环球世贸广场(含五星级酒店)项目可行性论证报告.doc

土地整治收储农民安置房建设项目目 录第一章 总 论11.1项目简介11.2 编制依据及内容31.3 项目建设单位概述31.4主要研究结论4第二章 项目背景及必要性82.1项目背景82.2项目建设必要性9第三章 项目选址与建设条件分析123.1项目选址123.2建设条件分析12第四章 拆迁安置方案164.1项目区域概况164.2拆迁安置标准17第五章 建设内容与户型选择195.1建设内容195.2户型选择22第六章 工程设计方案236.1xxxxxx农民集中安置房设计方案236.2xxxx六期安置小区设计方案37第七章 环境影响评价527.1 场址环境质量现状527.2 项目建设和运营对环境的影响527.3 环境保护措施557.4 环境保护结论58第八章 节能节水608.1节能影响分析608.2节能措施618.3节能效果分析63第九章 劳动安全卫生659.1设计依据659.2职业危害因素的分析659.3主要防范措施659.4 预期效果及评价66第十章 消 防6710.1编制依据6710.2消防措施67第十一章 项目实施方案6911.1 项目管理机构6911.2 建设安排与合理工期6911.3 工程管理71第十二章 投资估算及资金筹措7612.1估算依据及说明7612.2 项目总投资估算7712.3 资金来源可靠性分析8012.4融资结构分析8012.5融资成本分析8112.6项目面临的主要风险8112.7 融资风险分析83第十三章 经济评价8413.1 项目计算期8413.2 还款资金8413.3公司存量贷款本息8913.4公司综合现金流及还本付息91第十四章 社会效益分析9414.1影响分析9414.2社会效益分析9514.3社会适应性分析95第十五章 结论与建议9715.1 结论9715.2 建议98附件： 第 2 页 共 74 页环球世贸广场（含五星级酒店）项目第一章 总 论1.1项目简介1.1.1项目名称环球世贸广场（含五星级酒店）项目1.1.2项目建设单位xxxxxx有限公司（筹备中）1.1.3项目建设地点本项目位于xx市xx县，该地块位于xx路以东，南邻xx东路，西接xx路，北至xx路。1.1.4项目建设规模与内容项目规模总用地面积约为136367 平方米（约204.55亩），总建筑面积372999平方米，其中地上建筑面积281493 平方米，地下建筑面积91506平方米。建设内容包括中高档住宅区、五星级酒店、商业、车库及规划区内的配套设施建设。项目主要建设内容分两期设施：一期（南地块）：项目用地面积65241平方米（约97.86亩），总建筑面积152690平方米，其中地上建筑面积112214平方米，地下建筑面积40476平方米。地上建筑主要包括：住宅及配套用房面积51900平方米，五星级酒店建筑面积46009平方米，商业总建筑面积14305平方米；二期（北地块）：项目用地面积71126平方米（约106.69亩），总建筑面积220309平方米，其中地上建筑面积168279平方米，地下建筑面积51030平方米。地上建筑主要包括：住宅及配套用房面积154769平方米，商业总建筑面积14510平方米。1.1.5项目建设期项目建设期为24个月。1.1.6投资估算及资金筹措投资估算：项目总投资为67400.53万元。其中工程费用60467.83万元，工程建设其他费用4869.32万元，基本预备费653.37万元，建设期利息1410.00万元。资金筹措：本项目总投资67400.53万元，其中业主自筹资本金30000万元，占总投资的44.51%，申请银行贷款20000万元，占总投资的29.67%，其它资金17400.53万元来源于项目预售收入，占总投资的25.82%。1.2 编制依据及内容1.2.1编制依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ137-90）3、工程建设标准强制性条文城乡规划部分4、xx县土地利用总体规划和xx县其他有关专项规划5、xx县城总体规划纲要（20102030年）6、xx环球世贸广场规划建筑设计方案7、国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（第三版）8、其他相关的政策法规和技术规划9、项目单位提供的相关材料。