大酒店项目建议书第一章-概论-第一节-项目概况-1.doc

精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-大酒店项目建议书第一章 概论 第一节 项目概况 1. 项 目 名 称 大 酒 店 2. 项 目 申 办 单 位 ： 有 限 公 司 3. 项 目 拟 选 地 址 北 京 市 区 西 单 商 业 区 大 街 4. 项 目 背 景 4.1 工 程 ， 是 北 京 市 商 业 区 改 造 的 重 点 工 程 之 一 （ 占 地 20 公 顷 、 ， 总 建 筑 面 积 80 多 万 平 方 米 ） 是 集 金 融 、 旅 游 、 购 物 、 文 化 、 文 化 、 娱 乐 、 办 公 等 为 一 体 的 大 型 综 合 性 商 业 开 发 工 程 。 拟 建 “ 大 酒 店 ” 是 该 工 程 的 重 要 组 成 部 分 ，场 址 原 为 1992 年 经 地 方 政 府 批 复 建 设 的 综 合 楼 项 目 。原 综 合 楼项目因拆迁问题、投资政策和经营业态市场变化等多种原因，未能如期实 施。 4.2 根 据 当 前 国 家 出 台 的 一 系 列 房 地 产 政 策 ，以 及 北 京 市 房 地 产 市 场 、 投资环境和市场需求的变化，结合北京市市场环境、特征、构成和窬量，经 分析认为：地西单商业区范围及北京金融中心附近，进行适应市场需求的商 业、服务业、旅游业项目建设（如建设高档酒店等）尚有一定的空间区位。 因 此 ，业 主 审 时 度 势 、把 握 机 会 、根 据 目 标 市 场（ 五 星 级 酒 店 为 空 缺 ）特 点 ， 重 新 确 定 了 企 业 的 任 务 与 目 标 ，决 定 将 原 综 合 楼 项 目 转 换 为 五 星 级 酒 店 项 目 ， 并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。 4.3 该 项 目 于 2000 年 6 月 8 日 由 A 公 司 与 B 公 司（ 外 商 ）签 署 协 议 由 双 方 出 资 地 京 设 立 一 家 中 外 合 资 公 司 quot 大 酒 店 有 限 公 司 quot （ 注 册 资 本 万 元 美 元 ， 中 文 占 70 、 加 方 占 30 ） 。 拟 在 原 综 合 楼 项 目 场 址 上 投 资 建 设 quot大 酒 店 quot。 4.4 目 前 建 设 场 地 拆 迁 与 平 整 工 作 业 已 完 成 ， 具 备 了 建 筑 工 程 施 工 和 市政配套工程施工的前期条件。 5. 项 目 性 质 、 经 营 范 围 、 建 设 内 容 、 规 模 和 进 度 预 计 拟 建 项 目 基 本 定 位 为 五 星 级 标 准 的 豪 华 酒 店（ 含 部 分 酒 店 式 公 寓 ），经 营范围以住宿、餐饮、娱乐为主，以中小型会议、展览与展示、购物为辅。 占 地 面 积 13000 平 方 米 ，建 筑 面 积 109030 平 方 米（ 方 案 A） 。建 设 内 容 为 ：客 房、酒店式公寓、会议中心、中小型展览与展示厅以及娱乐、购物、停车场 所 等 。项 目 总 投 资 154850 万 元（ 方 案 A，含 铺 底 流 动 资 金 ） ，全 部 由 合 资 公 司 解 决 。 北 京 大 酒 店 是 一 座 集 集 高 档 客 房 、 餐 饮 、 会 议 中 心 、 商 场 、 娱 乐 场所、地下停车场等为一体的现代化、智能化综合性商业服务设施。该项目 预 计 明 年 开 工 ， 建 设 周 期 3 年 ， 2004 年 建 设 并 投 放 使 用 。 6.