城市棚户区改造(新市民公寓)项目可行性研究报告.doc

城市棚户区改造（新市民公寓）项目 可行性研究报告

城市棚户区改造（新市民公寓）项目

可行性研究报告

目 录

第一章 总论 4
1.1项目单位情况 4
1.2项目概况 6
第二章 项目建设的背景和必要性 11
2.1项目建设的背景 11
2.2项目建设的必要性 13
第三章 项目建设条件分析 17
3.1基础设施情况 17
3.2区位条件分析 17
3.3现状条件分析 19
3.4项目所在地政府支持条件 22
3.5棚户区现状 22
第四章 工程建设与设计方案 24
4.1项目设计概况 24
4.2总体规划方案 28
4.3项目建筑方案 29
第五章 公用工程 35
5.1给排水 35
5.2供配电 39
5.3通风排烟 50
5.4场地整理方案 53
第六章 项目实施进度 55
6.1建设工期 55
6.2项目进度计划 55
第七章 节能 56
7.1节能设计依据 56
7.2节能措施 56
7.3能源耗用分析 58
第八章 环境影响评价 61
8.1依据和标准 61
8.2环境影响因素分析 61
8.3环保方案 65
8.4评价结论 65
第九章 项目建设的安全卫生、消防 67
9.1安全卫生 67
9.2消防 68
9.3工程质量要求 69
第十章 组织机构与人力资源 71
10.1组织机构 71
10.2人力资源配置 71
10.3物业管理 71
第十一章 工程招投标 73
11.1招投标依据 73
11.2招标范围 73
11.3招标组织形式 73
11.4招标方式 74
11.5本项目招标基本情况 74
第十二章 投资估算及资金筹措 76
12.1建设投资估算依据 76
12.2投资估算 77
12.3资本金 83
12.4政府购买服务合同价 86
12.5偿债能力分析 86
第十三章 社会效益和风险评价 95
13.1社会效益 95
13.2风险评价 95
第十四章 可行性研究结论及建议 103
14.1结论 103
14.2建议 103
第一章 总论
1.1项目单位情况
1.1.1项目名称：城市棚户区改造（新市民公寓）项目
1.1.2项目建设单位：##新津城乡开发建设有限公司
1.1.3项目建设单位概况：
##新津城乡开发建设有限公司位成立于2014年3月，是由##经济技术开发区投资建设有限公司及##东津新区（##经济技术开发区）建设管理服务中心出资组建的法人独资企业，注册资本为30000万元。经营范围为：新农村建设、园区建设及绿化、房屋拆迁、土地复垦、农民安置房建设、挂钩建设用地整理出让、配套基础设施建设、现代农业等项目的建设。
1.1.4可研报告编制的内容简要
本可研报告论证##东津新区共付寨等19个农村村组的棚户区改造安置，总包代建单位##新津城乡开发建设有限公司对安置房的建设，为完整描述棚户区改造的过程和方式，本可研对改造涉及的房屋拆迁方案、拆迁补偿及过渡安置补助等内容进行了论述，拆迁费用进行计算。但项目总投资估算只包含安置小区建设和小区建设用地等投资，未包含与拆迁相关的费用。
1.1.5可研编制依据
⑴国务院（国发〔2013〕25号）《关于加快棚户区改造工作的意见》；
⑵住房和城乡建设部、国家发展和改革委（建保【2010】56号）《关于中央投资支持棚户区改造有关问题的通知》；
⑶《湖北省人民政府关于进一步加快推进棚户区改造工作的通知》（鄂政发[2014]50号）；
⑷《东津新区16功能区控制性详细规划》；
⑸《##经济技术开发区房屋征迁安置补偿办法》；
⑹##市襄州区《关于调整我区集体所有土地上建（构）筑凤地上附着物拆迁补偿标准的通知》
⑺《建设项目经济评价方法与参数》第三版；
⑻本项目提供的相关资料。
1.1.6棚户区改造安置概要
本项目为##市东津新区城市棚户区改造（新市民公寓）三、四期项目，其中三期项目为2014年度棚户区改造安置、四期项目为2015年度棚户区改造安置。
三期项目拆迁东津新区内的张湾、六两河、西岗、史台、田寨5个农村村组，共涉及拆迁2028户、7110人、286562平方米棚户区，安置房小区拟建于东津新区16功能区中16-C-19、16-C-20两个地块区域内。
四期项目拆迁东津新区内的付寨、马岗、营口、吕寨、肖营、唐庄、岳岗、中楼、肖岗、祁巷、刘店、上营、堰坡、候营14个村组，共涉及拆迁3123户、12646人、515574.99平方米棚户区，安置房小区拟建于东津新区16功能区中16-C-02、16-C-04两个地块区域内。
##市东津新区城市棚户区改造（新市民公寓）三期、四期项目安置共涉及拆迁东津新区内的付寨、马岗、营口、吕寨、肖营、唐庄、岳岗、中楼、肖岗、祁巷、刘店、上营、堰坡、候营、张湾、六两河、西岗、史台、田寨村19个村组的5151户、19756人、802136.99平方米的棚户区。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
本项目为##市东津新区城市棚户区改造（新市民公寓）三、四期项目，为满足搬迁户的实物还房需要建设的安置房。拟将原分散的棚户区进行拆迁集中安置于东津新区16功能区中16-C-02、16-C-04、16-C-19、16-C-20四个地块区域。该两个地块土地性质均为居住用地，符合规划用地范围。

