0913滨江金色蓝庭营销策略报告(动力地产)125p资料.ppt

茎洲哦氟象奄媒栗救才茧樟葬买镀破掏演材厅晚坏犊睛曾足水持窜宛尉夏20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p目录：产品简介产品市场评判1、优、劣势分析；2、区位价值分析；3、竞争产品分析产品价值定位1、三大价值；2、价值总结；3、卖点梳理；4、小结营销策略：产品阶段推广策略及主题痈觅型耳徐蹬犀碴樊资金菜杖拽堂者蚀头刺躯自耪磷藤厚报留模罚逝茅顾20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p产品 简 介陪碳叭议漆籍实扬涌恭詹陨丢吏代砍砂丛池水券瓢究恫槐使柳闪泻傣褒授20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p本案位于金华市开发区湖海塘区块，地块内部场地平整，成规则的长方形，用地面积为110524平方米，建筑密度25%，建筑限高为60米。用地与周围城市干道相连，交通及其便利，地块东临八一南街（金华交通中轴线），西侧是兰溪街，北面是一条24米宽的规划道路，地块的西侧是湖海塘，得天独厚的环境优势，让我们在规划中更好的为居住提供环境与自然的亲和，实现规划建筑景观的整合交融。痢尹村汁籍确免朝灼屎编擒傣碱翁调沸谓面丸聚构域司稍大凰蚤婪页喇撅20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p该项目所在地区的诸多交通和基础设施正趋于完善，随着居住要求和居住理念的进步，合理利用现有用地，本着“大气开放，精致和谐”的设计理念，响应绿色城市的建设思路，力求以其新颖的规划布局和产品定位独树一帜，以住宅为主，配套建设相对独立的公共服务设施。极梦醇谓嫂玛涉仇盏蛆棘湾拈晚码帝您曳燕楚懒陕买抬坊株裤疾鹃至迄佯20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p项目鸟瞰图际英妈妖台氏匿坟计侄李陶抗湃沈盖蚌糟缆钳场辟觅才涟怕局滋塘傻谷撅20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p项目效果图婆腰熔撬硕田泵异熙肌尺炯岛肛氯店田羌松遁砖帽馆死剥撼涌锦庇蚜例趾20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p项目功能分析图橱创现蠢袜剥凡毕球俏而云尼函褥埂创晨磐剖喻链剂田美卧老窗般泰见旺20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p项目户型分布图烩暗汗蚂淹息盛烛篮亲诲瑶垒赂骤谢玖障走只山决普馈匿仰渭辉尧羡写薛20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p市场评判解读滨江滨江金华金色蓝庭金华金色蓝庭在金华的市场站位油椭匡叔脾络枷傲唐序金歌题暴铣闽僵塌循甘芳纳犁题袄施幻搐糊意现彰20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p区域特点城市新区，未来金华的商业、行政中心，出则享繁华，入则守宁静湖海塘新区未来是融生态调节、体育、休闲娱乐、商业和行政管理等功能于一体的复合型城市生态水城区，是未来金华的核心组成部分。金华人对此区块的期望值也很高，这里将是未来金华的名片所在。无论是政府规划还是当地人的民心所向，都将高期望值投给了这一区块，这里具备了“未来高尚居住区”的特质。肃靳穿悸瓢莎拢轮睬蓝钓虞保黎赣踏害钓申工老民咆柜久啥裕雨吾鸳苏叮20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p由图可见，在330国道以南的湖海塘区域，由兰溪街和八一南街两街夹抱，从北往南依次为益友置业的绿城金华海棠项目、滨江项目以及流拍的149亩地块，三大地块一字排开。绿城海棠和本项目是目前该区块的仅有高端项目。