1.2.2研究的范围及内容根据项目建设单位的委托要求，对本项目的建设进行政策和技术经济方面的研究和论证，包括项目建设的背景和必要性、项目建设规模与内容、建设方案、管理组织机构、项目实施进度安排、投资估算与资金筹措、项目效益分析等，从而论证项目的可行性。1.3 项目建设单位概述项目业主为xxxxxxx有限公司，公司目前正在积极筹备中。Xxxxxxx公司以人才为根本，以技术为先导，以实业为基础，凭借与时俱进的创新能力，诚实守信的经营作风，前瞻性的战略决策和顽强的拼搏精神，使企业始终沿着高效、快速、持续、稳健的轨道发展。1.4主要研究结论1.4.1简要结论1、项目的建设实施是全面深入落实胡锦涛总书记关于 “有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量”的相关指示精神的重要举措。2、该项目符合当前市场需要，并根据市场需求而定位，因此在市场竞争中有更大的抗风险性。3、项目的前期工作及项目规划工作到位，考虑到了市场及项目建设中可能遇到的各种问题，项目的前期准备工作充分，为项目的成功奠定了良好的基础。4、从项目的财务分析中可以看到，项目的财务指标理想，抗风险性强，是比较理想的开发项目，财务盈利能力较强。5、该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形象、完善城市功能、带动就业、增加地方财政税收；改善了房地产市场的供应体系，提升了人居质量；增加了社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。由此该项目会对板块的房地产市场开发档次有一个较大的提升，对改变xx县房地产市场大格局中的地位将产生积极有利的影响。综上所述，本项目是可行的，也是必要的。建议业主尽快实施。项目实施中企业应加强项目宣传推广和形象打造工作，制定科学合理的市场销售价格，在销售过程中严格控制降价销售；加强工程进度控制、质量控制、成本控制。1.4.2主要技术经济指标一期（南地块）经济技术指标序号项目单位数量备注1 总用地面积65241.00 97.86亩2 总建筑面积152690.00 地上总建筑面积112214.00 其中 住宅及配套用房面积51900.00 2#楼高层住宅建筑面积21706.00 294套 多层住宅建筑面积10592.00 80套 排屋建筑面积18851.00 60套 物业管理用房206.00 其他配套用房545.00 酒店总建筑面积46009.00 酒店公共用房建筑面积16878.00 1#楼高层酒店建筑面积18374.00 312套1#楼高层酒店式公寓10757.00 192套 商业总建筑面积14305.00 酒店商业建筑面积7554.00 南侧沿街一层商业建筑面积2876.00 会所建筑面积3875.00 地下总建筑面积40476.00 其中 排屋地下面积15455.00 酒店地下面积25021.00 3 容积率-1.72 4 建筑占地面积16636.00 5 建筑密度%25.50 6 绿地面积19573.00 7 绿地率%30.00 8建筑层数高层：26层 多层：5层 排屋：3层9 停车场 622辆其中 1#、2#楼地下停车379辆 排屋地下停车160辆 地面停车83辆二期（北地块）经济技术指标序号项目单位数量备注1 总用地面积71126.00 106.69亩2 总建筑面积220309.00 地上总建筑面积169279.00 其中 住宅及配套用房面积154769.00 高层住宅建筑面积138774.00 1236套 排屋建筑面积14538.00 60套 物业管理用房512.00 其他配套用房945.00 商业总建筑面积14510.00 地下总建筑面积51030.00 其中 排屋地下面积12510.00 高层地下面积38520.00 3 容积率-2.38 4 建筑占地面积19524.00 5 建筑密度%27.45 6 绿地面积21338.00 7 绿地率%30.00 8建筑层数高层：2432层 排屋：3层9 停车场 1160辆其中 高层地下停车935辆 排屋地下停车120辆 地面停车105辆第二章 项目背景及必要性2.1项目背景2.1.1项目区概况xx县位于xx省东南部，地处皖南丘陵向沿江平原过渡地带，是通往“两山一湖”的重要门户。