图1-1 项目建设位置图
1.2.2建设规模与目标
##市东津新区城市棚户区改造（新市民公寓）三、四期项目工程方案的研究在控制性详细规划的指导下进行，符合城市总体规划要求。
建设内容：项目主要为棚户区改造安置房建设，安置小区新建32栋高层住宅楼，总建筑面为599000㎡，其中：安置房建筑面积为578500㎡；其他配套用房20500㎡。规划总用地面积为355841㎡，其中：项目使用面积为275358㎡；城市道路面积为54553㎡；公共绿地面积为25930㎡。其中三期建设2062套，四期建设3324套，具体三期、四期建设内容如下：
表1-1 （新市民公寓）三、四期项目技术经济指标表
新市民公寓三期工程
总建筑面积
233100

1
住宅建筑工程
221000
㎡
2
小区公用工程
12100
㎡
其中
社区办公用房
1500
㎡
社区服务中心
3200
㎡
卫生站
1800
㎡
文化活动站
1900
㎡
便民店
2100
㎡
物业用房
1200
㎡
垃圾收集用房
250
㎡
公厕
150
㎡
新市民公寓四期工程
序号
项目名称
指标
单位
总建筑面积
365900
㎡
1
住宅建筑工程
357500
㎡
2
小区公用工程
8400
㎡
其中
社区办公用房
1850
㎡
社区卫生服务中心
2450
㎡
便民店
2000
㎡
物业用房
1550
㎡
垃圾收集用房
350
㎡
公厕
200
㎡
安置房建筑形式以高层为主，采用框架剪力墙结构，共新建32栋高层建筑，27层，建筑高度81m，总套数为5386套。安置房共三个户型：A户型户型两房两厅一卫，建筑面积86.18㎡；B户型两房两厅一卫，建筑面积87.44㎡；C户型三房两厅两卫，建筑面积128.21㎡，均设有观景阳台和生活阳台。小区容积率2.18，绿化率35%，停车位5700个（含地上和地下停车位）。
具体户型套数统计如下：
表1-2 户型情况汇总表
户型
A
B
C
其他
类型
两房两厅一卫
两房两厅一卫
三房两厅两卫

户型套数（套）
2020
2020
1346
合计5386套
建筑面积(㎡)
86.18
87.44
128.21

耐火等级
二级
二级
二级
二级
主要结构形式
剪力墙结构
剪力墙结构
剪力墙结构
框架
建筑层数
27
27
27
3
平面布局
两梯三户
两梯三户
两梯三户

连接小区内道路、绿化、消防设施、给排水、供电设施及环保设施将作为基础设施配套建设与该项目共同施工。信息网、生活设施等辅助设施将作为配套工程进行同步规划，小区公用建筑面积按照项目所在的地块规划条件要求建设。
建设目标：坚持从实际出发，按照面向未来、合乎时代、设计规范、布局合理、设施齐全、功能完善、方便使用的标准建设该项目。项目建成后，整个棚户区集中安置点交通便利，环境优美，配套设施完善，为棚户区居民提供良好的居住场所。
1.2.3主要工程技术经济指标
表1-3 总技术经济指标表
项目名称
单位
指标
总规划用地面积
㎡
355841
其中
项目使用面积
㎡
275358
城市道路面积
㎡
54553
公共绿地面积
㎡
25930
总建筑面积
㎡
599000
其中
住宅总面积
㎡
578500
小区公用工程面积
㎡
20500
容积率