项 目 前 期 动 作 情 况 2000 年 8 月 ， 完 成 以 下 几 项 申 请 的 前 期 准 备 工 作 ： 一 是 委 托 工 程 咨询公司编制可毛生研究报告；二是分别向北京市计委、国家计委汇报项目 建设的基本想法及依据；三是拟于 9 月下旬正式行文向北京市计委、国家计 委申报立项。 第二节 合资双方简介 1. A 公 司 A 公 司 系 房 地 产 综 合 性 开 发 公 司 。 它 成 立 于 年 ， 1993 年 实 行 股 份制 ， 1994 年 吸 收 一 外 资 公 司 入 股 后 成 为 合 资 股 份 有 限 公 司 。 目 前 ， 注 册 资 金亿 元 ； 总 资 产 63 亿 元 ， 净 资 产 32 亿 元 。 近 年 来 ， 全 公 司 累 计 从 境 外 引 进资 金 3.88 亿 美 元 。公 司 拥 有 正 式 员 工 235 人 ， 其 中 本 科 以 上 学 历 130 人 ，占55 。 以 公 司 现 年 房 地 产 开 竣 工 面 积 超 过 1500 万 平 方 米 ， 其 雄 厚 的 经 济 实 力 、丰富的经营管理经验及良好的经营业绩和信誉名列北京市三大房地产企业之中。 当前国家一系列主改政策出台，引发了北京市大规模的市政建设和旧城 改 造 新 热 潮 ， 为 房 地 产 开 辟 了 广 阔 和 新 和 发 展 空 间 。 公 司 将 通 过 贯 彻ISO9000 标 准 系 列 ，进 一 步 提 高 公 司 管 理 水 平 ，努 力 降 低 成 本 ，为 客 户 提 供 满意的房地产产品和服务。 2. B 公 司 是 一 家 注 册 于 加 拿 大 的 资 产 经 营 和 投 资 控 股 公 司 ，主 要 业 务 为 投 融 资 、房 地 产 ，以 及 通 过 合 资 与 附 属 公 司 形 式 从 事 的 药 品 研 、产 、销 。八 十 年 代 初 ，该公司在中国大陆、香港与台湾地区投资、经营地产物业和从事制衣及相关商 品 产 品 贸 易 。 1999 年 营 业 收 入 3.8 亿 美 元 、 净 资 产 6.8 亿 美 元 。 该公司凭借销售渠道、投融资等方面优势在过去的 8 年当中参与了多个项目的投融资工作。 3. 委 托 管 理 大 酒 店 有 限 公 司 将 委 托 在 国 际 上 享 有 盛 誉 的 酒 店 管 理 集 团 管 理 集 团 对 建 成 后 大 酒 店 日 常 业 务 进 行 经 营 与 管 理 。 日 前 ，酒 店 管 理 集 团 已 中 中 国 经 营 3 家 酒 店 ，quot大 酒 店 quot将 是 该酒店管理集团在中国境内开办的第四家高档酒店。 第三节 本项目建议书的编制依据、指导思想、原则和内容 1. 编 制 依 据 1.1 有 限 公 司 营 业 执 照 。 1.2 股 份 有 限 公 司 资 质 证 书 。 1.3 大 酒 店 合 资 经 营 协 议 书 。 1.4 建 设 用 地 批 准 书 附 件 1.5 北 京 市 国 土 资 源 和 房 屋 管 理 局 （ 原 北 京 市 房 管 局 ） 对 于 申 请 延 长项目用地期限的批复。 2. 指 导 思 想 2.1.1 充 分 利 用 项 目 建 设 所 在 地 的 区 位 优 势 ， 搞 好 项 目 的 规 划 设 计 ，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。 2.1.2 项 目 建 设 既 是 立 足 国 内 ， 又 是 放 眼 国 外 。 立 足 国 内 就 是 要 围 绕发展城市经济、知识经济、假日经济、首都旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章，并为北京金融中心发展搞好全方位服务。