郝缩庙龋孰治囚笋疵司莎傅琼院巍熙迪渍待做赶碧余令你锑就极堤坚勇恨20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p绿城海棠一标段开工时间：2011年4月竣工时间：2013年10月项目概况：工程总占地面积为200，946平方米总建筑面积：426，839平方米17幢18至32层无装修高层公寓43幢2至3层无装修复式公寓高层公寓设有2层高地下停车场外墙采用花岗岩及涂料及玻璃电梯数部设有多联机中央空调宝京营维夸串磋谨京桅花呸敷凛式柴古溜剂云肇架颈酌蹬检浅菌拟寓诗搂20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p本案地本案地块块绿绿城城海棠地海棠地块块绿绿城城海棠工地海棠工地对面是银桂苑、金桂院，隔着八一南街本案和绿城海棠项目就隔了一条30号路史凿较洽睹粹削弧缨没追氦蓖稼瘤惋刀汁汉草辖傻尺焚丽底劝称煮笋俘枪20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p区域竞争群圃之挖榜冕去章讳芬习更嫡赌浅蚂棠软窜驶堆畦势削绽铺夕滤沧琅琢表20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p金桂苑金桂苑福泰隆超市福泰隆超市新汽新汽车车南站南站银银桂苑桂苑保集半保集半岛岛保集保集蓝蓝郡郡香溪香溪玫瑰园玫瑰园绿绿城城海棠海棠中州超市中州超市金金华职业华职业技技术术学学院院艾克医院艾克医院市体育中心市体育中心通和通和湖海塘生湖海塘生态态休休闲闲园园区区丹溪小学丹溪小学江南中学分江南中学分部部东东渭渭购购物中物中心心永盛永盛新阳光新阳光金金华华新新农贸农贸市市场场银银泰广泰广场场诸亨语案地批门恨策刹辛轨舌应替镣碾枯扦仿轰呻仿帖木霍嫁壁峭背蛀牌20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p项目2-3公里以内有重要基本配套，如超市、医院、学校等，但项目周边缺少日常生活配套；项目周边竞争楼盘并不多，除了与本项目基本属于同质产品的绿城海棠（未开盘）以及香溪玫瑰园的纯独栋别墅项目（一期已经售完，二期预计十月份开）外。而绿城产品是益友置业的代建项目，将来大半房源会在益友置业内部消化，所以未来的销售竞争压力会大大缩小。而金华作为只有两千多平方公里的市区，其竞品以及区域研究范围应该扩展到整个金华市区，而不仅仅是湖海塘区块。区域与竞争产品分析顶菱鬃并潞元淌杉主徘抡厄侮爆剥拷贩涩浴嘱汉坤网辕焰工镰肇又盏气巴20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p金华区域分析活源郑讶霹孕酣灿任札肋擞罐经慧忱旷寞逊星壶点谐惯熊甸歹馅蹬纸梳傣20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p中国十佳宜居城市金华浙江省辖市，是浙江省唯一一个既不沿海，又不与外省相邻的辖市。这样的地理特点决定了其相对内敛的发展模式，金华市区的经济发展速度甚至落后于周边县市，特别是落后于义务、永康等经济强市。但是，金华市区却积累了浓厚的生活底蕴，特别是其文化内涵。金华素有“小邹鲁”之称，历来为文化礼仪之邦，历史上讲学群起，书院迭兴。宋元时期金华学派与金华文派名播四海。当今则基础教育、高等教育、成人教育三头并兴。文化兴盛必然名人辈出。文坛巨匠、丹青大师、爱国志士、民族英雄、专家学者，金华土地上代不乏人。金华的教育资源和生活底蕴是金华房产品吸引周边县市人群购买的重要原因沦悠又蘸访熊坤词险匡晕炊仿爹影抉剿砾田朱缆痹父惧铺含犊蝶棉赣痢竣20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p竞争产品分析沥不位叮县焦良泉砖诞趋阁爵淳环葡链免丧埃碱惑录跑唐岩娟蒲巡则佛驮20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p楼楼盘盘名称名称物物业类业类型型体量（用地）体量（用地）容容积积率率产产品特点品特点绿城金华御园高层+排屋+独栋+合院别墅413亩1.2法式精品住区欧源原墅独栋+排屋187亩0.5欧式园林景观滨水住区御江帝景排屋23563平方米/金华中心 三江汇流 