世联开发流程及经济测算.ppt

本报告是严格保密的。本本门课门课程的目的程的目的了解房地了解房地产项产项目目开开发发决策和流程决策和流程环节环节掌握掌握经济评经济评价价及其在决策中的作用及其在决策中的作用p课课程分两程分两节节，预计时间预计时间3 3个小个小时时；p课课程将会程将会结结合合实际实际的案例和的案例和现现象作剖析，与大家展开研象作剖析，与大家展开研讨讨。1本报告是严格保密的。我我们对课们对课程的展开角度，程的展开角度，为为什么要了解流程什么要了解流程和和经济评经济评价，有什么价，有什么实际应实际应用用关于开关于开发发流程：流程：p什么什么时间时间干什么事？干什么事？p什么事情什么事情谁谁来来办办？怎么？怎么办办最好？最好？p环节环节容易出什么容易出什么问题问题？p流程流程对对开开发发商的影响是什么？商的影响是什么？关于关于经济评经济评价：价：p评评价哪些指价哪些指标标？p评评价用在什么地方？价用在什么地方？p如何如何进进行行评评价？价？2本报告是严格保密的。课题课题一：开一：开发发决策和流程决策和流程环节环节3本报告是严格保密的。房地房地产项产项目的整体开目的整体开发发流程流程一个房地一个房地产产项项目的整体开目的整体开发经营发经营行行为为如何？如何？土地土地获获取取定位决策定位决策产产品品设计设计项项目目报报建建施工建施工建设设推广推广销销售售物物业业管理管理资资源源获获取取资资源加工源加工资资源流通源流通及再流通及再流通p房地房地产产的本的本质问题质问题就是土地就是土地资资源的再分配及流通：源的再分配及流通：政府流向政府流向开开发发商商、开开发发商流向消商流向消费费者者、消消费费者之者之间间的的转转移移。所以房地。所以房地产产的的问题问题也是出在流通也是出在流通环节环节上！上！4本报告是严格保密的。土地土地获获取取定位决策定位决策产产品品设计设计项项目目报报建建施工建施工建设设推广推广销销售售物物业业管理管理企企业业拿地与否及拿地价格拿地与否及拿地价格应该应该考考虑虑哪些因素？哪些因素？p市市场场未来未来预预期；期；p项项目或区域目或区域发发展展预预期；期；p规规划条件的市划条件的市场实现场实现及及经济实现经济实现；p开开发发商企商企业发业发展展战战略和机会成本；略和机会成本；p竞竞争争对对手的情况分析。手的情况分析。政府出政府出让让土地的方式土地的方式p拍拍卖卖、招、招标标、协议协议；（挂牌属于拍；（挂牌属于拍卖卖方式的一种）方式的一种）p什么情况之下用什么方式？什么情况之下用什么方式？招招标标将会增多将会增多p目前的目前的现现象：北京双限、深圳背象：北京双限、深圳背负负15%15%返返还还指指标标等等5本报告是严格保密的。土地土地获获取取定位决策定位决策产产品品设计设计项项目目报报建建施工建施工建设设推广推广销销售售物物业业管理管理现现有的土地政策的有的土地政策的问题问题p单单一的供一的供应应主体主体导导致的信息不致的信息不对对称；称；p政府供政府供应计应计划的无序和可持划的无序和可持续续供地政策的缺失；供地政策的缺失；p价高者得的土地分配制度。价高者得的土地分配制度。土地拍土地拍卖卖中的黑中的黑马马对项对项目目发发展展预预期的不同期的不同导导致致p战战略型高价略型高价建建业郑业郑州北市区地州北市区地块块；（不在土地本身）；（不在土地本身）p转转型企型企业业高价高价产业产业企企业进业进入房地入房地产产；（利；（利润润期望低）期望低）p资资金密集型无地企金密集型无地企业业金地金地龙华龙华地地块块；（；（恶恶狼扑食型）狼扑食型）p非理性企非理性企业业拿地拿地众多非成熟企众多非成熟企业业。（一介莽夫）。（一介莽夫）6本报告是严格保密的。