营改增背景下房地产和资管产品若干争议涉税事项执行口径探讨.doc

从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!营改增背景下房地产和资管产品若干争议涉税事项执行口径探讨目录一、前言二、若干执行口径的探讨1.回迁房是按照成本价还是按市场价格作为视同销售价格2.财税140号和56文是否适用合伙型私募基金3.是形式还是实质上的保本保息才需要缴纳增值税4.私募证券投资基金是否享受投资收益免税政策5.未到期赎回投资是否按照金融商品转让缴纳增值税一、前言2016年5月全面营改增后，房地产行业和资管行业增值税在某些具体细节上究竟怎样征税，在民间，不同税务机关都有不同的解读，但因国税总局未有明确文件规定，导致在实际执行过程中争论不休，为消除执行过程中的偏差，笔者趁近次与国税干部交流的机会与其讨论房地产行业和资管行业的增值税新规，并笔录及分析形成本文。二、若干执行口径的探讨1.回迁房是按照成本价还是按市场价格作为视同销售价格在营业税时代对回迁房视同销售价格是按成本加成方式作为计税价格，并以此计算营业税。先回顾营业税时代回迁房的视同销售价格，国税公告2014年2号文1和营业税暂行条例实施细则：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部、国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。按国税函1995549文2规定：对外商投资企业从事城市住宅建设，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例实施细则的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；而营业税实施细则第二十条：纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1成本利润率）÷（1-营业税税率）该人士表示现行增值税对回迁房的视同销售价格基本沿用营业税时代的做法，即视同销售价格按成本加成方式确定，该成本价不包括土地成本的建安成本和拆除成本等直接成本。同时该视同价格也作为销售额的抵减项，按抵减后计算增值税的销项税额（老项目不适用），按财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知（财税2016140号）第七条：营业税改征增值税试点有关事项的规定（财税201636号）第一条第（三）项第 10点中向政府部门支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。该视同销售价格与抵减方法是最近从税务机关传出来的执行口径，明显与之前地产行业人士普遍认为按市场价格确定回迁房视同销售价格有差别，并同时以此价格作为销售额抵减项。当笔者问该人士内部是否有相关文件支持此做法，他表示目前没有文件明确，在税务总局未正式发文前，具体执行口径由各地方税务机关把握，并表示目前北上广深及直辖市都是该口径。回迁房按市场价还是按成本加本方法视同销售对新项目按一般计税方法下，对增值税本身也无实质影响，其并入增值税的销售价款和土地成本的扣减金额都是用同一口径、同一金额，但在简易征收的情况下，开发商的增值税因不能扣除土地价款，故其按成本价视同销售比按市场价视同销售更为有利，少缴不少税金。但该标准对回迁房来说则殊为不利，在营业税时代回迁房的产权登记价格一般采用开发商计税价格作为登记价，回迁户的登记价越低，该权益人未来再出售（转让）要缴的个人所得税、土地增值税也就较高。2.财税140号和56文是否适用合伙型私募基金该人士明确表示，财税2017年56号文第一条所述：资管产品，包括银行理财产品、资金信托（包括集合资金信托、单一资金信托）、财产权信托、公开募集证券投资基金、特定客户资产管理计划、集合资产管理计划、定向资产管理计划、私募投资基金、债权投资计划、股权投资计划、股债结合型投资计划、资产支持计划、组合类保险资产管理产品、养老保障管理产品。但该处的私募基金管理人和私募投资基金不包括合伙型私募基金和有限公司型私募基金，只适用于契约型私募投资基金，合伙型和有限公司型私募基金仍按原方法缴税，因该类私募基金产品具备自行缴税能力，不需要由管理人纳税，也就不适用140号文第四条之规定由管理人为增值税纳税人。33.是形式还是实质上的保本保息才需要缴纳增值税按140号文第1条之规定：一、销售服务、无形资产、不动产注释（财税201636号）第一条第（五）项第1点所称保本收益、报酬、资金占用费、补偿金，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益,不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。也即从140号文来看，只要在资管产品的投资合同、协议、章程中没有明确承诺保本保息，则该产品收取的投资收息不需按贷款服务缴纳增值税。主要以下两点可以印证：a. 行业监管法规。除商业银行的保本理财外，证券资管、信托资管、期货资管、私募基金无一例外都不允许资管产品对投资人承诺保本保收益。