2.18
建筑密度
%
22%
绿地率
%
35%
地下室建筑面积
㎡
137679
停车位
辆
2200
其中
地下停车场
辆
2000
地上停车场
辆
200
总户数
户
5386
项目总投资180159.53万元，其中工程建设费112111.72万元；工程建设其它费52940.98万元；基本预备费4951.58万元；建设期利息10155.25万元。
资金来源为：配套资本金40159.53万元，银行贷款14亿元。
1.2.5项目建设期
##市东津新区城市棚户区改造（新市民公寓）三、四期项目新建5386套（户）住房及相关配套用房，建筑面积599000㎡，本项目建设期为36个月。
1.2.6实施原则与步骤
本项目的实施首先应符合国家项目建设的审批程序。
项目建设单位##新津城乡开发建设有限公司作为项目实施的执行单位，严格按照项目“四制”的要求负责该项目实施的组织协调和管理工作。
由项目业主指派专人担任项目实施负责人，作为项目的法人及业主代表。项目的设计、供货、施工、安装等履行单位应与项目执行单位履行必要的法律手续，违约责任应按国家的有关法律法规执行。项目法人代表应与项目履行单位协商制定项目实施计划表，并在履行前通知有关各方。
1.2.7项目效益
项目建设符合国家棚户区改造的相关政策，符合国家、省、市关于棚户区改造的相关规定，符合东津新区住房的实际，符合东津新区居民的需求和承受能力。本项目的建设大大改善了##东津新区付寨等19农村村组的环境，提高了当地农村居民的居住条件，促进社会和谐。

