酒店经营收入数据模型估算.doc

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酒店经营收入数据估算
现代社会经济的发展，促进了酒店业的投资热潮， 投资者投资一个酒店，必须在投资前对若干经营数据进行科学预测与分析，对酒店可能形成的收入成本水平进行估算，从而对投资的风险进行有效预测。酒店管理者在借鉴西方发达国家经验数据的基础上，在星级酒店的具体运营过程中，通过反复验证和探讨，推演出了一批符合中国国情的经验数据，在此以较为常用的计算模块对酒店的运营数据模型进行阐述，并以海口一个在建的五星级商务酒店 A 为例，作应用实例分析 。
A 酒店 总投资 8 亿元（其中土地成本 4 亿元）， 资金来源为资本金 4 亿元，银行贷款 4 亿元。酒店建筑面积 6.2 万 M 2 ，共有客房 400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟 2012 年 12月正式营业。
一、收入数据模型的应用
酒店经营收入数据估算
  酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本） *38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约 2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。按此估算， A 酒店的营业收入应在 15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元 *38% ）至 12400 万元 ( 建筑面积 6.2 万 M 2 *2000 元 ) 。
  酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的 10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以 60% 。按此估算， A 酒店的平均 房价应在 1000-1200 元之间。
  按当地经营情况测算经营收入
  经营收入 = 客房收入 + 餐饮收入 + 其他收入
  案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率 60 ％，旺季客房出租率 80 ％，淡季平均房价 600 元 / 天，旺季平均房价 800 元 / 天， 由于本案例中餐厅（含会议室场租费）、西餐厅、咖啡厅、棋牌室、商务中心娱乐中心均为出租经营 , 不估算经营收入 )。
  按当地经营情况测算收入为 10320 万元，详见下表：
项目名称
测算模型
实例（元）
金额
（万元）
客房收入
旺季客房收入＝ 客房数量 * 经营旺季月份数 *30 天 * 旺季开房率 * 旺季平均房价 ;
淡季客房收入＝ 客房数量 * 经营淡季月份数 *30 天 * 淡季开房率 * 淡季平均房价 ;
400*6*30*80%*800=4609 万元
400*6*30*60%*600=2592 万元
7200
会议室收入
会议区面积 * 每天每平米租金 * 使用天数
3000*10*180
540
餐饮出租收入
餐饮旺季收入 = 客房数量 * 旺季开房率 *1.8* 旺季上座率 * 旺季餐饮人均消费（含高档宴请） *30 天 * 旺季月份；
餐饮淡季收入 = 客房数量 * 淡季开房率 *1.8* 淡季上座率 * 淡季餐饮人均消费（含高档宴请） *30 天 * 淡季月份
第二层餐饮面积 4800 M 2 , 按年租金收入 1000 万元估算
1000
商业出租收入
根据当地商业出租费率估算（忽略路段）
第一层商业面积 2580.29 M 2 , 按年租金收入 1080 万元估算
1080
娱乐出租收入
酒店娱乐、健身等设施提供有偿服务，根据当地消费客户群的消费能力进行估算。
地下一层娱乐面积 2738.83 M 2 , 按年租金收入 500 万元估算
500
收入总计

10320
偏差分析
  通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差 32 ％－ 17 ％，偏差较大。主要原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定，按照当地经营情况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。
二、 成本费用数据模型的应用
由于成本费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析成本费用数据模型。
按当地经营情况测算 A 酒店成本费用
酒店总成本 = 固定成本 + 运营费用
固定资产折旧费和财务费用及运营费用（含营业费用及管理费用）是根据酒店行业特点，及国家对于酒店这一特殊行业的要求所必须支付的费用，根据酒店的成本控制、人员变化及经营管理能力的高低会有所不同。
本案例选用的估算值为经验值与国家实际征收标准相结合的费用值，在实际使用过程中，还需结合当地情况及国家税费调整信息进行测算，以期保证其费用的真实性。
按当地经营情况测算 A 酒店总成本为 10550 万元，其中固定成本 5410 万元，运营费用 5140 万元，详见下表：
项目名称
测算模型
实例 ( 元 )
金额
( 万元 )
房产折旧费
资产原值 * 净残值率 / 预计使用年限
8 亿元 *95%/30 年
2530
财务费用
贷款额 * 贷款利率
4 亿元 *0.072%
2880
固定成本
固定资产折旧费 + 财务费用