总面积1263.7平方公里，现有耕地49.3万亩，可养水面14万亩，山林56万亩。辖8镇157村，人口55.4万人。国道205、318线和省道320、216线交汇于县城，京福高速铁路、铜南宣高速公路正在建设之中，是皖南重要的交通枢纽。xx历史悠久，人文炳蔚，为中国青铜文化的发祥地之一。境内遗有大工山古铜矿冶遗址和千峰山土墩墓群两处全国重点文物保护单位。三国名将周瑜曾任县令。诗仙李白两度携家寓居于此，留有xx别儿童入京等千古名诗。xx钟灵毓秀，物华天宝，现为国家级生态示范区、国家现代农业示范区。境内有全国农业旅游示范点、国家农业科技园区大浦试验区，国家4A级旅游景区和省级地质公园丫山花海石林旅游区，省级森林公园小格里，省级重点保护寺庙乌霞寺。境内丫山“凤丹”、“xx大米”为国家地理标志保护产品。xx盛产优质大米、木材、丹皮、蘑菇、莲藕等，素称“xx米市，xx粮仓”，被誉为“江南鱼米之乡”。矿产资源有铜、铁、锑、煤、金、白云石、石灰石、氟石等。近年来，全县上下深入落实科学发展观，突出工业主导地位，以“实施项目建设、服务企业发展、强化招商引资、促进城乡统筹”为主线，全力加快经济开发区、县城新区、大浦试验区和镇级经济建设，努力实现经济社会更好更快发展。2011年，全县实现地区生产总值121.7亿元，增长16%，全社会固定资产投资115亿元，增长30%，、社会消费品零售总额40.3亿元，增长,17.5%。2011年，引进项目103个，其中亿元以上项目46个，20亿元以上项目2个，实际利用内资150亿元，实际利用外资6750万美元。xx县连续四届入选“中国最具投资潜力中小城市百强”，连续两届获xx省投资环境“十佳县”。2.1.2相关规划1、xx县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（1）发展战略“十二五”期间，围绕经济社会发展的重点，坚持有所为，有所不为，组织实施四大发展战略，全面提升城市综合竞争力。 工业强县生态立县 三产兴县坚持可持续发展的原则，统筹做好自然资源、人文景观和民俗文化的开发利用与保护工作，打造旅游品牌，把旅游业培育成为新的经济增长点和第三产业的龙头，积极推动特色餐饮、金融、商贸、物流业发展。同时，依托良好的生态环境，加强城市基础设施建设，改善与提升教育、卫生等公共服务设施，将xx建成皖江地区环境优美、人际和谐的宜居家园。城乡统筹大力推进城乡一体化进程，坚持组团发展，高水平规划，快速提升城市综合承载力、集聚力、辐射力和带动力，加快城市基础设施向农村延伸，推进公共服务均等化，促进现代文明向农村辐射。加快推进城镇化，建设一批新型农村社区，加速农村社区化进程，完善区域功能，改善人居环境质量，构筑城乡协调发展的空间结构。（2）发展目标经济实力实现新跨越城乡统筹发展达到新高度建立健全以工促农、以城带乡长效机制。在城乡规划、产业发展、基础设施、公共服务、就业和社会保障、社会管理方面加快一体化进程。加大农村基础设施投入，深化城乡要素市场改革。加快促进土地向规模经营集中，工业向园区集中、人口向城镇集中。逐步缩小城乡居民收入差距，不断提高人民群众幸福指数。建立科学合理的城乡布局体系，做好“一核四心多点”的城镇格局建设，推进县城“东进南扩”战略和许镇、弋江、三里、何湾4个中心镇发展，规划建设88个居民点，形成以县城为核心、中心镇、中心村三级开放型、组团式的城市发展格局。到“十二五”末，县城人口达到25万的规模，建成区面积27平方公里，全县城镇化率达60%。社会事业展现新面貌围绕解决涉及人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，促进城乡居民“学有优教、劳有多得、病有良医、老有善养、住有宜居”。 