第二章 项目建设的背景和必要性
2.1项目建设的背景
2.1.1建设背景
津新城承载着##市建设现代化区域中心城市的历史责任。建设东津新城，是建设“四个##”，推进现代化区域中心城市建设的战略举措；是拓展城市发展空间，构建布局合理、功能完善的中心城区发展格局的现实需要；是##实现科学发展、跨越发展的必然要求。
以“四个##”为目标，建设省域副中心城市和区域中心城市，需要有开放的政策环境和开阔的土地空间。东津新区是国家级经济开发区建设的“主战场”，拥有近200平方公里的土地空间，是##市实现跨越式发展，建设区域中心城市的基础条件。
近年来，##市经济快速发展，农村居民住房购买力也相应提高，但房价涨幅明显高于居民收入涨幅，许多中低收入家庭无力靠自身能力解决住房问题，棚户区居民的住房困难仍然存在、住房状况急需得到改善。针对这一问题，##市提出##市农村居民住房进行有计划、有步骤集中安置，改善当地居民的居住环境，提高土利用率。因此，##东津新区的农村居民棚户区改造工作显得尤为必要和紧迫。
目前，##市东津新区城市棚户区改造是实施东津新区16功能区控制性详细规划的重点项目，东津新区土地利用效率极低，产出也低。按照规划进行整体拆迁改造，集中安置，建设安置住房，既可以改善当地环境，又可以提高当地土地利用效率，实现内涵式发展，基于这些原因，为积极落实国家关于加快棚户区改造项目的实施，切实改善棚户区居民住房条件，特提出本项目。
2.1.2##东津新区城市棚户区现状
⑴居住环境与城市未来发展不匹配
据调查，##东津新区涉及的棚户区共19个村，分别为付寨、马岗、营口、吕寨、肖营、唐庄、岳岗、中楼、肖岗、祁巷、刘店、上营、堰坡、候营、张湾、六两河、西岗、史台、田寨村。该项目涉及房屋征收5386户，19756人，总拆迁建筑面积为802136.99平方米。地段内现状建筑较少。拆迁区域大部分为村庄居住建筑，多为低层，整体建筑质量较差，保留价值不高。多年来，绝大多数居民迫切希望居住环境，提高生活质量，依靠单个力量难以获得对现状的较大改变造，希望政府出面对他们居住环境进行整体改造。
⑵舒适性住房面积严重不足
本项目棚户区居民全部是农村户口，由于项目区特殊的地理位置，棚户区住房基本在近郊或偏僻地区，虽然户均面积不小，但是多为老旧房或是改建的住房，不能满足舒适居住的要求，棚户区居民收入相对较低，改善的房屋居住舒适度的能力有限，舒适性住房面积严重不足。
⑶居住区配套设施差
居住区基础设施是指为居民生活提供公共服务的物质工程设施，是用于保证社区生活正常进行的公共服务系统。
近年来，##市发展迅速，在##市委市政府的正确领导下，城市基本格局已初步形成。但由于没有完成东津新区城市棚户区的改造搬迁，使得##市高新区的魅力没有得到充分彰显。目前，当地农村村组棚户区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，棚户区多，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，大部分地方甚至连自来水都不通。加快棚户区的改造，可以加快项目区基础设施建设，改善项目区基础设施条件，完善城镇功能，改变地区落后面貌，提升文明和谐社区的创建水平，从根本上改变东津新区形象，加快东津新区新城区形成，促进##市经济社会环境又好又快发展。
本棚户区改造项目在建设过程中，将坚持以人为本，以解决东津当地农村居民住房需要为中心，着力构建一体化社区，创造良好生活环境，同时需兼顾相应社会性基础设施的配套，充分发挥社区综合服务功能。
⑷棚户区居民收入状况一般
棚户区目前呈现的是“低收入”状况。现有居民总户数为5386户。其中低收入户数为4568户，占总户数的84.26%；总人数19756人中，低收入人数为16990人，占总人数的86%；棚户区家庭人均收入约为1800-2000元/月，人均年收入约为21600-24000元，低于2015年全国居民人均可支配收入28844元。据调查摸底，如果实施棚户区改造工程，居民有一定的共建能力。
由于原棚户区居民收入状况一般，仅靠居民自身投入棚户区改造的能力有限，资金捉襟见肘，需要政府加强政策性倾斜，加大资金补助力度。同时积极争取其他资金来源，确保本项目棚户区改造工程顺利实施。
2.2项目建设的必要性
棚户区改造是一项政府公益性工程，实施棚户区改造对当地的社会环境、生态环境以及经济环境都有着十分深远的意义。
2.2.1国家对保障性住房的相关政策
2013年7月，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）出台。要求以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。
2.2.2有利于化解社会矛盾
由于本项目涉及的棚户区居民用房位于当地村组集体用地内，居住较混乱，生活水平较低，交通不便，子女入学不便，管理困难。人与人之间的关系也比较紧张，存在一定的治安隐患。
当地农村居民大多数无力靠自己的经济能力改善居住状况，通过棚户区改造，利用政府补贴形式，改善棚户区居民的居住条件，使棚户区居民花较少的钱就能住进居住条件较好的安置区，生活环境和生活状态可以得到很大改善。作为政府主导的一项住房保障工程，棚户区改造可以显著提高居民的生活质量，使棚户区管理变无序为有序，缓和群众之间以及政府和群众之间的矛盾，维护社会稳定与和谐。
2.2.3有利于改善当地容貌，改善搬迁群众的生活环境
本项目拆迁对象多为居住在生产和发展条件欠发达的农村村组的农村贫困人口，通过棚户区改造的方式，利用集镇便捷的交通，使用现代建筑材料，建造符合现代人居住要求的新居，改善了特困居民的居住环境，提高了生活质量。
棚户区的改造主要是为了改善棚户区居住环境，节约利用土地，对建设集约型城镇有重要的意义，对保证城镇化和城镇的承载能力有很重要的意义。
2.2.4有利于迁出区生态环境的治理
本项目的实施有利于对迁出区生态进行规划，可以对当地居民迁出区加快城市发展的步伐，确保居民迁出一片，生态恢复一片，逐步恢复林草植被。
2.2.5带动投资和消费，促进经济社会协调发展。
本项目的实施，既可以有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需，保增长、解决社会就业与再就业也作出了积极的贡献，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，对推动经济社会协调发展的意义重大。
2.2.6是坚持党的宗旨、执政为民的重要体现。
党和政府的全部任务和责任，归根到底都是为了实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益。目前，随着我国综合国力的不断增强，我们已经有能力在更高标准上推进扶贫开发，不断满足贫困群众日益增长的物质文化需要，逐步实现消除贫困、加快发展、缩小差距，让人民群众过上幸福安康生活的美好理想。这是中国特色社会主义的本质要求，是党的先进性的最好体现。加快棚户区改造进程，促使群众改善生活环境，让人民群众在改革发展中深切感受党的关怀和温暖、深切体会社会主义的优越性，更加坚定建设中国特色社会主义的信念。
2.2.7是全面贯彻落实科学发展观的迫切需要。
发展是我们党执政兴国的第一要务，是解决中国所有问题的关键和基础。棚户区改造促进农村地区实现全面持续可协调的发展，促进农村人口共享发展的成果。我们必须坚持从最广大人民根本利益出发谋发展、促发展，尊重人民主体地位，保障人民各项权益。经过多年的棚户区改造，基本满足了棚户区居民最基本的生存需求，解决了他们最关心、最直接、最现实、最紧迫的问题。今后，要继续提高棚户区居民收入，改善基础设施和公共事业，缩小发展差距，解决好他们的发展问题。科学发展是人与自然的和谐发展。棚户区改造坚持自然资源开发和人力资源开发同步进行，坚持与资源环境保护相结合，促进资源、人口和环境的良性循环。
总而言之，本项目是一项重大的民生工程，推进棚户区改造是党和政府以人为本，维持社会长治久安的重要战略措施。由此可见，本项目的实施是十分必要的。