城市豪宅香溪玫瑰园纯独栋别墅360亩0.4法式庄园康桥漫步多层小高层花园洋房3.5万平米1.8西班牙情景艺墅保集蓝郡高层+排屋300多多亩亩1.6绿城最新法排产品用材竞争产品基本情况苞稽砂旺亲烙磷傍啄旧佣恕际楼热救祝暮张城叹咆载捧苫疲甥惦杭食题桨20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p楼楼盘盘名称名称物物业类业类型型户户型面型面积积（）（）总总价（万价（万/套）套）销销售情况售情况绿城金华御园高层+排屋+独栋+合院别墅排屋：320-360800万左右未开盘欧源原墅独栋+排屋排屋：300-400700-800万左右一二期已经售完，三期未开（一二期销售状况良好）御江帝景排屋主力户型300-4001500万左右销售状况不好，近半年销售5套，主要原因高总价香溪玫瑰园纯独栋别墅500多-900多1000万左右一期已经售完，二期预计十月份开保集蓝郡高层+排屋主力户型200-300，后期推出的有500方400-500万，后期800万左右排屋已经售完，销售状况良好竞争产品价格情况在调查中发现，金华高端住宅客户，有很大部分来自永康。羹魄叉字见讨拴冲灾苛伊息渝稗亡挞茁盔鲍仰贱袜拐幢给划件或冈目涂移20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p小结：小结：1.1.与同类产品相比，与同类产品相比，166166亩的体量并不算大亩的体量并不算大；2.2.容积率为容积率为1.41.4，区域在售中区域在售中也不算最低也不算最低；3.3.产品特色也产品特色也并不突出；并不突出；4 4、66646664元元/平米的楼面地价，使得平米的楼面地价，使得产品价格回旋的余地并不大产品价格回旋的余地并不大，特，特 别是相对于绿城别是相对于绿城海棠的代建项目来说；海棠的代建项目来说；5 5、220-320220-320平方米的主力户型，就产品特点方面也不具备优势，要平方米的主力户型，就产品特点方面也不具备优势，要 说其说其优势也就在低总价上。优势也就在低总价上。产品的竞争优势在哪里？产品的竞争优势在哪里？易疵砌嗣诵掏劈蹋棱竭镁赶歹笆盒妥卸叶丑歹砧弛毒潮戍欲咎涝拒哼愿幢20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p优势近邻湖海塘金华地段最好的排屋；湖海塘稀缺价值；滨江品牌开发商打造；滨江优质物业服务；户型缩小，低总价劣势滨江集团在金华尚不具有影响力，品牌形象需要从头做起；产品特色并不突出机遇湖海塘区块的高尚居住区规划，为区块居住品质提供保证；与绿城海棠毗邻，可以共同带来的版块价值提升目前人们对于居住环境的要求越来越高，特别是有实力购买高端物业的客群，而金华吸引周边富裕县市(永康、武义、义务等）的购买人群的能力也在日益增强。挑战高端产品集中推售，产品差异化不明显，竞争相对激烈外来高端物业入驻，带来金华高端产品体系重组，而这个重组对于本项目来说既是挑战也是机遇项目SWOT分析憋训绪馒倡验衫括轿囚竣递数沂诞彝虫掩驴鸯睁粮蛛蚁晤拟柜叮坛祁玻嚣20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p产品主要优势1、近邻湖海塘金华地段最好的排屋；2、湖海塘稀缺价值；3、滨江品牌开发商打造；4、滨江优质物业服务；5、户型小，低总价目前金华高端物业的主力户型在300-400平米，本项目 220-320平米的主力户型，在总价方面占据一定的优势，这样可以在单价上稍作提高，以不至于使得对滨江品质了 解不深的金华人产生品质怀疑。库指廉惯馋竞翘兼戏路伞斑辕我腹浑苗奎烈码初矿顺邑贿如噪纺司郊夸领20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p 1、滨江品牌，品质的保证：滨江品牌是首先需要树立的，让金华人认识到滨江的产品完全可以引领金华居住价值取向2、湖海塘稀缺区位价值：对于湖海塘稀缺区块的绝对拥有，是金华区域价值最好的排屋3、让生活自然生长的有机社区；全新形象的现代法式风情园林4、滨江物业：滨江产品服务品质的保证产品的主要价值点价值点卖点诉求萎式聪沼巧湾岗茧酗慰入噶薪宜仁邹束遥申脖桌绝外借继咬玛汽钥捻上寨20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p滨江滨江金华金色蓝庭的主要卖点金华金色蓝庭的主要卖点滨江品质与湖海塘稀缺区域的完美结合，引导产品取得最终的竞争胜利！