发展承载力获得新提升（3）主要任务壮大支柱产业培育新兴产业加快生态建设推进第三产业：遵循市场化、产业化、社会化发展方向，大力发展集旅游、餐饮、金融、商贸、物流、房地产于一体的现代服务业体系，强化服务业对经济发展的支撑作用。加强房地产业规划，构建良好的居住空间格局，打造“宜居xx”品牌。延伸房地产业消费链，发挥房地产业的带动作用，推动建材业、建筑业、装饰业、家具业、房地产中介业、房地产租赁业的发展，打造“建筑强县”。提升农业水平统筹城乡发展完善基础设施深化改革开放构建和谐xx。2、xx县城市总体规划纲要（1）城市发展目标 加快工业化与城镇化进程，促进经济又好又快发展；继续深化改革，完善体制创新，统筹城乡发展，实现小康xx、宜居xx、和谐xx。 （2）城镇发展战略目标 2015年，县域城镇人口达到38.0万人，城镇化水平达55.9%；2020年，县域城镇人口达51.0万人，城镇化水平达66.2%，；2030年，县域城镇人口达67.5万人，城镇化水平达78.4%。 （3）城镇发展战略部署 中部：凝聚核心、拓展城区，辐射全域 中部致力于发展中心城区，以现状城区为核心，加快城市空间拓展，建设40万人的城市，形成辐射全县域的三产服务中心和高新技术创新中心，领航xx县经济社会发展。 东北部：衔接xx、城乡统筹、保护耕地县域东北部（许镇、籍山、弋江、家发）应强化与xx中心城区、湾沚次中心城区、宣城的衔接，依托快速干道、高速公路建立网络化的交通体系，形成功能互补的网络化城镇群，整合空间资源，大力保护县域基本农田，作为城镇群共同的生态基底。 西南部：秀水青山、减容限建、生态旅游 县域西南部（何湾、烟墩、三里、工山）宜保护青山秀水，减少人口容量，控制建设开发，形成为县域生态旅游和生态保育的重要空间。2.1.3项目提出背景及缘由近年来，随着xx县城市经济的快速发展，以及皖江城市带承接产业转移示范区建设规划的批准，xx县房地产业也发展迅猛，住宅小区增长较快，但总体开发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模的高标准住宅小区还较少。而随着经济和社会的发展，各种商务活动也随之大量增加，居民及经商人口大量增加，居住用房需求量随之越来越大，同时消费者对居住设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。而随着国家政策对土地的宏观控制，xx县外来资金投入加大，房地产价位将逐渐提高，同时消费者对住房的环境、套型、布局和物业管理等要素的要求会逐步提高。xxxxxx有限公司拟建设的xx环球世贸广场项目，经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和某某市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备、周边公用配套条件较好；工程规划符合国家城市居住区规划设计规范；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，营业价格合理、比价优势明显；市场需求潜力较大，市场运营风险较小，投资效益较高；项目建成后，将极大完善xx县高端配套服务设施，对政府招商引资和加快推进城市化进程将起到积极地推动作用。综上所述，该项目的建设符合国家以及xx省行业发展规划，符合xx市及xx县城市发展总体规划，符合社会和经济发展的要求，符合市民追求高品质生活的愿望和要求。2.2项目建设必要性1、是加快xx县城发展的重要举措xx县作为皖江城市带承接产业转移示范区的桥头堡，目前正处于跨越式发展阶段，居民消费能力不断提高，政府不断加大基础设施的投入，已完成205国道xx至xx段拓宽工程及正在建设的京福高铁、滁黄高速公路xx段等基础设施建设。2010-2030年xx县城总体规划确定的城市发展目标是：加快工业化与城镇化进程，促进经济又好又快发展；继续深化改革，完善体制创新，统筹城乡发展，实现小康xx、宜居xx、和谐xx。按照总体规划xx县将建设为xx市域副（次）中心、新城区、都市休闲后花园。