第三章 项目建设条件分析
3.1基础设施情况
拟建地块位于东津新区16功能区中16-C-02、16-C-04、16-C-19、16-C-20四个地块区域，该两个地块土地性质均为居住用地，符合规划用地范围。地段内有电视塔、500KV高压线路、沿文锦路有中学和医院，沿肖营路南侧一座加油站等市政设施。
项目区域内周围基础设施达到三通要求。地块交通便利，适合于新建住宅区。
3.2区位条件分析
3.2.1地理区位条件
##地处中国中部地区的腹地，湖北省西北部，汉水中游，北靠河南，南接宜昌、荆门，东接随州，西邻十堰武当山和神龙架林区。##有着得天独厚的地理交通优势，历史上就有“南船北马”、“七省通衢”之称。##市是湖北省的省域副中心城市，是鄂、豫、渝、陕毗邻地区30万平方公里3000万人口范围内最大的区域性中心城市，城市辐射能力非常巨大。
##城市结构概括为“一心四城”，东津新城位于汉江东岸，北临唐白河，南邻鹿门山风景区，与鱼梁州隔江相望，规划面积约200平方公里，是建设区域中心城市功能的承载地。
本项目为项目建设范围位于东津新区16功能区的C地块内，位于16功能区的C地块的西北侧和东北侧。

图3-1 项目位置图
3.2.2交通区位
##自古即为交通要塞，素有“南船北马、七省通衢”之称。
铁路交通：##是我国铁路运输八纵八横网络中的枢纽之一，汉丹铁路、焦柳铁路在这里交汇，西武高铁与郑渝高铁规划线路在东津交汇，进一步提升##在全国铁路网中的地位，实现与武汉、西安、郑州、重庆的1.5小时交通圈。
航空交通：规划区距离##刘集机场仅10分钟车程，机场正按区域一类航空口岸目标建设，现已开通##至北京、上海、广州、深圳等多条航线。
3.2.3景观区位
东津新区北临唐白河、西邻汉江，与##城市“绿心”—鱼梁洲隔江相望，南部被鹿门山国家森林公园环抱，其区位条件优势极其明显。
规划区南望鹿门山，区域内河流沟渠纵横交错，肖坡水库水质优良，环境优美。
3.3现状条件分析
3.3.1建设地现状分析
##市东津新区城市棚户区改造（新市民公寓）三、四期项目规划总用地为355841平方米，规划区建设需要拆迁涉及19个村，包括付寨、马岗、营口、吕寨、肖营、唐庄、岳岗、中楼、肖岗、祁巷、刘店、上营、堰坡、候营、张湾、六两河、西岗、史台、田寨村等。该项目涉及房屋征收5151户，19756人，总拆迁建筑面积为802136.99平方米。其中三期项目为2014年度棚户区改造安置、四期项目为2015年度棚户区改造安置。
三期项目拆迁东津新区内的张湾、六两河、西岗、史台、田寨5个村组，共涉及拆迁2028户、7110人、286562平方米棚户区。
四期项目拆迁东津新区内的付寨、马岗、营口、吕寨、肖营、唐庄、岳岗、中楼、肖岗、祁巷、刘店、上营、堰坡、候营19个村组，共涉及拆迁3123户、12646人、515574.99平方米棚户区。

