一品花园公务员、银行、医院、生意人等高收入者25-50三房、四房102-13840-66万首次置业、改善庐湖花园周边乡镇、回乡人员、生意人30-50三房98-12241-58万首次置业、改善在售在售项目的目的总价范价范围在普遍在在普遍在40-7040-70万元之万元之间，三房是市，三房是市场的主流的主流需求。客需求。客户构成构成结构比构比较简单，各，各项目客目客户之之间同同质化化严重。重。客户研究1、星子县住宅成交量历年来逐步上涨，但是涨幅较小，2012年销售17万。据我们调查，星子县可售项目基本在6-8个左右，每年供应量在20-25万平米左右。2、整体价格逐年稳步上涨，今年达到4300元/。3、102-140三房两厅两卫市场占比最大，约占60-70%。新开始的项目的三房两厅两卫面积段逐渐缩小至110-115平米左右。两房占比较小，面积段在90-102之间。市场上出现少量一房，作为两梯六户的产品出现，面积在50平米左右。4、目前市场去化较快的产品为11层左右的小高层和普通的多层；洋房由于单价价格较高，总价高，多作为提升项目档次出现，占比较少，去化速度较慢；高层产品已经出现，但是目前价格与小高层并无明显差别，市场可以接受，去化速度略低于小高层；整体市场115-120的三室两厅两卫的产品去化速度最快。一房产品难以销售，两房产品占比较小，面积集中在100平米左右，去化速度相对较慢。5、户型特点多样化，市场具备先进的户型设计理念，但是双阳台、凸窗是必备的。6、各种风格齐放，但是楼盘形象普遍不高，主要是通过里面体现。7、在售项目的总价范围在普遍在40-70万元之间，三房是市场的主流需求。客户构成结构比较简单，主要以本地人为主，各项目客户之间同质化严重。分析总结1415164项目目帝景御园帝景御园建筑面积13万容积率1.99建筑形态7栋6层退台电梯洋房、2栋14层小高层、6栋24-26层高层产品格局洋房一梯两户，一楼送花园和地下室，二楼赠送地下室，顶层送露台。小高层一梯三户，高层两梯四户。小高层顶层为复式。建筑风格新古典主义在售房源目前一期推出销售3栋洋房和一栋小高层目前价格小高层均价4600，洋房均价5800，一楼带花园均价6500物业配比洋房2.6万，占20%，底商0.5万10%。主力户型洋房122-155三室两厅两卫。小高层120左右的三室两厅两卫销售情况10月份洋房推出72套，销售25套，基本3-5层去化较快，一楼和顶楼由于价格较高，去化较慢。小高层推出116套，面积为115-130的三房两厅两卫，115三房去化较快，去化95套。卖点多层洋房、顶层复式产品、全地下车位、湖景房。个案分析帝景御园北花园南花园入户花园露台地下空间入户花园阳台露台飘窗露台露台入户花园阳台1、退台洋房设计一楼赠送南北花园和地下室；2、2-5层赠送露台，并且做多阳台的设计，层层退台吗，整体错落有致。厨房一般带有一个生活阳台。3、每一户都有入户花园的设计。局部房源设计飘窗。4、顶楼一般采取复式的设计。5、洋房面积控制在122-155之间。6、房型都是标准的三房设计，赠送的空间可以改为多用途的房间，双卫设计。7、房型南北向设计。8、一楼和顶楼最贵，中间楼层相对便宜，但是中间楼层总价低，去化相对较好。洋房产品小高层、高层飘窗弧形阳台入户花园弧形阳台270度拐角飘窗生活阳台入户花园生活阳台小高层采用一梯两户设计，生活阳台和南向双阳台设计。每一户基本都采用入户花园。房型以三房两卫为主。顶层均采用复式设计。高层两梯三户设计，中间户采用98平米的小三房。观景产品设计270度飘窗。项目目庐山明珠花园山明珠花园建筑面积4.5万容积率3.8建筑形态住宅、商业、商务办公产品格局2栋32层住宅、一栋26层商务办公楼，全部两梯四户在售房源一栋32层住宅楼目前价格均价4500元/物业配比住宅3万，商务1.2万平米，商业0.3万主力户型121-128三房两卫，135-137四房两卫各占一半销售情况今年一月份推出128套高层住宅，目前销售100套左右卖点星子最高的地标建筑；新区的交通枢纽,；未来商务核心2#个案分析庐山明珠花园121三房两厅两卫整层图32层高层建筑，星子最高建筑。户型两梯四户，全部以大面积房源为主。楼梯采用椭圆形设计，局部楼层有露台赠送。户型设计较为一般，并无亮点。北户去化较为困难。入户花园露台阳台阳台2#8#项目目湖湖滨星都星都建筑面积13.9万容积率2.5建筑形态电梯多层、小高层、高层、底商产品格局3栋6层电梯多层，3栋11层的小高层、3栋高层。小高层一梯三户建筑风格现代风格在售房源一栋电梯多层和一栋11层小高层。目前价格2#楼多层均价4500、8#楼小高层4300物业配比住宅13.4万，商业5000主力户型105三房两厅两卫占32%，118-125三房两厅两卫24%。