地产公司目标成本科目讲解ppt.ppt

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3、B3CD=E*10000/CEIJP=E-B*C-I-JQ=P/E元/m2m2元/m2万元万元万元万元%超高层 5,763 10,000 7,831 8,727 856 1,283 1,067 12.23%高层 5,472 10,000 7,664 8,490 823 1,501 1,106 13.03%别墅 11,344 5,000 17,200 9,437 780 2,494 1,512 16.03%项目小计99,632 11,919 11.96%关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工建安费用由利润率测算表倒推可售成本分摊表：序号成本项目本期目标成本总额可售业态可售单方

4、指标（元/M2）分摊标准说明高层商业建筑面积116,486 可售面积109,370 占地面积2,634 3建安费用41,260 3,771 3,856 不可售业态建安成本3.1前期工程166 15 15 3.2地下车库7,984 730 730 3.7公共配套设施1,159 106 106 3.8园林环境工程1,889 173 173 3.9市政配套设施5,199 475 475 可售业态建安成本3.2-3.624,863 2,272 2,357 关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工建安费用分业态：序号成本项目0 0总土地、开发、建安费用3 3建安费用3.13.1前期工程

5、产品类型高层3.23.2地下室3.43.4主楼3.53.5住宅室内精装修产品类型地下车库3.23.2地下室3.63.6公共配套设施3.73.7园林景观工程3.83.8市政配套设施关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工建安费用3.1前期费用：3.1.1临时供水临时供水管线的报装、接驳费用，包括道路局部开挖和恢复。自行抽取地下水所发生的费用属于本科目。3.1.2临时排水临时排水管线的埋设、接驳，临时排水沟的修建，以及向市政管理部门交纳的排放费用。3.1.3临时供电临时变配电设备的购置、租赁、安装，临时线路的架设等费用。为本工程临时租赁的发电机组，其费用属于本科目。主包工程合同中

6、如含有施工单位提供的发电机组，则不需要再拆分出来。3.1.4场地土方工程为调整场地标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、回填、整平、夯实等，区别于“地下室工程”中的“基坑土方工程”。对于坡地工程产生的大面积土方平衡工作，只要不涉及地下室工程的土方，即属于本科目。土方工程合同包括地下室工程土方的，应拆分出不同的科目。3.1.5临时设施初次建造、购置的为业主工程管理服务的各种临时建筑物和临时设施产生的费用。利用现有建筑物进行装饰作为办公场所的，装饰费用属于本科目。本科目不包括办公设备和电器。3.1.6临时道路为项目建设服务的临时性道路的建造费用，包括道路施工中必要的土方开挖、边坡支护、道路

7、地基处理，而道路两侧的排水沟应归入“临时排水”。如有红线之外与市政道路接驳的部分，亦属于本科目。主包工程合同中如含有临时道路项目，不需要拆分出来。3.1.7临时围墙按施工现场形象规范建造临时性围墙的费用，包括附属的大门等设施。主包工程合同中如含有临时围墙项目，不需要拆分出来。3.1.8其它前期工程包括项目开工前的场地看护费用以及形象规范费用等。关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工建安费用3.2地下部分：3.2.1地基处理因岩土软弱或空洞，必须加固或挤密以满足承载力要求所采取措施而发生的费用，包括换填。属于地下室科目的部分，通过计算最底层地下室面积扣除地上建筑水平投影面积之

8、后，与地上建筑水平投影面积之比例进行分摊。3.2.2桩基础包括桩基础的检测费用。不包括桩承台施工费用；截桩费用如果包含在主包工程合同中，则不再拆分。服务于地下室的桩，列入此科目；服务于地上主楼的桩（即地上主楼水平投影面积覆盖的桩位）列入地上主楼“桩基础科目”。3.2.3基坑土方工程包括为便于土方施工而采取的降水工作费用。不包括基坑与地下室外墙之间缝隙的回填工作，此部分费用计入地下室建筑工程。如果基坑土方工程合同中包括了“场地土方工程”内容，应拆分出不同科目。3.2.4基坑支护工程包括基坑方案的评审费用和独立的第三方基坑监测费用。支护工程与基坑无关的、比如为山体边坡支护的，应列入相应的支护工程服