这一切必然有力地推动城市房地产的高速发展。本项目所在的区域是xx县城入口处，已形成的“城中村”形象严重影响了城市发展的需要，本项目的实施不但完善该区域城市功能，而且对城市区域开发具有带动型，加快xx县城发展。2、是提升城市形象、改善人居环境的需要项目所在的区域属城乡结合部，其建筑的散乱无序、缺乏规划会直接影响对城市交通、水电气、通信设施等基础设施的通盘考虑和总体规划设计，为xx县城城建的现代化带来障碍；项目的建设将彻底改变区城乡结合不得传统形象，将给人们展示的是一个城市新亮点、新的商业中心，目前已形成的“城中村”形象严重影响了城市面貌，随着本工程xx县地标性五星级酒店的建成，一个环境优美、配套齐全的城市组团将出现在人们面前，彻底改变了该地区的城市形象。3、有利于城市土地的合理利用及土地增值项目所在区域是xx县城发展的新区，同时离205国道与318国道不远，城市发展功能定位及功能不完善，区域“城中村”在历史发展过程中自然形成的，普遍存在布局混乱，严重影响城市功能的正常发挥。区域现状与城东新区区域规划调整极不协调，不利于土地价值的最大化。本项目的建设，不但对“城中村”进行了改造，而且完善的区域城市功能，引领区域发展方向，极大地提高了该片区土地开发的热度，提高区域土地的利用价值。4、是xx县高档商务市场的需要随着xx县开发程度越来越高，外来投资也越来越多，2011年引进项目103个，其中亿元以上项目46个，20亿元以上项目2个。外资来xx将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。xx县现为国家级生态示范区、国家现代农业示范区，是通往“两山一湖”的重要门户，且境内旅游资源丰富，接待旅游人数都有大幅度提高，如大工山古铜矿冶遗址、千峰山土墩墓群、国家4A级旅游景区和省级地质公园丫山花海石林旅游区等旅游精品带动旅游业的快速发展，从而带动了高星级饭店的强盛需求。目前，xx县仅有一家四星级酒店，尚无五星级酒店。第三章 市场分析2010年，经过国家有效的宏观调控措施，我国的房地产市场目前进入调整阶段，全国一、二级城市有房价下降的趋势。但我国住房供小于求的基本矛盾没变，我国城市化得进程仍然在快速开展，因此，我国的房地产市场仍处于上升通道，未来几年房地产市场仍然会继续发展。且xx县依靠xx市被国务院批准的皖江城市带承接产业转移示范区双核城市之一，随着产业转移示范区政策优势的日益显现，进入我县项目不断增多，但由于我县基础设施项目尚在全面建设完善中，住房、医疗、教育等公建配套设施尚在规划起步阶段，使得xx县房地产发展前景更为广阔。3.1xx县房地产市场概况xx县房地产市场总体状况良好，健康稳定。主要表现在以下几个方面：1、房地产投资稳步增长，近年来房地产投资对全县投资增长的贡献和拉动作用逐年提升。去年上房地产开发投资对全县投资增长贡献率为34.0%，拉动全县投资增长22.7%。2、商品房开发销售情况良好，全市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积均有较大增长。3、房价稳中有降理性回归，城区商品住宅的销售均价相对平稳，在3800-4200元/的范围内小幅变化。高位运行，保持平稳，实现了理性回归。4、房地产金融情况稳定，xx县房地产贷款总体仍呈增长态势，商业性房地产贷款、房地产开发贷款余额、个人购房贷款、个人住房公积金贷款均呈上涨态势。房地产市场进一步规范，近几年来，通过对房地产市场的综合整顿，尤其是市政府“4.3新政”的实施，房地产市场行为得到了进一步规范。在各区政府、市直各相关部门的共同努力下，在各开发企业的大力支持下，去年年初以来加大了对已出让土地的清理力度，促进了商品房开发量的增加；增加了土地供应，扩大了普通住房的有效供应量；加快了拆迁安置房和廉租房建设，推进了民生工程；加强了商品房预（销）售管理，规范了市场行为；加强了住房金融监管，保障了居民中小户型住房贷款需求；加强了部门协调与配合，确保了政府调控措施落实到位。