138-143四房两卫占24%销售情况项目目前没有正式销售，预计1月份销售卖点湖景房、城市新区、全地下停车场、4.2米层高的1楼社区活动中心个案分析湖滨星都户型本项目多层只是加了电梯，并没有设计成洋房，一梯两户。小高层来两梯三户。生活阳台和南向阳台的双阳台设计、飘窗设计、客厅朝南、全明设计。户型涵盖面广，两房、紧凑型三房和舒适型三房均有设计。项目目御景首府御景首府建筑面积4万容积率1.6建筑形态8-9层一梯两户小高层在售房源预计一期推出3栋目前价格预计均价4300元/主力户型102-111三室两厅两卫占67%销售情况项目目前没有正式销售，预计1月份销售卖点低容积率社区、赠送面积、全地下车位一期个案分析御景首府102三房两厅两卫111三房两厅两卫131三房两厅两卫一梯两户的设计，南北通透，主力面积为102-115 三房两厅两卫。131 的四房两卫。南北双阳台设计。本项目凸窗可以打掉坐车落地窗，凸窗两边的部分可以用墙分隔开，交完房可以打开作为赠送面积。房型设计方面注重产品的实用性，在面积不变的情况下尽可能的多做房间，增加产品的实用性。凸窗赠送面积阳台阳台后期全部赠送项目目庐湖春天湖春天建筑面积17万容积率2.5建筑形态多层退台洋房、11层小高层、26层高层产品格局洋房一梯两户，一楼送花园，层层退台。小高层一梯二户、一梯三户。高层两梯5户、两梯六户。建筑风格新古典风格。洋房采用灰白色中式风格在售房源二期两栋高层、4栋临湖小高层、2栋退台洋房目前价格高层4900，临湖小高层5500。退台洋房5800-6500，洋房均价6000，物业配比洋房3.2万，占18%。底商1万占6%。在售主力户型洋房117-150三室两厅两卫。11层小高层143三房两厅两卫销售情况目前项目在售二期小高层和三期洋房，主要以大面积湖景房源为主。一期售完入驻，二期高层基本售完，剩余为50的一房难以销售。由于二期4栋88套湖景高层价格高，销售一般，推出约1年时间目前仅去化44套，约50%。三期退台洋房刚刚推出。卖点多层退台洋房、鄱阳湖一线湖景、赠送大量面积。一期二期二期三期个案分析庐湖春天洋房117-150洋房洋房6层，一梯两户，一楼送花园，层层退台。洋房面积控制在117-150，全部为三室两厅两卫，就一个户型。南北双阳台设计，洋房均采用落地窗，外立面采用灰白色的中式里面。洋房户型小高层户型1、南北通透，一梯两户；2、270度观景阳台，270度拐角飘窗设计；3、奇偶数架空层的设计，可以赠送面积；4、入户花园设计；5、南北双向阳台的设计。本户型赠送面积较多，处于鄱阳湖一线湖景，观景功能是本户型 特点。本户型由于价格高，目前去化一般，在售为现房，88套，一年去化50%左右。拐角飘窗拐角阳台奇偶数架空层赠送阳台星子县的商业分析以百货大楼为中心，向北延伸，向秀峰大道西侧扩展，呈“丁”字形排列。街道商业特色明显。未来庐阳国际的建成将会提升星子县的商业档次，有望成为星子县最繁华地段，距离本项目500米。90-4055-12050-9540-55110-5540-6535-55商业中心现状商业形象破旧落后，已经难以满足现代人的需求，急需升级换代名称名称单层面面积（）（）层数数业态规划划山宾购物广场15001超市家家乐超市1501便利店南康购物广场24002一层超市、二层低档服装星都超市2001便利店星城购物广场7001超市星子县主要超市没有大型超市，超市都是本地品牌，且多规模小汽车相关产业轮胎店建材店酒店酒店项目周边的商业业态周边目前主要是汽车修理、美容等相关产业，酒店，建材家饰行业。生活性商业并没有，市场是个空白，存在机遇。项目名称销售价格（元/）商业业态主力面积段位置庐湖春天15000-20000临街单层底商150-300临城市主干道、滨湖商业蓝湾名都13000-18000临街单层底商110-180临城市主干道紫阳豪庭12000临街单层底商85-130临城市次干道金枫花园三期12000临街单层底商120-140临城市主干道、稍微偏远庐山一品花园18000临街单层底商100-150新城区成熟区、临城市主干道庐湖花园16000临街单层底商72-160临城市次干道在售项目商业的销售价格及规划分析：星子县商业主要以临街单层底商为主，目前没有集中商业在售；临街商业价格区间为12000-20000元/；城区临城市主干道商业价格约18000元/，临城市次干道约12000元/。未来商业发展项目目前正在挖地基，建成后集超市、娱乐、百货、影城为一体的大型商业中心，距离本项目500米。对本项目的生活配套提升明显，所以本项目不建议做大体量商业。总结：1、商业现状非常落后，亟需升级换代；2、未来一体化的购物场所将会出现，庐阳国际的建成将提升庐山的商业档次，对本项目的生活配套提升明显。3、本项目周边多为底商，经营汽贸产业为主，且租金偏低，不建议本项目做大量的商业。Thanks！