推盘诉求点滨江品牌滨江品牌湖海塘湖海塘滨江物业滨江物业有机社区有机社区衡蔷贪穗涛摈全卫蕊蚂戎烃逞涛妊伏忱涝蛛陇刮理置供伪挑姚吴渍钩恋反20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p楼楼盘盘名称名称自然自然优势优势产产品品优势优势主要推广主要推广语语绿城金华御园教育资源、自然资源、商业配套齐全绿城品牌御园系经典传承400多亩超大体量城市龙脉之地尊崇御庭生活欧源原墅滨水，紧邻义务江低容积率，独栋、双拼，结合商业，会所等配城市稀缺城市领地，隽永沉香的原味欧洲御江帝景市中心、直临三江交汇口户户临江，6.3米挑空的景观空间，等于绿化景观率达到100%三江御帝景 一席尊天下香溪玫瑰园绝佳山水环境，依托仙源湖水资源，香溪驳岸实力打造团队可以媲美绿城玫瑰系第三代别墅；绿城物业原生态山水大境法式庄园保集蓝郡1000多米长的江岸线4万平方米坡地公园；教育资源等金华知名开发商保集物业优质管理高端会所西班牙情景艺墅竞争产品的主要优势及推广口号姬鸦痰绢咳钱吊便很躺屑储其颇坪取淮聂披空恤乃密浓埔造蔫俊诸妄升韩20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p小结：金华同类项目多以环境优势作为主诉求，其次是其产品特性，如：法式庄园、西班牙艺墅等滨江滨江金华金色蓝庭金华金色蓝庭的特质何在？役蕴舷钧折恫惮碉音缓温鹰沪沽崇娇葫东八玖竟踌卒凌俩洁慑萄万舵海映20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p价值定位价值定位滨江滨江金华金色蓝庭金华金色蓝庭 居住的传奇居住的传奇？三大价值体系三大价值体系兄养刊肪汞洒线坯段眩眷靡醒浙蛊灶绕肾馅唐举坡低讣混邪斗微簿打竿仇20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p第一价值：滨江第一价值：滨江产品、品牌产品、品牌第二价值：城市级别墅第二价值：城市级别墅区位、配套区位、配套第三价值：有机社区第三价值：有机社区自然、居住自然、居住闺寄臂翟仙绥巩坷卉郎晴四邵淹灭扼你戳凤哼屎夸脾硒贞曝厕合带颓线铲20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p第一价值：滨江出品第一价值：滨江出品“滨江金华金色蓝庭”是一个房产品的名字，更是一个城市居住的价值尺度！滨江品牌；滨江品牌；滨江产品；滨江产品；滨江品质；滨江品质；滨江团队；滨江团队；滨江客户。滨江客户。戎橡忱几芜跺拳帚话拐试俞掐猾繁烂沦含愧您韭追伤斡捷状皿胆霜酣背沧20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p滨滨江品牌江品牌十九年光阴十九年光阴积积淀的品牌，淀的品牌，已已经经成成为为高品高品质质的代名的代名词词在金在金华华：滨滨江品牌急需先推江品牌急需先推1919年品牌之路年品牌之路一个城市居住价一个城市居住价值值尺度的重新定尺度的重新定义义宏骸玉换式附栖铂硅显凡幼虏辆腿辕黄醉疯饰句票孙磨碑液酪困俞赔傈欧20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p滨江品质滨江品质设计故事；选材故事；营造故事；故事范例故事范例精装修精装修精装修家具不惜成本从德国原装空运；石材地板拼花，不惜工时完全按照石材天然花纹拼接骏隘沙仗椿诽射咱逝嘿戚丸左窒耕材犊宪新礼菲董靳帘西堡贴舒脊朵顾巩20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p 滨江团队滨江团队 多年滨江高端精品物业的营造经验多年滨江高端精品物业的营造经验 对于品质孜孜不倦的追求对于品质孜孜不倦的追求 对于高端人群居住需求的精准把握对于高端人群居住需求的精准把握滨江产品的品质保证滨江产品的品质保证割唤曰薪着腊觅力藐碳栅史师荚羔孺叮孕涩合村苯判恒血杆旺副鼎黍趾唇20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p 滨江产品滨江产品 无论是城市豪宅亦或是城市精品，都能够在打造经典产品的同时精准无论是城市豪宅亦或是城市精品，都能够在打造经典产品的同时精准的把握不同客户的实际居住需求，实现居住价值的最大化。的把握不同客户的实际居住需求，实现居住价值的最大化。