放眼国外就是是抓住我国即将加入世贸组织这个机遇做好进一步扩大对外开放和迎接国际市场竞争的准备工作，为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。 2.1.3 项 目 建 设 是 按 照 北 京 市 城 市 总 体 规 划 的 要 求 ， 与 北 京 市 尤 其 是西城区的城市建设相结合，与西单商业一条街的整体开发相结合，与北京金融中心建设相结合，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。 2.2 原 则 2.2.1 酒 店 设 计 既 要 现 行 特 点 体 现 行 业 特 点 （ 住 宿 、 餐 饮 、 娱 乐 、 商 ，务、旅 游、展 览与 展示 、购物 、会议 、交 际 等） 又 是 具 有服 务 社会（ 满足 市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。 2.2.2 做 好 项 目 的 经 济 分 析 和 财 务 分 析 ， 为 项 目 建 设 单 位 （ 投 资 方 ）和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据。 3. 内 容 根 据 本 项 目 的 建 设 方 案 、申 办 单 位 的 行 业 特 点 和 未 来 经 营 策 略 的 要 求 ，本项目建议书主要研究的范围和内容如下： 3.1 概 论 3.2 项 目 建 设 的 必 要 性 3.3 市 场 分 析 与 预 测 3.4 建 设 用 地 及 相 关 配 套 条 件 3.5 建 设 方 案 3.6 环 保 、 劳 动 安 全 与 卫 生 3.7 投 资 估 算 与 资 金 来 源 3.8 建 设 进 度 与 资 金 使 用 3.9 项 目 组 织 机 构 与 动 作 方 式 3.10 经 营 方 式 与 策 略 3.11 经 济 效 益 评 价 3.12 风 险 性 分 析 第四节 本项目建议书编制的目的与作用 通 过 对 项 目 建 设 必 要 性 、市 场 分 析 、建 设 规 模 、投 资 估 算 、效 益 评 价 、结论与建议等主要内容进行比较科学、完整、准确的定性和定量分析，编制比 较 规 范 的 项 目 建 议 书 ，从 而 为 业 主 进 行 项 目 建 设 前 期 工 作 和 为 立 项 审 批单位提供相关决策依据。 第五节 结论与建设 1. 在 全 面 分 析 市 场 、准 确 经 营 定 位 、 提 高 服 务 水 平 的 前 提 下 ， 项 目 建成 后 将 具 有 可 观 的 经 济 效 益 和 社 会 效 益 。项 目 的 社 会 效 益 主 要 表 现 在 ：首 先 ，为 北 京 市 quot 繁 荣 西 单 、 发 展 西 城 quot的 战 略 实 施 做 出 贡 献 ， 带 动 北 京 市 旧 城 改 建工作的发展；其次，增加了国家和北京市的税收；第三，可为社会提供近千个工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。 在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定 的 经 济 效 益 ： 一 是 可 以 通 过 经 济 获 得 利 润 ， 逐 步 收 回 投 资 ； 二 是 大 酒店地处北京商业中心和金融中心，投资方在这一地区拥有高档物业，必将提高 其 市 场 竟 争 力 和 企 业 的 知 名 度 ， 从 而 巩 固 和 扩 大 企 业 经 营 范 围 ； 三 是 酒 店 管 理 集 团 作 为 在 国 际 上 享 有 盛 誉 的 酒 店 管 理 集 团 ， 其 对 大 酒 店 建 成后的经营管理，必将推进北京市酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。 