地地块块分分析析市市场场态态势势售价售价预测预测开开发发模式模式利利润预润预期期初步地价初步地价地价地价变变量量变变量分析量分析变变量分析量分析最高最高竞竞拍价拍价最可能地价最可能地价最最乐观乐观地价地价竞竞争争对对手分析手分析企企业发业发展展战战略略起起竞竞价格价格过过程加价程加价策略加价策略加价场场外公关外公关传统传统价格模型价格模型合理价格模型合理价格模型土地土地获获取取定位决策定位决策产产品品设计设计项项目目报报建建施工建施工建设设推广推广销销售售物物业业管理管理企企业业如何在招牌挂中如何在招牌挂中为为自己自己谋谋利？利？p设设定定竞竞拍拍门门坎：坎：资资金金门门坎、坎、资质门资质门坎；坎；p改改变变用地条件：附用地条件：附带诸带诸多多规规划条件如加酒店、降容划条件如加酒店、降容积积率、配套公建；率、配套公建；p带带方案拍方案拍卖卖：设设定方案或者要求短期定方案或者要求短期给给出方案；出方案；p人人为为因素：搞定拍因素：搞定拍卖师卖师（敲（敲锤锤）、搞定政府（返利）、搞定）、搞定政府（返利）、搞定对对手（手（给给钱钱）。）。7本报告是严格保密的。土地土地获获取取定位决策定位决策产产品品设计设计项项目目报报建建施工建施工建设设推广推广销销售售物物业业管理管理主要决策主要决策问题问题（钱钱、地、人）：、地、人）：p决策决策资资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资资渠道渠道p决策决策项项目：目：发发展方向、盈利模式、承担功能、展方向、盈利模式、承担功能、实实施施进进度度p决策人力：决策人力：团队团队运作能力和运作能力和执执行能力、合作行能力、合作团队团队、主管部、主管部门门8本报告是严格保密的。土地土地获获取取定位决策定位决策产产品品设计设计项项目目报报建建施工建施工建设设推广推广销销售售物物业业管理管理项项目决策案例目决策案例资资金如何运作？金如何运作？p城市背景：山城市背景：山东东省某地省某地级级城市，城市，2004.12004.1p地地块块情况：情况：10361036亩亩，r=1.3r=1.3，30%30%高高层层p挂牌：起挂挂牌：起挂1.361.36亿亿，原地安置（，原地安置（约约2.42.4亿亿）p开开发发商商账账面面资资金：金：40004000万万p银银行信用行信用额额度度2000020000万，通万，通过过另一正在建另一正在建设项设项目抵押，先拿目抵押，先拿1200012000万投入土地款（万投入土地款（类违规类违规）p土地土地获获取价格：取价格：1.461.46亿亿；p抵押抵押给给上述上述银银行再行再贷贷款款80008000万万p提前低价提前低价卖图纸卖图纸：16901690元元/平，开平，开盘盘800800套，套，近两个近两个亿亿；p银银行：快速放按揭，作行：快速放按揭，作为为条件；条件；p施工付款：施工付款：3 3个个1/31/3，1/31/3房屋、房屋、1/31/3主材主材（开（开发发商商赊销赊销）、）、1/31/3现现金，金，00开始付款；开始付款；p成本：成本：14001400元元/平方米；平方米；p启启动资动资金：商品房建金：商品房建设设+回迁建回迁建设设p资资金平衡：快速的金平衡：快速的现现金流金流满满足平衡足平衡vsvs9本报告是严格保密的。土地土地获获取取定位决策定位决策产产品品设计设计项项目目报报建建施工建施工建设设推广推广销销售售物物业业管理管理开开发发商决策常商决策常见见的的问题问题是什么？是什么？举举例例说说明：明：p关于关于资资金：以山金：以山东东某开某开发发商商为为例，例，项项目建目建设设中的中的资资金抽出作金抽出作为为它用，它用，导导致致项项目目资资金流出金流出现问题现问题；p关于关于项项目方向，几种死法？目方向，几种死法？