表3-1 东津新区棚户区改造农村居民征迁情况汇总表
2014年拆迁汇总表
序号
位置
户 数
人数
建筑面积（㎡）
住宅类
经营类
15
六两河村
431
1674
58722.86

16
史台村
578
2260
81882.09

17
田寨村
403
1248
51995.09

18
西岗村
541
1665
85711.82

19
张湾镇一组
75
263
8250.14

合计
2028
7110
286562.00

2015年拆迁汇总表
序号
位置
户 数
人数
建筑面积（㎡）
住宅类
经营类
1
付寨村
97
436
15946.97

2
马岗二组
13
58
1530.00

3
营口村
151
679
30842.40

4
吕寨村
973
4378
179868.34

5
肖营村
922
3401
143372.28
2571.91
6
唐庄村
353
1439
62044.77
273.32
7
岳岗村
268
965
27281.88
0
8
中楼村
247
923
40847.08

9
肖岗村
66
256
6381.29

10
祁巷村
4
8
563.36

11
刘店村
2
6
272.75

12
上营村
2
4
127.93

13
堰坡村
8
32
1218.10
0
14
候营村
17
61
2432.63

合计
3123
12646
512729.76
2845.23
515574.99

本项目所在地为东津新区16功能区中16-C-02、16-C-04、16-C-19、16-C-20四个地块区域。其中三期安置小区拟建于16-C-19、16-C-20两个地块区域内，主要用于2014年拆迁安置；四期安置小区拟建于16-C-02、16-C-04两个地块区域内，主要用于2015年拆迁安置。该两个地块土地性质均为居住用地，符合规划用地范围。项目规划总用地面积为355841㎡，其中：项目使用面积为275358㎡；城市道路面积为54553㎡；公共绿地面积为25930㎡。总建筑面为599000㎡，其中：安置房建筑面积为578500㎡；其他配套用房20500㎡，具体建设用地情况如下：
表3-2 东津新区城市棚户区用地情况明细表
地块编号
规划用地面积（㎡）
其中