2.项 目 风 险 大 小 投 资 决 定 于 论 证 是 否 科 学 、 建 设 期 间 以 及 运 营 过 程 中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。 3.综 合 分 析 ， 目 前 在 西 单 商 业 一 条 街 繁 华 地 带 和 北 京 金 融 中 心 附 近 建设 硬 件 设 施 一 流 、软 件 管 理 一 流 的 五 星 级 大 酒 店 时 机 比 较 恰 当 ，既 有 必 要（ 填 。补 空 缺 、满 足 需 求 、改 善 布 局 与 结 构 矛 盾 ）又 有 可 能（ 相 关 条 件 具 备 ） 建 议国家有关部门批准立项。 第二章 项目建议的必要性 1.是 推 动 北 京 市 政 府 城 区 经 济 发 展 战 略 的 需 要 改革开放以来，北京城区经济发展持续增长，目前已经到了一个能否再 上 新 台 阶 的 关 键 时 期 。 大 酒 店 建 设 将 成 为 西 单 周 边 地 区 经 济 发 展 ， 乃至全市经济建设起到推动作用。 2.是 继 续 深 化 商 业 流 通 体 制 改 革 ， 不 断 提 高 企 业 管 理 水 平 的 需 要 近 10 余 年 来 ，流 通 领 域 通 过 在 不 同 行 业 中 尝 试 中 外 合 资 ，一 方 面 引 进了资金，另一方面引进了技术和管理，从而推动了我国流通体制的总体发展和综合效益提高。但是，我们在软件管理方面与国外先进水平相比还有较大差 距 。因 此 ，继 续 在 酒 店 业 进 行 有 选 择 的 中 外 合 资 项 目 ，重 点 引 进 软 件 管 理 ，对 继 续 深 化 我 国 流 通 体 制 改 革 、不 断 提 高 商 业 企 业 管 理 水 平 仍 具 有 重 要 意 义 。 3.是 实 施 行 业 精 品 战 略 ， 进 行 结 构 调 整 的 需 要 目前京城各类酒店数量并不少，但软硬设施堪称一流、服务水平今消费者满意的精品中高档酒店并不多，且存在布局过于集中、经营结构不尽合理 的 问 题 。 北 京 大 酒 店 的 建 立 将 对 缓 解 此 类 矛 盾 起 到 应 有 作 用 （ 填 补 了西城区五星级酒店为空白的状况） 。 4.是 进 一 步 推 动 对 外 开 放 ， 完 善 首 都 城 市 功 能 的 需 要 大 酒 店 适 时 建 设 ， 对 增 加 西 单 商 业 区 和 北 京 金 融 中 心 服 务 设 施 、完善首都城市功能；对进一步推动中外各方面的交流，进一步巩固和扩大对外开放成果，具有一定意义。 5.是 优 化 土 地 资 源 配 置 ， 确 保 土 地 增 值 的 需 要 西城区是北京市的政治、文化、商业中心地带，也是建设中的金融中心所在地。项目建设所处的西单商业中心地带，商场云集，各大金融机构集中于 附 近，西 单商 场、华 威大 厦、西 单赛 特 大厦 、中友 商场 、西单 文 化广 场、首都时代广场、图书大厦、中银大厦、国内贸易局、金融中心等彼此衬托、相互呼应。这一地区的土地十分珍贵，长年空置非常可惜。 大 酒 店 的 建 设 ， 有 利 于 房 地 产 资 源 的 优 化 配 置 ， 有 利 于 房 地 产 业的流动开发和确保土地增值。 6.是 改 造 旧 城 区 的 需 要 项目所在地周边的达智危房改造区综合项目是与西城区的重点工程一次性规划、同步进行的。该项目的建设有利于促进西单地区危房改造工程的全面开展。 7.是 商 务 活 动 发 展 的 需 要 本项目紧邻北京市金融与商业中心，建成后可为周围各大金融及其他机构公务人员提供商务活动、商住用房和休闲、娱乐场所。 