如私募投资基金募集行为管理办法第二十四条：募集机构及其从业人员推介私募基金时，禁止有以下行为：（三）以任何方式承诺投资者资金不受损失，或者以任何方式承诺投资者最低收益，包括宣传预期收益、预计收益、预测投资业绩等相关内容；（四）夸大或者片面推介基金，违规使用安全、保证、承诺、保险、避险、有保障、高收益、无风险等可能误导投资人进行风险判断的措辞。故资管产品基本风险特征是不保本、不保收益，投资人在持有期间的收益按规定是不需要缴纳增值税。b. 中基协在2017年12月31日发布的证券投资基金增值税核算估值参考意见，在其释义第四条表述：财税2016140 号文明确，保本收益、报酬、资金占用费、补偿金是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。在合同设立时，合同中明确承诺到期偿还本金，金融商品持有期间取得的投资收益即属于保本收益，与合同到期后本金是否实际偿还无关。税务上强调的是合同设立时是否承诺偿还本金，保本指的是到期有无偿还本金的义务，并非有无偿还本金的能力。因此，金融商品违约风险的高低以及为降低违约风险所做的增信措施并不影响保本与否的认定。若合同中未明确承诺期本金可全部收回，则不认为是保本，无需再实质判断合同内容。中基协作为行业协会发文虽然不具有指导和执行意见，仅供成员企业参考，但在年末增值税新规推行之前发此文也有指标意义，行业内人士解读为中基协向财政税和国税总局协调争取下来的有利于行业降税的结果。从以上两点印证可知：首先，资管行业的基本行业规范要求管理人不得对投资人承诺保本保息，而不论该保本保息是实质还是形式上，都是不允可。其次，从中基协的行业指导意见来看，既使实质是保本，但资管产品在合同、协议中没有明确设定了保本条款，如明股实债，股权回购、对赌条件等构成实质性保本措施或保本机制，也不属于明确承诺到期本金可全部收回的投资收益，从而无需缴纳增值税，无需进行实质判断。通过该人士的解释，若按此口径则资管产品纳税范围就大大缩减。4.私募证券投资基金是否享受投资收益免税政策该人士表示私募证券投资基金不能享受证券投资基金收益免税，证券投资基金投资收益免税政策最早见财税字199855号文，该文开宗明义：为了有利于证券投资基金制度的建立，促进证券市场的健康发展，经国务院批准，现对中国证监会新批准设立的封闭式证券投资基金（以下简称基金）的税收问题通知如下，该文到单位后，又次见于2004年78号文4：自2004年1月1日起，对证券投资基金（封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金）管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入，继续免征营业税。而2016年36号文5则沿用了营业税时代的免税条款，见36号文附件3：下列项目免征增值税：对证券投资基金（封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金）管理人运用基金买卖股票、债券所取得金融商品转让收入免征增值税。虽然上述文件延伸可追溯到20年前，但从税务机关的口径来看，阳光仍难以普照私募证券投资基金，只适用公募证券投资基金投资收益免税。5.未到期赎回投资是否按照金融商品转让缴纳增值税未到期赎回是否需要按照金融商品转让税目缴纳增值税在民间一直有争议，主要原因是，基金赎回的对象是资管产品本身，而资管份额的转让对象是第三方，份额赎回实际形成份额的减少，而份额转让不影响总份额，故份额赎回不应按金融商品转让缴增值税，但此说法没有得到该人士支持，他表示财税2016140号文第二条：纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于销售服务、无形资产、不动产注释（财税201636号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让，该条款适用于资管产品到期清算或到期赎回方可免征增值税，如果不属于到期赎回则需按投资收益缴纳增值税。上述探讨几点在实务中仍争议不断，例如，应从实质重于形式原则去分析资管产品是否保本保息，再决定是否按贷款利息缴纳增值税；应从公平原则去分析公募证券投资基金免税而私募证券投资基金不免税；还有应从法律形式上去看赎回免税而转让缴税问题，诸此种种，恐怕还要争论一段时间。此等争论只能等各地税务机关逐步明确后才能平息。1国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告（国税公告2014年第2号）2国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复（国税函1995549号）3财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知（财税2016140号）第四条：资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。4财政部、国家税务总局关于证券投资基金税收政策的通知（财税200478号）5财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。