使用面积（㎡）
城市道路面积（㎡）
公共绿地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
16-C-02
121724
92502
17621
11601
231200
16-C-04
78006
61332
11611
5063
134700
16-C-19
85072
63597
14612
6863
120800
16-C-20
71039
57927
10709
2403
112300
合计
355,841
275,358
54,553
25,930
599,000
3.3.2市政设施分析
规划区内现状道路以218省道和村级公路为主，218省道东西向穿越规划区，内环线正在建设之中；规划区内沿218省道有10kv王河线大埠分支穿过，对土地利用造成影响较小。
3.3.3地形地貌分析
本规划区内地形高低相差不大，地势由西向东逐渐升高。218省道以北以肖坡水库西侧为界线，东部地形标高在74.5-78.5之间，西部地形标高在66.0-70.0之间；218省道以南以南寨、唐湾、东王家为界线，东部地形标高在73.0-78.0之间，西部地形标高在66.0-70.0之间；规划区西南角地形标高在70.0-75.0之间，局部标高达到79.8。规划区内分布有大部分的农田和水系，整个规划区工程地质条件良好，适宜建设。
3.3.3水资源分析
东津地处两江交汇之地，水资源极为丰富，规划区内滚河百里长渠贯通南北，丰水期流量5-8立方米/秒，是肖坡水库以及南部其他水库的重要水源补给渠道。
肖坡水库位于规划区北部，属于中型水库，水域面积约80公顷；王营水库位于规划区南部，水域面积约36公顷，均水质优良，环境优美，并有多条灌溉渠南北向穿越规划区，丰富的水资源为规划区景观建设的提供了重要物质基础。
3.3.4现状用地适宜性分析
规划区内现状用地除了水库及主要沟渠以外，其他用地条件均较好，属于适宜建设用地。
3.4项目所在地政府支持条件
##市人民政府高度重视此项目的建设，成立了专班，使该项目得到了政府的大力支持。该项目建设场址环境优越、交通便利，各项基础设施完备。为项目建设提供了良好的基础条件。
3.5棚户区现状
据调查，##东津新区城市棚户区区域内布局凌乱、拥挤不堪，环境脏乱、市政设施不配套。多年来，绝大多数居民迫切希望居住环境，提高生活质量，依靠单个力量难以获得对现状的较大改变造，希望政府出面对他们居住环境进行整体改造。
第四章 工程建设与设计方案
4.1项目设计概况
4.1.1指导思想
⑴以##市社会经济，城镇建设要求为出发点，全面规划，统筹兼顾。
⑵本着对该区域负责的态度进行设计，充分尊重场地现状，使建筑完美的融入环境之中；本方案与周围的建筑共同创造一个和谐的城镇环境。
⑶坚持以人为本的设计思路，创造居住良好环境，努力提高建筑的适用性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。
⑷合理组织交通结构，充分利用对外交通优势。
4.1.2基本原则
⑴坚持国家补助、地方配套、个人出资相结合的原则，力求投资最省、效果最佳；
⑵坚持新建与改造相结合的原则；
⑶完善城市功能，配套设施齐全，打造区域和谐环境，提升城市活力。
⑷坚持政府主导与市场化运作相结合的原则；
⑸坚持统筹规划，配套建设，分步实施的原则；
⑹合理保护和利用环境资源，引导形成良好生态环境的土地使用模式。
4.1.3设计原则
⑴住宅设计以创造大众性、人性化的室内外空间环境、生态环境、人文环境作为主导设计思想，力争在建筑形式、建筑技术及材料设备的配置和使用上有所突破，达到先进性及新颖性的统一，满足居民“住文化”的发展要求。
⑵在户型平面布置上，根据本地居民的生活习惯及气候特点，起居室及主卧室布置在外侧，明厅、明厨卫。最大限度的利用冬季阳光，并在夏季能有效的组织室内穿堂风。注重厅的功能化，考虑空间利用。
⑶在厨房、卫生间设计综合考虑现代生活用品设备的布置。按操作程序布置器具。在功能实用性，配套设施齐全性上满足生活要求。
4.1.3设计依据
⑴《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2002年版)
⑵《民用建筑设计通则》GB50352-2005
⑶《住宅建筑规范》GB50368-2005
⑷《住宅设计规范》GBJ50096-2011
⑸《无障碍设计规范》GB50763-2012
⑹《建筑设计防火规范》GB50016-2006
⑺《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95(2005年版)
⑻《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95(2001年修订版)
⑼《建筑抗震设计规范》GB50011-2010
⑽《屋面工程技术规范》GB50345-2004
⑾《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2009
⑿《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
⒀《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2010
⒁《民用建筑热工设计规范》GB50176-93
⒂《建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法》GB/T7106-2008
⒃《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2010）
⒄《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325-2001(2006年版)
⒅《建筑工程设计文件编制深度规定》2008年版
⒆《人民防空工程设计防火规范》(GB50098-2009)
⒇《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005
4.1.4建设内容
建设内容：项目主要为棚户区改造安置房建设，安置小区新建32栋高层住宅楼，总建筑面为599000㎡，其中：安置房建筑面积为578500㎡；其他配套用房20500㎡。规划总用地面积为355841㎡，其中：项目使用面积为275358㎡；城市道路面积为54553㎡；公共绿地面积为25930㎡。其中三期建设2062套，四期建设3324套，具体三期、四期建设内容如下：
表4-1 （新市民公寓）三、四期项目技术经济指标表
新市民公寓三期工程
总建筑面积
233100