9、务对象的成本科目中去。（举例：山体边坡支护是为修建永久性道路服务的，应列入道路工程）3.2.5建筑工程包括承台施工（含土方）或筏板、砼结构、砌体、抹灰、金属（比如楼梯扶手）、电梯厅装饰、所有功能管理用房的装饰。包括地下室顶板的造价。截桩费用因为总额不大，如果列入了桩基础工程合同，则不再拆分至地下室科目。电梯厅装饰如果列入了专门的装饰工程合同（比如与上盖建筑公共部位装饰合并为一个合同时），则应将此部分拆分出来。3.2.6人防门工程包括供应和安装。如果当地政策规定，人防工程以项目总建筑面积收取建设单位固定标准的费用，则此笔费用也列入此科目，而不列入“开发费用”科目。关注客户|创新驱动|团队协作|简

10、单互信|追求卓越|关爱员工建安费用3.2地下部分：3.2.7防水工程只计防水层费用，防水层之基层和保护层费用计入建筑工程。防水工程列入主包工程的，需要拆分出来。3.2.8防火门工程包括钢质、木质、卷帘防火门。3.2.9普通门窗工程功能管理用房所需的金属或木质门和窗。3.2.10地坪处理工程指地下室地面在完成面之上再施加一层高强度砼或砂浆、或环氧树脂油漆，以增强地面耐磨性能的工作。3.2.11交通标志工程由专业公司实施的交通标线、标牌、减速带、防撞杆等项目。如果室外道路交通标线金额不大，则不再拆分至小区交通标志工程。3.2.12白蚁防治工程按地下室面积分摊。3.2.13给排水工程不包括消防喷淋系

11、统。设置于地下室的给排水管道和设备，如果是服务于上盖建筑的，则应将此部分造价拆分至上盖建筑的相应科目。给水管道与室外小区给水管网的划分以建筑物外墙（有地下室的，以地下室外墙为准）一米为界；排水管道与室外小区排水工程划分以排水管道出建筑物室外第一个井为界，井属于由小区排水工程范围。3.2.14电气工程包括消防报警系统、弱电系统的预埋管以及桥架、线槽项目。电气工程与变配电工程的划分见变配电工程科目说明。3.2.15消防工程包括消防喷淋、消火栓系统、报警系统、防排烟系统。与设备动力有关的线缆和控制装置，列入电气工程科目。包括消防检测费用。3.2.16采暖工程不包括小区管网工程。3.2.17停车场管理

12、系统包括岗亭。3.2.18其它工程关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工建安费用3.3地上部分：3.4.1地基处理因岩土软弱或空洞，必须加固或挤密以满足承载力要求所采取措施而发生的费用，包括换填。属于主楼科目的部分，通过计算最底层地下室面积扣除地上建筑水平投影面积之后，与地上建筑水平投影面积之比例进行分摊。3.4.2桩基础包括桩基础的检测费用。不包括桩承台施工费用；截桩费用如果包含在主包工程合同中，则不再拆分。服务于地下室的桩，列入地下室相应科目；服务于地上主楼的桩（即地上主楼水平投影面积覆盖的桩位）列入此科目。3.4.3非桩基础包括独立柱基、条基、筏板等非桩形式的各种基础

13、。以地下室底板作为筏板的，筏板计入地下室工程，不再计入本科目；以独立筏板做基础的，标高0.30m以下全部计入本科目。采用其他非桩基础形式的，标高0.30m以下全部计入本科目。在编制主包合同工程量清单时，应注意将非桩的基础工程和上盖工程区分开来，并从主包工程合同中拆分出此科目。包括非桩基础施工时产生的土方开挖及回填项目。3.4.4沉降观测服务3.4.5建筑工程不包括防水、保温、外立面装饰。包括屋顶砼或钢质结构造型。下设裙楼的，最顶层裙楼的顶板造价列入裙楼相应科目。包括外立面变形缝。3.4.6防水工程只计防水层费用，防水层之基层和保护层费用计入建筑工程。3.4.7防火门工程楼层消防楼梯之防火门。入