8.是 进 一 步 推 动 旅 游 业 发 展 的 需 要 北京是一座拥有悠久历史和灿烂文化的名城，旅游资源极其丰富。目前 ，年 观 光 人 数 超 过 200 万 人 次 。兴 旺 的 旅 游 业 和 各 种 政 治 、 经 济 文 化 活 动 ，为北京酒店业提供了充分的发展机遇。反之，建设管理、服务、设施一流的高档酒店对旅游业的进一步发展也会起到应有的推动作用。 9.是 发 展 项 目 自 身 优 势 的 需 要 项目所在的地区，是北京市属于文化素质较高、经济发达、人民生活富 足 的 地 区 。 特 别 是 地 区 ， 为 京 城 三 大 繁 华 商 业 区 之 一 。 经 过 近 年 来 的改造，商区的面貌焕然一新，一批现代商厦的开业以及世界级零售商家的加盟，使此地购物环境和服务水平更上一层楼。 历史悠久的民族文化宫与新建成的图书大厦遥相辉映，西单文化广场将成为长安街上的新景观和休闲娱乐的较佳场所。周边特有的文化氛围使“ 大 酒 店 ” 更 具 魅 力 。 该 项 目 距 西 二 环 1.1 公 里 ， 北 二 环 5 公 里 ， 东 二 环 6 公 里 ， 复 兴 门 内大 街 100 米 ， 地 铁 站 近 在 咫 尺 。 人 口 密 集 、 经 济 发 展 在 西 单 地 区 原 本 就 具 备良好的市政条件，经过近年的改造，该地区的各种市政设施更趋完善，市政规划充分考虑到发展的需要，投资环境比较理想。 第三章 市场分析与预测 第一节 北京市旅游市场简析 北京作为举世闻名的国际化城市和具有悠久文化发展史的古都皇城，拥有丰富的旅游资源；旅游业、酒店业的优势得天独厚。作为全国的政治、经 济 、文 化 中 心 和 中 国 面 向 世 界 的 窗 口 ， 北 京 城 内 相 关 设 施 齐 全 、 人 才 荟 萃 ，商机众多。 1.当 前 北 京 旅 游 业 的 基 本 情 况 1.1 游 客 （ 1999 年 全 市 接 待 海 外 旅 游 者 252.39 万 人 约 占 全 国 的 9.3 ） 比 1998 ，年 增 长 14.68 。 其 中 外 国 人 205.02 万 人 ，比 1998 年 增 长 15.06 ；港 澳 同胞 26.53 万 人 ， 比 1998 年 增 长 6.31 ； 台 湾 同 胞 17.53 万 人 ， 比 1998 年 增长 24.08 ， 华 侨 3.32 万 人 ， 比 1998 年 增 长 17.16 。 1.2 收 入 经 过 改 革 开 放 20 余 年 的 发 展 ， 北 京 国 际 旅 游 业 创 收 从 1980 年 的 1.2亿 美 元 增 加 到 1999 年 的 24.96 亿 美 元（ 占 全 国 的 18 ） 。1999 年 北 京 旅 游 业 （国 内 国 际 总 收 入 达 662.16 亿 元 人 民 币 相 当 于 全 市 总 产 值 的 10 和 第 三 产 业增 加 值 的 32 ） 。1999 年 全 市 涉 外 酒 店 营 业 收 入 总 额 为 123.19 亿 元 ，上 缴 税 ，费 12.59 亿 元 （ 比 1998 年 同 期 增 长 1 个 百 分 点 ） 利 润 总 额 为 4.87 亿 元（ 比1998 年 同 期 增 长 89.49 ） 。 1.3 从 业 人 员 旅 游 业 直 接 从 业 人 员 30.28 万 人 ，间 接 从 业 人 员 约 99 万 人 ；酒 店 从 业人 员 12.2 万 人 。旅 游 业 已 成 为 北 京 市 第 三 产 业 的 支 柱 和 最 具 发 展 前 景 的 产 业之一。 2. 