去年底，市政府就稳定房价，又召开的新闻发布会，推出了五项措施，即：1、重点保障一批；2、着力稳定一批；3、加快供应一批；4、严格住房金融政策；5、进一步加大房地产市场监控力度。这些措施在得到了有效地贯彻，促进了xx市房地产市场的持续健康发展。3.2需求分析3.2.1宏观调控政策和金融政策随着国家宏观调控政策和金融政策的进一步趋紧，xx市也和全国、全省其他城市一样，房地产市场与去年相比略显冷清，部分楼盘成交低迷，出现了观望气氛，消费者如今在买房问题上已经十分理性，不再盲目追高买涨了，一些开发企业新开盘的楼盘开价也回归理性。同时，随着市场供应量的不断加大，商品房销售市场将面临着新一轮竞争，一些楼盘滞销后将继续采取打折优惠促销，也是楼市回归理性的表现。特别是去年高价开盘的部分楼盘，今年的价格适当回落，反映出开发企业的理性决策。目前xx县及今后的房地产市场走势可概括为“短期难熬，长期看好”。开发企业也应积极面对当前宏观调控的形势，及时调整开发经营战略，在理性分析的基础上，稳定心态，准确测算成本和成本上涨趋势，合理定价，不要追求暴利目标，切实加大开发高品质的中小套型、中低价位普通商品住房，以满足居民不同消费层次的购房需求。目前全县潜在的购房需求较大，主要有3个方面： 一是工业化和城市化的发展带来人口增加，促进住房需求。根据xx县“十二五”规划要求，按照目前55万人口计算，城市化率年均增加1.5%，每年增加0.8万人需购买或租住商品住房，按人均建筑面积25测算，今后每年约需新增20万商品住房。 二是新增工业企业落户xx县将带来的外埠人口，增加住房需求。如每年按照50家工业企业递增，每家企业按100人计算，合计0.5万人，按其中10%购买住房，每套按80测算，今后每年约需新增4万商品住房。 三是人均住房面积增加的住房需求。去年底xx市城镇人均住房建筑面积为26.38 ，根据xx市“十二五”住房建设规划的要求，全市城镇人均住房建筑面积要达到30 。到2015年xx县城镇人口按38万人计算，改善住房的按30%计算，约每年需新增商品住房8万。综合上述新增商品住宅购房需求，预计2012年潜在的新增商品住房需求约32万，2013年潜在的新增商品住房需求约38万，2014年潜在的新增商品住房需求约40万。与此同时伴随全县经济、社会、文化、教育、卫生、体育等各项事业的进一步的发展，商业用房等非住宅类房屋的需求也持续大量增加，所以从长期房地产市场的需求分析，xx县将在相当长的时期内保持着较旺盛的购房需求。3.2.2城市化与城市人口增长城镇化不断发展，县城住房压力越来越大，据估计20102015五年间，农民转为城镇人口累计增加8万人，年均1.6万人。目前，城区框架正在进一步拉大，城市人口大幅增长已是必然。这对城市住宅类房地产的需求有着巨大而直接的推动作用。按届时城区人均居住面积25平方米计算，平均每年需增加40多万平方米，这还不包括现有人口需增加的商品房面积。市场消费潜力巨大。3.2.3旅游市场的增长随着国内外旅游的蓬勃兴起，城乡收入水平的提高，预计2012年城市居民人均可支配收入达到16100元。随着xx县交通条件的显著改善，距xx城市中心区30分钟车程。且xx县现为国家级生态示范区、国家现代农业示范区，是通往“两山一湖”的重要门户，境内旅游资源丰富。旅游市场快速发展，需求总量快速扩张，新的旅游产品、景点受到市场的欢迎，休闲旅游、度假旅游正越来越成为旅游市场的热点，旅游消费支出占生活消费支出的比重越来越高，旅游需求的增长空间很大。加上xx作为商贸城市，外地经商人员不断增加，尤其是外资企业和国内知名大企业的投资增加，商业、办公、住宅用房需求量都将不断上升。3.2.4楼盘销售现状表明需求量的巨大根据对xx县各大楼盘销售情况的跟踪调查显示：目前城区新开楼盘的销售情况良好，销售价格大都在在3800-4200元/之间，这表明目前市区住宅需求量未饱和，需求潜力非常大，主要原因大致有以下两点：首先，xx县住宅市场目前正处在稳步成长阶段，高档商业社区还比较少，但潜在市场却很大，本项目将填补该类型住宅的空缺。其次，工业区规划用地的不断扩展，大量产业的注入，将会引进大量的人才，且这些人才多为技术产业为主的白领阶层，使得这一群体消费水平较高，为住宅市场的需求增加提供了可能。