5410
人工成本费用
客房总数 *1.5 （可根据当地实际用工情况及人员熟练程度在 1.5 至 1.8 之间变动） * 月平均工资额 *12 个月
400*1.5*2000*12
1440
高低压电力年检
当地电力年检费率 * 高低压配置组数
5300 * 10
5
排污费
按照国家环保局制定标准，根据酒店实际用水及排污量而定
400*70%*360*3*1.1
33.3
有线电视收视费
费率 * 客房总数量
216*400
8.7
境外电视收视费
费率 * 接收境外台数量
22000*5
11
境外台管理费
当地年固定收费
1500 元 / 年
0.15
消防器材维保
费率 * 灭火器数量
50*1000
5
温烟感探头
费率 * 温烟感探头数量 ,
50*1500
7.5
电梯维保价格
年固定收费
30 万元
30
保险费
按保险协议计算 , 资产原值 * 费率
8 亿元 *0.375 ‰
30
员工餐
员工用餐人数 * 每天餐费（视地区不同可在 6 元至 10 元之间浮动） *365 天
480*8*365
140
日常设备设施维保费
全年营业收入 *2%
10320 万元 *2%
206
能源消耗
全年自营营业收入 *15%
7200 万元 *15%
1080
客房一次性用品、洗涤、清洁费用、
旺季客房用品消耗 = 客房总数量 * 旺季开房率 * 经营旺季天数 * （单间客房客用一次性消耗品价格＋布草洗涤单次价格＋单次清洁费用价格） ;
淡季客房用品消耗 = 客房总数量 * 淡季开房率 * 经营淡季天数 * （单间客房客用一次性消耗品价格＋布草洗涤单次价格＋单次清洁费用价格）
400*80%*6*30*(10+10+7)=155.52 万元
400*60%*6*30*(10+10+7) ＝ 116.64 万元
272.2
公共区域大理石保养费用
每平米月平均清洁费用 * 公共区域大理石面积 *12 个月
3.8*13700*12
62.4
公共区域地毯清洁保养费用
每平米月平均清洁费用 * 公共区域地毯面积 *12 个月
1 ． 2*36900*12
53.1
其他费用
交通、通讯、绿化、消毒杀菌、服装等费用 , 全年营业收入 *1%
10320 万元 *2%
206
营业税金
全年营业收入 *5.5%
10320 万元 *5.5%
567.6
房产税
房产原值 * 税率 *(1- 扣除比例 )
8 亿元 *1.2%*(1-30%)
672
销售费用
全年营业收入 *3%
10320 万元 *3%
310
餐饮成本
酒店餐饮年收入 *50%
出租经营 , 无
0
餐饮其它费用
（洗涤、客用品、低值易耗品）餐饮年营业收入 *3%
出租经营 , 无
0
运营费用
客房成本 + 餐饮成本 + 其他成本

5140
营业总成本
固定成本 + 运营费用
5410 万元 +5140 万元
10550
三、利润预测模型
酒店经营利润（ GOP ）数据模型估算
  行业平均值估算方法：无物业出租的酒店，按照营业收入的 33% 计算；有物业出租的酒店按照营业收入的 38% — 42% 计算。
按以上办法测算的 A 酒店经营利润为 3922 万元（收入 10320*38% ）至 4334 万元 ( 收入 10320*42%) 。
按当地经营情况测算酒店的经营利润
酒店的经营利润（ GOP ） = 全年经营收入 - 运营费用
按当地经营情况测算的 A 酒店经营利润为 5180 万元，净利润为 -230 万元，年现金净流入 2300 万元，详见下表：
项目名称
测算模型
实例 ( 万元 )
金额 ( 万元 )
经营利润
全年经营收入 - 运营费用
10320-5140
5180
利润总额
全年经营收入 - 营业总成本
10320-10550
-230
所得税
营业利润 *25%

0
净利润
营业利润 - 所得税

-230
经营现金流入
折旧费 + 净利润
2530-230
2300
分析偏差
  按当地经营情况测算的 A 酒店经营利润与按数据模型估算数正偏差 32%-20%, 偏差较大。经分析预测数据后发现，由于酒店设施较新，在预测运营费用的日常设备设施维保费时取值较低。
四、结论
大量的经验数据表明，偏差控制在 10%-20% 之间是合理的，偏差较大时 , 需分析预测数据 , 找出差异原因 , 看是否需要重新测算。分析 A 酒店的测算数据后发现造成偏差的影响因素是合理的，预测数据不需修正。通过应用以上运营数据模型可以评价修正运营预测数据，获得较为准确的信息，在此基础上再进行财务内部收益率和投资回收期的预测，可以揭示和应对投资可能出现的风险，为财务可行性决策提供较为可靠的依据。

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