对于城市高端产品，滨江更是以其极尽苛刻的尺度，要求每一个细节对于城市高端产品，滨江更是以其极尽苛刻的尺度，要求每一个细节的精准把握的精准把握滨江高端产品滨江高端产品 代言城市住品高度代言城市住品高度肆品茵数琼抠剐领旁裹急慧泽膏法襟蛛星龙招穴湘确刊撅溃区幸铲烬升邢20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p滨江客户资源滨江客户资源:滨江多年品质地产的深耕，带来了一批忠实滨江多年品质地产的深耕，带来了一批忠实的追随者的追随者 一批忠实的一批忠实的“滨江追随者滨江追随者”：钟情于高品质的产品；钟情于高品质的产品；钟情于高端的服务；钟情于高端的服务；钟情于不懈的品质追求钟情于不懈的品质追求 这些人不一定会成为滨江金华的客户，但是会成为金华客群的这些人不一定会成为滨江金华的客户，但是会成为金华客群的“劝说者劝说者”线八索烂哦烦琢摊腺酞掳按墟截屡棚社尿庙宾笋招微缝拘猜啤衍薯声琼迎20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p第二价值：城市别墅第二价值：城市别墅“别墅也可以成为第一居所？”挑战别墅的“宜居”之困！本案的重要价值就在于，这是一个可以住的别墅！地理位置优势；地理位置优势；环境资源优势；环境资源优势；配套资源优势。配套资源优势。弘赣挨端捐谓钧熊氧陪贺序邻垢瘩摇干麻隙怎全讣渣弹椽启盗枢致辞霄叫20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p金桂苑金桂苑福泰隆超市福泰隆超市新汽新汽车车南站南站银银桂苑桂苑保集半保集半岛岛保集保集蓝蓝郡郡香溪香溪玫瑰园玫瑰园绿绿城城海棠海棠中州超市中州超市金金华职业华职业技技术术学学院院艾克医院艾克医院市体育中心市体育中心通和通和湖海塘生湖海塘生态态休休闲闲园园区区丹溪小学丹溪小学江南中学分江南中学分部部东东渭渭购购物中物中心心永盛永盛新阳光新阳光金金华华新新农贸农贸市市场场银银泰广泰广场场醚墒耍矩儒捣吭斑氓剂私护缀鞠甥荫换憨蛆吕庙琉现笛者秘侍胁纲虑笋周20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p东东面面八一南街（八一南街（贯贯穿金穿金华华南北主城区南北主城区的城市中的城市中轴线轴线）西面西面双双龙龙南街（南街（贯贯穿金穿金华华南北主城区南北主城区的另一条城市主干的另一条城市主干线线）北面北面绿城绿城海棠海棠配套：项目3-4公里范围以内，基本配套，如：学校、医院、超市、商场等齐全，随着今后湖海塘区块的发展，以及金华市体育馆的落成使用，这里的配套设施将会是金华市高品质的代表。八一南街八一南街本案本案双龙南街双龙南街绿城绿城海棠海棠隅躇膜掩宗朝疽痔猫怠箭芋侮仙敌充毋喇硬骚葫游貉妓枯凿狭铬拥蜂骨孟20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p环境价值金华湖海塘将打造江南新城又被金华人称为“金华的西湖”金华湖海塘区块控制性详细规划方案，在这片6.2平方公里的土地上，将定位建设市级体育中心、休闲游乐基地和高品质居住生活区，使之成为市区江南的又一座宜居新城。“两轴两片一基地”湖海塘区块规划范围东起八一南街，西至开发区规划道路，南临二环南路，北至新330国道，规划总用地面积约为6.2平方公里。设计单位通过对规划区周边环境的分析，凸显优势资源，协调周边关系，形成了“两轴两片一基地”的规划布局。琶哭错墙力吐撑确昧蔽悄杖难哼傍佯缕蒸递阶槽讳邱衔萨辊俊园聋顿砌恍20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p所谓“两轴”，一条是联系湖海塘公园与规划区东侧城市副中心的居住区级商业轴线，另一条是贯穿主城区南北的八一南街市级商业轴线。“两片”是指南、北两个生活片区，中间由东西向的居住区配套商业轴线进行分隔。“一基地”是指依托体育中心、湖海塘自然资源打造的休闲游乐基地。液知圾灿屈因宜骨讹汽禄讽篓隐忙售译仔龋哈躯走蛆奸睛桂箕吨钞纱波惨20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p市体育中心市体育中心湖海塘湖海塘体育中心将是湖海塘区块内的主要亮点之一。根据公示方案，体育中心位于二环南路与双龙南街交叉口的西北角，用地26公顷（390亩），功能定位为承担和举办省运会和部分全国单项比赛。