在住宅市场需求方面，xx房地产界有关人士强调，xx中高端住宅特别是高端住宅市场的供应一直是供需失衡的，不少“见多识广”的高端住宅产品的需求者，因为对产品有着较高的期待，不少实际上一直是处于等待中。2011年，众多的城区中高端住宅产品供应呈现井喷状推出，无疑会填补这个市场需求空间。更重要的是，xx住宅地产市场的整体品质，因此也会进一步提高，向沿海发达城市的水平靠拢。由此可见，房地产开发在xx县大有可为，消费前景看好。3.3市场定价分析基于以上市场分析，以及对xx县今年房地产开盘价的判断，结合xx环球世贸广场的实际情况，预计本项目各种可出售物业的销售价格如下：住宅出售均价为4200元/平方米，商业出售均价为9500元/平方米。xx县部分楼盘销售价格清单名 称地 址均 价Xx金色水岸Xxx东侧、北至xxx门路4200元/平方米Xx家园Xx以东、xxx以南、xxx以北4115元/平方米Xx国际新城xx县城东新区4297元/平方米Xxxx城市Xx路与xxx口交汇处4198元/平方米第四章 项目选址与建设条件分析4.1项目选址4.1.1场址选择原则本项目建设地址选择，遵循以下原则：1、交通便利，无不良地质地段（如溶洞、断层、软土、湿陷土等）及水文；2、符合城市发展总体规划和对文化设施的布局要求；3、公用工程如城市电力、上下水管网等市政设施配套完善；4、场址上空无高压输电线路等障碍物通过，与其他公共建筑，不造成相互干扰。4.1.2场址选择经过多方论证，本项目选址位于xx市xx县，xx路以东，南邻xx东路，西接xx路，北至xx路。项目总用地面积136367 平方米（约204.55亩），总建筑面积372999平方米。地块场地基本平整，区域环境条件优越，交通条件便利。4.2建设条件分析4.2.1地理位置xx县位于xx省东南部，地处皖南丘陵向沿江平原过渡地带，是通往“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）的重要门户。xx隶属于xx市，位于xx市境南部，长江下游南岸，东界宣州区，西连铜陵县、青阳县，南接泾县，北邻繁昌县、xx县，处于xx省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点和“东向”战略的桥头堡。总面积1263.7平方公里，下辖8镇（烟墩镇、家发镇、籍山镇、许镇镇、弋江镇、何湾镇、三里镇、工山镇）157村，19个社区居民委员会，人口55.4万人。4.2.2气候条件xx县属北亚热带湿润型气候，温暖湿润，雨水充沛；四季分明，季风明显，光照充足，雨热同季。全县平均气温15.8”C，年平均日照时间1935.4小时，日照率约为43.7%，年平均无霜期236天，年平均降水量1402.6毫米。历年平均湿度为82%。xx县多年平均气温15.8。1月份最冷平均气温为2.8， 7月份最热平均气温为28.3，气温年较差25.5。春、秋两季的月际气温升降幅度大。春季气温由3月的9.2升至5月的20.9，气温上升11.7；秋季气温由9月的22.7降至11月的10.9，气温下降11.8；而冬、春两季的月际气温变化幅度均较小，都在3.5以下。4.2.3工程地质条件xx在大地构造上属下扬子台坳的沿江拱断褶带，长期以来受下降运动控制；沉积了寒武系至中三迭统，厚逾万米的滨海或浅相沉积。经过长期地质内、外营力的作用和数度沧桑巨变，形成目前xx地貌景观和山川大势。本县地处皖南山区与沿江平原的过渡地带，西部边缘以低山、丘陵地貌组合为主，中部以丘陵、台地和平原地貌结构占主导地位，东部则以圩区平原和洼地平原为主。低山海拔多400-500米，其中大工山海拔558米，丘陵海拔为100-250米。项目用地为一类用地，地势平坦，地基承载力高，工程地质条件良好。根据建筑抗震设计规范GB50011-2001中附录A我国主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地震分组，xx县抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值0.05g。