想想赚赚想死的想死的（老想多（老想多赚赚，违违背市背市场规场规律），体律），体现现在做了市在做了市场场滞滞销销的的产产品，品，比如商比如商业问题业问题、容、容积积率率问题问题、产产品形品形态问题态问题；逞能能死的逞能能死的，不要和地价、政府、，不要和地价、政府、专业专业公司公司过过不去；商不去；商业业就是商就是商业业不要不要牵牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省省钱钱省死的省死的，省，省钱钱省出事了，省出事了，竞竞争争问题问题、质质量量问题问题、成本、成本压压力力问题问题；p关于人力，是否具关于人力，是否具备备了足了足够够的的项项目运作、工程管理、目运作、工程管理、财务财务管理、管理、对对外外公关人力，是否理公关人力，是否理顺顺了内部的管理体系；了内部的管理体系；人力人力问题问题其其实实更是管理更是管理问题问题。讨论讨论：顺驰顺驰在在发发展展扩张扩张中，哪些中，哪些问题值问题值得得检讨检讨？10本报告是严格保密的。土地土地获获取取定位决策定位决策产产品品设计设计项项目目报报建建施工建施工建设设推广推广销销售售物物业业管理管理包含的主要包含的主要设计阶设计阶段：段：p地地块块勘勘查测绘查测绘：提供：提供设计设计依据，依据，310310天天p规规划建筑划建筑设计设计：落：落实实决策思路，决策思路，3636个月个月p施工施工图设计图设计：施工：施工标标准和准和结结构形式，构形式，1313个月个月p景景观设计观设计：景：景观环观环境境设计设计，2323个月个月p样样板房及会所板房及会所设计设计：营销环营销环境境设计设计，1 1个月个月讨论讨论：常：常见见的的问题问题有哪些？有哪些？进进度度问题问题：进进度度难难以控制、各以控制、各专业专业公司公司难难以以衔衔接接质质量量问题问题：评评价体系和价体系和评评价价经验经验的缺失的缺失11本报告是严格保密的。土地土地获获取取定位决策定位决策产产品品设计设计项项目目报报建建施工建施工建设设推广推广销销售售物物业业管理管理最最优优化的化的设计阶设计阶段流程参考：段流程参考：时间进度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月单位规划设计规划单位单体设计规划单位施工图设计结构单位景观设计景观公司样板房及会所装饰设计各各专业专业公司的合作与分工如何？公司的合作与分工如何？p规规划划单单位与施工位与施工图图：初步：初步设计设计、施工、施工图图把控把控p规规划划单单位与景位与景观观：完善、技：完善、技术术交底交底p施工施工图图与景与景观观：隐隐蔽管蔽管线线工程工程设计设计最最优优秀的秀的设计设计成果是最能体成果是最能体现现开开发发商开商开发发思思维维和开和开发发意意识识的成果，而非作品。的成果，而非作品。12本报告是严格保密的。土地土地获获取取定位决策定位决策产产品品设计设计项项目目报报建建施工建施工建设设推广推广销销售售物物业业管理管理开开发办发办开开发发经经营营许许可可证证项项目目手手册册计计委委固固定定资资产产投投资资计计划划项项目目立立项项规规划局划局建建设设用用地地规规划划许许可可土土地地测测量量、评评估估国土国土资资源局源局国国有有土土地地使使用用权权证证土土地地确确认认、报报批批土土地地交交易易开开发办发办人防人防办办墙墙改改办办消防支消防支队队环环保局保局基基础础设设施施牌牌套套费费开开发发管管理理费费人人防防异异地地建建设设费费墙墙改改基基金金消消防防设设施施费费环环境境评评估估及及排排污污费费规规划局划局建建设设工工程程规规划划许许可可方方案案审审批批规规划局划局中中标标通通知知书书质检质检站站散水散水办办劳劳保保办办定定额额站站安安检检站站安安全全许许可可定定额额鉴鉴别别劳劳保保统统筹筹散散水水押押金金质质检检委委托托城管大城管大队队执执法大法大队队规规划局划局开开发办发办建委基建科建委基建科开开工工许许可可证证预预售售许许可可证证放放线线管管理理13本报告是严格保密的。