有关各方面要精心安排、科学施工，确保在2011年“两会”前市体育中心“一场两馆”主体工程结顶，2011年12月底投入使用。以大型体育中心为龙头以大型体育中心为龙头几皑裸檄侵啃幌挂惟热许今扇镣郡昭蕴坷斩歼韩广冗回元咙萝滔辕陇壕驼20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p该项目总占地面积26.1万平方米，总建筑面积9.474万平方米，主要建设一个30000座位的主体育场，一个6000座位的体育馆、一个1600座位的游泳馆，以及400米的室外田径训练场与室外球场，总投资约7.42亿元。如此大体量的体育中心的建成，将会对湖海塘周边的文化、体育、商业等带来强有力的促进作用沈穷歹怯消垛欺果雕萍曲埠王狸匣历踞茬蔡芒孽废芒越晕悠嗡轴锌泊庙涡20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p将来可住5万人湖海塘规划方案显示，居住用地总面积为173.44公顷（约2600亩），占该区块总用地的27.95%，设计居住人口5万人。以二类居住用地为主（119.13公顷），同时布局少量一类居住用地和商住用地（50.82公顷）。为方便就学，区内配套初中1所（省类标准化学校）、小学2所（省类标准化学校）。瞥襟莆余居镶沃襄肢蛹俊拂棠昼炕赔碘栈摔稳嵌钡使辗帕姑账凑叭侗女哗20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p为打造这一宜居新城，区内规划了商业金融、文化娱乐、医疗卫生、交通停车等一系列公共服务配套设施。商业金融设施用地为18.29公顷，主要集中于湖海塘区块东侧地块中部和八一南街一侧，形成联系体育中心与城南副中心的商业街区。文化娱乐设施用地为5.91公顷，位于双龙南街西侧、体育中心北侧地块。医疗卫生用地为1公顷，位于八一南街以西、规划区中部。公共交通用地规划于体育中心北侧，规划用地面积为1.52公顷。规划还配建幼儿园、街道办事处、派出所、居委会、居民运动场等非独立占地设施，分别为幼儿园4所、街道办事处1所、派出所1所、居委会4所、居民运动场10处。金融、邮政、电信等赢利性设施布局由市场选择，不做硬性规定。皑僻尚兵咎睡贮顾落弗卑吴颇缓幼犹狰缸恬龋季巴嘻牵躲填远诧捡墓搁遍20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p三成用地搞绿化湖海塘区块最吸引人眼球的当属双龙南街西侧的湖海塘公园，这里也是休闲游乐基地的主要依托，其绿地规划尤其为人关注。根据公示方案，区块内规划绿地面积为184.92公顷，占城市建设用地的29.80%。其中公共绿地135.62公顷，主要集中于湖海塘公园用地。剩下49.31公顷为防护绿地，主要是330国道、二环南路50米防护绿带及220千伏电力线防护绿带。欠袱芜拓闯湾痘召瞎幢姚陪幽厚玖幸悍右卧盒汁啼美摔挣蔓黍匝诵杜吏归20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p小结：地理位置优势八一南街、双龙南街两条贯穿金华南北的城市主干道，交通便捷、连接金华老城区与新城区的繁华环境资源优势湖海塘区域内水系丰富，集中水域面积约120公顷，生态条件良好，景观环境优美。区域具备高端住品的环境条件配套资源优势目前3-4公里内配套基本完善，未来配套更为完善“第一居所第一居所”的城市别墅的城市别墅康瞒壳迅字稿绢乖硕蕴羽移寄迅框厂峪胶议梢钡支什厄黑吮珠釉晶恰瀑噎20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p第三价值：有机社区第三价值：有机社区自然、居住自然、居住有机社区构成有机社区构成实现可持续发展的良性循环实现可持续发展的良性循环有机社区，让生活自然生长有机社区，让生活自然生长对更好生活梦想的追求，我们从来不曾止步，对更好生活梦想的追求，我们从来不曾止步，20岁时注重外表，亦不忽略对自我内涵的修炼；岁时注重外表，亦不忽略对自我内涵的修炼；30岁时渴望品位，对事业的执着也正在进行之中；岁时渴望品位，对事业的执着也正在进行之中；40岁开始关注健康，家庭与家人逐步回归为生命主题岁开始关注健康，家庭与家人逐步回归为生命主题生活一直在向前，一直在上升，一直在生活一直在向前，一直在上升，一直在“生长生长”而且这生长，是自然的，健康的，舒适的，可以永远继续下去的而且这生长，是自然的，健康的，舒适的，可以永远继续下去的我们相信唯有尊重自然，尊重生命历史的建筑，才能承载未来可持续的的我们相信唯有尊重自然，尊重生命历史的建筑，才能承载未来可持续的的生活。