4.2.4经济条件近年来，全县上下深入落实科学发展观，突出工业主导地位，以“实施项目建设、服务企业发展、强化招商引资、促进城乡统筹”为主线，全力加快经济开发区、县城新区、大浦试验区和镇级经济建设，努力实现经济社会更好更快发展。2011年，全县实现地区生产总值121.7亿元，增长16%，全社会固定资产投资115亿元，增长30%，、社会消费品零售总额40.3亿元，增长,17.5%。2011年，引进项目103个，其中亿元以上项目46个，20亿元以上项目2个，实际利用内资150亿元，实际利用外资6750万美元。xx县连续四届入选“中国最具投资潜力中小城市百强”，连续两届获xx省投资环境“十佳县”。4.2.5交通条件xx县地处中国经济发达的长三角边缘，是承接产业转移工业基地、泛长三角生态旅游基地、全国现代农业示范基地。境内有318国道、205国道、320省道、216省道，北邻铜南宣高速，西靠滁黄高速，沟通合铜黄高速、宣杭高速、芜大高速。向南可达广州、深圳、香港等地；向西可达武汉、拉萨等地；向北经xx、南京可达青岛、天津、北京等地；向东可达杭州、上海，车程分别为2、3.5小时；距黄山、九华山、太平湖风景区仅百余公里，是xx省旅游“两山一湖”的重要快速通道，交通十分便捷。至xx仅半小时车程，距xx长江大桥45公里，距xx朱家桥外贸码头43公里，距xx火车站44公里，货物运输十分便利。区域内交通通畅便捷，城市各级道路体系基本完善。4.2.6市政基础设施条件供电：xx县境内有1所110KV变电所，2所220KV变电所，供企业用电需要。给排水：水源来自xx市供水公司和xx供水公司，给排水系统均沿主次干道铺设。排水系统实行雨污分流，污水由企业自行处理达标后，直接排入污水管道。通讯：宁汉、宁芜干线光缆及京沪杭同轴电缆经过xx。区内电讯、宽带、有线电视线路沿主干道在地下铺设，为企业提供完备的信息接口。天然气：源自“西气东输”xx门站，“川气东送”工程从xx过境45公里，为企业天然气供给提供充足保障。4.2.7施工条件xx县已建设有大量类似的项目，市政建设队伍实力较强，经验丰富，有承建大型市政工程的能力；附近建筑材料齐全，供应充足，使建设的技术条件、物质条件有了保证。石料：周边都有石料可供集中开采，多为石灰岩，可作为碎石及片石，平均运距为5km。砂：沿线均有，平均运距为5km。水：较为丰富，可在附近河内取用，平均运距为2km。水泥：可在海螺水泥厂，平均运距10km。钢材：在xx县购买，平均运距8km。木材：在xx县购买，平均运距5km。其余外购材料由xx县或xx市供应。综上所述，项目所在地的地理条件、自然条件、地质条件、气象水纹等对项目建设比较是适合的。第 62 页 共 74 页第五章 建设规模与内容5.1建设规模与内容项目规模总用地面积约为136367 平方米（约204.55亩），总建筑面积372999平方米，其中地上建筑面积281493 平方米，地下建筑面积91506平方米。建设内容包括中高档住宅区、五星级酒店、商业、车库及规划区内的配套设施建设。项目主要建设内容分两期设施：一期（南地块）：项目用地面积65241平方米（约97.86亩），总建筑面积152690平方米，其中地上建筑面积112214平方米，地下建筑面积40476平方米。地上建筑主要包括：住宅及配套用房面积51900平方米，五星级酒店建筑面积46009平方米，商业总建筑面积14305平方米；二期（北地块）：项目用地面积71126平方米（约106.69亩），总建筑面积220309平方米，其中地上建筑面积168279平方米，地下建筑面积51030平方米。地上建筑主要包括：住宅及配套用房面积154769平方米，商业总建筑面积14510平方米。5.2主要技术经济指标一期（南地块）经济技术指标序号项目单位数量备注1 总用地面积65241.00 97.86亩2 总建筑面积152690.00 地上总建筑面积112214.00 其中 住宅及配套用房面积51900.00 2#楼高层住宅建筑面积21706.00 294套 多层住宅建筑面积10592.00 80套 排屋建筑面积18851.00 60套 物业管理用房