土地土地获获取取定位决策定位决策产产品品设计设计项项目目报报建建施工建施工建设设推广推广销销售售物物业业管理管理工程建工程建设设的相关知的相关知识识：p工程建工程建设组设组成部分成部分：土建、水：土建、水电电、安装及、安装及设备设备p整体工程建整体工程建设设：单单体部分、体部分、环环境部分、室外管境部分、室外管线线p建筑建筑结结构形式构形式：砖砖混、框架、框剪、混、框架、框剪、钢结钢结构等构等p项项目施工周期目施工周期（平均（平均进进度、不考度、不考虑虑冰冰冻冻期）：期）：多多层层及低密度：及低密度：912912个月个月小高小高层层：1 1年半年半高高层层建筑：建筑：2 2年到两年半年到两年半p施工施工组织组织次序次序：基基础础部分部分主体工程主体工程外外墙墙装装饰饰及安装及安装园区管园区管线线景景观观施工施工竣工竣工验验收收14本报告是严格保密的。土地土地获获取取定位决策定位决策产产品品设计设计项项目目报报建建施工建施工建设设推广推广销销售售物物业业管理管理工程建工程建设设的相关知的相关知识识2：p影响工程造价的主要因素：影响工程造价的主要因素：建筑建筑结结构形式及建筑形构形式及建筑形态态：钢结钢结构构框剪（小）框架框剪（小）框架砖砖混混外立面材外立面材质质及及设备设备等等级级：是否玻璃幕、外立面：是否玻璃幕、外立面选选材材标标准准施工取施工取费费等等级级：在施工定：在施工定额额的基的基础础上加减上加减地基情况：是否岩石、是否流沙、是否地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软软基，决定了基基，决定了基础础的施工成本的施工成本场场地条件：是否平整、是否山地地条件：是否平整、是否山地抗震等抗震等级级：6 6级级、7 7级级、8 8级级节节能要求：是否能要求：是否满满足足节节能能规规范范景景观环观环境造价境造价关于施工的相关关于施工的相关问题问题探探讨讨，大家在工作中都会遇到什么，大家在工作中都会遇到什么问题问题？15本报告是严格保密的。项项目推目推进进慢在各慢在各环节环节的主要原因的主要原因最主要的最主要的时间时间耽耽误误在在项项目开工前期：目开工前期：p决策上的决策上的时间时间反复；反复；p规规划划设计设计上的上的时间时间耽耽误误；p各各专业单专业单位的位的衔衔接不接不够紧够紧密；密；p规规划划报报建的建的时间时间耽耽误误；p亦可能遇到不常亦可能遇到不常见见的因素如：的因素如：地基地基问题导问题导致的致的隐隐蔽工程施工蔽工程施工进进度度缓缓慢慢资资金短缺金短缺导导致的工程施工致的工程施工进进度度缓缓慢慢天气原因（雨季做基天气原因（雨季做基础础、冬天施工等、冬天施工等导导致）致）工地事故和工地事故和违违章行章行为导为导致的致的临时临时停工和工地整改停工和工地整改16本报告是严格保密的。如何加快如何加快项项目目进进度（以某多度（以某多层项层项目目为为例）例）土地土地获获取取定位决策定位决策1212个月个月产产品品设计设计6868个月个月项项目目报报建建+1+1个月个月施工建施工建设设810810个月个月推广推广销销售售物物业业管理管理p多多层项层项目从目从获获取土地至开始取土地至开始销销售需要的售需要的时间时间在在1 1年左右；高年左右；高层项层项目目需要的需要的时间时间在在1 1年半至两年；（年半至两年；（顺驰顺驰最快半年开始最快半年开始销销售）售）17本报告是严格保密的。课题课题二：二：经济评经济评价的价的应应用用18本报告是严格保密的。