1
住宅建筑工程
221000
㎡
2
小区公用工程
12100
㎡
其中
社区办公用房
1500
㎡
社区服务中心
3200
㎡
卫生站
1800
㎡
文化活动站
1900
㎡
便民店
2100
㎡
物业用房
1200
㎡
垃圾收集用房
250
㎡
公厕
150
㎡
新市民公寓四期工程
序号
项目名称
指标
单位
总建筑面积
365900
㎡
1
住宅建筑工程
357500
㎡
2
小区公用工程
8400
㎡
其中
社区办公用房
1850
㎡
社区卫生服务中心
2450
㎡
便民店
2000
㎡
物业用房
1550
㎡
垃圾收集用房
350
㎡
公厕
200
㎡
安置房建筑形式以高层为主，采用框架剪力墙结构，共新建32栋高层建筑，27层，建筑高度81m，总套数为5386套。安置房共三个户型：A户型户型两房两厅一卫，建筑面积86.18㎡；B户型两房两厅一卫，建筑面积87.44㎡；C户型三房两厅两卫，建筑面积128.21㎡，均设有观景阳台和生活阳台。小区容积率2.18，绿化率35%，停车位5700个（含地上和地下停车位）。
具体户型套数统计如下：
表4-2 户型情况汇总表
户型
A
B
C
其他
类型
两房两厅一卫
两房两厅一卫
三房两厅两卫

户型套数（套）
2020
2020
1346
合计5386套
建筑面积(㎡)
86.18
87.44
128.21

耐火等级
二级
二级
二级
二级
主要结构形式
剪力墙结构
剪力墙结构
剪力墙结构
框架
建筑层数
27
27
27
3
平面布局
两梯三户
两梯三户
两梯三户

连接小区内道路、绿化、消防设施、给排水、供电设施及环保设施将作为基础设施配套建设与该项目共同施工。信息网、生活设施等辅助设施将作为配套工程进行同步规划，小区公用建筑面积按照项目所在的地块规划条件要求建设。
4.2总体规划方案
4.2.1总平面布置和功能要求
⑴场地现状
场地现状为浅丘陵地形，有由东津新区东侧向东北方向伸展的山脊线，最高点高程96.00米，最低点66.00米，场地内最大高差达30米。科技大道西侧用地大部分地势较平缓，坡度较小，适宜建设。在斜贯地段的脊线两侧的用地高差较大，其东南坡为阳坡，坡度适中，较适宜建设，脊线的西北坡为阴坡，坡度大，部分用地不适宜建设。
⑵总平面布置
本项目主要为高层居住小区，因地制宜结合地形设计，该住宅区采用组团式布置，板点式结合。为使本建筑获得较好的朝向，小区内所有建筑朝向均采用南偏东28度。总体布局形成良好的空间组合。
项目共新建32栋高层建筑房屋，1栋3层公建，容积率3，绿化率35%。
⑶交通组织及竖向道路设计
该住宅区在基地西段和东段各设置一个出入口，西入口为主入口，东北入口为次入口，西入口和东北入口用６米宽双向车道连接，形成小区主要交通道路。宅间路及组团绿地道路宽４米，并和小区６米宽主干道进行分流，道路尽段均设置有回车场，满足机动车回车要求，道路两侧适当设置６米宽停车带。场区内道路采用水泥混凝土路面，结合城市道路建筑设有环形车道，满足人流、车流疏散及消防要求。
根据场区地形，建筑内±0.000标高依据现状地形、遵照土方挖填尽量平衡的原则，根据道路、管线、排水等需要合理布置。
场区内雨水拟采用有组织排水，采用管道及雨水口收集，排向市政雨水管道。
根据《无障碍设计规范》GB50763-2012，小区内道路均设有无障碍盲道，建筑主要入口均设有无障碍坡道。
⑷绿化布置
本设计在场区内开阔处设置集中绿化，并在除建筑、道路外的其他位置种植花木、草皮，室外停车位采用植草砖，在各人流出入口处设置花坛，种植花卉，道路两侧种植常绿乔木。在景观设计方面，本设计采用“两轴一核心”的设计手法，通过景观轴连接各个景观节点，视野通透，使人们在居住的同时能够更好的感受自然景观，提升了居民的居住品质。
4.2.2规划设计方案要求
本项目在建筑风格上充分体现当地建筑的风格，同时在功能实用性，配套设施齐全性上都能满足要求。
在整体建筑设计上充分体现现代意识，采用简洁的体型和单纯的材料表现建筑的现代感。建筑造型设计首先注重整体形态的塑造，结合天际轮廓线的流畅和韵律美。建筑单体设计相对简约，在建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条的处理，以强调建筑的挺拔感、建筑感和体量感。
本工程符合##市整体建筑风格。
4.3项目建筑方案
4.