于是，我们提出了有机社区的理念。生活。于是，我们提出了有机社区的理念。辊逾洛搭八利吹艳剃波锁滤瞄卤缅卑介免知斌讶喻鳃驳敌娱汛呀了羔壶交20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p总结价值印象：美在总结价值印象：美在经典经典，贵在，贵在繁华繁华关键词：关键词：地段地段 配套配套 自然资源自然资源 品牌品牌 产品产品 区块价值区块价值粮壤铜僳统购痹延谭炳迅浆毡盒勇若迟寐藉摸泄陛终呼揉证恿帘韵空硬团20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p 产品价值体系产品价值体系规模：规模：166亩高端排屋及高层景观公馆区，围合形成安定、经典、优雅、精致的贵胄之地。经典：经典：滨江新一代法式庄园排屋。尊贵：尊贵：新古典主义建筑风格、精装修庭院等产品价值，写就尊贵人生。丰富的丰富的丰富的丰富的产品价值体系产品价值体系产品价值体系产品价值体系产品：产品：高贵排屋产品 有机社区的开发理念城市排屋：城市排屋：出入繁华之间传承：传承：滨江产品19年人文积淀，根植品质，打造城市最高端的生活园区。滨江滨江金华金色蓝庭金华金色蓝庭价值点再梳理价值点再梳理锹肥蚕庚韦坟羔杜悦源空租毒溜谨篡泡壁绢勋谬获娥址健市挥挨舅绘材娠20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p生活价值体系生活价值体系教育：教育：区内配套初中1所（省类标准化学校）、小学2所（省类标准化学校）商业：商业：商业金融设施用地为18.29公顷，主要集中于湖海塘区块东侧地块中部和八一南街一侧，形成联系体育中心与城南副中心的商业街区生态：生态：湖海塘发达水系，生态条件良好，景观环境优美 完善的完善的完善的完善的生活价值体系生活价值体系生活价值体系生活价值体系高端生活专属服务：高端生活专属服务：完善的园区服务体系，成就尊崇生活体验交通：交通：八一南街、双龙南街等城市主干道，畅达金华全城城市配套：城市配套：湖海塘以金华市体育中心为重点的高尚居住区高端完善城市配套。栽沧烧癌烹团划凭境美黑浸散棍农勃舅遮夏汝子治汹蔚欲框咏平抚折缉攀20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p结论：结论：从价值的基本面看，本案在地段、产品和配套优势突出，只要售价合理，销售上基本不存在抗性。然而我们的营销课题正由此引发然而我们的营销课题正由此引发哇鳖跟凝卿姐沈发氦弊滩弗盂厘咙脉耙筒气傍疗喊烛柿峪竞秉驼俐肇澎期20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p奇迹奇迹缔造营销策略营销策略滨江滨江金华金色蓝庭金华金色蓝庭城市奇迹的缔造城市奇迹的缔造者者故爽础辆鲍到驭尝支严瘸谣喜献着枯艳匝对阁忙锅焉闪喻赏枝哎禽进蛤桔20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p同源比较：本案VS保集蓝郡 本案的地段、配套优于保集蓝郡（500-800万，销售状况很好，排屋已经售完）；保集集团在金华房产开发近9年，是目前金华房地产领先品牌，积累了良好的品牌口碑。本案VS绿城产品 本案地段由于绿城项目；本案户型较绿城项目具有优势；绿城品牌相对于滨江品牌具有优势。拖鹿地讶邀霸著噶攀帅硝穗神找富售哇妨酌方车绳彼侈笼筷豆杨羞然士刚20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p破题线索：1、绝佳区块的绝对拥有；2、滨江品牌的绝对高品质保证；3、经典产品与稀缺环境的传奇礼遇 滨江产品+湖海塘+城市配套=传奇缔造计牙万警古子衡筒位车域绿厦啪霄疏哀溯设灾确抨汉偏匀琶哈噬章坡溅坷20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p背景特征生活形态心理地图价值观念高收入的公务员、企业事业单位高层管理人员；私营企业主等。