我我们对课们对课程的展开角度，程的展开角度，为为什么要了解流程什么要了解流程和和经济评经济评价，有什么价，有什么实际应实际应用用关于开关于开发发流程：流程：p什么什么时间时间干什么事？干什么事？p什么事情什么事情谁谁来来办办？怎么？怎么办办最好？最好？p环节环节容易出什么容易出什么问题问题？p流程流程对对开开发发商的影响是什么？商的影响是什么？关于关于经济评经济评价：价：p评评价哪些指价哪些指标标？p评评价用在什么地方？价用在什么地方？p如何如何进进行行评评价？价？19本报告是严格保密的。项项目目经济评经济评价的指价的指标标体系体系对项对项目盈利能目盈利能力和力和风险风险的模的模拟拟和分析和分析盈利盈利评评价指价指标标：p利利润润（净净利利润润和税后利和税后利润润）p利利润润率（成本利率（成本利润润率、自有率、自有资资金回金回报报率）率）p财务净现值财务净现值投入投入评评价指价指标标：p投投资资峰峰值值p资资金缺口金缺口评评价体系：价体系：p现现金流分析金流分析p负债负债（资资金来源）分析金来源）分析p不确定性分析不确定性分析 项项目前期目前期经济测经济测算算不同于工程概不同于工程概预预算和房算和房地地产产开开发财务发财务。项项目目经济评经济评价的使价的使命是模命是模拟拟一条一条现现金流，金流，帮助帮助项项目开目开发发者决策。者决策。20本报告是严格保密的。项项目目经济评经济评价的基本价的基本结结构构以房地以房地产产开开发发项项目目为为例例指指标标和物和物业业配比的模配比的模拟拟成本和投入成本和投入节节奏估算奏估算租、售租、售计计划模划模拟拟现现金流分析金流分析不确定性分析不确定性分析模模拟拟开开发进发进程程财务评财务评价价21本报告是严格保密的。物物业业配比模配比模拟拟的两种方法的两种方法经验值经验值法法p确定容确定容积积率，根据率，根据经验经验安排物安排物业业配比配比p缺点：配比的落地性不缺点：配比的落地性不强强，很，很难难反映社区形反映社区形态态配比反算法配比反算法p通通过过容容积积率和率和产产品配比反算品配比反算p优优点：点：较较准确反映配比准确反映配比变变化化对对方案的影响，方案的影响，对对方案的落地性比方案的落地性比较较有把握；有把握；p缺点：缺点：过过程比程比较较复复杂杂，对经验对经验要求比要求比较较高高22本报告是严格保密的。房地房地产产开开发发成本构成成本构成开开发发成本成本p土地出土地出让费让费用用p土地拆迁和安置土地拆迁和安置p前期工程前期工程费费p建安工程建安工程费费p室外工程室外工程费费p公共配套公共配套设设施施费费p不可不可预见费预见费用用p开开发发期期间间税税费费（包含税收和（包含税收和规费规费）开开发费发费用用p管理管理费费用用p销销售售费费用用p财务费财务费用用23本报告是严格保密的。现现金流量分析金流量分析现现金流量表金流量表0707下下0808上上0808下下0909上上0909下下1010上上1010下下1111上上总计总计现现金流入金流入05454223376 77036 3301682963.78 6222362223395379一一阶阶段段销销售收入售收入054542233760000077918现现金流出金流出626541895316539192611923417490.87 1632919698190160土地成本土地成本52190 0 0 0 0 0 0 0 52190前期工程前期工程费费1689 0 1587 0 1587 0 0 0 4863净现净现金流量金流量-6265435589.5668365777513781654724589342525205219累加累加净现净现金流量金流量-62654-27064-20228.3 3754651328116800 162694 205220资资本化率本化率8%财务净现值财务净现值-6265434246633051476 