14、户门具有防火功能的，仍需列入入户门科目。3.4.8入户门工程有入户花园的住宅单位，可以计两个入户门。3.4.9其他门工程例如别墅类物业的车库门。3.4.10外立面门窗工程指铝门窗、塑钢门窗等工程，包括外立面的金属百叶。与外界相通的门，计入本科目。关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工建安费用3.3地上部分：3.4.11保温工程只计保温层和附加的工艺层，不包括基层和立面的装饰覆盖层。不包括屋面构造中的保温层。3.4.12外立面装饰工程不包括装饰面层的基层。基层列入建筑工程。3.4.13栏杆工程不包括楼梯栏杆和扶手，可以包括底层住宅单位的栏杆。3.4.14大堂装饰工程大堂面积过

15、小，且装饰档次较低的，可以不设此科目，相关费用计入“公共部位装饰工程”科目。3.4.15公共部位装饰工程指电梯厅、公共走道等部位。无电梯的建筑，其楼梯间的装饰由主包单位施工，列入建筑工程科目。有电梯的建筑，电梯厅与消防楼梯间用防火门相隔的，则电梯厅的装饰属于本科目，而消防楼梯间的装饰列入建筑工程；电梯厅与楼梯间直接相连没有分隔的，则电梯厅和楼梯间的装饰同属于本科目。（可以包括电梯轿箱装饰，也可以将此部分列入电梯工程）。3.4.16白蚁防治工程按主楼建筑面积分摊。3.4.17给排水工程包括非中央空调的冷凝水管。3.4.18直饮水工程仅列入塔楼，不再拆分至其他部位。3.4.19中水系统工程仅列入塔

16、楼，不再拆分至其他部位。3.4.20电气工程包括消防报警系统、弱电系统的预埋管以及桥架、线槽项目。3.4.21通风、空调工程非中央空调的冷凝水管，列入给排水工程科目。关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工建安费用3.3地上部分：3.4.22燃气工程如果小区燃气管网造价比重不大，可以不再拆分出来，列入塔楼的燃气工程科目，且不再拆分至裙楼相应科目。3.4.23采暖工程如果小区采暖管网造价比重不大，可以不再拆分出来，列入塔楼的采暖工程科目，且不再拆分至裙楼相应科目。3.4.24消防工程包括消防喷淋、消火栓系统、报警系统。与设备动力有关的线缆和控制装置，列入电气工程科目。公共部位的

17、防排烟系统列入电气工程。包括消防检测费用。3.4.25安防工程包括可视对讲系统、闭路电视、电子巡更、周界报警等。3.4.26有线电视工程包括裙楼部分和室外管线设备。3.4.27电信工程包括裙楼部分和室外管线设备。3.4.28网络系统工程包括裙楼部分和室外管线设备。3.4.29电梯工程以楼层数量分摊造价。3.4.30建筑物泛光照明工程区别于小区照明系统工程。3.4.31其他工程例如信报箱、太阳能工程、防雷检测服务等。关注客户|创新驱动|团队协作|简单互信|追求卓越|关爱员工建安费用3.8市政配套：3.8.1小区给水管网工程与建筑单体给排水工程的划分见地下室给排水工程科目说明。3.8.2小区排水工

18、程与建筑单体给排水工程的划分见地下室给排水工程科目说明。中水系统列入塔楼相应科目。3.8.3小区环保工程包括化粪池、垃圾站，以及其他污染物处理工程。3.8.4变配电工程高压电缆、变压器、电房高低压柜、以及住户电表箱之间的母线（或者电缆）和电表箱以及电房建筑为本科目；其余为机电工程。包括变电站建设费用。3.8.5小区燃气管网工程如果该部分造价比重较高，则单设此科目。3.8.6小区采暖管网工程如果该部分造价比重较高，则单设此科目。3.8.7小区道路工程指主要通道和消防通道，区别于园建工程中的园林小径。3.8.8小区交通标志工程如果本项目以室内停车为主，室外停车位较少且道路交通标线金额不大的话，则不单设本科目。3.8.9小区停车场管理系统如果本项目以室内停车为主，室外停车比重较低的话，则此部分造价列入地下室停车管理系统。3.8.10小区标识系统包括栋号和住宅单位的号牌。3.8.11小区照明系统专指道路照明作用。设置于园林景观内部的观赏性灯具，列入园建工程。3.8.12其它市政配套设施专指道路照明作用。设置于园林景观内部的观赏性灯具，列入园建工程。

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