事业稳定，处在社会的领导阶层。产品定位核心目标群寞讶名索瞧擂与铜耕族恩船标造份账撅菩界烤贞侵痉手妓馅泉肿变裤搀往20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p他们购买产品并不是用高价格来彰显自己的经济地位，而是因为这件产品适合自己；因此，对对于一件产品，他们更关心的不是价格，而是，这件产品能带给他的实际需求的满足。对于生活有足够的掌控力和承受力 产品定位核心目标群 背景特征生活形态心理地图价值观念蔓讥狗贤沁雅加戊蠢娩依迅尹论具害鞭雌折建示苞褐盒肿倾浚倡郸饭习戴20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p对自己有足够的自信，相信自己的选择，也知道自己最需要什么。不需要通过别人的赞美和认同来证明自身价值。产品定位核心目标群 背景特征生活形态心理地图价值观念篱具谅蚁扒灿俭谆贴赎吃省掐后哩幌釜葡纲迟泰厅衷细丑硼睦疡陈成楚缠20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p他们更懂得如何去享受生活。他们不需要用任何的外在符号来彰显身份。产品定位核心目标群 背景特征生活形态心理地图价值观念凑降轿倡姚昌砚雹福现攀罪衡礼霓腻标胰怪再先兹候捌涧甫肺苦扑周扯却20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p金华及其他地区（以金华为主）钟情于湖景生活的高收入人群，他们有一定的经济基础，但又不彰显。希望生活能够回归自然的原生状态。年龄在40岁以上，以45-50岁为主。目标群小结人群主要特点：1、处在社会的领导阶层的高收入人群；2、购买产品相对理性，更多的考虑产品能带给他的实际需求的满足，而不是外在符号的标榜；3、生活节奏开始放缓，开始享受生活；4、赚钱对于他们来说已经不再显得那么重要，对他们来说，买名牌产品，不如找一处环境好一点的地方坐下来和朋友一起喝喝茶，聊聊天。爬咋掩宪闯汐略扰恕派了耪勘谊羌恼虚曾怔沏回筑毯涪沿炸吮熄心蔬微表20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p目标群小结目标客群对于产品的价值要求：1、他们对住品的要求高，现在的住宅更多的应该是他们的改善型住宅。2、对居住环境要求高，他们会为自己准备或现在或几年之后的养生之所；3、对居住氛围要求高。他们明晰自我，明确知道自己的居住需求。他们渴望与自己同阶层的人共同居住。说尖舌骆令讹囊耀诛闸臼臆钻凑货展骗枷盅堪党审谤腔恼跳常路具添捧略20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p目标群小结金融、证券银行电信等垄断行业外贸、外资企业高管律师投资客私企业主他们最有可能来源于社会的财富阶层？阴幻该凳麻爷旋去桂变发酚狮稻兄确桐矮蚀帛拦镁到撩鞭沏益抉玩谁诡若20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p案名：案名：滨江滨江金华金华金色蓝庭金色蓝庭主推广告语：主推广告语：庭与湖的传奇邂逅庭与湖的传奇邂逅辅推广告语：辅推广告语：倚阔湖浩淼倚阔湖浩淼 拥大宅尊贵拥大宅尊贵投瞥蔼掐狙绒歼沸腥棵炕泞栏毯刚拐业饱堂稠乙颁竣春顶砌盛账淘翔考响20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p营销重点营销重点城市别墅城市别墅绿城特质绿城特质 一站式生活一站式生活专属服务专属服务护汐僧鲜阶鸟豁膳瞪疮袄玉贺桨评乐统亮埂散邯迁末鄂云牲奋销跌绚熊隐20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p1.城市别墅的重定义城市别墅的重定义 什么样的别墅才能称之为“城市别墅”？地段、便利 基本面什么样的别墅才是卓越的“城市别墅”？环境、体量、产品 高附加值 n 溪上玫瑰园溪上玫瑰园城市别墅的标杆！城市别墅的标杆！城市级地段+城市级便利+优越的别墅级环境=卓越的城市别墅儿穿净董熄增晤奖朗拱淌揩老讣囤港关灾吱妮瓜藩挑肪沁让裤诲啤梭瞅装20120913滨江金色蓝庭营销策略报告（动力地产）125p20120913滨