11815540133643232484累加累加财务净现值财务净现值-62654-28408-2207829398 4121395226.32 131658 164142内部收益率内部收益率49%123%动态动态投投资资回收期回收期1.78p财务净现值财务净现值（FNPV)FNPV)：反映：反映计计算期内的算期内的获获利能力利能力p内部收益率内部收益率(FIRR)(FIRR)：反映：反映项项目成本和效益相抵后的目成本和效益相抵后的报报酬率酬率p动态动态投投资资回收期回收期(P(Pt t)：投：投资资返本年限，反映抗返本年限，反映抗风险风险能力能力24本报告是严格保密的。不确定性分析不确定性分析盈盈亏亏平衡分析平衡分析p又称保本点分析，分又称保本点分析，分为为：p价格保本点分析价格保本点分析p销销售率（租售率保本点分析）保本点分析售率（租售率保本点分析）保本点分析敏感性分析敏感性分析p又称灵敏度分析又称灵敏度分析p反映反映单单种不确定因素种不确定因素对项对项目效益的影响目效益的影响p一般考一般考虑虑土地价格、建安成本和售价的不确定性土地价格、建安成本和售价的不确定性25本报告是严格保密的。我我们们将将结结合具体案例来合具体案例来讲讲解解经济评经济评价在决策价在决策中的运用中的运用案例案例1 1p协协助决策物助决策物业业形形态态案例案例2 2p协协助决策助决策资资金金计计划划案例案例3 3p协协助决策容助决策容积积率率26本报告是严格保密的。经济评经济评价的基本原价的基本原则则客客观观合理合理价价值对值对等等p对对于容于容积积率、成本、价格等基本假率、成本、价格等基本假设设的取的取值值要做到客要做到客观观和合理和合理p品品质质不不对对等的商品，不在同一价等的商品，不在同一价值值体系下比体系下比较较27本报告是严格保密的。经济评经济评价的常价的常见误见误区区追求精确地追求精确地说说明明问题问题：实际实际上，就是在施工上，就是在施工图设计阶图设计阶段后的工程概段后的工程概预预算，都存在算，都存在10%10%左右的左右的误误差，而差，而项项目前期的目前期的经济评经济评价价误误差范差范围围更大。更大。提交提交“大而全大而全”的的单单方案方案经济评经济评价不但浪价不但浪费费大量的大量的时间时间并且缺并且缺乏参考意乏参考意义义。取取值值随意，缺乏随意，缺乏说说服力：服力：测测算取算取值难值难以把握的方面：物以把握的方面：物业业配比、容配比、容积积率、建安成本和施率、建安成本和施工成本分期投入工成本分期投入时时都会缺乏都会缺乏说说服力。服力。基本假基本假设设缺乏缺乏弹弹性：性：经济评经济评价是建立于很多基本假价是建立于很多基本假设设上的上的对对开开发发流程的模流程的模拟拟，基本，基本假假设设不能等同于事不能等同于事实实，必，必须须考考虑虑成本、市成本、市场场和其它因素影响和其它因素影响带带来的来的变变化。化。28本报告是严格保密的。如何成文如何成文优优秀的秀的经济评经济评价价报报告告 步步骤骤1 1：明确基本假设，取得共识基本假设的合理性比计算过程更加重要 步步骤骤2 2：提出和决策相关的核心问题切中决策的要害 步步骤骤3 3：结合市场分析评判方案要市场的合理性，而不是数值上的利润最大化 步步骤骤4 4：给出指导发展或规划的“方向性建议”从经济评价背后提炼出规律，指导和推进项目29本报告是严格保密的。给给大家的建大家的建议议如何成如何成为经济评为经济评价高手价高手p积积累自己的成本数据累自己的成本数据p建立外部建立外部专专家家库库p理解开理解开发发流程、工程流程、工程进进程和各种条件程和各种条件对对成本的影响成本的影响p具体具体问题问题具体分析，累具体分析，累积积分析模型和分析技巧分析模型和分析技巧30