来 京 海 外 游 客 相 关 情 况 2.1 来 源 1999 年 亚 洲 游 客（ 包 括 港 澳 台 地 区 ）144.34 万 人 ，欧 洲 游 客 58.26 万人 。主 要 客 源 国（ 前 十 名 ）是 ：日 本（ 45.65 万 ） 、美 国（ 24.09 万 ） 、韩 国（ 19.15 、 、 、 、万 ） 马 来 西 亚 （ 10.95 万 ） 德 国（ 10.53 万 ） 英 国（ 8.81 万 ） 法 国 （ 7.88 、 、 、 。万 ） 新 加 坡 （ 7.28 万 ） 加 拿 大 （ 5.45 万 ） 澳 大 利 亚 （ 4.85 万 ） 其 中 ， 韩国 来 京 人 数 从 1998 年 排 序 第 5 名 升 至 第 3 名 。 2.2 花 费 近 8 年海外旅游者人均花费（单位：美元） 年份 人均花遇 - 1993 615 1994 989 1995 1054 1996 1028 1997 1054 1998 1082.3 1999 1032.17 2000 1062.31 1999 年 海 外 旅 游 者 在 京 花 费 海外旅游者 外国人 华侨 港澳同胞 台湾同胞 - 人 均 天 花 费（ 美 元 ） 219.61 228.73 194.62 149.23 172.26 （ 人均花费 美元） 1032.17 1097.9 1226.11 596.92 620.14 旅 游 创 汇 （ 亿 美 元 ） 24.96 21.1 0.25 2.2 1.14 2.3 停 留 时 间 1999 年 海 外 过 夜 旅 游 者 平 均 停 留 时 间 为 6.4 天 ， 其 中 团 体 旅 游 者 停 留5.9 天 ， 散 客 平 均 停 留 6.7 天 。 从 客 源 构 成 看 ： 外 国 人 6.7 天 ， 华 侨 8.5 天 ，香 港 同 胞 4.1 天 ， 澳 门 同 胞 4.3 天 ， 台 湾 同 胞 9.4 天 。 其 中 ， 零 散 旅 游 者 在华 平 均 停 留 时 间 比 团 体 停 留 时 间 长 0.8 天 ， 台 湾 旅 游 者 在 祖 国 大 陆 停 留 时 间最长，停留最短的是香港同胞。 2.4 特 点 a.行 程 特 点 以 短 程 为 主 ， 浏 览 的 城 市 以 1-3 座 居 多 。 团 体 旅 游 者 浏 览 4 座 以 上 城 市 的 占 23.7 ， 散 客 仅 占 12.3 。 台 湾 旅 游 者 的 行 程 相 对 较 长 ， 一 次 游 览 4 座 城 市 的 占 42.7 ； 香 港 旅游 者 的 行 程 最 短 ， 95.0 的 香 港 旅 游 者 一 次 只 游 览 1-3 个 城 市 ； 游 览 4 座 以上 城 市 的 仅 占 5.0 。 职 员 、技 工 /工 人 、服 务 员 /推 销 员 的 平 均 选 种 短 于 其 他 职 业 的 旅 游 者 ；而退休人员、军人、其他职业者平均行程普遍较长。 以观光度假、宗都朝拜和文体、技术交流为目的的旅游者的平均行程要长于其他旅游目的的旅游者，而以探亲访友、商务、会议、健康疗养为目的的旅游者的平均旅程相对较短。 b.住 宿 设 施 的 选 择 特 点 ： 1999 年 选 择 宾 馆 饭 店 住 宿 皂 的 占 67.5 ， 比 1998 年 下 降 了 0.6 个 百分 点 ， 选 择 公 寓 住 宿 的 占 6.0 ， 比 1998 年 下 降 0.2 个 百 分 点 ， 选 择 招 待 所 比 地住 宿 的 占 8.3 ， 1998 年 增 加 1.1 个 百 分 点 ； 私 人 住 所 住 宿 的 占 16.5 ，双 1998 年 下 降 了 0.9 个 百 分 点 。 此 外 ， 还 有 1.7 海 外 过 夜 旅 游 者 地 车 船 中度过。商务散客及参加国际会.-精品 文档-